Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 10 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

N° RG 24/00080 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3VWS

N° MINUTE : 8

Assignation du :
27 Décembre 2023

Expert:
[D] [P][1]

[1] 
[Adresse 4]
[XXXXXXXX02]





JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2024
DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 9]

représentée par Maître Géraldine FAVIER de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0042


DEFENDERESSES

S.A.R.L. [L] [Y]
[Adresse 7]
[Localité 9]

représentée par Maître Eric ADER de la SELAS GAC ADER AVOCAT, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T0011

Madame [B] [L]
[Adresse 5]
[Localité 10]

défaillant

Madame [U] [W] ép. [Y]
[Adresse 3]
[Localité 10]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 06 Mars 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 1998 et avenant en date du 9 septembre 2005, M. [S] [H], aux droits duquel se trouve la société [Adresse 7], a donné à bail commercial à Mme [J] [A], aux droits de laquelle se trouve la société [L] [Y], des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 7], pour une durée de neuf années du 1er septembre 1998 au 31 août 2007, l'exercice de l'activité de « la vente et la création de vêtements ainsi que la fabrication » et un loyer annuel de 50 400 francs, soit 7 683,43 euros, hors taxes et hors charges, puis de 10 000 euros à compter du 9 septembre 2005. 

Par acte d'huissier de justice signifié le 30 mars 2022, la société [Adresse 7] a donné congé à la société [L] [Y] ainsi qu'à Mme [B] [L] et Mme [U] [Y] pour le 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement du bail et fixation du loyer annuel à la somme de 30 000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 mars 2023, la société [Adresse 7] a notifié à la société [L] [Y] ainsi qu'à Mme [B] [L] et Mme [U] [Y] un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme de 30 000 euros hors taxes et hors charges par an.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié les 27, 28 et 29 décembre 2023, la société [Adresse 7] a assigné la société [L] [Y] ainsi que Mme [B] [L] et Mme [U] [Y] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 6 mars 2024 à laquelle la société [Adresse 7] était représentée par son avocat.

Aux termes de son assignation, la société [Adresse 7] demande au juge des loyers commerciaux de :


A titre principal,
- prononcer la fixation du loyer du local en fonction de la variation indiciaire conformément aux dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce ;
- fixer le montant du loyer annuel révisé à 30 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022 ;
A titre subsidiaire,
- ordonner la désignation d’un expert en lui donnant la mission qu'elle indique ;
En toutes hypothèses,
- fixer le loyer provisionnel à hauteur de 20 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022 ;
- condamner in solidum la société [L] [Y] ainsi que Mme [B] [L] et Mme [U] [Y] à la somme de 3 446,94 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- réserver les dépens.

Sur le fondement de l'article L.145-34 du code de commerce, elle soutient que le bail initial ayant duré plus de douze ans, le loyer n'est pas soumis à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative. S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, elle se réfère à l'estimation qu'elle a fait réaliser par M. [F] [N], expert près la cour d'appel. 

Bien qu'ayant constitué avocat la société [L] [Y] n'a pas déposé de mémoire. Mme [B] [L] et Mme [U] [Y] n'ont pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2024.


MOTIFS

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Le principe du renouvellement du bail liant la société [Adresse 7] et la société [L] [Y] est acquis à compter du 1er octobre 2022 par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifié par la société [Adresse 7] le 30 mars 2022.

Cela sera constaté.


2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4°Les facteurs locaux de commercialité ;
5°Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les articles R 145-2 à R 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L'article L.145-34 du code de commerce dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 

Il ressort de ces dispositions que les règles de plafonnement du montant du loyer renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l'effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.
En l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 1998 et s'est poursuivi par tacite prolongation du 1er septembre 2007 au 30 septembre 2022, date pour laquelle la société [Adresse 7] a donné congé à la société [L] [Y].
Dès lors, la durée du bail expiré, qui est de vingt-quatre ans et un mois, excède douze ans et le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

La société [Adresse 7] produit une estimation réalisée par M. [F] [N], expert près la cour d'appel, qui retient une valeur locative de renouvellement de 25 600 euros en février 2022. L'expert relève que les locaux bénéficient d'une bonne situation pour l'activité exercée, dans un secteur majoritairement de bureaux, avec des commerces en pied d'immeubles et bien desservi par les transports en commun. Il considère que les locaux sont en état d'entretien médiocre et note l'absence de chauffage et de climatisation avec des menuiseries en bois à vitrage simple. Il mentionne une surface réelle de 54,52 m2 et évalue la surface pondérée à 46,48 m2B. Il retient une valeur locative unitaire de 550 euros/m2B, en précisant que les références des loyers reconstitués n'ont pas été prise en compte dans son appréciation. 

Cependant l'expert ajoute avoir réalisé son estimation sur la base de valeurs antérieures à la crise sanitaire qui sont susceptibles de variation et qu'il est recommandé d'actualiser régulièrement,

Par conséquent, il ne peut être statué sur la demande de fixation du loyer au vu de ce seul rapport.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société [Adresse 7] qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société [L] [Y] pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.


PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société [Adresse 7] et la société [L] [Y], portant sur les locaux sis à [Adresse 7], à compter du 1er octobre 2022 ;

avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d'expertise ;

Désigne pour y procéder 

M. [D] [P]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 12]

expert près la cour d'appel de Paris,

avec mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 9], [Adresse 7], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 11 avril 2025 ;

Fixe à la somme de 3 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société [Adresse 7] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 11]) au plus tard le 12 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 12 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à Paris le 10 Avril 2024

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. FORESTIER