Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 9 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/13297
N° Portalis 352J-W-B7H-C3BKK



N° MINUTE : 1


Assignation du :
29 Septembre 2023


 Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [M] [U] [I][2]

[2] 
[Adresse 4]
[Localité 6]





JUGEMENT 
rendu le 09 Avril 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. PARDES PATRIMOINE
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Odile COHEN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0051



DEFENDERESSE

S.A.S. PICARD SURGELES
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Maître Béatrice GEISSMANN ACHILLE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #G0033

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition



DEBATS

A l’audience du 26 Février 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé renouvelé en date du 17 octobre 2018, la SCI PARDES PATRIMOINE a renouvelé un bail au profit de la SAS PICARD SURGELES concernant divers locaux à usage commercial sis [Adresse 9].

Le bail a été consenti à effet rétroactif du 1er avril 2012 pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 140.000 euros hors taxes et hors charges.

Il a comme destination l’usage exclusif de vente de tous produits alimentaires conservés par le froid et autre technologie de conservation ainsi que tous produits et prestations complémentaires et connexes, à l’exclusion de toutes autres activités. 

Par exploit d’huissier en date du 24 mars 2021, la SAS PICARD SURGELES a fait délivrer à la SCI PARDES PATRIMOINE une demande de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021, moyennant un loyer révisé selon la variation de l’indice ILC.

La SCI PARDES PATRIMOINE a, par acte d’huissier du 24 juin 2021, accepté le principe de renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel de 265.000 euros hors taxes et hors charges. 

Par courrier recommandé en date du 11 octobre 2021, la SAS PICARD SURGELES a refusé le montant du loyer annuel proposé par la SCI PARDES PATRIMOINE et a sollicité qu’il soit fixé à 153.812,55 euros en application de la règle du plafonnement des loyers commerciaux.

Par exploit d’huissier en date du 28 mars 2023, la SCI PARDES PATRIMOINE a signifié un mémoire en demande aux fins notamment de fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme annuelle de 265.000 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, de solliciter le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité et subsidiairement, d’ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R. 145-30 du code de commerce et, le cas échéant, de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au loyer actuel.
 
Par exploit d’huissier en date du 29 septembre 2023, la SCI PARDES PATRIMOINE a fait délivrer assignation à la SAS PICARD SURGELES aux fins de :

« - JUGER que par l’effet de la réponse à demande de renouvellement de bail en date du 24 juin 2021 le bail commercial portant sur le [Adresse 9] s’est trouvé renouvelé pour une durée nouvelle de 9 années à compter du 1er avril 2021 ;

- FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 265.000 € hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

- CONDAMNER la société PICARD SURGELES au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an.

Subsidiairement,

Si le Tribunal ne pouvait statuer de plano, la société PARDES PATRIMOINE sollicite la désignation de tel expert qu’il lui plaira, en application de l’article R. 145-30 du code de commerce et dans ce cas que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé au loyer actuel.

L’expert aura pour mission de :

- Convoquer les parties, et dans le respect du principe du contradictoire 
- Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;
- Visiter les locaux litigieux et les décrire ;
- Entendre les parties en leurs dires et explications ;
- Procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité ;
- Rechercher la valeur locative au 1er avril 2021 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination, des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage en reprenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;
- Rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
- Dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ;

- CONDAMNER la société Picard Surgelés au dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile qui pourront être recouvrés directement par mètre ville Cohen conformément aux dispositions de l’article 699 du même code. » 

Au soutien de ses prétentions, la SCI PARDES PATRIMOINE fait valoir, aux termes de son assignation, qu’en raison d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, il convient de fixer le prix conformément à la valeur locative, sans qu’il y ait lieu d’appliquer les règles de plafonnement des loyers commerciaux. La SCI PARDES PATRIMOINE relève comme modifications notables l’apparition de constructions nouvelles dans le quartier, l’attractivité du secteur pour les commerces alimentaires, l’impact de la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 sur les modes de consommation, l’implantation de la pâtisserie de [D] [F] en face des locaux loués ainsi que du nouveau siège social de la société Kering à 350 mètres de ceux-ci.

La SCI PARDES PATRIMOINE évalue la surface pondérée des locaux à 452,30 m2.

En s’appuyant sur dix références d’annonces immobilières publiées pour des biens similaires dans le quartier, la SCI PARDES PATRIMOINE évalue la valeur locative de marché à un prix unitaire de 1.300 euros le mètre carré, soit une valeur locative d’environ 265.000 euros.

Elle produit par ailleurs à l’appui de cette valorisation un rapport d’expertise amiable établi par la société Colomer Expertises datant du mois de septembre 2021.

Par mémoire en défense notifiée par lettre recommandée, la SAS PICARD SURGELES demande au juge des loyers commerciaux de :

« - débouter la SCI PARDES PATRIMOINE de sa demande de déplafonnement du loyer et de fixation à 265.000 euros par an en principal, hors taxes et hors charges ;

- Juger qu’en application de la règle du plafonnement, le loyer renouvelé doit être fixé à 153.812 euros HT et HC au 1er avril 2021 ;

- subsidiairement, ordonner une expertise ayant pour objet de déterminer l’existence ou l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité, rechercher la valeur locative de renouvellement au 1er avril 2021, déterminer la surface pondérée à retenir et les abattements pour charges exorbitantes ;

- réserver les dépens ou les laisser à la charge de la bailleresse. »

En défense, la SAS PICARD SURGELES soutient qu’il n’existe aucune modification des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer. Elle estime que les éléments avancés par la SCI PARDES PATRIMOINE, tels que les constructions nouvelles, l’évolution du niveau de vie des habitants du [Localité 8], l’ouverture de la pâtisserie de [D] [F] et du siège social de Kering sont bien antérieurs et lui ont déjà servi à l’occasion du précédent renouvellement du bail en 2018 pour obtenir une augmentation du loyer de 65.000 à 140.000 euros.

Elle produit à l’appui de ses prétentions un rapport d’expertise amiable établi par le cabinet [Y] en date du 15 septembre 2021 qui conclut à l’absence de déplafonnement en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité.

Elle se fonde également sur un arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 septembre 2021 qui aurait exclu toute modification des facteurs locaux de commercialité pour la [Adresse 10].

S’agissant de la valeur locative à retenir, la SAS PICARD SURGELES soutient que le rapport d’expertise amiable produit par le bailleur est inutile dès lors qu’il détermine la valeur locative de marché et non la valeur de renouvellement et que, subsidiairement, les références fournies seraient inopérantes car trop anciennes, trop éloignées géographiquement et ne portant pas sur des biens d’une surface similaire.

Par ailleurs, la SAS PICARD SURGELES relèvent l’existence de quatre charges exorbitantes constitutives de facteurs de diminution de la valeur locative et qui conduiraient à un abattement de 15%. Ces charges exorbitantes seraient : 

« - le caractère très restreint de la destination avec des locaux configurés pour un seul type de commerce alimentaire et une réserve inexploitable comme telle en l’absence de monte-charges ;
- la clause d’accession en fin de bail au profit du bailleur ;
- le transfert des travaux de mise aux normes sur le preneur ;
- le paiement de la taxe d’ordures ménagères et de la taxe d’habitation sur les parkings transférés au preneur. »

Elle propose de retenir un loyer renouvelé de 153.812 euros hors taxes et hors charges par an, en application de la règle du plafonnement des loyers commerciaux.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 février 2024 et mise en délibéré au 9 avril 2024. 



MOTIFS DE LA DECISION 


L’article L145-9 du code de commerce dispose en substance que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

L’article L145-11 du code de commerce dispose que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat.

En l’espèce, la SAS PICARD SURGELES a transmis une demande de renouvellement du bail à effet du 1er avril 2021. La SCI PARDES PATRIMOINE a accepté le principe de renouvellement du bail, proposant un loyer de 265.000 euros par an hors taxes et hors charges. La SAS PICARD SURGELES conteste néanmoins ce montant.

Il ressort des écritures des parties que celles-ci s’entendent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021, mais qu’elles sont en désaccord sur le montant du loyer. Il convient en conséquence de constater l’accord des parties sur le principe du renouvellement à effet du 1er avril 2021.

L’article R135-30 du code de commerce dispose en substance, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, la SCI PARDES PATRIMOINE verse au débat un rapport d’expertise amiable et propose un loyer de 265.000 euros, en excluant l’application du plafonnement des loyers commerciaux. La SAS PICARD SURGELES produit également au débat un rapport d’expertise amiable qui conclut à l’inverse, à l’absence de déplafonnement en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité et propose, sur cette base, un loyer de 153.812 euros. 

La question de l’application ou non du principe du plafonnement est un enjeu majeur du litige sur lequel les expertises produites par les parties s’opposent, il convient donc avant dire droit, de recourir à une mesure d'instruction en application de l'article R 145-30 du code de commerce, aux frais avancés pour moitié, par chacune des parties.

Il sera jugé avant dire droit que le loyer provisionnel dû par la SAS PICARD SURGELES pour la durée de l'instance sera égal au montant du loyer contractuel.

Les dépens et les demandes formées sur l'article 700 du code de procédure civile seront à ce stade réservés.




PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 

Constate le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 9], à compter du 1er avril 2021 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert :


Monsieur [M] [U] [I]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 11]


avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux sis [Adresse 9] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2021 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 9 janvier 2025,

Fixe à la somme de 3.500 (trois-mille-cinq-cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par les parties, chacune pour moitié, au plus tard le 31 mai 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 4 septembre 2024 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.


Fait et jugé à PARIS, le 09 avril 2024.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
M. PLURIEL J-C. DUTON