Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 10 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/08562 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2ICM



N° MINUTE : 7

Assignation du :
20 Juin 2023

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


[G] [C][2]

[2] 
[Adresse 12] - [Adresse 2] - [Localité 7]
[XXXXXXXX01]





JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2024
DEMANDERESSE

S.A.S.U. HW ARCHITECTURE
[Adresse 4]
[Localité 11]

représentée par Maître Olivier PECHENARD de la SELARL PBM AVOCATS, demeurant [Adresse 6] - [Localité 7], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0899



DEFENDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 4].
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentée par Maître Isabelle VINCENT de la SELAS FIDAL DIRECTION [Localité 10], demeurant [Adresse 5] - [Localité 9], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0371


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 08 Mars 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2008, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 4] a donné à bail commercial à la société HW ARCHITECTURE des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Localité 11], [Adresse 4], pour une durée de neuf années du 1er mai 2008 au 30 juin 2017, l'usage exclusif de « bureaux » et un loyer annuel de 80.410 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié les 16 et 27 février 2023, la société HW ARCHITECTURE a sollicité de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 4] le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023 pour une durée de neuf années.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2023, la société HW ARCHITECTURE a notifié à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 4] un mémoire préalable en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 82.000 euros hors taxes et hors charges au 1er avril 2023.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 20 juin 2023, la société HW ARCHITECTURE a assigné la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 4] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L'affaire a été retenue à l'audience du 8 mars 2024 à laquelle la société HW ARCHITECTURE et la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 4] étaient représentées par leur avocat.
 
Aux termes de son assignation, la société HW ARCHITECTURE demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le loyer du bail renouvelé à l'effet du 1er avril 2023 à la somme de 82.000 euros l'an hors taxes et hors charges ;

Subsidiairement,
- ordonner une mesure d'instruction ;
- fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme de 82.800 euros à compter du 1er avril 2023.

Elle expose avoir fait établir une estimation de la valeur locative par Mme [U] [Z], expert près la cour d'appel, qui a évalué le loyer annuel en vigueur à la somme de 105.095,88 euros compte tenu de la clause d'indexation et selon l'avis d'échéance du 4e trimestre 2022. Elle indique que l'expert évalue la valeur locative à un prix unitaire de 480 euros compte tenu du niveau de prestation et du standing de l'immeuble, et la valeur locative totale de 82.800 euros compte tenu d'une surface de 179,65 m2 et des clauses exorbitantes du bail relatives à l'impôt foncier et l'assurance de l'immeuble conduisant à l'application d'un abattement de 4%.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 4] demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le loyer annuel du bail renvouvelé à la somme de 100 105,17 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avil 2023 ;
- fixer le loyer provisionnel pendant la durée de la procédure à la somme annuelle égale au montant du loyer contractuel ;
- procéder au réajustement du dépôt de garantie conformément au loyer fixé ;
- condamner la société HW ARCHITECTURE au paiement des intérêts au taux légal sur les compléments de loyer éventuellement fixé, au fur et à mesure des échéances contractuelles ;
Subsidiairement,
- désigner tel expert qu'il plaira en lui attribuant la mission qu'elle indique ;
- fixer le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l'expert ;
- condamner la société HW ARCHITECTURE au paiement d'une somme de 8.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur le fondement des articles R.145-11 et R. 145-7 du code de commerce, elle soutient que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative. Elle invoque l'excellente situation des locaux loués au regard de l'activité autorisée et de l'importance des bureaux et commerce situés à proximité et fait valoir que les locaux loués sont adapté à l'activité exercée dans les lieux. Elle ajoute qu'en 2021 et 2022 l'immeuble a fait l'objet d'importants travaux de rénovation dont la société HW ARCHITECTURE a bénéficié. Elle propose de retenir à titre de comparaison les loyers des baux conclus dans le même immeuble entre septembre 2021 et avril 2023 et à usage exclusif de bureaux. Elle en retient un prix unitaire de 565 euros/m2 et une valeur locative totale de 102.265 euros pour une surface de 181 m2.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2024.


MOTIFS


1- Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s'accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er avril 2023 par l'effet de la demande de renouvellement signifié par la société HW ARCHITECTURE les 16 et 27 février 2023.

Cela sera constaté.



3- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. 

L'article R. 145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Selon l'article R.145-7 alinéas 2 et 3, à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il ressort de ces dispositions que le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative 
par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, corrigés, le cas échéant, pour tenir compte des différences de situation ou de consistance entre ces locaux de comparaison et les locaux loués.

En l'espèce, les locaux étant destiné à l'usage exclusif de bureaux, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé selon les dispositions précitées. 

En outre, en l’état des moyens exposés par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu'elles invoquent. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société HW ARCHITECTURE qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

S'agissant du loyer provisionnel qui sera dû par la société HW ARCHITECTURE pour la durée de l’instance, il s'avère que selon le relevé de compte au 4 juillet 2023, le loyer trimestriel s'élève à la somme de 28.377,56 euros au troisième trimestre 2023, soit un loyer annuel de 113.510,24 euros. En sollicitant que le loyer de renouvellement soit fixé à la valeur locative qu'elle évalue à 100.507,17 euros, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 4] ne conteste pas que la valeur locative se trouve inférieure au loyer plafonné et accepte que le loyer de renouvellement soit réduit à la somme de 100.507,17 euros. Par conséquent, en application de l’article L. 145-57 du code de commerce, le loyer provisionnel dû par la sociétéHW ARCHITECTURE pour la durée de l’instance sera fixé à la somme de 100.507,17 euros, hors taxes et hors charges, par an.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 4] et la société HW ARCHITECTURE pour les locaux dépendant d'un immeuble situé à [Localité 11], [Adresse 4], à compter du 1er avril 2023 ;

avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d'expertise ;

Désigne pour y procéder 
Mme [G] [C]
[Adresse 2] [Localité 7]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 13]

avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 11], [Adresse 4], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2023 au regard des dispositions des articles L.145-36, R.145-11 et R. 145-7 du code de commerce,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 11 avril 2025 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société HW ARCHITECTURE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 12 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 12 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

Fixe le loyer provisionnel dû par la société HW ARCHITECTURE à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 4] pour la durée de l’instance à la somme de 100.507,17 euros, hors taxes et hors charges, par an ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à Paris le 10 Avril 2024

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. FORESTIER