Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 9 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


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2ème chambre civile
 
N° RG 21/13241 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVMDF

N° MINUTE : 

Assignation du :
22 Octobre 2021


JUGEMENT 
rendu le 09 Avril 2024 
DEMANDERESSE

S.C.I. BAC RASPAIL
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Maître Philippe RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0081




DÉFENDERESSE

S.A.S.U. FMA RENOUARD LARIVIERE
[Adresse 1]
[Localité 3] 
Représentée par Maître Guillaume LEFÈVRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1085





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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,
Décision du 09 Avril 2024
2ème chambre civile
N° RG 21/13241 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVMDF


DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2023, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement sera rendu au 20 Mazrs 2024.
Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 09 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe 
Contradictoire et en premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Suivant compromis de vente en date du 7 septembre 2020, la société FMA RENOUARD LARIVIERE s’est portée acquéreur des lots de copropriété n° 2 (local commercial), n°32 à créer et n° 21 d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] appartenant à la SCI BAC RASPAIL, au prix de 2.300.000 €, outre 174.100 € de frais d’acte et 94.000 € de frais d’agence, avec faculté de substitution.

L’acte prévoyait la réalisation de la promesse au plus tard le 15 décembre 2020, ce délai étant automatiquement prorogé d’un mois maximum jusqu’à réception des pièces administratives.

Un dépôt de garantie de 230 000 euros ainsi qu’une clause pénale égale à 10 % du prix de vente en cas de refus de l’une des parties de réitérer la vente, dans le cas où les conditions suspensives seraient réalisées et les documents nécessaires à la perfection de la vente obtenus, étaient par ailleurs stipulés, l’acquéreur s’engageant à verser, sous huit jours, la somme de 115 000 euros entre les mains du notaire institué comme séquestre. 

Par acte extrajudiciaire du 11 février 2021, la SCI BAC RASPAIL a mis en demeure la société FMA RENOUARD LARIVIERE d’avoir à se présenter le 19 février 2021 à l’étude de Me [I] aux fins de procéder à la signature de l’acte de vente

Le 19 février 2021, un accord était signé entre les parties prorogeant leurs engagements respectifs jusqu’au 31 mars 2021, dispensant l’acquéreur du versement du dépôt de garantie et reportant le délai pour mettre en demeure la partie défaillante de signer l’acte authentique de vente au 30 avril 2021.

Par nouvel acte extrajudiciaire du 14 avril 2021, la SCI BAC RASPAIL a mis en demeure la société FMA RENOUARD LARIVIERE d’avoir à se présenter le 22 avril 2021 en l’étude de Me [X] aux fins de procéder à la signature de l’acte de vente.
Le 22 avril 2021, un procès-verbal de carence était dressé par Me [S].

Par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 20 mai et du 14 septembre 2021, la SCI BAC RASPAIL a mis en demeure la société FMA RENOUARD LARIVIERE d’avoir à lui verser la somme de 230.000 €.

Par exploit d’huissier en date du 22 octobre 2021, la SCI BAC RASPAIL a fait assigner la société FMA RENOUARD LARIVIERE devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement de la voir condamner au paiement de la somme de 230.000 € à titre indemnitaire, outre la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 décembre 2022, la SCI BAC RASPAIL demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1186, 1329, 1304-4 et 1231-5 du code civil de :

-CONDAMNER la Société FMA RENOUARD LARIVIERE SAS au paiement de la somme de 230 000 € au profit de la Société Civile Immobilière BAC RASPAIL et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2021 date de la mise en demeure ;
-CONDAMNER la Société FMA RENOUARD LARIVIERE SAS au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC ; 
-Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, conformément aux articles 514 et suivant du CPC ; 
-CONDAMNER la société défenderesse aux entiers dépens, de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Philippe RAYNAUD de LAGE, avocat, dans les conditions de l’article 699 du CPC. 


Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 mai 2023, la société FMA RENOUARD LARIVIERE demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil, 
Vu les articles 514 et suivants, 695 et suivants et 700 du Code de procédure civile, 

A titre principal, 
-Débouter purement et simplement la SCI Bac Raspail de l’intégralité de ses demandes ; 
-Condamner la SCI Bac Raspail à payer à la société FMA Renouard Larivière la somme de 6.000 € au titre de ses frais irrépétibles ; 
-Condamner la SCI Bac Raspail aux entiers dépens ; 
-Maintenir l’exécution provisoire assortissant de droit la décision à intervenir ; 
A titre subsidiaire, 
-Débouter la SCI Bac Raspail de l’intégralité de ses demandes; 
-Limiter le montant de la condamnation de la société FMA Renouard Larivière au titre de la clause pénale à la somme de 20.000 €, sans application des intérêts de retard ; 
-Laisser à chacun la charge de ses frais irrépétibles ; 
-Partager les dépens entre les parties ; 
-Ecarter l’exécution provisoire assortissant de droit la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mai 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 11 décembre 2023.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande au titre de la clause pénale

La SCI BAC RASPAIL sollicite la condamnation de la société FMA RENOUARD LARIVIERE au paiement de la somme de 230 000 euros, faisant essentiellement valoir que :

-La société FMA RENOUARD LARIVIERE, investisseur en immobilier, s’était engagée par acte du 7 septembre 2020 à acquérir le bien sans recourir à un emprunt ;
-Ne disposant pas des fonds nécessaires, elle a sollicité et obtenu du vendeur le 19 février 2021, une prorogation valant novation du contrat initial en application de l’article 1329 du code civil ;
-L’échec de la vente est dû au seul fait de l’acquéreur qui n’a pas respecté son engagement d’acquérir alors que le vendeur a satisfait à toutes les demandes de prorogation.

En réponse aux conclusions de la défenderesse, elle dénonce la mauvaise foi de cette dernière qui tente d’échapper à ses obligations en invoquant la défaillance des conditions suspensives après y avoir manifestement renoncé, rappelant que tant l’acquéreur que son notaire sont des professionnels avertis et que la renonciation à une condition suspensive ne requiert aucune formalité particulière et peut être tacite dès lors qu’elle résulte d’un acte non équivoque.
Elle s’oppose en outre à la minoration de la clause pénale.


En défense, la société FMA RENOUARD LARIVIERE conclut au débouté des demandes, soulignant que :

-Le compromis de vente est devenu caduc par application de l’article 1186 du code civil, faute pour le vendeur de l’avoir mis en demeure de réitérer la vente dans le délai contractuel.
-La première mise en demeure de la SCI BAC RASPAIL en date du 11 février 2021 est tardive et n’a pas permis de faire échec au jeu de la caducité, acquise de plein droit au 15 janvier 2021.
-Le vendeur ne justifie pas avoir réalisé l’ensemble des conditions suspensives dans le délai contractuel stipulé, ayant simplement déclaré le 22 avril 2021 que les conditions suspensives étaient réalisées. 

En réponse aux conclusions de la SCI BAC RASPAIL, elle soutient que :

-La caducité de l’acte étant acquise depuis le 15 janvier 2021, l’acte de prorogation intervenu postérieurement à cette date est inefficace, la caducité n’étant pas susceptible de confirmation ;
-La renonciation de l’acquéreur aux conditions suspensives ne peut être tacite, le compromis de vente stipulant qu’elle devait être expresse et écrite.

A titre subsidiaire, elle sollicite la réduction du montant de la clause pénale à la somme de 20.000 €, faisant observer que le vendeur ne justifie pas avoir véritablement immobilisé son bien au profit de l’acquéreur et qu’il a fait preuve de mauvaise foi en faisant signer un acte de prorogation pour faire durer l’engagement des parties alors même que le compromis de vente était caduc. 


Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les dispositions de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

En l’espèce, le compromis de vente signé le 17 septembre 2020 prévoit au titre des conditions suspensives (p. 12) que :

-« Les conditions suspensives devront être réalisées à la date prévue pour la réitération des présentes par acte authentique sauf à tenir compte de délais spécifiques stipulés aux présentes ;
-Chaque partie a la possibilité de renoncer à une condition suspensive stipulée dans son intérêt. Cette renonciation devra résulter d’une manifestation de volonté expresse et écrite. Elle devra intervenir avant la défaillance de la condition faute de quoi les présentes seraient caduques.
-Au cas où l’une ou plusieurs des conditions suspensives exprimées aux termes des présentes ne seraient pas réalisées aux dates convenues, le présentes seraient caduques, sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure ni formalité quelconque […] et sans indemnité de part et d’autre, sans toutefois remettre en cause les pénalités éventuellement convenues à l’encontre de l’acquéreur n’ayant pas respecté les obligations mises à sa charge. »
S’agissant des conditions suspensives stipulées au profit de l’acquéreur, le compromis de vente stipule (p.13) que le vendeur devra justifier d’une origine de propriété régulière et trentenaire, de l’absence de servitudes ou vices, et d’un état hypothécaire ne révélant pas l’existence inscription pour un montant supérieur au prix de vente ou d’autre droits réels. En revanche, aucune condition suspensive d’obtention de prêt n’est prévue. 

Le compromis prévoit par ailleurs (p. 15) que la réitération de la vente par acte authentique devra intervenir au plus tard le 15 décembre 2020, ce délai étant toutefois automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte sans qu’il puisse excéder un mois. 

Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI BAC RASPAIL n’apporte pas la preuve que l’ensemble des conditions suspensives stipulées au profit de l’acquéreur (origine de propriété ; absence de servitudes ou vices ; situation hypothécaire) ont été réalisées dans le délai contractuel, soit à la date de réitération de la vente par acte authentique fixée au 15 décembre 2020, éventuellement prorogée jusqu’au 15 janvier 2021. 

A cet égard, le procès-verbal de carence du 22 avril 2021 qui mentionne, au titre des déclarations du vendeur, que l’ensemble des conditions suspensives sont réalisées ne saurait constituer la preuve de réalisation de celles-ci, nul ne pouvant se constituer une preuve à soi-même.

L’accord de prorogation signé le 19 février 2021 entre les parties ne peut davantage valoir renonciation de l’acquéreur à se prévaloir des conditions suspensives, le compromis de vente stipulant que la renonciation à une condition suspensive doit résulter d’une manifestation de volonté expresse et écrite, et la société FMA RENOUARD LARIVIERE n’ayant pas déclaré qu’elle renonçait aux conditions suspensives stipulées dans son intérêt. 

Il s’ensuit que le compromis de vente est caduc par suite de la défaillance des conditions suspensives imputable à la SCI BAC RASPAIL.

En conséquence, la demande en paiement au titre de la clause pénale formée par la SCI BAC RASPAIL ne peut prospérer et sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

La SCI BAC RASPAIL qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties le montant de ses frais irrépétibles.


Sur l’exécution provisoire 

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI BAC RASPAIL de sa demande tendant à voir condamner la société FMA RENOUARD LARIVIERE SAS au paiement de la somme de 230 000 € au titre de la clause pénale,

CONDAMNE la SCI BAC RASPAIL aux dépens,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Fait et jugé à Paris le 09 Avril 2024


La GreffièreLa Présidente