Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 4 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [B]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître MAKOSSO Lucien 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08836 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JID

N° MINUTE : 
2/2024






JUGEMENT 
rendu le 04 avril 2024


DEMANDERESSE
Madame [Y] [O] épouse [U]
demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]
sous curatelle renforcée ayant pour représentant Madame [C] [V], Mandataire Judiciaire à la Protection des Majeurs domiciliéé au [Adresse 3] à [Localité 6]
représentée par Maître MAKOSSO Lucien de la SELARL MAKOSSO ORHON FERNANDES BENCHETRIT, avocat au barreau du VAL DE MARNE

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [B]
demeurant[Adresse 2]e - [Localité 5]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Jugedes contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 janvier 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 avril 2024 par Imen GRAA, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier






Décision du 04 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08836 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JID



Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 18 mars 1993 à effet au 1er novembre 1992, Monsieur et Madame [U] ont consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [B] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4130 francs et d’une provision pour charges de 770 francs.

Par acte sous seing privé du 11 janvier 1996 à effet au 1er février 1996, Madame [O] [Y] épouse [U] a consenti un nouveau bail à usage d’habitation et professionnel à Monsieur [B] [M] portant sur les mêmes locaux à savoir ceux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4700 francs et d’une provision pour charges de 925 francs.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 12 532,15 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [B] [M] le 6 avril 2023.

Par assignation du 19 septembre 2023, Madame [O] [Y] épouse [U] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12603,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 23 janvier 2024, Madame [O] [Y] épouse [U], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 janvier 2024, s'élève désormais à 15 245,03 euros. 

Monsieur [B] [M] expose qu’il a repris le paiement des loyers courants et qu’il a procédé à des règlements complémentaires en vue d’apurer sa dette locative. Il explique sa dette locative suite à une longue maladie et une hospitalisation qui a obéré sa situation financière. 

Monsieur [B] [M] sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 euros mensuels et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

Le Juge des contentieux de la protection a sollicité en cours de délibérés la transmission d’un décompte actualisé. 

Le 14 février 2024, le demandeur a transmis à la juridiction comme dûment autorisé un décompte faisant apparaitre une dette locative de 9923.73 euros à la date du 14 février 2024, sur lequel apparaissent des virements du locataire en date des 1er octobre 2023, 14 novembre 2023, 24 janvier 2024, et 06 février 2024 de 1320.53 euros chacun ; et deux autres virements des 14 février 2024 de 1359.71 euros chacun.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 04 avril 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Madame [O] [Y] épouse [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 3 avril 2023. 

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 12 532,15 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 juin 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard au décompte fourni en cours de délibérés, il a bien eu reprise des paiements, et Monsieur [B] a procédé à des versements démontrant sa volonté et sa capacité à solder sa dette locative ; il convient donc de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [B] [M] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [O] [Y] épouse [U] a versé à l’audience un décompte démontrant qu’à la date du 12 janvier 2024, Monsieur [B] [M] lui devait la somme de 15245,03 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Suite aux déclarations de Monsieur [B] sur des paiements survenus depuis l’édition de ce décompte, Madame [O] [Y] épouse [U] a versé aux débats un décompte plus récent démontrant qu’à la date du 14 février 2024, la dette locative s’élève à 9923.73 euros. 

Monsieur [B] [M] n’apportant aucun autre élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [B] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due ; et qui sera fixée au montant actuel du loyer et des charges (soit actuellement à la somme de 1159.71 euros de loyer et 200 euros de provision sur charges).

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [O] [Y] épouse [U] ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [B] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, il convient de le condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,


La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,


CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 janvier 1996 à effet au 1er février 1996 entre Madame [O] [Y] épouse [U], d’une part, et Monsieur [B] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 4 juin 2023,

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à payer à Madame [O] [Y] épouse [U] la somme de 9923,73 euros (neuf mille neuf cent vingt-trois euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023,

AUTORISE Monsieur [B] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 496 euros (quatre cent quatre-vingt-seize euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [B] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 juin 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [B] [M] sera condamné à verser à Madame [O] [Y] épouse [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à payer à Madame [O] [Y] épouse [U] la somme de 800 euros (huit-cent) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2023 et celui de l'assignation du 19 septembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge