Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 10 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/14035 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3F65


N° MINUTE : 6

Assignation du :
31 Octobre 2023


EXPERTISE[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert:
[X] [G][2]

[2] 
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01]





JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2024
DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE JEUNE RESTAURATION
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Estelle GOUBARD de la SELEURL SELARL Estelle GOUBARD Avocat, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0419



DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 7]
[Adresse 6]
[Localité 9]

représentée par Me René-louis PETRELLI, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1160


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 08 Mars 2024 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2012, la société SCI 64 SAINT-LAZARE a donné à bail commercial à la société LE JEUNE RESTAURATION des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 7], pour une durée de douze années du 1er avril 2012 au 31 mars 2024, l'exercice de l'activité de « petite restauration traditionnelle sur place, à emporter et en livraison, sandwicherie, traiteur, sont exclues toutes autres activités notamment de type fast food, ainsi que toute préparation culinaire ou fabrication sur place de plats cusisinés de type « exotique » » et un loyer annuel de 34.000 euros, hors taxes et hors charges, ramené à 28.500 euros la première année et 31.000 euros la deuxième année.

Par acte d'huissier de justice en date du 18 juillet 2023, la société LE JEUNE RESTAURATION a signifié à la société SCI 64 SAINT-LAZARE un mémoire en fixation du loyer révisé en application de l'article L.145-39 du code de commerce à la somme de 22.000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 31 octobre 2023, la société LE JEUNE RESTAURATION a assigné la société SCI 64 SAINT-LAZARE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L'affaire a été retenue à l'audience du 8 mars 2024 à laquelle la société LE JEUNE RESTAURATION et la société SCI 64 SAINT-LAZARE étaient représentées par leur avocat.

Aux termes de son assignation, la société LE JEUNE RESTAURATION demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
- fixer le loyer annuel hors taxes et hors charges du bail commercial à la somme de 22.000 euros à compter du 18 juillet 2023 ;
- condamner la société SCI 64 SAINT-LAZARE à lui rembourser le trop-perçu de loyers à compter du 18 juillet 2023, avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de chaque échéance ;

A titre subisidiaire,
- désigner tel expert qu'il lui plaira en lui attribuant la mission qu'elle indique et notamment de fournir tous éléments permettant de fixer le montant du loyer dû à compter du 18 juillet 2023 ;
- fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 30.000 euros hors taxes et hors charges durant la procédure ;
En tout état de cause,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- réserver les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur le fondement des articles L. 145-39 et L. 145-33 du code de commerce, la société LE JEUNE RESTAURATION soutient que le loyer, qui a été initialement fixé à 34.000 euros et qui s'élève au 2e trimestre 2023 à 42.964 euros, a connu une variation positive de 26,36 %, ce qui lui permet d'en solliciter la révision et sa fixation à la valeur locative. S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, elle invoque qu'elle a été estimée par M. [O], expert près la cour d'appel à 22.000 euros au 18 juillet 2023.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SCI 64 SAINT-LAZARE demande au juge des loyers commerciaux de : 
- débouter la société LE JEUNE RESTAURATION de ses demandes ;
- fixer à 43 500 euros par an en principal hors taxes et hors charges le loyer du bail commercial à compter du 18 juillet 2023 ;
- laisser les dépens à la charge de la société LE JEUNE RESTAURATION.

La société SCI 64 SAINT-LAZARE précise, d'une part, avoir notifié son mémoire sous réserve de l'action en acquisition de la clause résolutoire, expulsion et indemnisation qu'elle se réserve d'introduire à défaut de la remise de la deuxième salle en son état d'origine, ce qu'elle a sollicité par sommation délivrée le 18 janvier 2024, et, d'autre part, que le 28 juillet elle a délivré congé avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2024. Elle conteste l'évaluation de la valeur locative faite par M. [O] en considérant que la pondération de la surface n'est pas exacte et que les références de loyer retenues ne sont pas pertinentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2024.



MOTIFS

L'article L. 145-39 du code de commerce dispose que par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Selon l'article R.145-22 du même code, le juge adapte le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande.

Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;
4°Les facteurs locaux de commercialité ;
5°Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les articles R 145-2 à R 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

Il ressort de ces dispositions que si le contrat de bail prévoit une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, le juge devant alors fixer le nouveau loyer à sa valeur réelle, selon les critères habituels permettant de déterminer la valeur locative.
En l'espèce, en son article 4.3 Indexation du loyer le contrat de bail stipule notamment :
«  Le loyer ci-dessus stipulé est indexé sur la variation de l'Indice National du Coût de la Construction publié par l'INSEE.
Il est précisé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se réfère pas à la révision triennale prévue par les articles L 145-37 et L 145-38 du Code de commerce.
En conséquence, le loyer sera, de plein droit, augmenté ou diminué chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du bail selon la variation dudit indice.
Les indices de référence applicables à la première révision, puis à chacune des révisions annuelles postérieures sont définies à l'article 4-1 des Conditions Particulières. (...) ».
Le loyer annuel inital s'élevant à 34 000 euros et le loyer annuel indexé au 2e trimestre 2023 à la somme de 42 964 euros, il en résulte une variation de ((42 964 / 34 000 ) x 100 -100) 26,36 % à la hausse, soit une variation supérieure à 25%.
La condition de mise en oeuvre de la révision est ainsi établie, ce que la société SCI 64 SAINT-LAZARE ne conteste pas.
En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative, la société LE JEUNE RESTAURATION produit une estimation réalisée le 17 mai 2023 par M. [Y] [O], expert près la cour d'appel, selon laquelle à cette date la valeur locative des locaux peut être fixée à 22.000 euros par an. L'expert considère en effet que l'emplacement des locaux est bien adapté pour une activité de restauration rapide et que les aménagements et la décoration des locaux sont en bon état d'entretien général, le restaurant bénéficiant d'un extracteur d'air. Il ajoute que le secteur est très bien desservi par les transports en commun. Il évalue la surface réelle à 56,10 m2, sous réserve d'un métrage précis par un géomètre-expert, et la surface pondérée à 36,08 m2 arrondis à 36,10 m2. Eu égard en outre aux prix pratiqués dans le voisinage, il retient un prix unitaire de 650 euros/m2P, soit une valeur locative brute totale de 23 465 euros. Après application d'un abattement de 4% pour clauses exorbitantes et déduction de la taxe foncière et de l'assurance de l'immeuble, outre une majoration de 3% pour autorisation d'exploitation d'une terrasse extérieure, il évalue la valeur locative nette à 22.045 euros arrondis à 22.000 euros .
La société SCI 64 SAINT-LAZARE conteste la pondération réalisée en considérant que la première et la seconde salles sur rue n'ont pas à être pondérées puisque la première salle accueille de la clientèle sur l'ensemble de la surface et que la seconde salle, avant les travaux réalisés dans son autorisation par le locataire et à son préjudice, était destinée à la vente et accueillait la clientèle sur plus de 10 m2, alors que l'expert a procédé à une division en trois zones pondérées de 0,50 à 1. Elle évalue la surface pondérée totale à 39,96 m2 arrondis à 40 m2. En outre, elle conteste les références retenues par l'expert en expliquant que les commerces visés ne sont pasde même activité, éloignés ou non équipé d'un extracteur d'air. Enfin, elle produit des évaluations réalisées par les sociétés LATOUR IMMO et KNIGHT FRANK, agents immobiliers, selon lesquels la valeur locative des locaux loués peut être évaluée à 43.500 euros et 48.000 euros.
Compte tenu des divergences des parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu'elles invoquent. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société LE JEUNE RESTAURATION qui sollicite la révision judiciaire du loyer.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société LE JEUNE RESTAURATION pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.


PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et avant dire droit, mis à disposition au greffe, 

Ordonne une mesure d'expertise ;

Désigne pour y procéder 

Mme [X] [G]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 10]

expert près la cour d'appel de Paris,

avec mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 8], [Adresse 7], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 18 juillet 2023 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 11 avril 2025 ;


Fixe à la somme de 3 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société LE JEUNE RESTAURATION à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 12 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 12 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens.


Fait et jugé à Paris le 10 Avril 2024

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. FORESTIER