Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 AVRIL 2024



N° 2024/ 199









N° RG 22/08877



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJTIB







[N] [F]





C/



[Z] [O] épouse [K]

[H] [K]



























Copie exécutoire délivrée le : 





à : 



Me Nicolas MASSUCO





Me Corinne CAILLOUET - GANET



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de TOULON en date du 17 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19-002751.





APPELANT



Monsieur [N] [F]

né le 26 Janvier 1945 à [Localité 3] (61), demeurant [Adresse 1]



représenté et plaidant par Me Nicolas MASSUCO, membre de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON





INTIMEES



Madame [Z] [O] épouse [K]

née le 07 Juillet 1972 à [Localité 6] (37), demeurant [Adresse 2]



Madame [H] [K]

née le 20 Octobre 1975 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 2]



représentées par Me Corinne CAILLOUET-GANET, avocat au barreau de TOULON







*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.





Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat ayant pris effet à compter du 1er décembre 2014, Monsieur [N] [F] a donné à bail d'habitation à Mesdames [H] [K] et [Z] [O] une maison individuelle avec terrain attenant située [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1.150 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence.



Les locataires ont saisi le 9 novembre 2015 la commission départementale de conciliation d'un litige portant sur l'état du logement et le montant du loyer, laquelle a rendu le 14 mars 2016 un avis accepté par les parties, proposant de réduire rétroactivement le montant du loyer à 980,09 euros par mois et préconisant de faire appel à un homme de l'art pour déterminer les travaux à réaliser par le bailleur afin de rendre le logement décent.



Le 17 mai 2016, les locataires ont saisi le juge des référés pour réclamer des réparations portant sur le portail d'entrée, les menuiseries extérieures, les infiltrations dans le garage et les sanitaires. Suivant ordonnance rendue le 7 février 2017, ce magistrat a condamné le bailleur à réaliser les travaux nécessaires dans un délai maximum de six mois et autorisé les locataires à suspendre le paiement du loyer en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.



Le 30 mai 2017, le bailleur a fait signifier à ses locataires un congé pour vendre venant à échéance le 30 novembre. Celles-ci ont quitté le logement le 16 novembre 2017 et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement.



Par acte du 13 août 2019, Monsieur [N] [F] a assigné Mesdames [H] [K] et [Z] [O] à comparaître devant le tribunal d'instance de Toulon, devenu par la suite le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pour leur réclamer paiement d'une somme de 8.597,77 euros au titre des loyers échus entre le mois de février 2017 et la date de leur départ, déduction faite du dépôt de garantie.









Les défenderesses se sont opposées à cette action en invoquant l'exception d'inexécution des obligations du bailleur et ont réclamé reconventionnellement paiement d'une somme de 9.800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.



Dans son jugement rendu le 17 mars 2022, le tribunal a retenu que le bailleur ne justifiait pas avoir réalisé les travaux mis à sa charge par l'ordonnance du 7 février 2017, que le logement était demeuré indécent durant toute la période de location, mais que les locataires ne pouvaient retenir le paiement du loyer au-delà du délai de six mois prévu par le juge des référés. 



En conséquence, cette juridiction a :

- condamné solidairement [H] [K] et [Z] [O] à payer la somme de 2.261,73 euros au titre des loyers échus entre le 7 août et le 16 novembre 2017, déduction faite du dépôt de garantie conservé par le bailleur,

- condamné [N] [F] à payer la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par les locataires,

- ordonné la compensation entre ces créances, 

- et condamné [N] [F] aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Monsieur [N] [F] a interjeté appel de cette décision le 21 juin 2022.







MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par conclusions récapitulatives notifiées le 17 mars 2023, Monsieur [N] [F] soutient que le logement donné à bail ne présentait aucun caractère indécent, que la plupart des travaux ordonnés par le juge des référés avaient été réalisés dès avant le prononcé de son ordonnance, et qu'il restait à entreprendre la rénovation des menuiseries extérieures pour laquelle il s'est heurté à l'obstruction des locataires, ainsi qu'il ressort d'un procès-verbal de constat dressé le 31 mai 2017.



Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

- de condamner les intimées à payer la somme de 8.597,77 euros au titre des loyers restant dus,

- de les débouter de leurs demandes reconventionnelles,

- et de mettre à leur charge les entiers dépens, outre une indemnité de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.



Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 31 janvier 2024, Mesdames [H] [K] et [Z] [O] font valoir pour leur part :

- que le logement ne répondait pas aux normes de décence,

- que les travaux ordonnés en référé n'ont pas été exécutés, sans qu'elles y aient fait obstacle,

- qu'un constat dressé le 22 septembre 2017 a établi la persistance des désordres,

- qu'elles étaient donc en droit de suspendre le règlement du loyer au-delà d'une période de six mois en raison de l'inexécution des obligations incombant à la partie adverse,

- et qu'elles peuvent en outre prétendre à l'indemnisation de leur préjudice de jouissance.



Elles forment appel incident et demandent à la cour :

- à titre principal, de débouter M. [F] de l'intégralité de ses prétentions et de le condamner à payer la somme de 9.600 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

- à titre subsidiaire, d'ordonner une compensation entre cette créance et le montant des loyers restant dus s'élevant à 2.261,73 euros,

- de condamner M. [F] à restituer le dépôt de garantie d'un montant de 980 euros,

- et de le condamner aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel, outre l'indemnité allouée en première instance.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2024.











DISCUSSION



En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent en bon état d'usage et de réparation, de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à leur usage et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires à leur maintien en état.



En l'espèce, l'état des lieux d'entrée signé par les deux parties décrivait de nombreux désordres et concluait que de gros travaux étaient à prévoir pour mettre le logement en conformité.



Dans son avis rendu le 14 mars 2016, la commission de conciliation a conclu dans le même sens, préconisant de faire appel à un homme de l'art pour déterminer les travaux à réaliser par le bailleur afin de rendre le logement décent, s'agissant notamment de la plomberie, de la menuiserie et de l'électricité.



Faisant application de l'article 20-1 de la loi précitée, le juge des référés a rendu le 7 février 2017 une décision condamnant le bailleur à effectuer certains travaux de mise en conformité dans un délai maximum de six mois et autorisé les locataires à suspendre le paiement du loyer durant le même délai.



S'il est établi par les factures produites aux débats que les réparations concernant le portail d'entrée et la baignoire ont bien été effectuées, il n'en est pas de même en ce qui concerne les menuiseries extérieures, non étanches à l'eau et à l'air, ainsi que l'écoulement des eaux usées provenant des toilettes, pour lesquels un constat dressé le 22 septembre 2017 par Maître [E], commissaire de justice, démontrait la persistance des désordres.



Le précédent constat requis le 31 mai 2017 par M. [F] ne prouve pas que les locataires auraient fait obstruction à la réalisation de ces travaux, alors qu'il est produit par ailleurs de nombreux courriels dans lesquels Mmes [K] ou [O] relançaient régulièrement les artisans ou le bailleur et insistaient sur la nécessité d'être prévenues à l'avance afin de se rendre disponibles, étant rappelé que l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 impose effectivement une notification préalable.



Dès lors que le bailleur n'avait pas entièrement exécuté les obligations mises à sa charge par l'ordonnance de référé, les locataires étaient fondées à retenir le loyer au-delà de la période de six mois impartie pour la réalisation des travaux, de sorte que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il les a condamnées à payer la somme de 2.261,73 euros pour la période du 7 août au 16 novembre 2017.



La décision doit être en revanche confirmée en ce qu'elle a condamné M. [F] à payer la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par les locataires à compter de leur entrée dans les lieux.



Y ajoutant, il convient de le condamner à restituer le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 980 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mesdames [H] [K] et [Z] [O] à payer la somme de 2.261,73 euros et ordonné une compensation,



Statuant à nouveau de ce chef, déboute Monsieur [N] [F] de sa demande en paiement des loyers,



Confirme le jugement pour le surplus, 



Y ajoutant,







Condamne Monsieur [F] à restituer le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 980 euros,



Le condamne aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser aux intimées la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT