Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 AVRIL 2024



N° 2024/ 183







N° RG 22/00271



N° Portalis DBVB-V-B7G-BIUXC







[M] [N]



[B] [P]





C/





[G] [F]



























Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Alexandra BOISRAME



Me Christine LADRET





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de Cannes en date du 09 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1121000371.





APPELANTS



Madame [M] [N]

née le 07 Avril 1970 à [Localité 6] (06), demeurant [Adresse 4]



Monsieur [B] [P]

né le 20 Mars 1985 à [Localité 6] (06), demeurant [Adresse 3]



représentés par Me Alexandra BOISRAME, membre de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE





INTIMEE



Madame [G] [F]

née le 11 Janvier 1971 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Christine LADRET, membre de la SCP LADRET-FADEUILHE-JARDILLIER, avocat au barreau de NICE









*-*-*-*-*























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Suivant acte sous signature privée en date du 20 avril 2018, Mme [G] [F] a donné à bail meublé à Mme [M] [N] et M. [B] [P] une maison à usage d'habitation meublée sise [Adresse 3], pour une durée d'un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 890 €, outre 100 € de provision pour charges. Le bail a été requalifié en bail vide par jugement du tribunal d'instance de CANNES du 19 juillet 2019.



Par acte d'huissier du 27 décembre 2018, il a été donné congé pour vendre pour un bail meublé aux locataires pour le 3 mai 2019.



Suivant exploit en date du 2 novembre 2020, Mme [G] [F] leur a fait délivrer un congé pour reprise pour habiter pour le 3 mai 2021.



Considérant que les motifs du congé à savoir « reprise pour habiter par les parents de Mme [G] [F] qui doivent réaliser des travaux très importants dans leur villa, empêchant toute occupation pendant de nombreux mois '' sont fallacieux et mensongers dès lors que le motif allégué n'est pas démontré, suivant exploit en date du 30 mars 2021, Mme [M] [N] et M. [B] [P] ont assigné Mme [G] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de CANNES aux fins de voir annuler le congé pour reprise en date du 2 novembre 2020 et de l'entendre condamner à leur payer la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par jugement rendu le 9 décembre 2021, le Tribunal a:

IN LIMINE LITIS, DEBOUTE Mme [G] [F] de sa demande en nullité de l'assignation; 

DECLARE reconventionnellement valable le congé pour reprise délivré le 2 novembre 2020 par Mme [G] [F] à l'encontre de Mme [M] [N] et de M.[B] [P] ; 

CONSTATE que Mme [M] [N] et M. [B] [P] sont déchus de tout titre d'occupation depuis le 4 mai 2021 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [N] et à M. [B] [P]

de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu'à défaut pour Mme [M] [N] et M. [B] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] et restitué les clés dans ce délai, Mme [G] [F] pourra, un mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE au montant du dernier loyer mensuel échu le montant de l'indemnité d'occupation, hors

charges, à compter du 4 mai 2021 et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [M] [N] et M. [B] [P] au paiement d`une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 4 mai 2021 et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; 

DECLARE que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE s'il évolue à la hausse ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DECLARE n`y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Mme [M] [N] et M. [B] [P] aux entiers dépens;



Par déclaration au greffe en date du 7 janvier 2022, Mme [N] et M.[P] ont interjeté appel de cette décision. 



Ils sollicitent:



INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions



Par conséquent et statuant à nouveau, 

 

JUGER nul le congé celui-ci étant dépourvu de justification du motif réel et sérieux invoqué, en l'occurrence la reprise des lieux au profit des parents de Mme [F],



JUGER nul comme frauduleux le congé pour reprise délivré par Mme [F] les parents de cette dernière n'ayant jamais emménagé dans la villa louée,



LA CONDAMNER à payer la somme de 30 000€ à titre de dommages et intérêts à Mme [N] et M.[P] en réparation de leur préjudice de jouissance et moral,



LA CONDAMNER en outre à payer aux consorts [N]/[P] la somme de 890€ au titre du dépôt de garantie non restitué lors de la libération des lieux,



CONDAMNER Mme [F] à payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du C.P.C. outre les entiers dépens.



A l'appui de leur recours, ils font valoir:

-que le congé est nul pour absence de caractère réel et sérieux, puisqu'accompagné d'aucune pièce justificative,

-qu'il n'est pas expliqué par un devis de réfection de la toiture en quoi le logement des parents de la bailleresse, bénéficiaire du congé, serait inhabitable durant plusieurs mois nécessitant leur relogement, 

-que le congé est frauduleux dans la mesure où les parents de la bailleresse ne se sont pas installés dans la villa,

-qu'en effet quand bien même un bail à leur nom en date du 23 mars 2022 est versé aux débats, il n'a jamais été exécuté, 

-qu'il a été constaté par huissier de justice que c'est la villa objet du bail qui a fait l'objet de travaux et qui demeure inhabitée et non le domicile des parents de la bailleresse.



Mme [F] conclut:

Révoquer l'ordonnance de clôture

Subsidiairement,

Ecarter les conclusions et pièces signifiées le 23 janvier 2024.

Débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de CANNES le 9 décembre 2021, sauf en ce qu'il a débouté Mme [F] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Statuant à nouveau sur ce chef,

Condamner Mme [N] et M. [P] à payer à Mme [F] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de I'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la première instance.

Les condamner en appel à payer à Mme [F] la somme de 2.400 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens distraits au profit de la SCP LADRET - FADEUILHE-JARDILLIER sous sa due affirmation de droit.



Elle soutient:

-que les appelants, ayant changé de conseil, ont déposé de nouvelles conclusions avec de nouvelles pièces moins de 6 jours avant le prononcé de la clôture de sorte qu'il convient de révoquer l'ordonnance de clôture pour lui permettre d'y répondre ou d'écarter ces écritures tardives et les nouvelles pièces afin de respecter le principe du contradictoire,

-que l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'exige pas la production de pièce justificative à l'appui de la délivrance du congé,

-que le congé est régulier dans sa forme, il a été délivré plus de 6 mois avant la fin du bail, il comporte la notice d'information prévue par l'alinéa 8 de l'article 15-1,

-que le texte exige que soit indiqué le motif (en l'espèce la reprise) et dans ce cas le lien qui existe entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise (en l'espèce les parents de la bailleresse) ainsi que la justification du caractère réel et sérieux (en l'espèce d'importants travaux rendant le domicile des parents de la bailleresse inhabitable pendant plusieurs mois),

-que le contrôle a priori instauré par la loi ALUR est un contrôle formel,

-que les travaux de toiture ont été repoussés de plus d'un an du fait du recours des locataires,

-qu'avec le départ des locataires ses parents ont pu emménager (contrat d'approvisionnement en eau avec facture du 18 novembre 2022 au nom des parents précisant une consommation depuis le départ des anciens locataires, abonnement internet, ramonage annuel, co-titulaires du contrat EDF avec preuve de consommation)

-que le congé repose donc bien sur des motifs légitimes d'autant qu'elle démontre que depuis le départ des locataires ses parents ont emménagé et ont enfin pu faire les travaux dans leur maison avec plus d'un an de retard (devis fournis démontrant l'ampleur des travaux, réfection de la toiture, pose de fenêtres double vitrage, réfection de la totalité du réseau électrique, empêchant toute occupation),

-que cette rénovation résulte du constat d'huissier fait réalisé par les appelants, 

-que les locataires n'ayant pas payé la dernière indemnité d'occupation ne saurait se voir restituer le dépôt de garantie.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2024.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture



Il résulte de l'article 803 du code de procédure civile que l'ordonnance de clôture peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.



En l'espèce les appelants ont notifié des conclusions le 23 janvier 2024 soit moins de 6 jours avant la clôture du 29 janvier 2024, de sorte que le respect du contradictoire justifie qu'il soit fait droit à la révocation de l'ordonnance de clôture, qui est prononcée à la date de l'audience.





Sur la validité du congé pour reprise



Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son

locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. 

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.



Il résulte des pièces versées aux débats que le congé est régulier en la forme et au fond, en effet il a été délivré plus de 6 mois avant la fin du bail, il comporte la notice d'information prévue par l'alinéa 8 de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, il indique le motif, en l'occurrence la reprise, le lien qui existe entre le bailleur et le bénéficiaire de cette reprise, à savoir le nom et l'adresse des parents de la bailleresse et le motif du caractère sérieux de la reprise, d'importants travaux rendant inhabitable le domicile des parents de la bailleresse pendant plusieurs mois.



En effet, l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'exige pas la production de pièce justificative à l'appui de la délivrance du congé.



En outre, le juge n'a pas à contrôler l'opportunité de la reprise mais seulement l'intention de la reprise pour habiter.

Or, il est versé aux débats un devis détaillé démontrant l'ampleur des travaux (réfection de la toiture, pose de fenêtres double vitrage, réfection de la totalité du réseau électrique) empêchant toute occupation.

En outre, ces travaux résultent également des constatations faites par l'huissier de justice mandaté par les appelants le 22 juin 2022 à l'ancien domicile des parents de la bailleresse [Adresse 2] à [Localité 7], relevant un affichage pour l'extension et la rénovation d'une habitation dont le bénéficiaire est le père de cette dernière.



Ce constat, très succinct, n'étant, par ailleurs, pas de nature à établir que le logement objet des présentes serait inoccupé alors que celui des parents de la bailleresse serait, lui, occupé.



Si les travaux de toiture ont été repoussés de plus d'un an ainsi que l'emménagement des parents de la bailleresse, c'est du fait du recours des locataires et de leur maintien dans les lieux.

Cet emménagement est établi par un contrat d'approvisionnement en eau avec facture du 18 novembre 2022 au nom des parents, précisant une consommation depuis le départ des anciens locataires, un abonnement internet, un ramonage annuel, la co-titulaires du contrat EDF avec preuve de consommation.



En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a déclaré le congé valide et régulier, dit que Mme [N] et M.[P] sont occupants sans droit ni titre depuis le 5 mai 2021, les déboutant de toute demande de dommages et intérêts, ordonné leur expulsion et leur condamnation à une indemnité d'occupation.





Sur la demande de remboursement du solde du dépôt de garantie



Les appelants prétendent que lors de la sortie des lieux, il n'a été décompté qu'un mois de loyer au titre du dépôt de garantie alors qu'il en avait été versé 2 lorsque le bail a été conclu sous l'intitulé erroné bail meublé.



La bailleresse fait valoir que dès lors qu'ils ont décidé de quitter le logement, les locataires n'ont pas payé la dernière indemnité d'occupation, qu'elle a imputée sur le dépôt de garantie versé, d'autant qu'ils n'ont pas non plus exécuté les causes de l'arrêt de la présente cour du 10 février 2022 qui les a condamnés à lui payer la somme de 1 000€ outre les dépens.



Si la bailleresse ne conteste pas que 890€ de dépôt de garantie n'ont pas été restitués, elle ne verse aux débats aucun décompte de nature à établir que la dernière indemnité d'occupation n'a pas été réglée ou que les causes de l'arrêt du 10 février 2022 n'ont pas été payées, de sorte qu'elle est condamnée à restituer la somme de 890€ au titre du dépôt de garantie.





Sur les autres demandes



Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ni en première instance ni en appel et les appelants sont condamnés aux entiers dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



ORDONNE la révocation de l'ordonnance de clôture et prononce la clôture au 12 février 2024,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 décembre 2021 par le Tribunal de proximité de CANNES,



Y ajoutant



CONDAMNE Mme [F] à restituer à Mme [N] et M.[P] la somme de 890€ au titre du solde du dépôt de garantie,



DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE Mme [N] et M.[P] aux entiers dépens de l'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT