Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 AVRIL 2024



N° 2024/ 197







N° RG 22/00811



N° Portalis DBVB-V-B7G-BIWSZ







[P] [N] [U] épouse [E]



[K] [E]





C/



[R] [I]



[W] [S] épouse [I]





























Copie exécutoire délivrée le :





à : 





Me Constance DAMAMME



Me Jocelyne PUVENEL





Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 22 Octobre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n°20/00995.





APPELANTS



Madame [P] [N] [U] épouse [E]

née le 25 Février 1970 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001033 du 18/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



Monsieur [K] [E]

né le 10 Août 1983 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001036 du 18/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représentés par Me Constance DAMAMME, membre de la SCP BOURGLAN-DAMAMME-LEONHARDT, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Monsieur [R] [I]

né le 22 Avril 1975 à [Localité 7] (59), demeurant [Adresse 1]



Madame [W] [S] épouse [I]

née le 09 Mars 1978 à [Localité 8] (10), demeurant [Adresse 1]



représentés par Me Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat conclu le 1er mars 2014, Monsieur [H] [X] a donné à bail d'habitation aux époux [K] [E] et [P] [N] [U] un appartement de trois pièces au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 750 euros. Ce bail succédait à un précédent conclu en 2007 pour l'occupation d'un logement plus petit, le loyer ayant été majoré de 150 euros pour tenir compte des travaux d'agrandissement.



Selon acte notarié du 30 octobre 2015, M. [H] [X] a vendu ce logement, constituant le lot n° 5 de l'état descriptif de division, aux époux [R] [I] et [W] [S], en même temps que d'autres lots situés dans le même immeuble et dans l'immeuble voisin.



À compter du mois de mars 2017, les locataires se sont plaints de divers désordres affectant leur jouissance des locaux et ont alerté les autorités compétentes.



Le 3 août 2017, le service d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 5] a mis en demeure les propriétaires de réaliser des travaux de mise en conformité avec le règlement sanitaire départemental.



De son côté, la Caisse d'allocations familiales a chargé le Cabinet Territoires & Habitat d'effectuer un diagnostic technique et celui-ci a rendu son rapport le 22 mai 2019, concluant à l'indécence du logement.



En raison de désordres structurels, l'immeuble dans son ensemble a fait l'objet de deux arrêtés de péril successifs pris les 13 avril et 7 juin 2019 emportant interdiction d'habiter, et les époux [E] ont été relogés par leurs bailleurs jusqu'à la réalisation des travaux prescrits par l'autorité administrative, la levée du péril étant intervenue le 20 octobre 2020.



Les époux [I] ont également procédé à la rénovation du logement suivant les préconisations du rapport du Cabinet Territoires & Habitat, et un avenant au bail a été conclu le 20 janvier 2021, ramenant le loyer à 634,93 euros hors charges en application de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.



Entre-temps, par acte délivré le 13 février 2020, les époux [E] avaient saisi le tribunal judiciaire de Marseille pour réclamer paiement d'une indemnité de 12.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. 



Ils ont été déboutés des fins de leur action par un jugement rendu le 22 octobre 2021, aux motifs que l'essentiel des désordres affectait les parties communes et ne relevait pas de la responsabilité des bailleurs, que ces derniers avaient agi avec diligence pour y porter remède, et que les locataires avaient contribué à leur propre préjudice en procédant dès 2014 à des travaux de restructuration de l'appartement qui s'étaient avérés inadaptés.



Les époux [E] ont interjeté appel de cette décision le 19 janvier 2022.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de leurs conclusions notifiées le 5 avril 2022, les époux [E] critiquent la motivation retenue par le premier juge et font valoir :

- que l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure,

- que les désordres n'étaient pas imputables à un tiers au sens de l'article 1725 du code civil,

- que les époux [I] sont copropriétaires majoritaires au sein de l'immeuble, et possèdent également des lots dans l'immeuble voisin du [Adresse 2],

- et que l'indécence du logement ne procédait pas des travaux entrepris en 2014.



Au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et suivants du code civil, ils poursuivent l'indemnisation du préjudice de jouissance subi entre les mois de juillet 2017 et avril 2019, rappelant qu'ils se sont néanmoins acquittés de la totalité du loyer au cours de cette période, ainsi que des préjudices liés à l'évacuation de l'immeuble en exécution des arrêtés de péril.



Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner les intimés à leur verser la somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre leurs entiers dépens de première instance et d'appel et deux indemnités de 2.000 euros chacune en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.



Par conclusions en réplique notifiées le 1er juillet 2022, les époux [I] reconnaissent que l'immeuble avait été très mal entretenu par son précédent propriétaire, mais exposent que le nouveau syndic désigné à leur initiative a fait réaliser une étude technique établissant que la cause des désordres structurels affectant les parties communes provenait d'une fuite des canalisations enterrées de l'immeuble voisin, ayant provoqué un affaissement des fondations. Ils considèrent que ces circonstances leur sont extérieures et revendiquent l'application de l'article 1725 du code civil.



S'agissant d'autre part des parties privatives, ils réaffirment que les travaux de restructuration de l'appartement effectués dès l'année 2014 par les locataires et le précédent bailleur sont à l'origine du constat d'indécence, puisqu'ils ont notamment supprimé une ouverture dans le séjour, redistribué les pièces de manière inadaptée et entraîné une détérioration des sols. Les époux [I] ajoutent qu'ils ont eux-mêmes fait réaliser des travaux de rénovation en 2017, dès avant de recevoir l'injonction administrative, dont ils justifient par la production de factures, et à la réception desquels les locataires se sont opposés. Ils ont ensuite commandé en 2020 de nouveaux travaux pour se mettre en conformité avec les préconisations du rapport Territoires et Habitat.



Ils concluent à la confirmation de la décision déférée et réclament en sus paiement d'une indemnité de 5.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel, outre leurs entiers dépens.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2024.





DISCUSSION



En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent en bon état d'usage et de réparation, de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à leur usage et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires à leur maintien en état.



L'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure.



En l'espèce, il est constant que l'immeuble situé [Adresse 2] a dû être évacué par ses occupants en exécution de deux arrêtés de périls pris les 13 avril et 7 juin 2019 par le maire de [Localité 5], principalement en raison de désordres structurels provoqués par l'affaissement de ses fondations.



La circonstance que ce sinistre soit imputable à la rupture d'une canalisation enterrée sous l'immeuble voisin, selon les conclusions du BET POLY-STRUCTURES, ne constitue pas une voie de fait imputable à un tiers au sens de l'article 1725 du code civil, de nature à exonérer le bailleur de sa responsabilité. Au demeurant, ces conclusions sont tempérées par celles du Cabinet GEOTEC, qui retiennent également d'autres causes possibles, comme l'hétérogénéité du sol d'assise.



S'agissant d'autre part des parties privatives, le manquement du bailleur à ses obligations est établi par :



1° - la mise en demeure qui lui a été adressée le 3 août 2017 par le service d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 5], relevant plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental et lui enjoignant de procéder à la réfection des murs du logement afin d'éviter l'introduction de rongeurs, de remédier au développement des moisissures dans une chambre, d'assurer une ventilation correcte des locaux, et de vérifier l'installation électrique,



2° - le rapport de visite du Cabinet Territoires & Habitat en date du 22 mai 2019, pointant de nombreuses non-conformités aux normes de décence (problème de structure du plancher, déformation d'un mur porteur mitoyen, absence d'ouverture directe sur l'extérieur dans le séjour, présence d'humidité et de moisissures dans toutes les pièces, très mauvais état des revêtements de sol générant un risque de chute, malfaçons affectant la pose des menuiseries extérieures, défaut d'occultation correcte des pièces donnant sur la rue, absence de doublage thermique des murs périphériques, absence de VMC dans les pièces humides).



Il n'est pas établi que tout ou partie de ces désordres soit imputable aux travaux réalisés par les locataires en 2014 sous le contrôle du précédent propriétaire.



D'autre part, si des travaux de rénovation ont bien été entrepris par les époux [I] dès 2017, ils se sont manifestement avérés insuffisants au regard des conclusions du rapport de visite susdit, établi près de deux ans plus tard.



C'est donc à tort que le premier juge a débouté les époux [E] des fins de leur action, et le jugement entrepris doit être infirmé.



Le préjudice de jouissance subi par les locataires durant l'occupation des lieux entre les mois de juillet 2017 et avril 2019 sera réparé par l'allocation d'une indemnité de 5.000 euros.



Le préjudice moral subi du fait de l'évacuation précipitée du logement en exécution de l'arrêté de péril sera quant à lui indemnisé à hauteur de 3.000 euros au regard de ses répercussions importantes sur la vie de famille, en présence notamment d'un ascendant à charge et de plusieurs enfants mineurs.



En revanche, le bailleur ne saurait être tenu responsable des cambriolages survenus dans l'immeuble au début de l'été 2019, s'agissant cette fois d'une voie de fait imputable à des tiers.



Les intimés doivent être en outre condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement de justes indemnités en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau,



Condamne solidairement les époux [I] à payer aux époux [E] la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts,



Les condamne en outre aux entiers dépens, ainsi qu'à verser à Maître Chantal BOURGLAN, avocat ayant assisté les époux [E] dans le cadre de l'aide juridictionnelle tant en première instance qu'en cause d'appel, deux indemnités de 2.000 euros chacune en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT