Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 10 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/04907
N° Portalis 352J-W-B7G-CWZBK



N° MINUTE : 2


Assignation du :
05 Avril 2022


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [I] [Z][2]

[2] 
[Adresse 2] 
[Localité 5]





JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2024
DEMANDERESSE

S.A.R.L. ANATOLIEN
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Jamil YOUNESS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1871


DEFENDERESSES

Madame [B] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Madame [C] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentées par Maître Anne ROMERO, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #D0704


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 06 Mars 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2007, Mme [B] [T] épouse [W] et Mme [C] [W] (ci-après les consorts [W]) ont donné à bail commercial en renouvellement à la société LA TANIERE des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2003, l'exercice de l'activité de « traiteur, vente à emporter, excluant toute restauration sur place » et un loyer annuel de 22.500 euros hors taxes et hors charges. 

Selon acte sous seing privé en date du 2 juin 2015, la société ANATOLIEN a acquis de la société DENIZ, venant aux droits de la société LA TANIERE, son fonds de commerce comprenant le droit au bail des locaux susvisés.

Par acte d'huissier de justice signifié le 9 juillet 2021, les consorts [W] ont donné congé à la société ANATOLIEN pour le 31 mars 2022 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 42.558,80 euros hors taxes et hors charges, les autres conditions du bail restant inchangées.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 15 novembre 2021, la société ANATOLIEN a notifié aux consorts [W] un mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé à la somme mensuelle de 2.621,66 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 6 janvier 2023, la société ANATOLIEN a assigné les consorts [W] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 6 mars 2024 à laquelle la société ANATOLIEN et les consorts [W] étaient représentées par leur avocat.
 
Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société ANATOLIEN demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le loyer à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 31.460 euros à compter du 1er avril 2022 ;
- constater ses protestations et réserves quant à la demande d'expertise sollicitée par les consorts [W].

Sur le fondement des articles 23 et suivants du décret du 30 septembre 1953, la société ANATOLIEN expose que la valeur locative doit être déterminée selon la mtéhode usuelle de la surface pondérée. Elle indique que le prix unitaire peut être fixé à 650 euros/m²P, soit pour une surface pondérée de 48,40 m² une valeur locative de 31.460 euros par an ainsi que l'a évaluée la commission de conciliation des baux commerciaux de [Localité 6]. Elle ajoute que la modification de de la destination contractuelle n'est pas notable ainsi que l'exige l'article L. 145-33 du code de commerce notamment car la rue dans laquelle se situe le local est peu fréquentée par les touristes, l'activité exercée vise les catégories sociales modestes, le quartier n'a pas évolué dans un sens favorable au commerce et l'installation d'un WC à l'intérieur du local n'apporte rien à l'activité.

Dans leur dernier mémoire régulièrement notifié, les consorts [W] demandent au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,
- fixer la valeur locative de renouvellement à la somme annuelle de 42.558,54 euros hors taxes et hors charges au 1er avril 2022 ;
- condamner la société ANATOLIEN à payer les intérêts de retard calculés terme par terme sur les compléments de loyer à intervenir ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
A titre subsidiaire, si une mesure d'instruction était ordonnée, 
- désigner tel expert qu'il plaira aux fins de lui fournir tous élements de nature à lui permettre de déterminer la valeur locative des lieux loués à la date d'effet du renouvellement ; 
- fixer le loyer provisionnel au loyer actuellement acquitté soit la somme annuelle en principal de 42.558,84 euros hors taxes et hors charges pendant toute la procédure et à compter rétroactivement du 1er avril 2022 jusqu'à ce qu'une décision exécutoire fixant le loyer de renouvellement intervienne ;
En tout état de cause, 
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- - condamner la société ANATOLIEN à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société ANATOLIEN en tous les dépens.

Les consorts [W] soutiennent que la règle du plafonnement doit être écartée en application de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 car sont intervenues au cours du bail expiré, d'une part, une modification de la destination contractuelle sans aucune contrepartie pécuniaire aux termes de laquelle, selon l'avenant du 27 novembre 1997, l'exploitant du fonds de commerce a été autorisé à exercer l'activité de petite restauration en sus de l'activité originairement convenue et, d'autre part, l'installation d'un local à usage de WC à l'intérieur des locaux loués, ce qui constitue un élément important pour la destination contractuelle qui permet de recevoir des clients sur place. Elles évaluent la surface réelle à 49,50 m² et la surface pondérée à 43,50 m². S'agissant de la fixation de la valeur locative, elles soutiennent qu'il y a lieu de tenir compte de la modification notable des facteurs locaux de commercialité caractérisée par l'évolution favorable de la fréquentation du quartier, la réorganisation et la rénovation des alentours ainsi que l'augmentation du niveau de vie des habitants. 

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2024.


MOTIFS


1- Sur le principe du renouvellement du bail

Il ressort de leurs déclarations et des pièces produites que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2022, et ce par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifié par les consorts [W] à la société ANATOLIEN le 9 juillet 2022.

Cela sera constaté.


2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4°Les facteurs locaux de commercialité ;
5°Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les articles R 145-2 à R 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L'article L.145-34 dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 

Il ressort de ces dispositions que les règles de plafonnement du montant du loyer renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l'effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.

Il est également acquis qu'une modification des quatre premiers éléments de la valeur locative peut constituer un motif de déplafonnement d'un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.

Enfin, lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33.

En l'espèce, la société ANATOLIEN et les consorts [W] s'accordent sur la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative mais s'opposent sur le montant de cette valeur locative.

Dès lors, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu'elles invoquent. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés dela société ANATOLIEN qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société ANATOLIEN pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.




PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant, d'une part, Mme [B] [T] épouse [W] et Mme [C] [W], et, d'autre part, la société ANATOLIEN, et portant sur les locaux sis à [Adresse 3], à compter du 1er avril 2022 ;
avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d'expertise ;

Désigne pour y procéder :


M. [I] [Z]
[Adresse 2]
tél : [XXXXXXXX01]
[Courriel 8]


expert près la cour d'appel de Paris,

avec mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 3], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- donner son avis sur une éventuelle modification notable des éléments de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce et définis par les articles R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2022 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;


Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 11 avril 2025 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société ANATOLIEN à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 7]) au plus tard le 12 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 12 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 10 avril 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER