Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 10 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me HENNEQUIN (P0483)
 Me GUETTA (C1184)


■


18° chambre 
2ème section

 
N° RG 22/01965 

N° Portalis 352J-W-B7G-CV5YB

N° MINUTE : 2


Assignation du :
25 Janvier 2022









JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2024 



DEMANDERESSE

S.A. LA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (R.I.V.P.)
[Adresse 4] 
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la S.E.L.A.S. LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0483


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. MAEDER ART ET ARCHITECTURE
[Adresse 3]
[Localité 1] 

représentée par Me Jean-Luc GUETTA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1184




Décision du 10 Avril 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/01965 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV5YB


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 07 Février 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 22 mars 2006, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (ci-après la RIVP) a consenti à Monsieur [B] [Y] un renouvellement de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] pour y exercer l'activité d'"ATELIER D'ARCHITECTE ET DECORATION INTERIEURE".

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, ayant commencé à courir à compter du 1er janvier 2006, moyennant le versement d'un loyer annuel de 4.376,27 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu, en quatre paiements égaux les premiers jours de chaque trimestre civil de chaque année. 

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2011, Monsieur [Y] a cédé son droit au bail à la S.A.R.L. MAEDER ART ET ARCHITECTURE (ci-après la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE), actuelle locataire des lieux.

Se prévalant d'un arriéré locatif, la RIVP a, par acte extrajudiciaire en date du 21 septembre 2021, signifié à la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE un commandement de payer la somme de 3.034,62 euros au titre des loyers dus visant la clause résolutoire, outre le coût de l'acte.

La RIVP a, par acte délivré le 25 janvier 2022, fait assigner devant ce tribunal la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE aux fins de voir à titre principal prononcer la résiliation judiciaire du renouvellement de bail commercial du 22 mars 2006, à titre subsidiaire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la locataire et obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2023, la RIVP demande au tribunal de :

Vu le renouvellement de bail commercial du 22 mars 2006,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 septembre 2021,
Vu les articles L. 145-17 et L. 145-41 du code de commerce,
Vu les articles 1343-2 (ancien 1154), 1728, 1729 et 1741 du code civil,
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

- La recevoir en ses conclusions, et l'y déclarer bien fondée,

A titre principal :

- Prononcer la résiliation judiciaire du renouvellement de bail commercial du 22 mars 2006, 

A titre subsidiaire :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail liant la RIVP à la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE, à compter du 21 octobre 2021,

En tout état de cause :

- Débouter la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE à verser à la RIVP la somme de 13.910,03 euros, en principal, à parfaire, et à valoir sur le décompte définitif qui sera établi au jour de la libération effective des lieux,
- Dire et juger que lesdites condamnations seront de plein droit assorties des intérêts au taux légal et ce à compter du commandement de payer du 21 octobre 2021 pour la somme de 3.034,62 euros,
- Ordonner la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 (ancien 1154) du code civil,
- Ordonner l'expulsion de la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l'assistance d'un serrurier, et d'un représentant des forces de l'ordre si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, 
- Ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la RIVP aux frais, risques et périls de la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE, 
- Condamner la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE à lui verser :
-une indemnité d'occupation égale aux loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation et ce jusqu'à la libération complète des lieux litigieux, par remise des clefs,
-la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, sur les seuls chefs de demandes de la RIVP,
- Condamner la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & ASSOCIES, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, en applications des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2022, la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE demande au tribunal de :

Vu le deuxième alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce,

- Donner acte à la concluante qu'elle communiquera les pièces justifiant de ses difficultés financières dans les meilleurs délais,

Vu les difficultés de paiement justifiées,
- Ordonner la suspension à titre rétroactif des effets de la clause résolutoire insérée au bail du 22 mars 2006,
- Débouter la société RIVP de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire ainsi que de sa demande de résiliation du bail pour manquements graves du locataire,
- Accorder à la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE un délai de 24 mois pour régler le montant de la dette locative,
- Débouter la société RIVP de sa demande de résiliation judiciaire du bail eu égard aux difficultés économiques générales et personnelles du gérant de la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE et également du montant de la dette locative,
- Donner acte à la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE s'engage à cet égard à solder le montant de la dette locative dans les meilleurs délais,
- Accorder à la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE des délais de paiement de 24 mois avec paiement du montant des loyers courants et suspendre, pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire insérée au bail,
- Débouter la RIVP de sa demande de majoration de la clause pénale de 5 %,
- Réduire significativement les condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

* * *

Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 25 septembre 2023. L'affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l'audience tenue en juge unique du 7 février 2024 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rejet des conclusions de la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE et de ses pièces 1 et 2 notifiées le 26 septembre 2023 après la clôture

L'article 802 du code de procédure civile dispose qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

En l'espèce, la clôture annoncée suivant un bulletin adressé par le juge de la mise en état le 12 décembre 2022 a été prononcée le 25 septembre 2023. Les conclusions et les pièces 1 et 2 adressées par la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE le 26 septembre 2023 postérieurement à la clôture sont donc irrecevables.

Sur la demande principale de résiliation judiciaire du bail 

L'article 9 de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrat, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public.

Le bail en l'espèce étant daté du 22 mars 2006, soit antérieurement à l'entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l'ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire application des articles du code civil dans leur version antérieure.

Selon l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L'article 1741 du même code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application de l'ancien article 1184 du même code (devenu les articles 1217 et suivants), une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec des dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances.

Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation.

La partie qui demande la résiliation de ce chef doit démontrer le manquement reproché à son cocontractant.

En l'espèce, la RIVP expose que la société MAEDER ART ET ARCHITECTE est constamment redevable d'une dette locative depuis 2011 ; qu'elle a été contrainte de faire signifier plusieurs commandements de payer et d'engager plusieurs procédures afin d'obtenir le règlement des loyers, et ce depuis plusieurs années. Soutenant que le manquement de la locataire à son obligation essentielle de payer le loyer et les charges contractuellement dus est répété et persistant, la RIVP conclut que ce manquement grave justifie la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1217, 1224, 1227 et 1728 du code civil.

La société MAEDER ART ET ARCHITECTURE conclut au rejet de cette demande arguant du montant modéré de l'arriéré locatif et des difficultés financières de la société dans le contexte de la crise sanitaire et des problèmes de santé rencontrés par son gérant, Monsieur [B] MAEDER.

Toutefois, le tribunal constate, au vu du décompte établi par la bailleresse, arrêté au 18 avril 2023, que les retards de paiement de la locataire sont systématiques et importants depuis 2011, la locataire n'ayant été à jour des loyers et des charges qu'une fois, le 1er mars 2013 ; ils durent depuis plusieurs années et sont bien antérieurs à la crise sanitaire connue en 2020.

La RIVP justifie de procédures judiciaires et du paiement de la locataire sous la menace de ces procédures :
- par ordonnance en date du 15 octobre 2015, le juge des référés de ce tribunal a rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire, les causes du commandement ayant été réglées dans le mois, et a condamné la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE au paiement d'une provision de 3.740,19 euros correspondant aux loyers impayés au 30 juin 2015,
- par jugement du 2 juillet 2019, ce tribunal a prononcé la résiliation judiciaire du bail et cette décision a été infirmée par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 30 juin 2021 au motif que la locataire avait significativement réduit sa dette locative.

S'il est manifeste que les mesures prises dans le cadre de la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 ont eu un impact négatif important sur de nombreux commerces, force est de constater qu'en l'espèce les manquements de la locataire sont antérieurs à cette crise et se poursuivent après celle-ci ; qu'en outre, la partie défenderesse ne justifie pas des difficultés alléguées.

Enfin, et surtout, la locataire ne justifie aucunement d'une reprise des paiements de son loyer après la levée des restrictions sanitaires puisqu'il ressort du décompte, que la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE n'a plus rien réglé au titre des loyers et des charges depuis le 31 mars 2021.

La persistance et l'importance de l'impayé au regard du montant annuel du loyer contractuel caractérise un manquement grave et réitéré de la locataire à l'une de ses obligations principales.

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire, à effet au jour de la présente décision.

Il convient d'ordonner l'expulsion de la locataire selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

L'ordre de quitter les lieux ne sera pas assorti d'une astreinte, qui n'apparaît pas nécessaire, la faculté de recourir à la force publique constituant un moyen de contrainte suffisant.

L'enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le tribunal ayant fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la demande subsidiaire de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et sur la demande de la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE tendant à la suspension des effets de ladite clause.

Sur la demande de paiement de l'arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation

La dette locative s'élève, selon décompte arrêté au 18 avril 2023, à 13.247,65 euros, échéance du 1er trimestre 2023 incluse, somme dont l'exactitude n'est pas contestée et qui sera retenue.

La société MAEDER ART ET ARCHITECTURE sera dès lors condamnée à payer à la RIVP la somme de 13.247,65 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 avril 2023, échéance du 1er trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2021 sur la somme de 3.034,62 euros. Les intérêts pourront être capitalisés dans les conditions prévues par l'ancien article 1154 du code civil devenu 1343-2.

Il est d'usage en matière de baux ou d'occupation de lieux de fixer l'indemnité d'occupation à un montant compensant d'une part la valeur locative des lieux et d'autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l'occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui des derniers loyers et charges contractuels.

Il y a lieu de condamner la locataire à payer, à compter de la présente résiliation, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives prévus par le bail résilié jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion de la locataire.

Sur la demande reconventionnelle d'octroi de délais de paiement formée par la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE 

La locataire sollicite des délais de paiement de 24 mois afin de s'acquitter de sa dette, demande à laquelle la RIVP s'oppose.

L'article 1244-1 devenu l'article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE ne produit aucune pièce établissant d'une part ses difficultés, et d'autre part, démontrant qu'elle dispose de la capacité financière d'apurer sa dette alors qu'elle n'effectue plus aucun règlement depuis le 31 mars 2021.

Dans ces conditions, la société MAEDER ART ET ARCHITECTURE sera déboutée de sa demande de délais.

Sur les demandes accessoires

La société MAEDER ART ET ARCHITECTURE, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance qui pourront être recouvrés directement par la SELAS LGH & ASSOCIES, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la RIVP une somme qu'il est équitable de fixer à 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, conformément à sa demande.

Enfin aucun motif ne conduit à écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les conclusions et les pièces 1 et 2 adressées par la S.A.R.L. MAEDER ART ET ARCHITECTURE le 26 septembre 2023 postérieurement à la clôture,

PRONONCE la résiliation judiciaire, à effet à la date du présent jugement, du bail entre la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (R.I.V.P.) et la S.A.R.L. MAEDER ART ET ARCHITECTURE portant sur la boutique 18 A, immeuble 28, sise [Adresse 3],

ORDONNE à la S.A.R.L. MAEDER ART ET ARCHITECTURE et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans les deux (2) mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l'expulsion de la S.A.R.L. MAEDER ART ET ARCHITECTURE ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

DIT que l'enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTE la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (R.I.V.P.) de sa demande de prononcé d'une astreinte,

CONDAMNE la S.A.R.L. MAEDER ART ET ARCHITECTURE à payer à la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (R.I.V.P.) une somme de 13.247,65 euros (treize mille deux cent quarante-sept euros et soixante-cinq centimes) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 avril 2023, échéance du 1er trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2021 sur la somme de 3.034,62 euros,

DIT que les intérêts pourront être capitalisés dans les conditions prévues par l'ancien article 1154 du code civil devenu 1343-2,

CONDAMNE la S.A.R.L. MAEDER ART ET ARCHITECTURE à payer à la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (R.I.V.P.) une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et aux charges locatives prévus par le bail résilié à compter de la présente décision et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par l'expulsion ou la remise des clés des lieux vidés de tous effets de la locataire,

DÉBOUTE la S.A.R.L. MAEDER ART ET ARCHITECTURE de toutes ses demandes,

CONDAMNE la S.A.R.L. MAEDER ART ET ARCHITECTURE à payer à la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (R.I.V.P.) la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. MAEDER ART ET ARCHITECTURE aux dépens de l'instance qui pourront être recouvrés directement par la S.E.L.A.S. L.G.H. & ASSOCIÉS, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


Fait et jugé à Paris le 10 Avril 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Maïa ESCRIVE