Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 AVRIL 2024



N° 2024/ 194









N° RG 21/02856 



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHADY







[O] [W]

veuve [N] 



[U] [G]



[R] [G] épouse [J]



[S] [W]



[T] [W]



[H] [W]





C/



Syndicat des copropriétaires PALAIS GALLIA 















Copie exécutoire délivrée le :





à : 





Me Yoleine BONFANTE-CURTI



Me Karine TOLLINCHI









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 26 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/02807.





APPELANTS



Madame [O] [W] veuve [N]

née le 05 Août 1938 à [Localité 7], demeurant [Adresse 9]



Monsieur [U] [G]

né le 10 Novembre 1963 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]



Madame [R] [G] épouse [J]

née le 23 Août 1965 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]



Monsieur [S] [W]

né le 22 Octobre 1963 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]



Monsieur [T] [W]

né le 22 Novembre 1969 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]



Madame [H] [W]

demeurant [Adresse 2]



représentés et plaidant par Me Yoleine BONFANTE-CURTI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Alain CURTI, avocat au barreau de NICE





INTIME



Syndicat des copropriétaires le PALAIS GALLIA sis à BEAUSOLEIL (06240)

représenté par son syndic en exercice Monsieur [V] [E] [I], administrateur de Biens demeurant et domicilié [Adresse 4], lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié sis [Adresse 8]



représenté par Me Karine TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Philippe DEPRET, avocat au barreau de NICE substitué et plaidant par Me Sylvain MOSQUERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE





Par exploit d'huissier délivré le 19 mai 2017, [O] [W] veuve [N], [U] [G], [R] [G] épouse [J], [S], [T] et [H] [W], (ci-après les consorts [W]), agissant en qualités d'héritiers de feu [T] [F] [W], né le 20 février 1909 à [Localité 10] et décédé le 26 août 1982 à [Localité 7], ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé LE PALAIS GALLIA, sis [Adresse 8]), pris en la personne de son syndic le Cabinet [I], à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, afin de revendiquer la propriété indivise du lot n° 63 constitué d'une mansarde située au sixième étage, par l'effet de la prescription acquisitive.



Le syndicat, considérant que le refus des demandeurs d'acquitter les charges de copropriété afférentes à ce lot caractérisait l'absence d'animus domini, a conclu au débouté de cette action, tout en formant une demande reconventionnelle en paiement desdites charges, s'élevant à 27.246,92 euros au 1er octobre 2018, 'pour le compte de qui il appartiendrait'.



Par jugement rendu le 26 janvier 2021, le tribunal a relevé d'office que le syndicat des copropriétaires n'avait pas qualité pour défendre à une action en revendication, et a déclaré irrecevables tant la demande principale que la demande reconventionnelle.



Chacune des deux parties a régularisé un appel à l'encontre de cette décision, les deux instances ayant été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Aux termes de leurs conclusions notifiées le 24 mars 2021, les consorts [W] exposent que feu [T] [F] [W], de son vivant promoteur-constructeur, avait reçu le lot n°63 en 1959 à titre de dation en paiement, sans qu'aucun acte notarié n'ait été apparemment établi ; qu'il en avait acquitté les charges jusqu'à son décès survenu le 26 août 1982, ainsi qu'à sa suite sa veuve [C] [A] [Y] [W] née [P], décédée à son tour le 27 février 2008. Ils entendent joindre à leur possession celle de leurs auteurs afin de revendiquer la propriété de ce lot par l'effet de la prescription acquisitive, conformément aux articles 2258 et 2265 du code civil.



Pour autant, ils considèrent que la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires doit être rejetée, aux motifs que les charges sont en partie prescrites, et non justifiées pour le surplus.



Ils font grief au premier juge d'avoir relevé d'office une fin de non-recevoir sans recueillir les observations des parties, et concluent en conséquence à l'annulation du jugement pour violation du principe contradictoire.



Ils demandent à la cour, usant de son pouvoir d'évocation, de leur attribuer la propriété indivise du lot n° 63 et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en paiement.



Par conclusions notifiées le 7 avril 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice Monsieur [V] [I], reprend la position qu'il défendait en première instance.



Il soutient que le refus des demandeurs d'acquitter les charges de copropriété caractérise l'absence d'animus domini, de sorte qu'ils doivent être déboutés de leur action en revendication.



Il réitère néanmoins sa demande en paiement, faisant valoir que la prescription a été interrompue par les conclusions déposées le 6 avril 2018 par les consorts [W] devant le premier juge tendant à fixer l'arriéré de charges à la somme de 27.000 euros, ce qui constituerait un aveu judiciaire, et ceci pour la totalité de sa créance.



Subsidiairement, il soutient que la prescription ne pourrait concerner que les charges échues antérieurement au 16 novembre 2012, soit plus de cinq ans avant la demande en paiement formulée dans ses conclusions du 16 novembre 2017.





Il demande à la cour d'infirmer le jugement déféré, et statuant à nouveau :



- de débouter les consorts [W] de leurs prétentions,



- de les condamner in solidum, soit en qualité de propriétaires, soit pour le compte de qui il appartiendra, à lui payer la somme de 27.246,92 euros au titre de l'arriéré de charges provisoirement arrêté au 1er octobre 2018,



- subsidiairement, de les condamner au paiement de la somme de 11.774,65 euros au titre des charges échues à compter du 16 novembre 2012,



- en tout état de cause, de les condamner à payer 30.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,



- et de mettre à leur charge les entiers dépens, ainsi qu'une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2024.







DISCUSSION





Sur la nullité du jugement :





En vertu de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations.





En l'espèce, le tribunal a considéré que le syndicat des copropriétaires n'avait pas qualité pour défendre à une action en revendication, et a déclaré par suite irrecevables tant la demande principale que la demande reconventionnelle, sans avoir invité préalablement les parties à présenter leurs observations sur cette fin de non-recevoir relevée d'office, de sorte que sa décision doit être annulée pour violation du principe de la contradiction.





Sur l'action en revendication :





Il est constant que le syndicat des copropriétaires a bien qualité pour défendre à une action en revendication d'un lot, en l'absence de tout propriétaire apparent contre lequel celle-ci pourrait être dirigée.





Aux termes des articles 2258 et suivants du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession, sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.

Il faut pour cela une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir également possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire. Enfin, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé.





L'article 2272 du même code prévoit d'autre part que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.





En l'espèce, les appelants déclarent agir en leurs qualités d'héritiers des époux [T] [F] [W] et [C] [A] [Y] [P], respectivement décédés les 26 août 1982 et 27 février 2008, celles-ci étant justifiées par les actes produits aux débats, et n'étant pas au demeurant contestées.





Il est établi que feue [C] [P] veuve [W] était considérée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE PALAIS GALLIA comme venant aux droit de son défunt époux en tant que propriétaire du lot n° 63, puisqu'elle avait été actionnée à deux reprises en paiement des charges y afférentes, d'abord par voie d'assignation délivrée le 5 juin 1996, puis par une requête en injonction de payer déposée le 10 novembre 1998, ayant donné lieu à un jugement rendu sur opposition le 21 novembre 2000 par le tribunal d'instance de Nice.





Elle se comportait elle-même comme propriétaire, ainsi qu'il résulte d'une lettre de son conseil du 25 juillet 1998 détaillant les versements effectués au profit du syndicat, et des moyens de défense invoqués dans le cadre de l'instance susdite.





Il est également établi qu'après son décès ses héritiers ont continué d'être convoqués aux assemblées générales des copropriétaires, ainsi qu'il ressort des procès-verbaux des assemblées générales des 24 juillet 2014, 23 juillet 2015 et 7 mars 2018, dans lesquels ceux-ci sont portés défaillants.





Contrairement à ce que soutient le syndicat, le refus des consorts [W] d'acquitter les charges qui leur sont réclamées dans le cadre de la présente procédure ne caractérise pas l'absence d'animus domini, puisque cette position est fondée sur des moyens de droit sans rapport avec leur qualité de propriétaire.





Il est ainsi suffisamment justifié d'une possession utile et trentenaire à compter du décès d'[T] [F] [W] survenu en 1982 et jusqu'à ce jour, de sorte que les appelants doivent être déclarés propriétaires indivis du lot n°63 de l'immeuble.





Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges :





Les conclusions déposées le 6 avril 2018 par les consorts [W] devant le premier juge, aux termes desquelles ils demandaient à voir fixer l'arriéré de charges à la somme de 27.000 euros, constituent un aveu judiciaire irrévocable au sens de l'article 1383-2 du code civil et s'opposent à ce qu'ils puissent opposer en cause d'appel le moyen tiré de la prescription, celle-ci étant fondée sur une présomption de paiement.





Il convient donc de les condamner à payer ladite somme, non pas in solidum comme demandé par le syndicat, mais conjointement, chacun à proportion des droits recueillis dans la succession de leurs auteurs.





Sur la demande accessoire en dommages-intérêts :





La résistance abusive opposée par les consorts [W] à la demande en paiement des charges a occasionné au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct du simple retard, constitué par la désorganisation de sa trésorerie, qui sera réparé par l'octroi d'une somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.





Sur les dépens et les frais irrépétibles :





En refusant de s'acquitter des charges alors qu'ils revendiquaient dans le même temps la propriété du lot correspondant, les consorts [W] sont à l'origine du litige et doivent donc être condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Annule le jugement déféré, 





Statuant à nouveau,





Juge que les consorts [O] [W] veuve [N], [U] [G], [R] [G] épouse [J], [S], [T] et [H] [W], dont les identités figurent en tête du présent arrêt, sont propriétaires indivis du lot n° 63 de l'immeuble dénommé Le Palais Gallia, sis [Adresse 8]), ayant fait l'objet d'un règlement de copropriété contenant état descriptif de division reçu le 16 juillet 1959 par Maître [B] [X], notaire à [Localité 7], publié le 13 août 1959, volume 1229 n° 9, avec modificatifs ultérieurs publiés le 26 juillet 1960, volume 1316 n° 30, le 16 juillet 1971, volume 121 n°2, le 13 octobre 2000, volume 4865 n°1, le 20 décembre 2002, volume 2002 P n° 3667, et le 31 octobre 2008, volume 2008 P n° 4603, ledit lot consistant en une mansarde située au sixième étage avec les 4/1112èmes du sol et des parties communes,





Condamne conjointement les consorts [W] susnommés, chacun à proportion des droits recueillis dans les successions des défunts époux [T] [F] [W] et [C] [A] [Y] [P], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27.000 euros au titre des charges de copropriété échues au 6 avril 2018,





Les condamne en outre in solidum à payer au syndicat la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,





Condamne les consorts [W] susnommés aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT