Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 AVRIL 2024



N° 2024/ 184





N° RG 22/07556



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJOYS







[Y] [H]





C/



S.A. ICF HABITAT SUD-EST MÉDITERRANÉ





























Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Bernard VIGNERON



Me Benjamin CRESPY





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 16 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00495.





APPELANTE



Madame [Y] [H]

née le 21 Mai 1971 à (13), demeurant [Adresse 2]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003716 du 13/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représentée par Me Bernard VIGNERON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



S.A d'HLM ICF HABITATSud-Est Méditerranée

dont le siège social est [Adresse 1], agissant par son Directeur Général en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]



représentée par Me Benjamin CRESPY, membre de l'AARPI BALDO - CRESPY, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

Par acte sous seing privé du 20 juillet 1994, La société HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE a consenti a Mme [H] [O] née [J], un bail d'habitation portant sur un logement n° 0225550402 type 4, situé [Adresse 2] à [Localité 3].



Mme [H] [T] est décédée le 4 avril 2017.



Par courrier du 20 mars 2017, Mme [H] [Y] anticipait le décès de sa mère et sollicitait auprès de la société d'HLM le transfert du bail à son bénéfice.



Par courrier du 16 mai 2017, La société d'HLM notifiait son refus de transfert, motivant celui ci par le fait qu'une personne seule ne pouvait prétendre à l'attribution d'un logement de type 4.

La société d'HLM lui proposait à 3 reprises un nouveau logement mais de type 2 et non pas de type 4.



Mme [H] [Y] ne donnait pas suite à ces propositions.



Une sommation d'avoir à quitter les lieux lui était signifiée par huissier, le 29 juin 2020.



La société d'HLM recevait le 15 juillet 2020, un courrier du conseil de Mme [H] [Y] la pressant de présenter des offres de relogement à sa cliente.

La société d'HLM lui répondait qu'elle avait satisfait à cette obligation à plusieurs reprises.



Aucun accord n'a pu être trouvé.



Par acte d'huissier du 19 janvier 2021, la société d'HLM a assigné devant le Juge des Contentieux et de la Protection de Marseille, Mme [H] [Y] en expulsion.



Par jugement rendu le 16 mars 2022, le Tribunal a:

Constaté la résiliation du bail consenti à Mme [H] [T] le 20 juillet 1994 portant sur le logement N° 02550402 type 4 situé [Adresse 2] à [Localité 4], à la date du 5 avril 2017. 

En conséquence 

Dit que Mme [H] [Y] est occupante sans droit ni titre du dit logement N° 02550402 type 4 situé [Adresse 2] à [Localité 4] ; 

Ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire 

Fixé l'indemnité d'occupation à la somme équivalente à la valeur locative des lieux à la date de la décision, majorée des charges et accessoires 

Condamné Mme [H] [Y] à régler à la Sté HLM ICF SUD EST 

MEDITERRANEE le montant de l'indemnité d'occupation fixée avant le 5 de chaque mois et ce jusqu'à la libération effective des lieux 

Débouté Mme [H] [Y] de l'intégralité de ses demandes ; 

Débouté la société HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE de sa demande sur le fondement de l'article 700 CPC 

Condamné Mme [H] [Y] aux entiers dépens.

 

Par déclaration au greffe en date du 25 mai 2022, Mme [H] [Y] a interjeté appel de cette décision. 



Elle sollicite:

Réformer le jugement en date du 16 mars 2022 en toutes ses dispositions,

Débouter la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE Sté d'HLM de toutes ses demandes,

Dire et Juger que Mme [H] [Y] doit bénéficier d'un véritable transfert de bail prévu à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci remplissant les conditions prévues à l'article 40 III de la loi du 6 juillet 1989,

Condamner SA ICF SUD EST MEDITERRANEE Sté d'HLM au paiement d'une somme de 2500€ sur le fondement des dispositions convenues de l'article 700 2° du code de procédure civile, outre l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 modifié,



Très subsidiairement et si la cour considérait que Mme [H] ne remplit pas les conditions prévues à l'article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir un transfert de bail à son profit

Accorder à Mme [H] au regard de sa situation et de sa bonne foi, les plus larges délais pour trouver un autre logement, ceux-ci ne pouvant être inférieurs à deux ans,



Condamner en tout état de cause la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE Sté d'HLM aux entiers dépens, ceux d'appel étant distraits comme en matière d'aide juridictionnelle.



A l'appui de son recours, elle fait valoir:

-que les propositions de relogement faites n'ont été que théoriques puisqu'elles n'ont pu être suivies d'effet du seul fait de la bailleresse comme cela résulte des courriers du conciliateur et de la CLCV,

-qu'elle remplit les conditions de transfert de bail de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 à l'exception d'adaptation du logement à la taille du ménage, condition qui ne lui est pas applicable en raison de son handicap, qu'il importe peu que le statut d'handicapé lui ait été accordé en juillet 2020 soit 3 ans après le décès de sa mère, 

-qu'elle établit, certificats médicaux à l'appui, que depuis 2017 son état de santé n'a fait que se dégrader, que des médecins attestent qu'elle ne peut supporter un déménagement, et donc un trouble de santé invalidant établissant un handicap au moment du décès de sa mère, l'excluant de la condition quant à la taille du logement.



La bailleresse conclut:

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par la juridiction de proximité de MARSEILLE du 16 mars 2022 RG 21/00495 

 

Et en tant que de besoin de 

1. Constater l'absence de transfert du bail conclu le 20/07/1994 conclu entre ICF SUD EST MEDITERRANEE et Mme [T] [H] née [J] au profit de Mme [Y] [H] 

2. Constater l'extinction du bail conclu le 20/07/1994 par le décès de son bénéficiaire Madame [T] [H] née [J] pour un logement n°02550402 sis [Adresse 2] 

3. Ordonner l'expulsion immédiate de Mme [Y] [H] et de tout occupant de leur chef du logement n°02550402 sis [Adresse 2] 

4. Condamner Mme [Y] [H] à payer à ICF à une indemnité d'occupation égale au montant de l'échéance conventionnelle majorée des charges et accessoires. 

5. Débouter Mme [Y] [H] de toutes ses demandes 

 

En toutes circonstances 

6. CONDAMNER Mme [Y] [H] à payer à ICF la somme de 2000 € au titre des dispositions de l'article 700 CPC et aux dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux. 





Elle soutient:

-que l'appelante ne satisfait pas aux conditions de transfert puisqu'elle est seule et qu'il s'agit d'un T4, alors qu'elle ne peut prétendre qu'à un T2,

-que l'appelante ne peut prétendre aux dispositions applicables aux personnes handicapées faute d'en avoir eu la qualité au décès de sa mère,

-qu'elle lui a proposé plusieurs logements qu'elle a refusé pour convenance personnelle (pas assez de place pour ses meubles), 

-que l'appelante a communiqué pour la première fois son statut de travailleur handicapé que le 27 septembre 2021, retenant ainsi par devant elle des informations.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2024.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande d'expulsion



Il résulte de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré:

-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, 

-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès

(...)

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.



L'article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'il vivant effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de 65 ans.



La situation de handicap doit être évaluée à la date du décès du locataire.



En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [H] [Y] vivait depuis plus d'un an avec sa mère à la date du décès de cette dernière soit le 4 avril 2017.



Elle reconnaît qu'elle vit seule alors qu'elle sollicite le transfert d'un bail relatif à un logement de type F4 de 77 m², mais prétend que cette condition d'adaptation du logement à la taille du ménage ne lui est pas opposable, parce qu'elle présente un handicap au sens de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles.



Considérant qu'à la date du décès de sa mère, Mme [H] [Y] ne bénéficiait pas d'un statut de travailleur handicapé, qui ne lui a été accordé que le 7 juillet 2020, soit plus de trois ans après le décès de sa mère et communiqué au bailleur que le 27 septembre 2021, mais était simplement en arrêt maladie du 2 janvier 2017 au 14 janvier 2018, ce qui, comme une période dépressive, n'établit pas une situation de handicap reconnu et avéré, c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail à la date du 5 avril 2017 par le décès de la locataire, le respect par le bailleur de son obligation de relogement en proposant 2 logements à Mme [H] [Y] (pièce intimé 6 et 8), sans qu'elle ne donne suite au prétexte qu'un F2 serait trop petit pour ses meubles et a dit que cette dernière était occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis le décès de sa mère, ordonnant son expulsion et sa condamnation à une indemnité d'occupation, égale à la valeur locative des lieux charges en sus et ce jusqu'à leur parfaite libération.



En effet, le seul certificat médical versé aux débats concomitant au décès de la mère de l'appelante est celui du docteur [S] du 29 mai 2017, qui, s'il parle d'une pathologie évolutive des 2 genoux, empêchant de tenir une station assise ou debout prolongée, ne fait état d'aucun handicap reconnu et avéré.



Sur la demande de délais



Retenant que Mme [H] se maintient illégalement dans les lieux depuis le 5 avril 2017, c'est valablement que le premier juge a rejeté sa demande de délais pour lui permettre de se reloger, d'autant que son statut d'handicapé devrait lui permettre de trouver un logement en priorité.





Sur les autres demandes



Mme [H] [Y] est condamnée à 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 mars 2022 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité,



Y ajoutant



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



CONDAMNE Mme [H] [Y] à régler à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE SA D'HLM la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE Mme [H] aux entiers dépens de l'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT