Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 4 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [O] [I] [U]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07596 - N° Portalis 352J-W-B7H-C232R

N° MINUTE : 
2/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 avril 2024


DEMANDERESSE
IMMOBILIERE 3F
Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDERESSE
Madame [O] [I] [U]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 janvier 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 avril 2024 par Imen GRAA, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 04 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07596 - N° Portalis 352J-W-B7H-C232R


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2021, la SA IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [O] [I] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 332,25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2181,01 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [U] [O] [I] le 12 juillet 2023.

Par assignation du 15 septembre 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [O] [I], être autorisé à séquestrer les biens garnissant le logement, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2714,13 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2023,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il en ressort que suite au déménagement de la locataire de la Seine Saint Denis vers Paris, et à son changement subséquent de préfecture, sa demande de renouvellement de titre de séjour a été refusée si bien qu’elle a perdu ses ARE, qu’elle ne pouvait plus rechercher un nouvel emploi, ce qui explique que sa situation financière a été obérée et qu’elle n’était plus en capacité de faire face au paiement des loyers. En août 2023, sa situation administrative s’est régularisée et elle a obtenu un récépissé, si bien qu’elle perçoit de nouveau ses ARE, elle a repris le paiement de son loyer, et a déposé un dossier FSL/ML.

À l'audience du 23 janvier 2024, la SA IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 janvier 2024, s'élève désormais à 1885,14 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La SA IMMOBILIERE 3F considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [U] [O] [I] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 20 euros, en plus du loyer courant, le temps que l’aide au titre du FSL soit versée. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 04 avril 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 7 juillet 2023. 

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2181,01 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 8 septembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. 

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. 
Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 janvier 2024, Madame [U] [O] [I] lui devait la somme de 1885,14 euros.

Madame [U] [O] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [U] [O] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, dont le montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges soit actuellement à la somme de 345,43 euros. Rien ne justifie que son montant soit majoré de 50%. Par conséquent la société bailleresse sera déboutée de sa demande de majoration.
 
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [U] [O] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 juillet 2021 entre la SA IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Madame [U] [O] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 8 septembre 2023,

CONDAMNE Madame [U] [O] [I] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 1885,14 euros (mille huit cent quatre-vingt-cinq euros et quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2024 ( échéance de décembre 2023 incluse),

AUTORISE Madame [U] [O] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [U] [O] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 septembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [O] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [U] [O] [I] sera condamnée à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [U] [O] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 juillet 2023 et celui de l'assignation du 15 septembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge