Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 AVRIL 2024



N° 2024/ 185







N° RG 22/11962



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ6KV







[U], [N] [B]



[X], [S] [B]





C/



[F], [P], [L] [V]



[C], [D], [Y] [A] veuve [V]



























Copie exécutoire délivrée le :





à : 





Me Pierre-Yves IMPERATORE



Me Philippe RIBEIRO DE CARVALHO

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 27 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/05101.





APPELANTS



Monsieur [U], [N] [B]

né le 04 Mars 1964 à [Localité 9] (75), demeurant [Adresse 5] [Localité 2]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007332 du 16/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



Madame [X], [S] [B]

née le 25 Avril 1962 à [Localité 9] (75), demeurant [Adresse 5] - [Localité 2]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007335 du 16/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représentés par Me Pierre-Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rachid CHENIGUER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Monsieur [F], [P], [L] [V]

né le 18 Juillet 1969 à [Localité 8] (50), demeurant [Adresse 7] [Localité 1] (ESPAGNE)



Madame [C], [D], [Y] [A] veuve [V]

née le 17 Février 1944 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] [Localité 2]



représentés par Me Philippe RIBEIRO DE CARVALHO, membre de la SELARL PRC AVOCAT, avocat au barreau de NICE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



M. [F] [V] est nu-propriétaire d'un appartement situé [Adresse 5] [Localité 3], ses parents étant usufruitiers. 

M. [O] [V] décédait le 24 mars 2020.

Les propriétaires de l'appartement sont M. [F] [V] et sa mère Mme [C] [V].



Par acte sous seing privé du 9 juillet 1999, Mme [V] donnait à bail ce logement à

M.et Mme [B], les parents de M.[U] [B].



Le 15 juillet 2002, un avenant au contrat était signé entre Mme [V] et M.[U] [B] en sa qualité de colocataire.



Par exploit d'huissier du 14 janvier 2020, M. [F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V] ont délivré à M. [U] [B] et sa soeur, Mme [X] [B], un congé pour vendre, prenant effet le 14 juillet 2020.

Une mise en demeure d'avoir à quitter les lieux à compter du 14 juillet 2020 leur était adressée le 11 mai 2020.

A l'expiration du délai de préavis, M. [U] [B] et Mme [X] [B] se sont maintenus dans les lieux.



Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2020, M. [F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V] ont fait citer M.[U] [B] et Mme [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.



Par jugement rendu le 27 juin 2022, le Tribunal a:

VALIDE le congé pour vente délivré à M. [U] [B] et Mme [X] [B] par exploit d'huissier du 14 janvier 2020 pour le ler août 2020,

CONSTATE l'occupation sans droit ni titre de M.[U] [B] et Mme [X] [B], depuis le 2 août 2020 du fait de ce congé, du bien situé [Adresse 5] [Localité 3], appartenant à M. [F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V];

ORDONNE, en conséquence, l'expulsion de M. [U] [B] et Mme [X] [B], dudit bien, tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE M.[U] [B] et Mme [X] [B] à payer à M.[F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V], le 10 de chaque mois, à compter du 2 août 2020, jusqu'à libération complète des lieux et remise des clés, à titre d'indemnité d'occupation, la somme équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient dus être réglés en cas de poursuite du bail, les charges pouvant être ajoutées sur présentation de justificatifs, soit la somme de 878 euros;

DEBOUTE M. [F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V] de leur demande de paiement d'une astreinte;

CONDAMNE M.[U] [B] et Mme [X] [B] à payer à M. [F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V] à payer la somme de 3 000 euros au titre du préjudice économique;

DEBOUTE M.[U] [B] et Mme [X] [B] de leur demande au titre des travaux,

DEBOUTE M.[U] [B] et Mme [X] [B] de leur demande de production de justificatifs, d'un décompte rectifié et de remboursement des charges locatives;

CONDAMNE M.[F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V] à payer à M. [U] [B] et Mme [X] [B] la somme de 28,06 euros au titre du solde créditeur du décompte locatif;

REJETE la demande de délai de M. [U] [B] et Mme [X] [B];

DEBOUTE M.[U] [B] et Mme [X] [B] de leur demande au titre du préjudice de jouissance;

DEBOUTE M. [U] [B] et Mme [X] [B] de leur demande au titre du préjudice moral;

CONDAMNE M. [U] [B] et Mme [X] [B] à payer à M.[F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

DIT n'y avoir lieu à mettre à la charge de M. [U] [B] et Mme [X] [B] le droit proportionnel de recouvrement de l'article A444-32 du code de commerce à la charge du créancier;

CONDAMNE M.[U] [B] et Mme [X] [B] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.



Par déclaration au greffe en date du 29 août 2022, M.[U] [B] et Mme [X] [B] ont interjeté appel de cette décision. 



Ils sollicitent:

DECLARER M. [U] [B] et Mme [X] [B] recevables et bien fondées en leur appel, 

 

Y faisant droit, 

 

INFIRMER le jugement du juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Nice du 27 juin 2022 dont appel, en ce qu'il a : 

 

-Validé le congé pour vente délivré à M.[U] [B] et Mme [X] [B] par exploit d'huissier du 14 janvier 2020 pour le 1er août 2020 ; 

 

-Constaté l'occupation sans droit ni titre de M. [U] [B] et Mme [X] [B], depuis le 2 août 2020 du fait de ce congé, du bien situé [Adresse 5] [Localité 3], appartenant à M. [F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V] ; 

 

-Ordonné l'expulsion de M. [U] [B] et Mme [X] [B] dudit bien, tant de leur personne que de leur bien et de tous occupant de leur chef avec le concours de la force publique en tant que de besoin ; 



-Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, R. 433-6 du code des procédures civiles d'exécution ; 

 

-Condamné M. [U] [B] et Mme [X] [B] à payer à M. [F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V], le 10 de chaque mois, à compter du 2 août 2020, jusqu'à la libération complète des lieux et remise des clés, à titre d'indemnité d'occupation, la somme équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient dû être réglés en cas de poursuite du bail, les charges pouvant être ajoutées sur présentation de justificatif, soit la somme de 878 euros ; 

 

-Condamné M. [U] et Mme [X] [B] à payer à M. [F] [V] la somme de 3000 euros au titre du préjudice économique ; 

 

-Débouté M. [U] [B] et Mme [X] [B] de leur demande de production de justificatifs, d'un décompte rectifié et de remboursement des charges locatives ; 

 

-Rejeté la demande de délai de M. [U] [B] et Mme [X] [B] ; 

 

-Débouté M. [U] [B] et Mme [X] [B] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ; 

 

-Débouté M. [U] [B] et Mme [X] [B] au titre du préjudice moral ; 

 

-Condamné M. [U] [B] et Mme [X] [B] à payer à M. [F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V], la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

 

-Dit n'y avoir lieu à mettre à la charge de M. [U] [B] et Mme [X] [B] le droit proportionnel de recouvrement de l'article A444-32 du code de commerce à la charge 

du créancier ; 

 

-Condamné M. [U] [B] et Mme [X] [B] aux dépens. 

 

CONFIRMER le jugement déféré pour le surplus en ce qu'il a : 

 

-Débouté M. [F] [V] et Mme [C] [A] Veuve [V] de leur demande de paiement d'une astreinte ; 

 

-Condamné M. [F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V] à payer à M. [U] [B] et Mme [X] [B] la somme de 28,06 au titre du solde créditeur du décompte locatif ; 

 

STATUANT A NOUVEAU, 

A TITRE PRINCIPAL 

 

Vu que les parties ont fixé conventionnellement la date d'expiration du bail au 1er août 2020; 



Vu qu'en adressant aux locataires un courrier en date du 19 juin 2020 aux fins de révision du loyer au 1er juillet 2020, qu'en délivrant des quittances de loyer sans réserve après la date d'échéance du bail et après la résiliation suivant congé pour vente et en communiquant l'état des dépenses pour l'exercice 2019-2020 ainsi que celui pour 2020-2021 et qu'en ne commercialisant pas le bien objet du bail, le bailleur a renoncé au congé pour vente délivré le 14 janvier 2020 ; 

 

Vu qu'au 1er août 2020 il y a eu renouvellement tacite du bail pour une durée de trois ans ; 

 

Vu que la date d'expiration du bail portée et fixée au 14 juillet 2020 sur le congé pour vente du 14 janvier 2020 est erronée pour être en contravention au regard des dispositions conventionnelles ayant fixée la date d'expiration du bail au 1er août 2002 ; 

 

Vu que le prix de vente du congé pour vente délivré le 14 janvier 2020 est frauduleux ; 

Vu qu'il n'existe aucun arriéré de paiement de loyer et des charges afférentes ; 



PRONONCER la nullité du congé pour vente délivré le 14 janvier 2020 ; 

A tout le moins, vu la renonciation au congé, 

 

DÉBOUTER Mme [C] [A] Vve [V] et M. [F] [V] de l'ensemble de leur demande ; 

 

A TITRE SUBSIDIAIRE, 

Vu la bonne foi des locataires et les démarches entreprises, 

 

ACCORDER les plus larges délais à M. [U] [B] et à Mme [X] [B] pour quitter les lieux ; 

 

EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

 

CONDAMNER Mme [C] [A] Veuve [V] et M. [F] [V] à faire réaliser les travaux incombant au bailleur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et relatifs à 

' La réfection des enduits et de la peinture délabrés de la salle de bain ; 

' Le remplacement de la ventilation mécanique contrôlée par celle d'une ventilation électrique ou appropriée ; 

 

CONDAMNER Mme [C] [A] Veuve [V] et M. [F] [V] à procéder à la régularisation de la consommation d'eau réelle sur les exercices 2019-2020 et 2020-2021, en l'état du dysfonctionnement du compteur d'eau ; 

 

CONDAMNER Mme [C] [A] Veuve [V] et M. [F] [V] au remboursement d'une somme correspondant à un trop-perçu de charges locatives de 177.30 euros sur l'exercice 2020-2021 ; 

 

CONDAMNER Mme [C] [A] Veuve [V] et M. [F] [V] à produire un décompte locatif rectifié ; 

 

Vu que Mme [C] [A] Veuve [V] et M. [F] [V] n'ont pas déféré à leur obligation de bailleur en s'abstenant de communiquer les pièces justificatives de charges locatives pour les exercices 2016-2017, 2017-2018, 2018-2019, 2019-2020 et 2020-2021 régulièrement sollicitées par les locataires conformément aux dispositions des articles 7 a) et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 

 

CONDAMNER Mme [C] [A] Veuve [V] et M. [F] [V] à produire les pièces justificatives de charges locatives : 

 

-Pour l'exercice 2016-2017 : 

-bulletins de salaires de la concierge de décembre 2016 à mai 2017, 

-justificatifs des charges patronales, 

-justificatif des postes « prévoyance concierge » et « complémentaire santé », 

-justificatifs de l'avantage en nature lié au contrat de travail de la concierge, 

-justificatif du taux de base appliqué pour chaque avantage en nature, 

-justificatifs des charges URSSAF. 

 

-Pour l'exercice 2017-2018 : 

-bulletins de salaires de la concierge de décembre à mai 2018, 

-les appels de cotisations URSSAF, 

-copie de la facture EAU du 24 mai 2018 de la société EAU Azur pour la période consommée 

du 05/2018 au 10/2018. 

 

-Pour l'exercice 2018-2019 : 

-bulletins de salaires de la concierge de décembre à mai 2019, 

-les appels de cotisations URSSAF, 

-copie des factures de la société CASH AMD du 31 juillet 2018 et 30 juin 2019. 



-Pour l'exercice 2019-2020 : 

-tous les justificatifs de charges et dépenses ; 

 

-Pour l'exercice 2020-2021 : 

-tous les justificatifs de charges et dépenses ; 

 

Si la juridiction venait à ne pas statuer sur la production des pièces justificatives de charges locatives, 

 

CONDAMNER Mme [C] [A] Veuve [V] et M. [F] [V] au 

remboursement des provisions sur charges payées du 1 er juillet 2016 au 30 juin 2021 au profit de M. [U] [B] et de Mme [X] [B] en l'état de l'inexécution des obligations des bailleurs ; 

 

DÉBOUTER Mme [C] [A] Vve [V] et M. [F] [V] de leur demande de paiement d'une somme de 13.250 euros au titre d'un préjudice économique ; 

 

CONDAMNER Mme [C] [A] Veuve [V] et M. [F] [V] au paiement au profit de M. [U] [B] et de Mme [X] [B] d'une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance ; 

 

CONDAMNER Mme [C] [A] Veuve [V] et M.[F] [V] au paiement au profit de M. [U] [B] et de Mme [X] [B] d'une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral ; 

 

CONDAMNER Mme [C] [A] Veuve [V] et M. [F] [V] au paiement d'une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens, dont distraction faite au bénéfice de Maître Pierre-Yves IMPERATORE, avocat au Barreau d'Aix-en-Provence, conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle ; 

 

A l'appui de leur recours, ils font valoir:

-que les bailleurs ont renoncé tacitement au congé de vente, leur mandataire délivrant des quittances de loyer après la date d'expiration du congé pour vente, et ce durant un an, outre un courrier aux fins de révision du loyer, ainsi que l'état des dépenses (2019-2020, 2020-2021), 

-que ce comportement du mandataire les a induit en erreur et leur retire toute responsabilité d'être restés dans les lieux,

-que les bailleurs ne pouvaient leur accorder un plan d'apurement et leur donner congé au cours de ce plan sans violer ce dernier, ce qui va dans le sens de la renonciation tacite au congé,

-que le congé donné sans réelle intention de vendre est nul,

-que le congé bien qu'ayant été délivré 6 mois avant la fin du bail est nul pour ne pas avoir fixé comme date d'expiration celle convenue conventionnellement, ce caractère prématuré constituant un grief pour eux,

-que l'appartement souffre de vétusté, 

-que le congé a été donné avec un prix de vente au dessus du marché, en raison de l'absence de décote pour vétusté,

-que les bailleurs ne justifient pas avoir mis en vente leur bien, qui pouvait l'être même occupé, étant précisé qu'il n'est pas établi qu'ils se seraient opposés aux visites, 

-qu'ils ont sollicité la réalisation de travaux incombant aux bailleurs par courriel du 21 mars 2019 réitéré par LRAR du 27 mars 2019,

-qu'ils ont saisi la commission de conciliation qui n'a pu aboutir faute pour les bailleurs d'être présents lors de la séance du 16 juillet 2019, 

-qu'à la date du jugement dont appel, il est acquis que tous les travaux sollicités n'étaient pas réalisés, 

-qu'il aura fallu attendre juillet 2022 pour des travaux sollicités en mars 2019, 

-qu'il reste à réaliser les enduits et peinture de la salle de bain et le remplacement de la ventilation, 

-que suite à la régularisation des charges pour l'année 2020-21 il y a un trop perçu de 177,30€,

-que les bailleurs se gardent de communiquer les pièces justificatives des charges locatives, ils en sollicitent donc la communication, ou le remboursement des charges réglées de 2016 à 2021, 

-que face à une consommation anormale d'eau ils ont sollicité le changement de compteur, intervenu le 2 janvier 2020, or le syndic leur a imputé la consommation résultant du relevé du compteur remplacé, qu'une régularisation sur les exercices 2019-2020 et 2020-2021 doit être faite, 

-que subsidiairement, ils sollicitent des délais,

-que les bailleurs n'établissent pas leur préjudice financier,

-qu'ils ont subi un préjudice de jouissance au titre de l'inexécution des travaux, outre un préjudice moral.



M.[F] [V] et Mme [C] [V] concluent:

DÉCLARER Mme [C] [V] et M.[F] [V] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

CONFIRMER le jugement du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Nice du 27 juin 2022 dont appel, en ce qu'il a :

- VALIDE le congé pour vente délivré à M. [U] [B] et Mme [X] [B], depuis le 2 août 2020 du fait de ce congé, du bien situé [Adresse 5] [Localité 3], appartenant à M. [F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V] ;

- CONSTATE l'occupation sans droit ni titre de M. [U] [B] et Mme [X] [B], dudit bien, tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

- ORDONNE en conséquence, l'expulsion de M. [U] [B] et Mme [X] [B], depuis le 2 août 2020 du fait de ce congé, du bien situé [Adresse 5] [Localité 3], appartenant à M. [F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V], tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

- DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 R 433.5 et R433-6 du Code de procédure

civile d'exécution,

- CONDAMNER M. [U] [B] et Mme [X] [B] à payer à M. [F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V], le 10 de chaque mois, à compter du 2 août 2020, jusqu'à la libération complète des lieux et remise des clés, à titre d'indemnité d'occupation, la somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient dus être réglés en cas de poursuite du bail, les charges pouvant être ajoutées sur présentation de justificatifs, soit la somme de 878 euros ;

- CONDAMNER M. [U] [B] et Mme [X] [B] à payer à M. [F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V] à payer une indemnité au titre du préjudice économique ;

- DÉBOUTE M. [U] [B] et Mme [X] [B] de leur demande de production de justificatifs, d'un décompte rectifié et de remboursement des charges locatives ;

