Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 AVRIL 2024



N° 2024/ 182









N° RG 21/10511



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHZJQ







[G] [I] épouse [V]



S.C.I. SCI [C]





C/



[X] [B] épouse [S]



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]



























Copie exécutoire délivrée le : 





à : 





Me Christian MULLER



Me Paul GUEDJ













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de marseille en date du 24 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/03643.





APPELANTES



Madame [G] [I] épouse [V]

née le 02 Décembre 1949 à [Localité 6] (50), demeurant [Adresse 3]



S.C.I. [C]

prise en la personne de son gérant M [R] [V], demeurant [Adresse 3]



représentées par Me Christian MULLER, avocat au barreau de MARSEILLE



INTIMES



Madame [X] [B] épouse [S]

née le 09 Janvier 1947 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Gilles SADOUN, avocat au barreau de MARSEILLE



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]

agissant par son syndic en exercice la Méditerranéenne de Gestion Foncière, ayant son siège social [Adresse 2], agissant aux diligences de son syndic en exercice 



Assignation remise le 13.09.2021 à étude DA+Conclusion



Défaillant





*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.





Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024.







ARRÊT



Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



Mme [X] [S] née [B] est propriétaire d'une maison d'habitation (lot n°25) dans une copropriété sise [Adresse 4], qui a fait l'objet d'un règlement de copropriété du 16 décembre 1981.



La SCI [C] était propriétaire des 24 autres lots consistant en des garages. Elle a vendu un lot à Mme [G] [I] épouse [V] le 20 avril 2017.



Par exploit d'huissier en date du 22 mars 2018, Mme [S] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, la SCI [C] et Mme [G] [V] devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE aux fins de voir annuler l'assemblée générale spéciale du 8 janvier 2018.



Par jugement rendu le 24 juin 2021, le Tribunal judiciaire de MARSEILLE a :

DIT que la vente du lot n°24 intervenue entre la SCI [C] et Mme [G] [V] le 20 avril 2017 est frauduleuse ;

ANNULE, en conséquence, l'ensemble des résolutions prises lors de l'assemblée générale spéciale des copropriétaires du [Adresse 1] en date du 8 janvier 2018 ;

CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CROSET, la SCI [C] et Mme [G] [V] à payer à Mme [X] [S] née [B] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision ; 

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CROSET, la SCI [C] et Mme [G] [V] aux dépens ;

DIT que les dépens seront distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande. 



Par déclaration au greffe en date du 12 juillet 2021, la SCI [C] et Mme [G] [I] épouse [V] ont interjeté appel de cette décision. 







Elles sollicitent :

Juger que la Cour d'appel a été régulièrement saisie du présent litige, les chefs du jugement critiqué étant présents et contestés tant dans la déclaration d'appel que dans les conclusions d'appelant,

Réformer purement et simplement le jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille du 24 juin 2021comme infondé tant en droit qu'en faits et ce faisant,

Juger que le fait pour Mme [I] d'avoir acquis un lot de garage ne constitue pas une man'uvre au sens de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Juger que les votes au cours de l'assemblée générale du 18 janvier 2018 se sont faits à la bonne majorité,

Ce faisant débouter Mme [S] née [B] de l'ensemble de ses demandes comme infondées tant en droit qu'en fait .

Condamner Mme [S] née [B] au paiement d'une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.

Donner acte aux concluantes de ce qu'elles ne s'opposent pas à ce que la présente procédure soit évoquée sans audience.





A l'appui de leur recours, elles font valoir:

-que la déclaration d'appel est régulière comme mentionnant les chefs du jugement critiqués,

-que face aux problèmes de stationnement irréguliers il fallait prévoir la pose de plots à laquelle l'intimée s'opposait systématiquement,

-que Mme [I] a acquis l'un des lots de la SCI dont elle ne détient plus de parts pour les avoir cédées le 2 novembre 2004, pour le mettre en location,

-que son époux dont elle est séparée de bien a cédé 790 des 800 parts qu'il détenait de la SCI,

-qu'on est loin des manoeuvres destinées à contourner l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965,

-que le fait d'être mariée avec le porteur de parts minoritaires d'une SCI à laquelle elle n'appartient pas ne saurait lui faire perdre son droit de vote,

-que les décisions prises lors de l'AG du 18 janvier 2018 ne coûte rien à l'intimée, ne violent aucun de ses droits et ne concernent qu'une partie de la copropriété étrangère à son lot, puisque les travaux ont lieu sur le secteur des garages et à la seule charge de la SCI,

-que la vente du lot s'est faite au prix du marché.





Mme [S] conclut:

In limine litis, 

 

Déclarer irrégulière la saisine de la Cour. 

 

A défaut, 



Confirmer en tous points le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille, le 24 juin 2021, en ce qu'il a : 

 

DIT que la vente du lot n°24 intervenue entre la SCI [C] et Mme [G] [V] le 20 avril 2017 est frauduleuse ; 

 

ANNULE, en conséquence, l'ensemble des résolutions prises lors de l'assemblée générale spéciale des copropriétaires du [Adresse 1] en date du 8 janvier 2018; 

 

CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CROSET, la SCI [C] et Mme [G] [V] à payer à Mme [X] [S] née [B] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 



ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision ; 

 

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CROSET, la SCI [C] et Mme [G] [V] aux dépens ; 

 







DIT que les dépens seront distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande. 

 

A titre subsidiaire 

 

Prononcer l'annulation des résolutions numéros deux et trois adoptées par l'Assemblée Générale Spéciale du 8 janvier 2018 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble - [Adresse 1]. 



En tout état de cause, 

Condamner solidairement la SCI [C] et de Madame [G] [I] épouse [V] au paiement d'une somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du CPC. 

 

CONDAMNER solidairement la SCI [C] et de Madame [G] [I] épouse [V] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, ceux d'appel étant distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO D'AVAL GUEDJ avocats associés près la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui en ont fait l'avance. 



Elle soutient:

-que la SCI avait comme associés initiaux Mme [I] et son époux M.[V] avant qu'ils ne cèdent leur parts à leur fils,

-que suite à cette cession le capital de la SCI est réparti entre M.[C] [V] pour 990 parts et M.[R] [V] pour 10 parts, ce dernier étant le gérant,

-que la déclaration d'appel ne mentionne pas expressément les chefs du jugement critiqués, de sorte que la cour n'est saisie d'aucun litige, 

-que pour tenter de contourner la règle d'ordre public édictée par l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la SCI a cédé l'un de ses lots à Mme [I] épouse [V],

-qu'en effet, c'est grâce à cette cession que la SCI a pu obtenir une majorité pour le vote des résolutions 2 et 3 de l'AG du 8 janvier 2018,

-que le caractère fictif et frauduleux de la cession apparaît clairement, 

-que si cette cession a été fait au prix du marché, le bail versé aux débats n'est pas au nom de Mme [I] et ne prouve pas, eu égard au montant du loyer, la nécessité d'une location pour vivre, 

-que subsidiairement, la résolution 2 sera annulée pour abus de majorité, et comme étant contraire à l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965, 

-que la résolution 3 est inutile et vexatoire, dictée par une intention malveillante.



Le syndicat des copropriétaires est non comparant.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2024.







MOTIFS DE LA DECISION





Sur la régularité de la saisine de la présente cour



Il résulte de l'article 562 du code de procédure civile que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



En l'espèce, la déclaration d'appel précise qu'il s'agit d'un appel en cas d'objet du litige indivisible, en effet cette déclaration indique clairement qu'appel est interjeté de la seule décision prise par le premier juge qui consiste à dire que selon lui la vente du lot n°24 est frauduleuse et que par conséquent l'ensemble des résolutions prises au cours de l'assemblée générale du 8 janvier 2018 doivent être annulées.



Ainsi, la présente cour est bien saisie régulièrement de tous les chefs du jugement critiqués indivisibles.





Sur l'annulation de l'assemblée générale spéciale du 18 janvier 2018



Il résulte de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote part des parties commune supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.



Il est de jurisprudence constante que lorsqu'un copropriétaire dispose de ses lots dans le seul but de frauder les dispositions d'ordre public de l'article 22 précité cela ne peut qu'entraîner la nullité des effets auxquels cette fraude tend, à savoir l'adoption de résolutions par l'assemblée générale des copropriétaires.



La SCI [C] était propriétaire des lots 1 à 24, constitués de parking.

Selon ses statuts du 21 avril 1995, initialement, ses associés étaient M.[R] [V] et Mme [I] épouse [V], respectivement à hauteur de 800 et 200 parts.

Par acte du 2 novembre 2004, M.[R] [V] a cédé 790 parts à son fils et Mme [V] la totalité de ses parts, qu'ainsi seul M.[R] [V] et son fils [C] sont associés de cette SCI.



Or le 20 avril 2017, la SCI [C] a vendu à Mme [I] épouse [V], un lot consistant en un parking.



Si cette vente a été faite au prix du marché, elle permet la location de ce parking pour un montant de 700€ annuel, ce qui n'est pas de nature à constituer un revenu propre à Mme [I] épouse [V], comme le prétendent les appelantes, ni un patrimoine immobilier, alors même que Mme [V] avait fait le choix de ne plus être propriétaire de ces parkings par le biais de la SCI en vendant ses parts.



Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que l'intérêt économique de cette acquisition pour Mme [I] épouse [V] n'est pas prouvé, alors qu'en revanche cette vente par la SCI à cette dernière, mère et épouse, quoique séparée de bien, des associés de cette société, profite à cette dernière, en sa qualité de copropriétaire, puisqu'elle lui permet de débloquer la situation de copropriété en faisant voter les résolutions qu'elle sollicite, contournant, ainsi, les règles édictées par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, en rendant les consorts [V] à travers la SCI et Mme [I] épouse [V] majoritaire.

Etant précisé que la SCI [C] reconnaît elle même que Mme [S] s'est toujours opposée aux résolutions qu'elle sollicite.



En conséquence, c'est valablement que le premier juge a dit que la sanction du caractère frauduleux de cette vente ne peut qu'être l'annulation des effets auxquels elle tendait effectivement, à savoir l'adoption des résolutions de l'assemblée générale spéciale de la copropriété du 8 janvier 2018.





Sur les autres demandes



Les appelantes sont condamnées in solidum à la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de l'appel, avec distraction au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO D'AVAL GUEDJ.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





DECLARE régulière la saisine de la présente cour d'appel,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 juin 2021 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE,



Y ajoutant



CONDAMNE in solidum Mme [I] épouse [V] et la SCI [C] à régler à Mme [S] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE in solidum Mme [I] épouse [V] et la SCI [C] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO D'AVAL GUEDJ, avocat.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT