Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 10 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [W] [X]
Madame [J] [B]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Bénédicte LAVILLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/03333 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT5Q

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 10 avril 2024


DEMANDERESSE
Madame [V] [K]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1141


DÉFENDEURS
Monsieur [W] [X]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [J] [B]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 février 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 avril 2024 par Anne ROSENZWEIG, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière



Décision du 10 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03333 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT5Q

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 janvier 2012, à effet le 27 janvier 2012, [V] [O], née [K], a donné à bail à [J] [B] et [W] [X] un appartement à usage d’habitation, situé au 3ème étage droite, ainsi qu’une cave, [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel, payable d’avance, de 2.800 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 140 euros.

Les locataires ont versé la somme de 2.800 euros à titre de dépôt de garantie.

Les loyers n’ont pas été payés régulièrement. 
Par courrier du 26 mai 2022, adressé le 30 mai 2022, [J] [B] a donné congé pour le 31 juillet 2022 en mentionnant plusieurs désordres affectant l’appartement..

Par exploit en date du 1er août 2022, [V] [O], née [K] a fait délivrer un commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance habitation à [W] [X] et à [J] [B].
Cet acte a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier électronique du 4 août 2022.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi le 8 août 2022 par Maître CASTALAN, commissaire de Justice.

[V] [O], née [K] a fait réaliser des travaux à la suite du départ des lieux de [J] [B] et [W] [X].

 Par exploits en dates des 28 et 29 mars 2023, [V] [O], née [K] a fait assigner [J] [B] et [W] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Paris.

L’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 27 février 2024.

A l’audience du 27 février 2024, [V] [O], née [K], a sollicité la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 22.183,04 euros correspondant au montant des loyers impayés, terme de juillet 2022 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer, l’autorisation de conserver le dépôt de garantie, la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Elle a sollicité le rejet des demandes reconventionnelles de [J] [B]. 

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les loyers n’ont pas été intégralement payés jusqu’au départ des lieux. En réponse aux demandes de [J] [B], [V] [O], née [K], expose avoir été diligente en répondant aux doléances des locataires, au sujet des dégâts des eaux qui ne peuvent lui être imputés ou quant à la présence de rats dans les lieux. Elle fonde sa demande de conservation du dépôt de garantie sur l’état de l’appartement à la reprise, non lié à la simple vétusté des lieux. 

[J] [B] demande la condamnation de [V] [O], née [K] à lui payer des dommages intérêts pour troubles de jouissance d’un montant égal aux loyers impayés, demande fondée sur le caractère partiellement inhabitable de l’appartement, la restitution du dépôt de garantie, le rejet des demandes de la bailleresse et sa condamnation à supporter les frais inhérents aux procédures engagées. 

Au soutien de ses prétentions, [J] [B] a indiqué avoir demandé une réduction du loyer de façon à tenir compte de l’état de l’appartement à l’entrée dans les lieux et en conséquence de dégâts des eaux. Elle souligne avoir réalisé des travaux dans l’appartement, et avoir subi une humidité anormale. 

[W] [X] n’a pas comparu, bien que les conclusions lui aient été signifiées par exploit de commissaire de justice le 20 novembre 2023.

La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2024. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur l’arriéré locatif 

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, le bailleur produit les commandements de payer les loyers signifiés le 1er août 2022 mentionnant la somme de 22.183,04 euros à titre d’impayés de loyers entre décembre 2021 et juillet 2022. 

En l’absence de justification du congé donné par [W] [X], il sera condamné solidairement avec [J] [B], en application des dispositions du contrat de bail.

En conséquence, [J] [B] et [W] [X] seront solidairement condamnés à payer la somme de 22.183.04 euros à [V] [O], née [K], au titre des loyers impayés. 


Sur la conservation du dépôt de garantie


L’article 7 de la loi n°89-462 prévoit que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire, à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; [...].


En application de l’article 22 de la loi, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. 

L’état des lieux de sortie, établi par constat d’huissier en date du 8 août 2022, montre que les murs ont été repeints par des couleurs vives, alors que l’appartement était peint en blanc à l’entrée dans les lieux. Il s’agit de modifications importantes justifiant d’autoriser [V] [O], née [K], à conserver le dépôt de garantie s’élevant à la somme de 2.800 euros, tel que mentionné dans le bail initial.



Sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts au titre du préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi dispose que “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie [...]. 
Le bailleur est obligé:
 a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas;
 b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;
 c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; 
[...].

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

[J] [B] mentionne des désordres liés à des dégâts des eaux, de l’humidité, la présence de rats et la vétusté des éléments à l’entrée dans les lieux.
Elle produit de nombreux échanges de courriels avec la bailleresse, des photographies, les factures relatives à la cuisine aménagée, et des éléments médicaux.

En l’espèce, il convient de considérer que les dégâts des eaux et l’humidité affectant les lieux ont été déclarés aux assurances des locataires, donnant lieu à un rapport de la société SEDGEWICK en septembre 2022 et un rapport de la société KAC, en août 2021. Outre que l’indemnisation de ces désordres relève des assurances, non mises en cause, aucune inaction n’est en l’espèce imputable à la bailleresse.
La présence des rats dans l’appartement n’est établie par aucune élément objectif, de sorte que [J] [B] n’établit pas de troubles de jouissance de ce chef. 
Enfin, l’état des lieux à l’entrée était connue des preneurs, qui justifient d’ailleurs avoir fait des travaux dans les lieux et en avoir informé la bailleresse.

En conséquence, il n’y a pas lieu de condamner [V] [O], née [K], à payer à [J] [B] la somme de 22.183,04 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice de jouissance.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[J] [B] et [W] [X], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux entiers dépens, ainsi qu’à payer la somme de 500 euros à [V] [O], née [K], sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
 
- Condamne solidairement [J] [B] et [W] [X] à payer à [V] [O], née [K], la somme de 22.183,04 euros, au titre des loyers impayés entre décembre 2021 et juillet 2022 ;

- Autorise [V] [O], née [K], à conserver le dépôt de garantie s’élevant à la somme de 2.800 euros;

- Déboute [V] [O], née [K], du surplus de ses demandes; 

- Déboute [J] [B] de ses demandes reconventionnelles; 

- Condamne solidairement [J] [B] et [W] [X] aux dépens de l’instance ;

- Condamne solidairement [J] [B] et [W] [X] à payer à [V] [O], née [K], la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

- Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.


Le greffierLe juge des contentieux de la protection

Décision du 10 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03333 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT5Q