- CONDAMNE M.[F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V] à payer à M. [U] [B] et Mme [X] [B] la somme de 28,06 euros au titre du solde créditeur du décompte locatif ,

- REJETE la demande de délai de M. [U] [B] et Mme [X] [B];

- DÉBOUTE M.[U] [B] et Mme [X] [B] de leur demande au titre du préjudice moral ;

- CONDAMNE M. [U] [B] et Mme [X] [B] à payer à M.[F] [V] et Mme [C] [A] veuve [V] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- DIT n'y avoir lieu à mettre à la charge de M. [U] [B] et Mme [X] [B] le droit proportionnel de recouvrement de l'article A444-32 du Code de commerce à la charge du créancier ;

- CONDAMNE M. [U] [B] et Mme [X] [B] aux dépens ;

- RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.



INFIRMER le jugement sur les points suivants :

- CONDAMNER M. [U] [B] et Mme [X] [B] à payer une indemnité dont le montant a été fixé à 3.000 €



STATUANT À NOUVEAU :

- CONDAMNER M. [U] [B] et Mme [X] [B] à la somme de 13.250 € au titre du préjudice économique ; 



EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

CONDAMNER M. [U] [B] et Mme [X] [B] à la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens d'instance.



Ils soutiennent:

-que si leur agence a délivré quelques quittances de loyer entre juillet 2020 et juin 2021 cela ne vaut pas renonciation tacite pour eux à se prévaloir de leur congé, 

-qu'il s'agit une erreur administrative de leur agence, du fait d'une génération automatique des quittances, 

-qu'ils ont rapidement mandaté leur conseil pour faire valider ce congé et obtenir une expulsion, 

-que la délivrance d'un état des dépenses des années 2019-2020 concernant une période antérieure à la délivrance du congé ne saurait établir cette renonciation tacite,

-qu'ils ont donné congé pour vente, le fait qu'un ancien plan d'apurement de la dette eut été signé avant n'a aucun rapport, 

-que le bail prévoit une durée de 3 ans avec une prise d'effet au 15 juillet 1999 que la mention d'une échéance au 1er août est inopérante, 

-qu'en tout état de cause la mention d'une date d'échéance éventuellement erronée n'est pas sanctionnée par la nullité, d'autant qu'elle ne cause aucun préjudice,

-qu'en tenant compte de l'estimation des locataires eux mêmes, un écart de prix de 10% ne saurait caractériser un prix excessif entraînant la nullité du congé, 

-qu'il est prévu au congé la vente vide de toute occupation, d'autant que les locataires refusent l'accès, 

-que les locataires n'ont aucun intérêt à agir à demander la réalisation de travaux dans un appartement dans lequel ils se maintiennent illicitement, 

-qu'ils n'établissent pas la vétusté du logement, dont un agent immobilier atteste qu'il est en bon état général et nécessite un simple rafraîchissement,

-qu'ils ont effectué les réparations quand elles ont été nécessaires, malgré les refus récurrents d'accès des locataires, 

-qu'ils ont pris en charge les frais d'hébergement des locataires lors de la rénovation de la salle de bain, 

-que les locataires veulent avoir accès aux comptes de la copropriété alors qu'ils ne sont pas copropriétaires, (bulletin de salaire du gardien...)

-que les locataires qui se sont maintenus abusivement dans les lieux doivent des dommages et intérêts au titre du préjudice subi de la perte de chance de vendre l'appartement.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2024.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur le congé



Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire.



Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six

mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation ou de perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.



Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. 



A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.



Il - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.



A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de

plein droit de tout titre d'occupation sur le local.



Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur,

d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.



Lorsque le bien a été vendu à un tiers, à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur que ceux prévus dans l'offre de vente, le locataire qui n 'avait pas accepté cette offre a la faculté de se substituer à l'acquéreur pendant le délai d'un mois à compter de la notification du contrat de vente. Le locataire indique au bailleur l'adresse à laquelle cette notification doit être effectuée à la diligence du notaire, à défaut, le locataire ne peut se prévaloir de ce droit de substitution.



Les termes des alinéas précédents sont reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième

degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1 er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1 948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.



III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe 1ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à unefois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1 er septembre 1 948 précitée.



Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.



L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. 



Selon l'article 114 du Code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi sauf en cas d'inobservation d'une nullité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu 'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.





Sur le moyen tiré de la renonciation tacite au congé



Il résulte de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieux de loi à ceux qui les ont faits.



La renonciation à un droit peut être tacite dès lors que les circonstances établissent, de façon non équivoque, la volonté de renoncer.



En l'espèce, la délivrance erronée par le mandataire des bailleurs de quittances de loyer en lieu et place de quittance d'indemnité d'occupation postérieurement au congé et ce jusqu'en juillet 2021, tout comme la délivrance d'un décompte de charges et de dépenses pour une période postérieure à la fin du bail, ne sauraient caractériser la volonté non équivoque des bailleurs de renoncer au congé et de poursuivre le bail, d'autant que le 11 mai 2020 ces derniers ont mis en demeure leurs locataires d'avoir à quitter les lieux à compter du 14 juillet 2020, puis les ont assignés en validation de ce congé et en expulsion par acte d'huissier du 20 novembre 2020.



En outre, le fait pour les bailleurs d'accepter le 8 juillet 2019 un apurement de la dette locative sur 33,5 mois est sans rapport avec leur volonté de donner congé aux locataires pour vendre leur bien immobilier, quand bien même les délais de grâce vont au delà de l'échéance du bail de trois ans.



Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu'il a écarté ce moyen.





Sur le moyen tiré de la date des effets du congé



Il résulte du bail versé aux débats qu'il a été contracté pour 3 ans prenant effet au 15 juillet 1999 tout en s'achevant le 1er août 2002.



Ainsi, le congé aurait dû être donné avec effet le 1er août 2020 et non le 14 juillet 2020.



Pour autant, c'est valablement que le premier juge a retenu qu'un congé donné pour une date prématurée n'est pas nul mais prend effet à la date laquelle il aurait dû être donné, soit en l'occurrence le 1er août 2020, étant précisé que le délai de 6 mois est respecté, d'autant que les locataires n'établissent pas en quoi cette date prématurée leur porterait grief.



Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté ce moyen.





Sur le moyen tiré du prix de l'offre de vente



L'article 1353 du code civil dispose que la charge de la preuve incombe à celui qui allègue une prétention.



En appel, les consorts [B] versent une estimation en ligne avec un prix moyen du mètre carré de 3 691€, étant précisé qu'ils ont indiqué une surface de 60 m² alors que le bien fait 66,36 m² suivant certificat de superficie pièce intimé 13.



Il ressort de cette estimation que le prix moyen du bien serait de 244 935€.



L'agence BSD leur a fait une estimation toujours pour une surface de 60m² de 210 000 à 224 000€ net vendeur, ramenée à la superficie du bien la fourchette est de 232 260€ à 247 744€.



Les consorts [B] produisent, en outre, un relevé des ventes dans le quartier qui fait apparaître des prix compris entre 200 000 et 280 000€.



Aussi, le prix proposé dans le congé à 265 000€ est conforme au prix du marché et les appelants échouent à établir son caractère excessif et frauduleux entraînant la nullité du congé.



En effet, les consorts [B], qui arguent de la vétusté du bien pour prétendre que le prix demandé dans le congé serait frauduleux, ne démontrent pas cette vétusté, d'autant qu'il résulte de leur attestation BSD, que le bien est 'en bon état, même si nécessitant un léger rafraîchissement'. 



Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté ce moyen.





Sur le moyen tiré de l'absence de commercialisation



Retenant que l'absence de commercialisation immédiate à l'issue de la délivrance du congé ne peut être reprochée aux bailleurs, qui attendent que le bien soit libre de toute occupation pour le vendre et donc la fin de la procédure d'expulsion, un bien occupé étant bien moins attractif et qu'un mail du 20 octobre 2021, émanant d'une éventuelle acheteuse, auquel il n'aurait pas été répondu, sans que cela soit établi, ne saurait rapporter la preuve de l'absence de volonté de vendre, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté ce moyen, d'autant que la présente procédure et les relations conflictuelles, qui l'accompagnent, rendent difficile toute visite, les locataires ayant pu refuser l'accès au logement, y compris aux entreprise mandatées pour des travaux.



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a dit que les consorts [B] sont occupants sans droit ni titre depuis le 2 août 2020, prononcé leur expulsion et mis à leur charge une indemnité d'occupation de 878€ par mois.





Sur la demande d'indemnisation du préjudice économique des propriétaires



Il résulte de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



En l'espèce, le maintien abusif des consorts [B] dans les lieux entraîne pour les propriétaires une perte de chance de vendre leur bien, depuis plus de deux ans, valablement évaluée par le premier juge à la somme de 3 000€.





Sur la demande reconventionnelle au titre des travaux



Retenant que les consorts [B] sont occupants sans droit ni titre depuis le 2 août 2020 et donc sont sans droit à agir, pour une demande de réalisation de travaux, le bail étant achevé, c'est à juste titre que le premier juge les a déboutés de leur demande à ce titre.





Sur les demandes reconventionnelles au titre des charges locatives



L'action relative aux charges locatives se prescrit par 3 ans à compter de la régularisation.

Ainsi, en l'espèce, toutes les demandes antérieures à l'exercice 2017-2018 sont prescrites.



Il résulte de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges récupérables sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie:

1er des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée

2ème des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (...)

3ème des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

(...)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. (...)



Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en conseil d'état. Durant 6 mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. (...)



Il résulte des pièces versées aux débats et particulièrement d'échanges de mails, que l'agence mandataire des bailleurs a transmis aux locataires, ce qui n'est pas contesté, un décompte des charges par nature de charges à chaque régularisation, leur a rappelé les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que les justificatifs étaient à leur disposition pour consultation, et leur a proposé de faire une demande de vérification des pièces chez le syndic, répondant ainsi aux obligations du bailleur.



Les locataires, qui n'ont volontairement pas procédé à cette consultation, ne sauraient exiger la communication des pièces justificatives, ni être remboursés des provisions sur charge.



Par ailleurs, les consorts [B] ne justifient nullement d'une consommation excessive d'eau pour les exercices 2019-2020 et 2020-2021.



En outre, le bail étant échu depuis le 1er août 2020, les consorts [B] sont occupants sans droit ni titre, ne disposent donc plus des droits accordés aux locataires et ne peuvent demander une quelconque régularisation de charges sur l'exercice 2020-2021 ni un décompte locatif rectifié.





Sur la demande de délais pour quitter les lieux



L'article L412-3 du Code des procédures civiles d'exécution énonce que le juge de l'exécution peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation, et que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.



Aux termes de l'article L412-4 du même Code, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir accomplies en vue de son relogement.



Retenant que s'il est établi que les consorts [B] ont accompli des démarches, ils ont déjà bénéficié de fait de presque 2 ans de délai pour organiser leur départ des lieux depuis la prise d'effet du congé et qu'accorder des délais supplémentaires dans ces conditions serait fortement préjudiciable aux propriétaires, c'est valablement que le premier juge a rejeté leur demande à ce titre.





Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance



En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 du Code civil, le

propriétaire doit assurer au locataire une jouissance paisible du bien loué pendant toute la durée du bail.

Retenant que s' il ressort du courrier daté du 21 mars 2019 que les défendeurs se sont plaint de plusieurs désordres ( volet roulant hors service, réparation du système de fermeture des fenêtres coulissantes, remplacement du chauffage électrique dans une des pièce, remplacement de la robinetterie de l'évier de la cuisine, remise en état des enduits et de la peinture de la salle de bain suite à une mauvaise aération due à la puissance insuffisante de la ventilation mécanique contrôlée), ces derniers ne sont étayés par aucun élément du dossier tel qu'un procès-verbal de constat d'huissier ou encore un rapport d'un inspecteur du service d'hygiène, c'est à bon droit que le premier juge a dit que les défendeurs ne peuvent prétendre à une quelconque indemnisation d'un trouble de jouissance qui n'est pas démontré et les en a déboutés.





Sur la demande au titre du préjudice moral



Le congé délivré ayant été déclaré valable dans tous ses effets, les locataires ne sauraient invoquer un quelconque préjudice moral en ce qu'ils ont dû accomplir des démarches de relogement alors qu'ils se sont maintenus dans les lieux de façon irrégulière.



Le jugement déféré est confirmé sur ce point également.





Sur les autres demandes



Les consorts [B] sont condamnés à 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 juin 2022 par le Tribunal judiciaire de NICE



Y ajoutant



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



CONDAMNE M.[U] [B] et Mme [X] [B] à régler à M. [F] [V] et Mme [C] [V] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,





CONDAMNE M.[U] [B] et Mme [X] [B] aux entiers dépens de l'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT