Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 4 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Géraldine GIORNO


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Jeanine HALIMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/03112 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZRTD

N° MINUTE : 
1/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 avril 2024


DEMANDERESSE
VILOGIA ,Société Anonyme d’HLM dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par la SELARL Jeanine HALIMI en la personne de Maître Jeanine HALIMI,avocat au barreau des Hauts-de-Seine,vestiaire PN397

DÉFENDEURS
Monsieur [U] [I]
demeurant [Adresse 1]
Madame [O] [I]
demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A940

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 janvier 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 avril 2024 par Imen GRAA, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 04 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03112 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZRTD


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 07 novembre 2018, la société VILOGIA a donné à bail à Monsieur [U] [I] et Madame [O] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1 293.73 euros outre une provision sur charge de 235.21 euros.

Par un deuxième contrat sous seing privé en date du 07 novembre 2018, la société VILOGIA a donné en location à Monsieur [U] [I] et Madame [O] [I] un emplacement de stationnement pour véhicule automobile (emplacement n°79) sis [Adresse 5] [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 110 euros et une provision sur charge de 5.10 euros.


Par un troisème contrat sous seing privé en date du 07 novembre 2018, la société VILOGIA a donné en location à Monsieur [U] [I] et Madame [O] [I] une cave n°6 situé au niveau 4ème sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 20 euros.

Suite à des impayés de loyers, par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2022, la SA VILOGIA a fait signifier un commandement de payer la somme de 4910 euros, visant la clause résolutoire et rappelant le délai de deux mois pour régulariser la situation. 

Par actes de commissaire de justice en date du 28 mars 2023, la société VILOGIA a fait assigner Monsieur [U] [I] et Madame [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux ;Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupants de leur chef ;Autoriser la séquestration des biens garnissant le logement ;Condamner solidairement les locataires à la somme de 9477.12 euros à titre de provision sur l’impayé locatif ;Condamner les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation du montant des loyers majoré de 50%Condamner les locataires au paiement de la somme de 360 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens en ce compris les frais des commandements de payer et d’assignation.
A l'audience du 08 septembre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre au conseil des défendeurs saisi tardivement de se mettre en état. 

A l’audience de renvoi du 08 novembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un nouveau renvoi suite à l’hospitalisation du conseil de la partie demanderesse. 

Par LRAR datée du 31 octobre 2023, reçue le 06 novembre 2023, les locataires ont donné congé de l’appartement litigieux.

A l'audience du 23 janvier 2024, la société VILOGIA, représentée par son conseil, a modifié ses demandes, en ce qu’elle renonce à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion des demandeurs, qui ont libéré les lieux le 06 décembre 2023. Elle maintient sa demande de condamnation au titre de l’impayé locatif d’un montant actualisé à la somme de 22701.61 euros selon décompte du 16 janvier 2024. Elle sollicite en outre la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 4777.30 euros au titre des dégradations locatives. 

Au soutien de ses demandes, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, expose que l'état des lieux de sortie démontre l'existence des dégradations et qu’à ce jour la dette locative n’a pas été soldée. S'agissant des délais de paiement, elle dit s’en rapporter à la décision du tribunal.

Monsieur [U] [I] et Madame [O] [I], représentés par leur conseil, reconnaissent la dette locative d’un montant de 22 525.25 euros après soustraction des frais de commandement de payer de 176.36 euros qui apparaissent sur le décompte au débit le 31 décembre 2022. 

Concernant les dégradations locatives, ils les contestent d’une part en ce que leur preuve n’est pas rapportée puisqu’il existe un véritable décalage entre l’état des lieux d’entrée très sommaire et l’état des lieux de sortie très développé, qui ne permet pas de tirer quelconque conclusion. D’autre part, le dépôt de garantie leur ayant été restitué, la restitution s’apparente à une renonciation à toute réparation de dégradations locatives. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 04 avril 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut accorder une provision au créancier.

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Les locataires ayant libéré les lieux, cette demande est devenue sans objet. 

Sur la provision au titre des arriérés de loyer et de charges

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Il ressort du décompte établi par le bailleur que les preneurs sont redevables de la somme de 22 525.25 euros au titre des loyers et charges après soustraction des frais de procédure.

En l’absence de contestation sur cette dette, il sera fait droit à la demande en paiement de la provision de la somme de 22 525.25 euros. 

Monsieur [U] [I] et Madame [O] [I] seront solidairement condamnés à payer à titre de provision la somme de 22 525.25 euros au titre des impayés d’août 2022 à décembre 2023 inclus.

Sur la provision au titre des dégradations locatives des preneurs

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

En l'espèce, il ressort de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 07 novembre 2018 et l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 06 décembre 2023, les dégradations manifestes suivantes, étant rappelé que les éléments non mentionnés à l'entrée des lieux sont présumés avoir été confiés en bon état en application de l'article 1731 du code civil :
L’absence de meuble de cuisine et la nécessité de remettre le meuble sous évier et l’évierL’état de saleté et d’encombrement de l’appartementla dégradation de la porte du placard ;la dégradation de la peinture des murs de la cuisine avec clous au mur, trous non rebouchés.
Par contre la demande de réparation locative au titre de la dégradation de deux portes de 83 cm ne peut prospérer puisque cette dégradation ne ressort pas de l’état des lieux de sortie. 

En revanche, ne sont pas, sans contestation sérieuse, évidentes les dégradations des murs et les frais de peinture sollicités en réparation : en effet, sont évoqués « des traces, des tâches du scotch » sur les murs de l’entrée ; « des traces des tâches et des spatches accrochés au mur » sur les murs du couloir ; et pour le séjour « mur dégradé » ; sans autre précision, ni même photos pour illustrer ces dégradations , qui pourraient également découlé du simple écoulement du temps dans la mesure où le logement a été habité pendant 5 ans. 

Seule la somme provisionnelle de 1400 euros (350 euros de nettoyage, 350 euros de plomberie, 350 euros pour le placard, 350 euros pour la peinture de la cuisine) peut ainsi être retenue comme non sérieusement contestable, laquelle porte intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance en application de l'article 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur et Madame [I] versent au débat leur avis d’imposition sur les revenus, et ont fait état de leur difficulté financière. 

Il leur sera accordé des délais pour apurer leur dette locative. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum les dépens, en ce compris le coût de l'assignation, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

En équité, il convient de ne pas faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
 
Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. 

La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.











PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,


Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [O] [I] à verser à la société VILOGIA la somme provisionnelle de 22 525.25 euros au titre du solde locatif (loyer de décembre 2023 inclus) relatif au logement et accessoires.

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [O] [I] à verser à la société VILOGIA la somme provisionnelle de 1400 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE à s’acquitter des sommes dues en 24 versements mensuels de 996 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification de la présente décision, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce, et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DÉBOUTE la société VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [I] et Madame [O] [I] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge