Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 AVRIL 2024



N° 2024/ 190



N° RG 21/00624



N° Portalis DBVB-V-B7F-BGZBY





[C] [T]



S.C.P. DE BOYSSON-FERRE MICHEL DAMIANO [T] CONYNCK AVOUSTEN





C/



[V] [K] [M] [E] divorcée [B]



S.A.R.L. AG COMMEERCES



S.D.C. [Adresse 7]





















Copie exécutoire délivrée le :





à :



Me Maud DAVAL-GUEDJ



Me Séverine FERRY



Me Martine DESOMBRE



Me Jean-Marc COHEN





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 14 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/02585.



APPELANTS



Maître [C] [T]

Notaire, demeurant au [Adresse 2]



S.C.P. DE BOYSSON-FERRE MICHEL DAMIANO [T] CONYNCK AVOUSTEN

Titulaire d'un office notarial, dont le siège social est sis [Adresse 3]



représentés par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,ayant pour avocat plaidant Me Hélène BERLINER, membre de la SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE,



INTIMEES



Madame [V] [K] [M] [E] divorcée [B] 

née le 29 Novembre 1975 à [Localité 6] (UKRAINE), demeurant Résidence [Adresse 7] [Adresse 5] [Localité 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006921 du 29/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représentée par Me Séverine FERRY, avocat au barreau de NICE



S.A.R.L. AG COMMERCES

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]



représentée par Me Martine DESOMBRE, membre de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant Me David ALLOUCHE, membre de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocat au barreau de NICE



Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CENTRAL GESTION lui-même poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié 



représenté par Me Jean-Marc COHEN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Loïc CHARLENT, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 13 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



S.C.P. DE BOYSSON-FERRE MICHEL DAMIANO [T] CONYNCK AVOUSTEN





***



Les époux [J] étaient propriétaires d'une rangée d'emplacements de parking constituant les lots numéro 297 à 300 au sein de la copropriété [Adresse 7] à [Localité 1].



Selon compromis de vente du 3 décembre 2010, les époux [J] ont vendu à la SARL AG COMMERCES divers lots au sein de cette copropriété parmi lesquels trois emplacements de parking numéro 297, 298 et 299, chacun constituant 6/10 000 de la propriété du sol et des parties communes générales, un plan demeurant annexé à l'acte.



Suivant compromis de vente établi par Maître [T], la société AG COMMERCES s'est obligée à vendre à Mme [E] un emplacement de parking de la copropriété, destiné à être fermé.



La société AG COMMERCES a confié au cabinet de géomètre JURIS EXPERTISES, le soin de réunir les lots 297 et 298 et d'y affecter les tantièmes de charges de copropriété. 

Le cabinet JURIS EXPERTISES a effectué cette modification par la création d'un lot transitoire n° 405 divisé en deux nouveaux lots N° 407 et 408, suivant un document intitulé 'modification de l'EDD avec plans et modification de l'état de répartition des charges concernant la copropriété [Adresse 7]' du 4 janvier 2010.



Cet acte a fait l'objet devant Me [T] d'un 'modificatif à l'EDD' établi le 4 mars 2011.

Ce nouvel EDD fait référence au nouveau lot transitoire 405 de 12/10 000 issu de la réunion des lots 297 et 298 et la création, à partir de ce même lot transitoire 405 de 2 nouveaux lots, savoir le lot 407 figurant au plan annexé sous la teinte jaune et le lot 408 figurant sous teinte verte au plan annexé , chacun représentant 6/10 000 des parties communes générales.



Le 4 avril 2011, suivant acte authentique reçu par Maître [T], notaire, la société AG COMMERCES a vendu au prix de 15 000 € à Mme [E] le lot 407 de la copropriété constitué par un garage en rez-de-chaussée représentant les 6 /10 000 des parties communes générales sous teinte jaune du plan annexé, précision étant faite que 'le bien ci-dessus est issu de la réunion des lots 297 et 298 en un lot transitoire portant le numéro 405, puis de la division de ce lot en 2 nouveaux lots de copropriété portant les numéros 407 et 408 ainsi qu 'il a été constaté aux termes d 'un modificatif d'état descriptif de division reçu aux minutes du notaire soussigné, ce jour, un instant avant les présentes'.



Le plan annexé à l'EDD modificatif met en exergue que les lots 297 et 298 deviennent le lot 408 et qu'il est créé un lot 407 sur les parties communes.



L'EDD modificatif était rejeté lors de l'assemblée générale du 30 mai 2011. Il a été tenté de trouver une solution amiable par la vente de ladite partie commune à Mme [E].





Lors de l'assemblée générale du 31 mai 2012 il a été adopté, y compris par Mme [E] les résolutions 19 à 21 pour la création d'un nouveau lot 145 à aliéner au prix de 10 000€, sans qu'aucune suite ne soit donnée.



Considérant qu'une erreur a été commise dans les plans annexés à l'EDD établi lors de l'achat de Mme [E] et que cette dernière n'a donc pas pris possession du lot 407 appartenant à la SARL AG COMMERCES mais d'un espace constituant une partie commune de l'immeuble, par assignation du 17 mars 2015, le syndicat des copropriétaires LES [Adresse 7] a fait citer Mme [E] devant le Tribunal judiciaire de NICE aux fins de reprendre possession de la partie commune.



Par assignation du 20 mai 2016, Mme [E] appelait en garantie son vendeur la société AG COMMERCES qui appelait à son tour en garantie le notaire en charge de la vente.



Les procédures ont été jointes.



Par jugement rendu le 14 décembre 2020, le Tribunal a:

- déboute la société AG COMMERCES de son exception d'irrecevabilité à l'encontre de Mme [E] pour cause de prescription de son action ;

-dit que le plan dressé par la SARL JURIS EXPERTISE annexé à l'acte authentique de Mme [E] reçu le 4 avril 2011 par Me [T], membre de la STON J-M PANNETIER- D. MICHEL- D.BOYSSON - FERRE-c.DAMIANO-CONYNCK-[C][T], publié le 10 mai 2011 au 2 ème Bureau de Nice, n°05420 est nul ;

-dit que le plan dressé par la SARL JURIS EXPERTISE annexé à l'état descriptif de division reçu par Maître [T], notaire à [Localité 1], le 4 avril 2011, publié le 10 mai 2011, n°04517 est nul ;

-annule le plan annexé à l'acte modificatif de l'état descriptif de division du 4 avril 2011 créant le lot n° 297 sur la partie commune de l'immeuble et un lot n° 408 résultant de la réunion des lots n° 297 et 298 ; 

-ordonne la rectification, par les soins de Mme [E] et à ses frais, de l'état descriptif de

division du 4 avril 2011 et du plan annexé à l'acte modificatif de l'état descriptif de division du 4 avril 201 1 en ce qu'il sera mentionné sur ce plan :"lot 407, "lot 408, anciennement lot n° 297 et 298 " ; 

-dit que Mme [E] devra procéder à la publication à ses frais du plan de l'acte modificatif de l'état descriptif de division du 4 avril 2011, ainsi rectifié, au service de la publicité foncière compétent ;

- ordonne la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent;

- constate que Mme [E] n'est pas propriétaire du lot n° 415 créé lors de l'assemblée générale du 31 mai 2012 et que l'emplacement occupé par Mme [E] est une partie commune appartenant au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LA RESIDENCE LES [Adresse 7] ; 

-dit que Mme [E] occupe illégalement cet emplacement ;

-condamne Mme [E] épouse [B] à remettre en état les lieux avant l'appropriation des parties communes contiguës à son lot n° 407 et anciennement 297 en supprimant la porte de garage qui s'y trouve installée dans le délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard au-delà, l'astreinte courant ,pendant trois mois ; 

- condamne in solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T] et la SCP DE BOYSSON FERRE MICHEL DAMIANO [T] AVOUSTEN à relever et garantir Mme [E] de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de l'instance principale initiée par le Syndicat des Copropriétaires Résidence [Adresse 7] du chef d'une rectification d'actes ou de remise en état sous astreinte ou de tout autre chef ;

- condamné in solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale PANNETIER FERRE DAMIANO CONYNCK [T] à payer à Mme [E] la somme de 17 846,12€ au titre de son préjudice financier et la somme de 7 000€ au titre de son préjudice moral,

- condamné in solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale PANNETIER FERRE DAMIANO CONYNCK [T] à payer au SDC [Adresse 7] la somme de 6 000€ à titre de dommages et intérêts,

- condamné in solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale PANNETIER FERRE DAMIANO CONYNCK [T] à payer au SDC [Adresse 7] la somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale PANNETIER FERRE DAMIANO CONYNCK [T] à payer Mme [E] la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et à l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes autres ou plus amples,

-ordonné l'exécution provisoire,

- condamné in solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale PANNETIER FERRE DAMIANO CONYNCK [T] aux dépens, outre les frais du constat d'huissier du 12 octobre 2018.



Par déclaration au greffe en date du 14 janvier 2021, Me [T] et l'étude notariale ont interjeté appel de cette décision. 



Ils sollicitent:

INFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de Nice du 14 décembre 2020 en ce qu'il a : 

 

-condamné Me [T] et la SCP DE BOYSSON FERRE MICHEL DAMIANO [T] 

AVOUSTEN in solidum avec la SARL AG COMMERCES, à relever et garantir Mme [E] de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de l'instance 

principale initiée par le Syndicat des Copropriétaires Résidence [Adresse 7] du 

chef d'une rectification d'actes ou de remise en état sous astreinte ou de tout autre chef ; 

 

-condamné Me [T] et la SCP DE BOYSSON FERRE MICHEL DAMIANO [T] 

AVOUSTEN in solidum avec la SARL AG COMMERCES à payer à Mme [E] la 

somme de 17 846,12 € au titre de son préjudice financier et la somme de 7 000 € au titre de son préjudice moral ; 

 

 -condamné Me [T] et la SCP DE BOYSSON FERRE MICHEL DAMIANO [T] AVOUSTEN in solidum avec la SARL AG COMMERCES, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LA RÉSIDENCE [Adresse 7] la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts ; 

 

-condamné Me [T] et la SCP DE BOYSSON FERRE MICHEL DAMIANO [T] 

AVOUSTEN in solidum avec la SARL AG COMMERCES à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LA RÉSIDENCE [Adresse 7] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

 

 -condamné Me [T] et la SCP DE BOYSSON FERRE MICHEL DAMIANO [T] AVOUSTEN in solidum avec la SARL AG COMMERCES à payer à Madame [E] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et à l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

-condamné in solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T] et la SCP DE BOYSSON 

FERRE MICHEL DAMIANO [T] AVOUSTEN, notaires, aux dépens incluant les frais 

de constat d'huissier de Me GHAINDAI du 12/10/2018 ; 

 

CONFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de Nice du 14 décembre 2020 en ce qu'il 

a débouté la SARL AG COMMERCES de sa demande tendant à voir condamner Me [T] et la SCP DE BOYSSON-FERRE MICHEL DAMIANO [T] AVOUSTEN à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, tant à l'encontre de Mme [E] que du Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] ; 

 

DEBOUTER Madame [E] et la société AG COMMERCES des fins de leurs appels incidents ; 



Statuant à nouveau, 

 

DIRE ET JUGER que Me [T] n'a commis aucun manquement fautif, ayant causé le préjudice invoqué par le SDC [Adresse 7], Mme [E] et la société AG COMMERCES; 

 

DIRE ET JUGER que le SDC [Adresse 7], Mme [E] et la société AG COMMERCES ne justifient d'aucun préjudice indemnisable causé par un manquement de Me [T] ; 

 

DEBOUTER le SDC [Adresse 7], Mme [E] et la société AG COMMERCES de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions telles que dirigées à l'encontre de Me [T] et de la SCP DE BOYSSON-FERRE MICHEL DAMIANO [T] AVOUSTEN; 

 

DEBOUTER Mme [E] de sa demande tendant à voir prononcer la résolution de la vente du parking reçue par acte de Me [T] du 04 avril 2011, irrecevable comme présentée pour la première fois en cause d'appel et à défaut de publication des conclusions, et mal fondée ; 

 

DEBOUTER la SARL AG COMMERCES de sa demande tendant à voir condamner Me [T] et la SCP DE BOYSSON-FERRE MICHEL DAMIANO [T] AVOUSTEN à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, tant à l'encontre de Mme [E] que du Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] ; 

 

CONDAMNER le SDC [Adresse 7], Mme [E] et la société AG COMMERCES à payer à Me [T] et à la SCP DE BOYSSON-FERRE MICHEL DAMIANO [T] AVOUSTEN la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, ceux d'appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, sur son offre de droit. 

 

A l'appui de leur recours, ils font valoir:

-que les réunions et subdivisions de lots réalisés avant la vente consentie à Mme [E] ont été entérinées d'après le modificatif établi par le cabinet de géomètre JURIS EXPERTISE,

-que les plans et documents remis au notaire ne laissaient pas apparaître que le lot 407 créé à partir des lots 297 et 298 empiétait sur les parties communes, 

-que le notaire ne pouvait que se fier au travail de l'homme de l'art et n'avait aucune compétence pour s'apercevoir de la difficulté soulevée,

-qu'il ne saurait être responsable d'une erreur commise par le géomètre du vendeur sur le plan modificatif à EDD,

-que la division concernait des parties privatives sans toucher aux parties communes de sorte qu'elle était parfaitement légale et ne nécessitait pas d'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires,

-que l'assemblée générale est amenée a posteriori à ratifier la modification de la répartition des charges qui découle de la division sans pouvoir s'y opposer, sous peine d'abus de majorité dès lors que les tantièmes des deux lots issus de la division sont identiques à ceux du lot avant division, 

-qu'il ne peut donc être reproché au notaire de ne pas avoir informé Mme [E] des conséquences d'un éventuel refus de l'assemblée générale d'approuver le modificatif à EDD, ni de ne pas avoir érigé ladite approbation en condition suspensive,

-qu'il était normal que les nouveaux lots 407 et 408 soient affectés des mêmes tantièmes que les lots 297 et 298,

-que le notaire a tenté de rapprocher les parties leur proposant une solution approuvée par l'assemblée générale des copropriétaires et par Mme [E] qui a voté favorablement, en vain, puisque la mise en oeuvre a été refusée,

-que le notaire n'est en rien responsable de l'appropriation des parties communes par Mme [E] et n'a commis aucun manquement à son devoir de vérification,

-que Mme [E] est informée depuis l'AG du 31 mai 2012 de la position du SDC, qu'il ne peut être responsable de sa résistance ni du préjudice qu'elle a causé au SDC, en effet ce préjudice résulte d'une part d'une erreur commise par le géomètre et d'autre part de l'occupation des parties communes par Mme [E] depuis 2012 en connaissance de cause et de sa résistance à remettre les lieux en état,

-qu'une condamnation de faire sous astreinte a un caractère strictement personnel et le notaire ne saurait garantir et relever Mme [E] des condamnations de faire, 

-que seule la société AG COMMERCES le vendeur de Mme [E] pourrait être tenue à garantir cette dernière de son éviction par le versement d'une indemnité, et elle ne peut solliciter d'être relevée et garantie par le notaire,

-que la demande en résolution de la vente de Mme [E] est irrecevable pour être formulée pour la première fois en cause d'appel, en outre le défaut de publication de la demande en résolution d'une vente d'un bien immobilier constitue une fin de non recevoir.



Le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 7] conclut:

CONFIRMER le jugement du 14 décembre 2020 du Tribunal Judiciaire de Nice en ce qu'il a: 

 

Dit que le plan dressé par la SARL JURIS EXPERTISE annexé à l'acte authentique de Mme 

[E] reçu le 4 avril 2011 par Me [T], membre de la SCP Notariale PANNETIER-FERRE-DAMIANO-CONYNCK [T] publié le 10 mai 2011 au 2 ème Bureau de Nice n°05420 est nul, 

 

Dit que le plan dressé par la SARL JURIS EXPERTISE, annexé à l'EDD reçu par Me 

[T], notaire à [Localité 1] le 4 avril 2011, publié le 10 mai 2011 n°04517 est nul, 

 

Annulé le plan annexé à l'acte modificatif de l'état descriptif de division du 4 avril 2011 créant le lot n° 297 sur la partie commune de l'immeuble et un lot n°408 résultant de la réunion des lots n°297 et 298, 

 

Ordonné la rectification, par les soins de Mme [E] et à sa frais l'état descriptif de division du 4 avril 2011 et du plan annexé à l'acte modificatif de l'état descriptif de division du 4 avril 2011 en ce qu'il a mentionnée sur le plan : « lot n°407, lot 408 anciennement lot, n°297 et 298, 

 

Dit que Mme [E] devra procéder à la publication à ses frais du plan de l'acte 

modificatif de l'état descriptif de division du 4 avril 2011, ainsi rectifié au service de la publicité foncière compétent 

 

Ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent 

 

Constate que Mme [E] n'est pas propriétaire du lot n° 415 crée lors de l'assemblée générale du 31 mai 2012 Et que l'emplacement occupé par Mme [E] est une partie commune appartenant au SDC [Adresse 7] 

 

Dit que Mme [E] occupe illégalement cet emplacement 

 

Condamné Mme [E] à remettre en état les lieux avant l'appropriation des parties communes contiguës à son lot n°407 et anciennement 297 en supprimant la porte de garage qui s'y trouve installée dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard au-delà l'astreinte courant pendant 3 mois, 

 

Condamné in solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale PANNETIER-FERRE-DAMIANO-CONYNCK [T] à relever et garantir Mme [E] de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de l'instance principale initiée par le SDC [Adresse 7] du chef d'une rectification d'actes ou de remise en état sous astreinte ou de tout autre chef ; 

 

Condamne in solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale PANNETIER-FERRE-DAMIANO-CONYNCK [T] à payer à Mme [E] la somme de 17.846,12 € au titre de son préjudice financier et la somme de 7.000 € au titre de son préjudice moral, 

 

Condamne solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale PANNETIER-FERRE-DAMIANO-CONYNCK [T] à payer au SDC [Adresse 7] la 

somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts, 

 

Condamne solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale PANNETIER-FERRE-DAMIANO-CONYNCK [T] à payer au SDC [Adresse 7] la 

somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les frais du constat d'huissier du 12/10/2018 

 

En tout état de cause, 

 

DEBOUTER toutes les demandes, fins et conclusions à l'encontre du SDC [Adresse 7] 

 

CONDAMNER in solidum Mme [E], épouse [B] la SARL AG COMMERCES, Me [T] et la SCP DE BOYSSON FERRE MICHEL DAMIANO [T] AVOUSTEN, notaires à payer au Syndicat des copropriétaires la Résidence [Adresse 7] la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens 



Il soutient:

-que le plan annexé à l'EDD mettait en exergue que les lots 297 et 298 devenaient le lot 408 et qu'il était créé un nouveau lot 407 totalement distinct des lots 297 et 298 sur les parties communes de l'immeuble en contradiction avec le corps du texte de l'EDD modificatif du 4 janvier 2010, qui prévoyait que les lots 297 et 298 devenaient le lot temporaire 405 avant d'être divisé en lot 407 et 408,

-que les lots 297 et 298 ont été réunis en un double parking toujours la propriété du vendeur,

-que Mme [E] n'a pas pris possession du garage vendu lot 407, qu'elle aurait dû prendre possession de l'ancien lot 297, or elle a édifié un parking sur une partie commune, son occupation sans droit ni titre est évidente, et elle doit restituer les parties communes et les remettre en état, par la suppression de la porte de garage et du mur séparatif,

-qu'il convient de prononcer la nullité du plan de l'EDD du 4 avril 2011 et de condamner Mme [E] sous astreinte à faire procéder à la réalisation à ses frais d'un nouvel EDD modificatif avec un nouveau plan, 

-que la responsabilité tant du vendeur que du notaire est engagée,

-que ce dernier est garant de la sécurité des actes et aurait du relever l'erreur de plan du géomètre

-qu'il se trouve privé d'une partie commune, du fait des fautes commises, il a perdu la jouissance de ce lot et de bénéficier des fruits d'une location, alors que Mme [E] bénéficie dudit garage sans payer la moindre indemnité d'occupation.



Mme [E] conclut:

S'entendre la Cour d'Appel, 

 

JUGER l'absence de prescription des demandes de Mme [E] à l'encontre de la société AG Commerces. 

 

JUGER l'absence d'efficacité de l'acte de vente du 4/04/2011 dressé par Maître [C] [T], membre de la SCP DE BOYSSON-FERRE MICHEL DAMIANO [T] AVOUSTEN. 

 

JUGER la faute commise par le notaire en charge de la vente et la faute commise par le vendeur. 

 

JUGER la faute commise également par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, parfaitement informé du modificatif à l'état descriptif de division avec plan établi par le Cabinet Juris Expertise le 4 janvier 2010 et servant de référence à la vente opérée au profit de Mme [E] et qui n'a pourtant émis aucune contestation. 

 

JUGER que Mme [E] n'a commis aucune faute et que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n'a subi aucun préjudice de jouissance. 



En conséquence, 

 

DEBOUTER Maître [T], la SCP Notariale PANNETIER - FERRE - DAMIANO - CONYNCK [T] et la société AG Commerces de l'intégralité de leurs demandes, fins et 

conclusions. 



CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nice le 14 Décembre 2020 en 

ce qu'il a, sur le principe des condamnations : 

 

Condamné in solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale PANNETIER-FERRE-DAMIANO-CONYNCK [T] à relever et garantir Mme [E] de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de l'instance principale initiée par le SDC [Adresse 7] du chef d'une rectification d'actes ou de remise en état sous astreinte ou de tout autre chef ; 

 

Condamné in solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale PANNETIER-FERRE-DAMIANO-CONYNCK [T] à payer à Mme [E] la somme de 17.846,12 € au titre de son préjudice financier et la somme de 7.000 € au titre de son préjudice moral. 

 

Condamné in solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale PANNETIER-FERRE-DAMIANO-CONYNCK [T] à payer au SDC [Adresse 7] la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts. 

 

Condamné in solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale PANNETIER-FERRE-DAMIANO-CONYNCK [T] à payer au SDC [Adresse 7] et à Mme [E] pour chacun la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ». 

 

Y ajoutant au surplus, 

 

PRONONCER la résolution de la vente du parking litigieux au profit de Mme [E] en vertu de l'acte notarié du 4 avril 2011, la société AG Commerces ayant finalement vendu le lot devant revenir à Mme [E] après rectification de l'état descriptif de division. 

 

CONDAMNER solidairement la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale 

PANNETIER-FERRE-DAMIANO-CONYNCK [T] à relever et garantir Mme [E] de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de l'instance principale initiée par le SDC [Adresse 7] du chef de destruction de la porte de garage, d'une rectification d'actes ou de remise en état sous astreinte ou de publication de la décision à intervenir ou de tout autre chef. 

 

CONDAMNER solidairement la SARL AG COMMERCES, Me [C] [T] et la SCP 

PANNETIER MICHEL BOYSSON FERRE DAMIANO [T] à payer à Mme [E] la somme de 17 329,49 € au titre de son préjudice financier sauf mémoire (à parfaire jusqu'à la décision à intervenir) comme suit : 

 

De l'acquisition du parking acquis : 15 000 € 

Des frais notariés d'acquisition : 200 € 

Les frais de publication de la vente aux hypothèques : 779 € 

Le prorata de charges et de taxes foncières pour l'année 2011 : 105,42 € 

Les charges de copropriété réglées depuis la vente : 617,07 € sauf mémoire jusqu'à la décision à intervenir 

Les taxes foncières réglées depuis la vente : 628 € sauf mémoire jusqu'à la décision à intervenir 

 

CONDAMNER solidairement la SARL AG COMMERCES, Me [C] [T] et la SCP 

PANNETIER MICHEL BOYSSON FERRE DAMIANO [T] à payer à Madame [E] la somme de 12 000 € au titre de son préjudice moral. 

 

Condamner solidairement la SARL AG COMMERCES, Me [C] [T] et la SCP PANNETIER MICHELBOYSSON FERRE DAMIANO [T] à payer à Madame [E] la somme de 6 000 € conformément à l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et à l'article 700 (2°) du code de procédure civile outre leur condamnation aux entiers dépens distraits au profit de Maître Séverine Ferry, avocat au Barreau de Nice. 



Elle fait valoir:

-que dans l'acte notarié d'acquisition du lot 407 il lui a été attribué 6/10 000 èmes des parties communes alors qu'il aurait du lui être attribué 3/10 000èmes, de sorte que depuis 2011 elle paye à tort le double des charges,

-que le SDC était parfaitement informé des deux actes modificatifs de l'EDD avec plan annexé pour en avoir été destinataire sans s'être opposé à la vente, 

-qu'il lui a été vendu un garage fermé, 

-qu'elle n'avait aucune raison de douter de la véracité des plans établis par le géomètre, remis par son vendeur et validés par le notaire, et de penser qu'elle achetait une partie commune, elle n'a donc commis aucune faute, 

-qu'il ne peut lui être reproché d'avoir refusé de régulariser la situation en acquérant cette partie commune moyennent 10 000€, 

-qu'aucune prescription ne peut lui être opposée cette dernière ayant commencé à courir au jour de l'assignation délivrée par le SDC le 17 mars 2015,

-que la société AG COMMERCES a nécessairement commis une faute en lui vendant un parking dont elle n'était pas propriétaire,

-que le lot qui aurait dû lui revenir a été vendu par la société AG COMMERCES,

-que le notaire est garant de la validité et de la sécurité des actes qu'il reçoit,

-qu'il aurait dû se rendre compte de l'erreur au moment de la rédaction de l'acte de vente en étudiant le règlement de copropriété et en le comparant avec les plans,

-que la démolition du parking revient à son vendeur qui l'a édifié et la rectification de l'EDD au notaire qui l'a établi, de sorte qu'ils doivent la relevé et garantir de toute condamnation à ce titre, 

-que le SDC n'établit pas son préjudice cet emplacement étant destiné aux motos et non à être loué, 

-qu'elle subit un préjudice financier important puisqu'elle a payé un garage dont elle n'est pas propriétaire, outre un préjudice moral.









La société AG COMMERCES conclut :

Dire que la prescription quinquennale court à compter de la connaissance du fait dommageable,

Infirmer le jugement dont appel et déclarer irrecevables les demandes formées par Mme [E] à l'encontre de la SARL AG COMMERCE, pour cause de prescription.

Vu l'article 564 du Code de Procédure Civile,

Déclarer irrecevable la demande nouvelle de Mme [E] de résolution de la vente,



Vu l'article 30-5 du Décret du 4 janvier 1955,

Déclarer irrecevable la demande de Mme [E] de résolution de la vente pour défaut de publicité au Service de la Publicité Foncière,



Subsidiairement au fond,

Vu les articles 1240 et 1346-6 du Code Civil,

Réformer le jugement dont appel et y ajoutant,

Débouter Mme [E] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral à l'encontre de la SARL AG COMMERCE

A tout le moins, la réduire à de plus justes proportions et débouter Mme [E] de ses plus amples demandes indemnitaire à ce titre en cause d'appel.

Condamner Maître [T] et la SCP PANNETIER MICHEL BOYSSON FERRE DAMIANO AVOUSTEN, notaires associés, à relever et garantir la SARL AG COMMERCE de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, tant à l'encontre de Mme [E] que du Syndicat des copropriétaires.

Condamner toutes parties succombantes, solidairement entre elles, au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de I'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me Julien DESOMBRE, de la SCP DESOMBRE.



Elle fait valoir:

-que Mme [E] a été informée de l'erreur affectant le modificatif à l'EDD et son propre titre de propriété à l'occasion de l'AGO du 30 mai 2011 de sorte que son action à son encontre est prescrite, 

-que la faute du notaire est établie d'autant qu'il l'a lui même reconnue, et ce dernier doit la relever et garantir.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2024.







MOTIFS DE LA DECISION





Sur la recevabilité de la demande en résolution de la vente





Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



L'article 566 du même code ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



Mme [E] prétend, qu'elle a appris, en cours de procédure d'appel, que la moitié du lot 408, qui aurait dû lui revenir, a été vendu par la société AG COMMERCES, sans que cette dernière ne le conteste d'ailleurs, ce qui justifie, selon elle, que la résolution de la vente du 4 avril 2011 soit prononcée.









Quand bien même cette demande en résolution de la vente ne doit pas être considérée comme une demande nouvelle en appel, puisque faisant suite à la survenance d'un fait nouveau, elle est irrecevable, faute pour Mme [E] de justifier avoir publié ses conclusions à la conservation des hypothèques, en application de l'article 30-5 du décret du 4 janvier 1955, qui stipule que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, révocation, annulation ou rescision de droits, résultant d'actes soumis à publicité foncière, ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles mêmes publiées, conformément aux dispositions de l'article 28-4-c et s'il est justifié de cette publication, par un certificat du conservateur ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.





Sur la prescription de l'action formée par Mme [E] contre la SARL AG COMMERCE





Il résulte de l'article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Un droit commence à se prescrire lorsqu'il existe et qu'il devient exigible, ainsi l'action en garantie d'un contractant contre un autre contractant a pour point de départ le jour de l'action principale.



S'il est établi que lors de l'assemblée générale du 30 mai 2011 a été approuvé la création d'un lot de copropriété 415 à destination de garage, qui devait être prélevé sur les parties communes afin d'être proposé à la vente à Mme [E] au prix de 10 000€ avec modification en conséquence de l'EDD, pour autant Mme [E] occupait son parking acquis par acte notarié légitimement à défaut d'acte juridique contraire ou de procédure juridique contrariant cette occupation.



Ce n'est que quand le syndicat des copropriétaires a revendiqué la partie commune occupée par elle, qu'elle s'est vue dans l'obligation de former une action en garantie contre son propre vendeur.



En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a rejeté cette fin de non recevoir.





Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de Mme [E]





Retenant qu'il résulte de l'acte notarié du 3 décembre 2010, que la société AG COMMERCES a acquis des époux [J] 3 emplacements de parking portant les numéro 297, 298 et 299, de taille égale, chacun constituant 6/10 000 ème des parties communes, dont aucun, selon plan annexé à l'acte d'acquisition ne se situe contre le mur porteur de l'immeuble, alors que le parking acquis par Mme [E] auprès de la société AG COMMERCES par acte notarié du 4 avril 2011, au visa d'un EDD modifié à la demande du vendeur et inexact, s'emplace à gauche contre le mur porteur de l'immeuble, dans un espace auparavant commun, destiné au garage des deux roues, comme cela résulte d'un constat d'un commissaire de justice du 12 octobre 2018 et de la présence de marquages au sol de couleur jaune en partie effacés, c'est valablement que le premier juge a considéré que la société AG COMMERCES a vendu un emplacement de parking à Mme [E] sur un emplacement commun libre, dont elle n'avait pas la propriété et qu'elle a pu fermer conformément aux conditions particulières de l'acte du 3 décembre 2010 et qu'il est, ainsi, démontré l'empiétement de Mme [E] sur les parties communes, de nature à justifier qu'il soit fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, de remise en état des lieux et de modification des documents inexacts, sur la base desquels la vente du 4 avril 2011 a pu être conclue.





Sur les appels en garantie de Mme [E]





Les 3 emplacements de parking simple 297, 298 et 299, de taille égale, acquis par la société AG COMMERCES, ont été conservés par cette dernière et sont identifiés dans l'acte de vente à Mme [E] du 4 avril 2011 sous le numéro 408 constituant un garage double fermé issu de la réunion des lots 297 et 298 et le numéro 299 constituant un garage simple.



Or, la société AG COMMERCES, grâce à une rectification non conforme de l'état descriptif de division qu'elle a sollicitée, a vendu à Mme [E] un emplacement de parking, dont elle n'était pas propriétaire, car inclus dans les parties communes, dans le prolongement des 3 parkings acquis et conservés, ce qu'elle ne pouvait ignorer, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge l'a condamnée à relever et garantir Mme [E] de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre.



Le vendeur qui vend un bien dont il sait parfaitement qu'il ne lui appartient pas ne saurait être relevé et garanti par le notaire en raison des fautes de négligence de ce dernier.



Par ailleurs, il est constant qu'un notaire est tenu, par sa fonction, d'assurer la sécurité juridique des actes qu'il dresse.



En l'espèce, l'acte du 4 avril 2011 passé par Me [T], notaire, décrit le lot 407 vendu par la société AG COMMERCES à Mme [E] comme suit 'un garage en rez de chaussée, ledit lot figurant sous teinte jaune au plan demeuré annexé au modificatif de l'état descriptif de division et les 6/10 000ème des parties communes générales'.



Or, le compromis, dont Me [T] était également instrumentaire, décrit ce lot comme suit:'un emplacement de parking situé à gauche sous teinte verte et les 3/10 000 des parties communes', de sorte que le lot 407 de l'acte de vente ne pouvait correspondre à celui du compromis.



En outre, comme l'a retenu le premier juge Me [T] ne pouvait qu'être interpellé et aurait dû vérifier l'incohérence des tantièmes attribués, quand bien même l'erreur provient du géomètre, qui n'a, quoi qu'il en soit, pas été mis en cause.



En effet, la modification de l'état descriptif de division avec plan que le notaire a reçu de JURIS EXPERTISE, décrivant le lot 407 (vendu à Mme [E]) et 408 (restant la propriété de la société AG COMMERCES) fait apparaître que ces deux lots sont affectés des mêmes tantièmes, à savoir 6/10 000èmes des parties communes, alors que sur le plan modifié annexé à l'acte authentique, le lot 408 correspond à un garage double d'une superficie double au lot 407, garage simple.



Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu que Me [T] et la SCP notariale, dont il fait partie, ont manqué à leur devoir de vérification préalable, de vigilance et de conseil, en validant un transfert de propriété, sans s'assurer que la chose cédée était bien la propriété du vendeur et sans s'interroger sur les anomalies intrinsèques de l'acte authentique et en ce qu'il les a condamnés à relever et garantir Mme [E] de toutes les condamnations prononcées à son encontre.



Cette condamnation à relever et garantir les substitue à Mme [E], les mettant parfaitement en capacité d'exécuter les condamnations de faire, auxquelles elle est condamnée.





Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires





Il résulte de l'article 1382 du code civil devenu article 1240 que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Il résulte des pièces versées aux débats, que la SCP notariale n'a communiqué au syndic en exercice, l'EDD modificatif, pour approbation par l'assemblée générale avec un nouveau plan, par courrier du 5 avril 2011, soit postérieurement à la vente, qu'ainsi contrairement à ce que soutient Mme [E], le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas s'opposer à cette vente et n'a commis aucune faute, d'autant que cet EDD modifié a été rejeté par l'assemblée générale du 30 mai 2011.



Ainsi, depuis cette vente du 4 avril 2011, le syndicat des copropriétaires a perdu la jouissance d'une partie commune représentant les 6/10 000èmes, initialement affectée au stationnement des deux roues, ce qui justifie que le jugement soit confirmé en ce qu'il lui a été octroyé la somme de 6 000€ et en ce qu'il a condamné les fautifs, à savoir le vendeur, le notaire et l'office notariale, comme développé ci-dessus, in solidum, au paiement de cette somme.





Sur la demande indemnitaire de Mme [E]





Comme retenu par le premier juge, au regard des fautes commises, ci dessus analysées et de leur lien de causalité avec le préjudice financier de Mme [E], qui n'est pas discuté et correspond aux frais engagés par cette dernière pour l'acquisition du garage, objet du litige, la société AG COMMERCES, le notaire et l'office notariale doivent être condamnés in solidum au paiement à Mme [E] de ce préjudice.



Par ailleurs, ces fautes ont indéniablement provoqué un préjudice moral pour Mme [E], qui n'a commis aucune faute, se retrouve accusée d'avoir réalisé des constructions illégales et privée d'un garage sur le lieu de sa résidence principale, alors même que son médecin psychiatre certifie à plusieurs reprises, qu'elle présente un trouble psychiatrique chronique, majoré par les soucis de la procédure judiciaire, lui générant des crises de panique.



Aussi, le jugement entrepris est également confirmé en ce qu'il a mis à la charge du vendeur, du notaire et de l'office notariale un préjudice moral au profit de Mme [E] de 7 000€, rien ne justifiant en appel que le montant de ce préjudice soit augmenté.





Sur les autres demandes





La société AG COMMERCES, Me [T] et la SCP notariale sont condamnés in solidum à payer la somme de 4500€ à Mme [E] et au syndicat des copropriétaires, chacun, outre aux dépens de l'appel avec distraction au profit de Me FERRY pour la part lui revenant. 







PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





DECLARE irrecevable la demande de Mme [E] en résolution de la vente du 4 avril 2011,





CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 décembre 2020 par le Tribunal judiciaire de NICE,





Y ajoutant,





DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,





CONDAMNE in solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale PANNETIER FERRE DAMIANO CONYNCK [T] à payer au SDC [Adresse 7] la somme de 4 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 





CONDAMNE in solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale PANNETIER FERRE DAMIANO CONYNCK [T] à payer Mme [E] la somme de 4 500€ sur le fondement de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et à l'article 700 du code de procédure civile,







CONDAMNE in solidum la SARL AG COMMERCES, Me [T], la SCP Notariale PANNETIER FERRE DAMIANO CONYNCK [T] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me FERRY, avocat, pour la part lui revenant.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT