Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 AVRIL 2024



N° 2024/ 188







N° RG 20/13007



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWDW







[E] [J] [X] [K]



[O] [B] épouse [K]





C/



[S] [L]



Syndicat des copropriétaires [Adresse 8]

























Copie exécutoire délivrée le :





a :





Me Alexandra MONDINI



Me Thierry

TROIN 



Me Claude

LAUGA











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 30 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/04303.





APPELANTS



Monsieur [E] [J] [X] [K]

né le 19 Août 1959 à [Localité 7] (06), demeurant [Adresse 9]



Madame [O] [B] épouse [K]

née le 14 Mai 1968 à [Localité 6] (71), demeurant [Adresse 9]



représentés par Me Alexandra MONDINI, mmebre de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEES



Madame [S] [L]

née le 21 Juin 1976 à [Localité 4] (COLOMBIE), demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Thierry TROIN, membre de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par Me Carla STARACE, avocat au barreau de NICE





Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis à [Localité 5]

représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET Jean-Jacques CHAMPION sis [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Claude LAUGA, membre de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 13 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Les époux [K] sont propriétaires d'un appartement auquel est attachée la jouissance exclusive et particulière d'une parcelle de jardin de 408 mètres carrés environ, constituant le lot n° 15 de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], situé [Adresse 1] à [Localité 5].



Madame [S] [L] possède pour sa part l'appartement situé à l'étage supérieur, constituant le lot n° 17, en vertu d'une donation consentie par sa mère [N] [I] (ou [D]), dont l'usufruit s'est éteint à son décès survenu le17 janvier 2016.



Dans le courant de l'année 2012, les époux [K] ont procédé à des travaux sur le toit d'une construction annexe édifiée dans le jardin et posé un dallage au-devant de la façade de leur appartement.



Madame [D] a saisi l'assemblée générale des copropriétaires afin que celle-ci constate que ces travaux avaient été réalisés sans autorisation et donne mandat au syndic de poursuivre la remise en état des lieux. Elle a ensuite contesté en justice les résolutions votées le 28 juin 2013 par lesquelles l'assemblée avait refusé d'accéder à ses demandes.



De leur côté, les époux [K] ont attaqué une autre résolution votée le 26 juin 2014 par laquelle l'assemblée avait ratifié l'installation par Madame [D] d'unités de climatisation en façade de l'immeuble.



Aux termes d'une résolution n° 8 adoptée le 10 juin 2016, l'assemblée générale a entendu également ratifier les travaux réalisés par les époux [K] en contrepartie du désistement de leur action et donné mandat au syndic de conclure un protocole d'accord en ce sens.



Madame [S] [L] a assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse, devenu le tribunal judiciaire, pour voir annuler cette résolution, et les époux [K] sont intervenus volontairement à l'instance.



Par jugement rendu le 30 septembre 2020, cette juridiction a :

- débouté Madame [L] de ses demandes aux fins d'annulation de la résolution n°8 et de remise en état des lieux,

- interdit en revanche aux époux [K], sous peine d'astreinte, d'utiliser à titre privatif le toit-terrasse du bâtiment annexe édifié dans le jardin, notamment à usage de solarium, 

- condamné les époux [K] à payer à Madame [L] une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l'atteinte portée à l'intimité de son logement,

- et partagé les dépens.



Les époux [K] ont interjeté appel le 14 décembre 2020, avec déclaration rectificative effectuée le 23 décembre.



Entre-temps la cour d'appel de céans, statuant par arrêt rendu le 29 octobre 2020, a définitivement rejeté le recours introduit par Madame [L] contre les résolutions votées le 28 juin 2013, mais condamné les époux [K] à lui verser une somme de 4.000 euros en réparation du trouble occasionné du fait de l'absence d'autorisation préalable des travaux.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 7 juin 2022, les époux [K] font valoir :



- s'agissant de la construction annexe édifiée dans le jardin :

* que celle-ci existait dès l'origine de la copropriété,

* qu'il s'agit d'une partie commune dont ils ont la jouissance exclusive, tout comme le sol sur laquelle elle a été bâtie,

* que les travaux entrepris en 2012 ont consisté en une simple rénovation de l'ouvrage, conformément à l'obligation d'entretien mise à leur charge par le règlement de copropriété,

* qu'ils n'ont pas aggravé les vues sur l'appartement de leur voisine, 

* et qu'ils sont en droit de jouir comme ils l'entendent de la toiture-terrasse,



- s'agissant du dallage posé au-devant de la façade :

* qu'il a vocation à recevoir une véranda démontable, conformément à l'autorisation donnée dès le 17 mars 2003 par l'assemblée générale à leur vendeur M. [X] [V],

* et qu'il n'existe pas d'extension de la surface habitable, ni de changement de destination.



Ils demandent à la cour d'infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il leur a interdit d'utiliser le toit-terrasse et les a condamnés au paiement de dommages-intérêts, de juger que l'annexe édifiée dans le jardin constitue une partie commune à jouissance privative, et de débouter en conséquence Madame [L] de ses réclamations



Ils concluent à la confirmation de la décision pour le surplus, et réclament en sus paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs dépens d'appel.



Par conclusions notifiées le 29 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic le Cabinet Jean-Jacques CHAMPION, confirme que la construction édifiée dans le jardin existait dès l'origine de la copropriété et que les époux [K] ont entrepris une simple rénovation.



Il considère également que cet ouvrage constitue une partie commune à jouissance privative et qu'aucune restriction ne peut être apportée à celle-ci qui ne soit prévue par le règlement de copropriété.



Il fait valoir que les travaux litigieux n'ont entraîné aucune appropriation de parties communes, ni aucune atteinte à la destination de l'immeuble, de sorte que la résolution attaquée a été valablement adoptée à la majorité prévue par l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.



Il demande à la cour :

- de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de résolution n° 8,

- de juger que l'annexe constitue une partie commune à jouissance privative,

- de statuer ce que de droit sur l'accès à la toiture-terrasse,

- et de condamner Madame [L] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.



Par conclusions notifiées le 7 mai 2021, Madame [S] [L] soutient de son côté:

- que l'annexe a été surélevée et aménagée en solarium, créant une vue plongeante sur son appartement à moins de cinq mètres de la façade de l'immeuble,

- que la pose du dallage a permis à ses voisins d'étendre leur cuisine-séjour et d'y prendre tous leurs repas à la belle saison,

- que les travaux incriminés emportent ainsi aliénation de parties communes au profit des époux [K] et changement de destination de l'immeuble,

- et que la résolution attaquée aurait donc dû être adoptée à l'unanimité des copropriétaires conformément à l'article 26 de la loi précitée.



Elle ajoute qu'elle subit une atteinte à la jouissance de son lot et que la résolution litigieuse procède d'un abus de majorité.



Elle forme appel incident et demande à la cour :

- d'annuler la résolution n° 8 adoptée par l'assemblée générale du 10 juin 2016,

- d'enjoindre les époux [K], sous peine d'astreinte :

* de supprimer la terrasse-solarium, y compris les piliers et garde-corps,

* de ne plus utiliser la toiture de l'annexe et d'installer une barrière pour en empêcher l'accès,

* de supprimer la terrasse dallée en rez-de-jardin, 

* de rétablir la végétation qui existait précédemment,

- de désigner l'architecte de la copropriété pour superviser les travaux,

- de condamner en outre les époux [K] à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- et de déclarer l'arrêt à intervenir opposable au syndicat des copropriétaires.



Subsidiairement, elle conclut à la confirmation du jugement.



En tout état de cause, elle poursuit la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 janvier 2024.





DISCUSSION



Sur les travaux réalisés sur le bâtiment annexe :



Aucune des parties ne remet en cause l'analyse faite par le premier juge, suivant laquelle cette construction constitue une partie commune dont la jouissance exclusive et particulière est attachée à la propriété du lot n° 15, tout comme la parcelle de jardin sur laquelle elle est édifiée.

Il ne s'agit pas là d'une prétention émise par les appelants, mais d'un moyen formulé au soutien de leurs demandes, sur lequel il n'y a pas lieu de statuer au dispositif.



Cette construction était désignée comme 'un réduit indépendant' dans le premier règlement de copropriété adopté le 21 avril 1949, tandis que le second règlement du 6 février 1979 n'en fait aucunement mention.



L'expert [T], désigné en 1983 pour proposer une nouvelle répartition des tantièmes de copropriété, l'a désignée comme une cave.



Tel est également le cas de l'acte notarié de vente du 9 novembre 2005 qui constitue le titre de propriété des époux [K].



Madame [A] [M], copropriétaire occupante depuis 1978, atteste qu'avant les travaux litigieux ce bâtiment était couvert par un toit plat en terre battue ; celui-ci n'était pas entouré de garde-corps mais ceinturé d'un muret de 30 centimètres de hauteur.



Il résulte du constat d'huissier dressé le 26 juillet 2012 à la requête du syndicat des copropriétaires que, contrairement aux termes de la résolution attaquée, les travaux entrepris par les époux [K] n'ont pas consisté en un simple 'ragréage' (c'est à dire la correction des irrégularités de surface d'un ouvrage de maçonnerie), mais dans le coulage d'une dalle en béton armé et l'édification d'un garde-corps d'un mètre de hauteur, destinés à transformer ce toit en terrasse d'agrément (ou solarium).



Emportant modification de la destination de l'immeuble, ces travaux ne pouvaient être régularisés à la majorité prévue par l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.



Il ressort en outre de ce même constat que la terrasse ainsi aménagée offre une vue directe et plongeante vers l'intérieur de l'appartement de Madame [L], portant ainsi atteinte à son intimité. Or il est de jurisprudence constante que l'unanimité est requise lorsqu'une délibération affecte les droits d'un copropriétaire sur ses parties privatives.



Il convient en conséquence d'infirmer partiellement le jugement entrepris en prononçant l'annulation de la résolution contestée en ce qu'elle porte sur la régularisation des travaux effectués en toiture.



Si la démolition de la dalle de béton armé n'est pas envisageable sous peine de porter atteinte à l'intégrité de l'ouvrage, il convient en revanche d'ordonner l'enlèvement des garde-corps ainsi que la démolition des piliers qui les supportent, sans qu'il soit cependant nécessaire de faire superviser ces travaux par l'architecte de la copropriété.



La décision du premier juge doit être en revanche confirmée en ce qu'elle a interdit aux époux [K] d'utiliser cette toiture pour des usages privatifs, et les a condamnés à payer à Madame [L] une indemnité de 2.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.



Le présent arrêt est nécessairement opposable au syndicat des copropriétaires puisque celui-ci est partie à l'instance.



Il n'y a pas lieu enfin d'ordonner la pose d'une barrière.





Sur la pose d'un dallage en rez-de-jardin :



Ces travaux apparaissent en revanche conformes à la destination de l'immeuble, dès lors qu'ils ne modifient pas l'usage de la parcelle de jardin dont les époux [K] ont la jouissance exclusive et particulière aux termes du règlement de copropriété.



D'autre part, Madame [L] ne peut soutenir que le fait que ses voisins prennent désormais leurs repas à l'extérieur constituerait une atteinte à ses droits de copropriétaire, et aucun abus de majorité n'est caractérisé en l'espèce.



La résolution litigieuse doit donc être validée en ce qu'elle a régularisé cet aménagement, et l'intimée déboutée de ses demandes aux fins de remise des lieux en leur état antérieur.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a interdit aux époux [K] et à tous occupants de leur chef d'utiliser la toiture du bâtiment annexe pour des usages privatifs sous peine d'une astreinte de 500 euros par infraction constatée, et les a condamnés à payer à Madame [L] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,



Le confirme également en ce qu'il a débouté Madame [L] de ses demandes relatives au dallage du sol du rez-de-jardin,



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Annule la résolution n° 8 adoptée par l'assemblée générale du 10 juin 2016 en ce qu'elle porte sur la régularisation des travaux effectués en toiture du bâtiment annexe,



Condamne les époux [K] à retirer les garde-corps ainsi qu'à démolir les piliers qui les supportent, sous peine d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt,



Dit n'y avoir lieu de faire superviser ces travaux par l'architecte de la copropriété,



Rejette la demande d'installation d'une barrière,



Condamne les époux [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel,



Condamne le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [L] une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT