Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 AVRIL 2024



N° 2024/ 187









N° RG 18/13782



N° Portalis DBVB-V-B7C-BC6PV







[U] [Y] épouse [V]





C/





SA ICF NOVEDIS



SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE SA D'HLM 



































Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Françoise BOULAN



Me Karine TOLLINCHI







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de CANNES en date du 03 Août 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-16-0962.





APPELANTE



Madame [U] [Y] épouse [V]

née le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 9] (MAROC), demeurant [Adresse 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/002094 du 29/03/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représentée par Me Françoise BOULAN, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Lionel BUDIEU, avocat au barreau de NICE





INTIMEES



SA ICF NOVEDIS

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6]



Intervenante volontaire



S.A. ICF SUD-EST MEDITERRANEE SA D'HLM

venant aux droits et obligations de la Société SAS ICF Novedis, ayant son siège social à [Localité 8] dont le siège social est sis [Adresse 2]



représentées par Me Karine TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI-CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Gafarou CHANOU, avocat au barreau de PARIS





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 13 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Par acte en date du 16 août 1990, la SNCF a donné par engagement d'occupation à M.[D] [E] un logement sis à [Adresse 4]. 



Par acte sous seing privé du 11 décembre 2003, la SNCF a donné en location à la SFCI devenue la société ICF NOVEDIS avec faculté de sous louer l'ensemble de son parc immobilier de logement.

 

M.[D] [E] est décédé le [Date décès 5] 2013 laissant Mme [U] [V] [Y], sa compagne. 

 

Mme [V] a continué d'occuper le logement.



Par acte d'huissier en date du 1er juillet 2015, il a été fait sommation à Mme [V] [Y] d'avoir à quitter les lieux.

 

Par acte en date du 29 septembre 2016, la société ICF NOVEDIS a donné assignation à Mme [U] [V] [Y] d'avoir à comparaître devant le Tribunal d'instance de Cannes aux fins d'entendre ordonner son expulsion de l'appartement qu'elle occupe.



Par jugement en date du 3 août 2018, le Tribunal d'instance de Cannes a : 

 - rejeté l'exception d'incompétence soulevée par Mme [V] 

- déclaré recevables les demandes formées par la SA ICF NOVEDIS 

- ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [V] dans le délai de 8 jours suivants la signification de la présente décision 

- dit qu'à défaut pour Mme [V] d'avoir volontairement quitté les lieux, la SA ICF NOVEDIS pourra, 6 mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion 

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 392,44 €.



Par déclaration au greffe en date du 16 août 2018, Mme [V] [Y] a interjeté appel de cette décision. 



Elle sollicite:

SURSEOIR à statuer dans l'attente de la communication de pièces 

 

A toutes fins, avant dire droit 

 

ENJOINDRE à la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE SA D'HLM de produire, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification de la décision avant dire-droit à intervenir, les pièces suivantes : 

 

- Statuts de la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE SA D'HLM 

 

- Justificatifs de la qualité d'agent de la SNCF de tous les occupants de l'immeuble sis au [Adresse 7] 

 

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal d'Instance de CANNES du 3 août 2018 

 

Statuant à nouveau, 

 

SE DECLARER incompétent 

 

RENVOYER la société ICF à mieux se pourvoir 

 

À titre subsidiaire, 

 

DIRE et JUGER la société ICF irrecevable en sa demande dépourvue de fondement juridique 

 

DEBOUTER la société ICF de l'ensemble de ses demandes 

 

DIRE et JUGER que Mme [V] [Y] a la qualité de locataire au sens des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 

 

En conséquence, 

 

CONDAMNER la société ICF au paiement des sommes suivantes à verser à Mme [V] [Y] la somme de 5.000 € au titre de l'indemnisation du préjudice moral subi

 

À titre infiniment subsidiaire, 

 

OCTROYER un délai de grâce de 24 mois 

 

En tout état de cause, 

 

CONDAMNER la SA ICF NOVEDIS à payer à Mme [V] [Y] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Maître Françoise BOULAN, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocats associés, aux offres de droit. 

 

A l'appui de son recours, elle fait valoir:

-que la convention d'occupation en date du 9 août 1990 porte sur un bien immobilier faisant partie intégrante du domaine public, de sorte que les litiges la concernant relève de la compétence des juridictions administratives,

-que la société ICF tout en contestant la compétence du juge administratif exclut l'application de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que n'ayant pas de fondement juridique ses demandes sont irrecevables,

-que si la loi du 6 juillet 1989 exclut de son champs d'application les logements attribués ou loués à raison de l'exercice ou de l'occupation d'un emploi, suite au décès de son conjoint, elle a seule réglé les loyers sans exercer de fonction à la SNCF, de sorte que la loi du 6 juillet 1989 doit lui être appliquée d'autant que la société ICF loue régulièrement des logements voisins au sein à des personnes sans lien avec la SNCF,

-que la loi du 6 juillet 1989 lui confère un droit fondamental d'ordre public au logement, 

-qu'il n'est pas contesté qu'elle vivait en concubinage avec M.[E] depuis près de 25 ans que le transfert du bail est de droit et la société ICF ne peut s'y opposer alors même qu'elle a solliciter son attestation d'assurance et qu'elle encaisse les loyers,

-que la loi du 6 juillet 1989 instaure une protection particulière pour les personnes âgées et démunis article 15 III, qu'elle remplit les conditions empêchant le bailleur de lui donner congé, d'autant que son état de santé est altéré, 

-qu'en application de l'article 1240 du code civil les agissements de la société ICF lui procurent un préjudice moral indemnisable, 

-que subsidiairement elle sollicite un délai de grâce de 24 mois, d'autant elle doit bénéficier d'une assistance respiratoire à domicile, 

-que dans des courriers où elle l'informe de ce que l'immeuble va être vendu la société ICF reconnaît sa qualité de locataire titulaire d'un bail qui sera transféré au nouveau propriétaire.



La société ICF SUD EST MEDITERRANEE SA D'HLM, venant aux droits de la société ICF NOVEDIS conclut:

Vu l'Attestation Notariée du 23 décembre 2021 produites aux débats

Vu les statuts de la Société SA d'HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE produites en réponse à la demande de Mme [V]



Recevoir la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE SA d'HLM venant aux droits de la société ICF NOVEDIS en son intervention volontaire et y faisant droit

Donner acte à la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE de ce qu'elle vient aux droits de la société ICF NOVEDIS dont elle reprend les droits et obligations sur le logement cédé, occupé par Mme [Y] [U] [V] , à effet du 1er janvier 2022

Vu le Procès verbal de changement de dénomination sociale de la société SFCI en date du 8 Février 2006 ayant décidé du changement de dénomination sociale de la société devenue SA ICF NOVEDIS

Vu la convention SNCF - SFCI en date du 1 1 Décembre 2003

Vu l'engagement d'occupation consenti à M. [E] [D] en date du 9 AOÛT 1990



Sur l'exception d'incompétence du Juge Judiciaire soulevée par Mme [V] [Y] [U], en faveur du Tribunal Administratif



Rejeter l'exception d'incompétence invoquée par Mme [V] [Y] dans la mesure où il est établi que le logement sis [Adresse 3] propriété de la Société de droit privé SAS ICF NOVEDIS qui l'a cédé à la SA d'HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE, par acte notarié du 23 Décembre 2021 n'est pas un logement faisant partie du domaine public ferroviaire

Confirmer le Jugement du 3 Août 2018 en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par Mme [V] et retenu la compétence du Tribunal de Cannes pour connaître de la demande d'expulsion de la société ICF NOVEDIS aux droits de laquelle se trouve la SA d'HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE 

A titre surabondant

Rejeter de plus fort l'exception d'incompétence invoquée par Mme [V] [Y] ,dans la mesure où le titre d'occupation consenti à M.[E] [D] (Personne privée) par la SNCF ( Epic) aux droits de laquelle se trouve sa filiale le Société ICF NOVEDIS ( Personne morale de droit privée ) , puis en dernier la SA d'HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE n'est ni un contrat administratif , ni une concession de service public s'agissant d'une convention d'occupation d'un logement intervenue entre personnes de droit privé

Confirmer le Jugement du 3 Août 2018 en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par Mme [V] et retenu la compétence du Tribunal de Cannes pour connaître de la demande d'expulsion de la société ICF NOVEDIS aux droits de laquelle se trouve la SA d'HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE 

Au fond

Recevoir la SA d'HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE venant aux droits de la société ICF NOVEDIS en ses demandes fins et conclusions

Vu 1'engagement d'occupation consenti à M. [E] [D] en date du 13 Juin 1964

Vu l'Acte de Décès de M. [E] [D] en date du 23 Mai 2013

Vu le courrier de Mme [V] [Y] à la société ICF NOVEDIS en date du 12 Juin 2013 demandant le transfert à son profit du Titre d'occupation du logement attribué à feu Mr [E] [D] à titre accessoire au contrat de travail du De Cujus

Vu le courrier en réponse de la société ICF NOVEDIS en date du 8 Juillet 2013 excluant toute possibilité d'un tel transfert en raison de la nature particulière du titre d'occupation du logement en cause s'agissant d'un logement attribué à un agent SNCF en activité de service

Vu la sommation de quitter délivrée le 1er Juillet 2015 à Mme [V] [Y] qui a déclaré à cette occasion ne pas vouloir libérer le logement

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le délai de 6 mois accordé par le jugement à Mme [V] pour qu'elle libère le logement 

Statuant à nouveau,

Débouter Mme [Y] [U] de sa demande de délais compte tenu des délais de fait de la procédure d'appel de presque 4 ans dont elle a déjà bénéficié

Y ajoutant,

Débouter Mme [Y] [U] [V] de sa demande de se voir reconnaître la qualité de locataire sur le fondement des 2 courriers en date du 20 Avril 2021 et 21 Janvier 2022, faute de preuve de la volonté du propriétaire de lui consentir un bail, contrairement à ses allégations

Ordonner en conséquence, son expulsion et celle de tous occupants des lieux de son chef.

Juger qu'i1 sera procédé à l'expulsion de Mme [V] dans les conditions légales prévues soit deux mois après la signification du commandement de quitter

Constater que le maintien de Mme [V] [Y] [U] sans droit ni titre dans le logement occasionne à, un préjudice de privation de jouissance du logement

Fixer au montant de la redevance mensuelle, actuellement acquittée l'indemnité d'occupation due par Mme [V] [Y] [U] à la SA d'HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE en indemnisation du préjudice qui lui est occasionné par son maintien dans le logement sans droit ni titre

Condamner Mme [V] [Y] [U] au paiement du montant de la redevance mensuelle courante jusqu'à la date de libération du logement et sa restitution à la SA d'HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE

Condamner Mme [V] [Y] au paiement à la SA d'HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE de la somme de 3500 € au titre des dispositions de 1'artic1e 700 du Code de procédue civile ainsi qu'aux dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BUJOLI-TOLLINCHI Avocat aux offres de droit.



Elle soutient:

-que le logement occupé par Mme [V] [Y] lui a été cédé par la société ICF NOVEDIS à effet au 1er janvier 2022, d'où son intervention volontaire,

-que l'appelante est sans droit ni titre à se maintenir dans le logement qui a été attribué à feu M.[E] agent SNCF à titre accessoire à son contrat de travail en raison de ce que ce titre d'occupation a pris fin avec le décès de son titulaire, qui avait seul la qualité d'agent SNCF,

-que si la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable en l'espèce, ce n'est pas en raison de l'appartenance du bien au domaine public mais en application de l'article 2 de ladite loi qui exclut de son champ d'application les logements loués ou attribués en raison ou à l'occasion de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi,

-que l'engagement d'occupation consenti à M.[E] a été conclu entre la SNCF personne morale de droit privé et lui même personne physique sans exercice d'aucune prérogative de droit public ni concession de service public, de sorte que s'agissant d'un contrat de droit privé conclut entre deux personnes de droit privé l'exception d'incompétence au profit du juge administratif doit être rejetée, quant bien même le bail comporterait occupation du domaine public ferroviaire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, 

-qu'elle demande l'application du droit commun du code civil prévu aux articles 1103 et suivants, 

-qu'en application des termes explicites de l'engagement d'occupation consenti à M.[E] l'appelante n'a aucune vocation à se maintenir dans les lieux, le titre d'occupation ne pouvant être transféré à quiconque, 

-que le fait pour cette dernière de régler des indemnité d'occupations ne légitimise pas son maintien, malgré les demandes réitérées du propriétaire à son départ, 

-que l'appelante se maintient illégalement dans les lieux depuis plus de 7 ans qu'aucun délai ne doit lui être accordé, 

-que les courriers invoqués par l'appelante envoyés automatiquement pour informer les occupants ne démontrent pas la volonté de la société ICF NOVEDIS de lui donner le logement à bail, alors même que la procédure d'expulsion est pendante, 

-qu'elle a toujours reçu des avis d'échéance de paiement des indemnités d'occupation et non de loyers.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2024.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'intervention volontaire de la société ICF SUD EST MEDITERRANEE SA D'HLM



Le bien objet du litige a été cédé par la société ICF NOVEDIS à la société ICF SUD EST MEDITERRANEE SA D'HLM, de sorte qu'elle vient désormais aux droits et obligations de la société ICF NOVEDIS cédante intimée et qu'il convient de la recevoir en son intervention volontaire.



Sur le sursis à statuer dans l'attente de communication de pièces et l'injonction à communiquer ces pièces



L'appelante sollicite qu'il soit enjoint à l'intimée de communiquer les pièces suivantes:

- Statuts de la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE SA D'HLM 

 

- Justificatifs de la qualité d'agent de la SNCF de tous les occupants de l'immeuble sis au [Adresse 7] et qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de cette communication.



Il résulte des pièces versées aux débats que les statuts de la société ICF SUD EST MEDITERRANEE SA D'HLM ont été communiqués.



En outre, l'appelante n'établit pas en quoi la justification de la qualité d'agent de la SNCF de tous les occupants de l'immeuble sis [Adresse 7] aurait une incidence sur le présent litige, de sorte qu'elle est déboutée tant de sa demande d'injonction à la production de ces pièces que de sa demande de sursis à statuer.





Sur l'exception d'incompétence



Il résulte de l'article R221-38 ancien du COJ, applicable à l'espèce que le tribunal d'instance connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.



En l'espèce, la présente instance a pour objet et cause un engagement d'occupation à usage exclusif d'habitation d'un appartement sis [Adresse 4] conclu le 9 août 1990 entre la SNCF et M.[D] [E], à titre accessoire de son contrat de travail conclu avec la SNCF.



Retenant qu'il s'agit d'un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation et portant sur l'occupation d'un logement, conclu entre personnes de droit privé, sans concession de service public ni exercice de prérogative de puissance publique, c'est à juste titre que le premier juge s'est déclaré compétent pour statuer sur les demandes et a rejeté l'exception d'incompétence soulevée, d'autant que le logement ne fait pas partie du domaine public ferroviaire comme cela résulte de l'acte notarié du 23 décembre 2021.





Sur la recevabilité et le fondement juridique des demandes



Il résulte de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 que cette dernière ne s'applique pas aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi.



En l'espèce, il est rappelé que le contrat objet du litige est un engagement d'occupation à usage exclusif d'habitation d'un appartement sis [Adresse 4] conclu le 9 août 1990 entre la SNCF et M.[D] [E], à titre accessoire de son contrat de travail conclu avec la SNCF, qui, en outre, stipule qu'il ne constitue pas une location relevant du code civil et de la législation spéciale des loyers, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il a qu'il s'agit d'un contrat de droit privé régi par les articles 1101 et suivants du code civil, fondement des demandes de l'intimé.



Il importe peu que depuis le décès de son compagnon l'appelante, qui n'occupe aucun emploi à la SNCF, ait réglée seule les indemnités d'occupation, ce fait n'étant pas de nature à changer le droit applicable au contrat.



Ainsi, contrairement à ce que prétend l'appelante les demandes de l'intimée ont un fondement juridique et sont donc recevables.





Sur la demande d'expulsion



L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Il résulte de l'engagement d'occupation à usage exclusif d'habitation d le'appartement sis [Adresse 4] en date du 9 août 1990 que le logement est réservé aux agents en activité de service et que la SNCF aura le droit de mettre fin à toute époque et sans indemnité à son occupation au cas où l'occupant viendrait à cesser ses fonctions pour quelques causes que ce soit.



Retenant que le bénéficiaire de cet engagement d'occupation M.[D] [E] est décédé le [Date décès 5] 2015, ayant donc cessé ses fonctions à cette date et que la loi du 6 juillet 1989 n'étant pas applicable à cet engagement d'occupation, sa compagne ne peut bénéficier de ses dispositions relatives au transfert du bail à son profit ou à l'interdiction de son expulsion en raison de son âge et de ses faibles ressources, c'est valablement que le premier juge a dit que cet engagement d'occupation ayant pris fin le [Date décès 5] 2015, Mme [V] [Y] est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre, a ordonné son expulsion et l'a condamnée à une indemnité d'occupation.



Il importe peu que Mme [V]-[Y] ait, dans le cours de cette procédure en expulsion, reçu deux courriers de la société ICF en date des 20 avril 2021 et 21 janvier 2022, qui sont des courriers d'information des locataires générés automatiquement et qui ne sauraient établir que la société ICF aurait reconnu sa qualité de locataire ou la volonté de cette dernière de lui donner le logement à bail et de renoncer à la procédure d'expulsion pendante, alors même que Mme [V]-[Y] a toujours reçu des avis d'échéance de paiement d'indemnité d'occupation et non de loyers.





Sur la demande de délais



Il résulte des article L412-3 et suivants du code des procédures d'exécution que le juge qui prononce l'expulsion peut accorder des délais supplémentaires.



Eu égard à l'âge de l'appelante au jour des présentes à savoir 79 ans, au fait qu'elle occupe ce logement depuis plus de 30 ans et à son état de santé (certificat médical du docteur [T] du 16 mai 2018, qui relate un état de santé extrêmement altéré qui pourrait être aggravé par une expulsion et la pousser à un passage à l'acte), il convient, quand bien même cette dernière se maintient illégalement dans les lieux depuis 8 ans, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il lui a accordé un délai de 6 mois.





Sur la demande indemnitaire de Mme [V] [Y] au titre de son préjudice moral et financier



Mme [V] [Y] n'établissant aucune faute à l'encontre de l'intimée, en ce qu'elle aurait violé la loi du 6 juillet 1989 non applicable à l'espèce, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande indemnitaire, qu'il s'agisse de son préjudice moral ou financier.





Sur les autres demandes



Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [V] [Y] est condamnée aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BUJOLI-TOLLINCHI, avocats.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





REÇOIT la société ICF SUD EST MEDITERRANEE SA D'HLM venant aux droits de la société ICF NOVEDIS en son intervention volontaire,



REJETTE la demande de Mme [V] [Y] de sursis à statuer pour la production de pièces ainsi que sa demande d'injonction à produire ses pièces,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 août 2018 par le Tribunal d'instance de CANNES,



Y ajoutant,







DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE Mme [V] [Y] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BUJOLI-TOLLINCHI, avocats.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT