Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 AVRIL 2024



N° 2024/ 186







N° RG 22/13484 



N° Portalis DBVB-V-B7G-BKEQ4







[Y] [I]



[U] [Z] épouse [I]





C/



[D] [W]





























Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Hubert Patrice ZOUATCHAM



Me Evelyne MARCHI





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de nice en date du 22 Juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20-04965.





APPELANTS



Monsieur [Y] [I]

né le 27 Avril 1968 à [Localité 3] (06), demeurant [Adresse 2]





Madame [U] [Z] épouse [I]

née le 01 Mars 1967 à [Localité 3] (06), demeurant [Adresse 2]



représentés par Me Hubert Patrice ZOUATCHAM, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



Madame [D] [W]

née le 1er Janvier 1969 à MAROC, demeurant [Adresse 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/011425 du 29/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représentée par Me Evelyne MARCHI, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



M.et Mme [I] ont donné à bail d'habitation meublé conclu pour un an selon acte sous seing privé du 11 septembre 2016, un appartement sis à [Adresse 4], moyennant un loyer de 600 euros par mois et une provision sur charges locatives de 50 euros par mois, à Mme [W]. Un dépôt de garantie de deux mois, soit 1200 euros, a été versé entre les mains des bailleurs, par la locataire. Mme [D] [W] a quitté les lieux le l0 juin 2019.



Par acte d'huissier en date du ler octobre 2020, M.et Mme [I] ont fait assigner Mme [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, en paiement de sa dette locative.



Par jugement rendu le 22 juillet 2021, le Tribunal a:

Débouté M.et Mme [I] de leurs demandes en paiement, exceptée celle de 120 euros TTC;

Condamné Mme [D] [W] à payer à M.et Mme [I] la somme de 120 euros TTC au titre des menus travaux électriques avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

Condamné M.et Mme [I] à payer à Mme [D] [W] la somme de 500 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamné M.et Mme [I] à restituer à Mme [D] [W] la somme de 1200 euros, montant du dépôt de garantie avec intérêts légaux à compter de la présente décision ainsi que la somme de 1320 euros au titre de la majoration légale de 10% à compter de septembre 2019 jusqu'à juillet 2021;

Condamné M.et Mme [I] à payer à Madame [D] [W] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné M.et Mme [I] aux entiers dépens de l'instance en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile;



Par déclaration au greffe en date du 7 septembre 2021, M.et Mme [I] ont interjeté appel de cette décision.



Ils sollicitent:

1. INFIRMER le jugement du 22 juillet 2021 du Tribunal judiciaire de NICE RG n°20/04965. 

2. DEBOUTER Mme [W] de toutes ses demandes et prétentions. 

3. CONDAMNER Mme [W] à payer aux consorts [I] la somme de 1500 euros au titre des travaux réalisés en vue de la remise en état du logement ET EN COMPENSATION, JUGER que l'intégralité du dépôt de garantie restera acquise aux consorts [I] soit la somme de 1200 euros, Mme [W] ne restant de ce fait redevable que de la somme de 300 euros au titre des travaux. 

4. CONDAMNER Mme [W] à payer la somme de 3070 euros au titre de sa dette locative. 

5. CONDAMNER Mme [W] [D] à payer aux consorts [I] la somme de 3000 euros au titre de dommage et intérêts pour résistance abusive. 

 

6. CONDAMNER Mme [W] à payer aux consorts [I] la somme de 2500 euros au titre de l'Article 700 du Code de procédure civile. 

 

7. CONDAMNER Mme [W] aux dépens. 



A l'appui de leur recours, ils font valoir:

-que quoi qu'il n'ait pas été fait d'état des lieux d'entrée l'article 1731 du code civil établit une présomption que le bien a été donné à bail en bon état de réparations locatives,

-que la locataire ne rapporte pas la preuve contraire et ne s'est jamais plainte aux bailleurs du mauvais état du logement,

-qu'à la sortie de cette dernière un état des lieux contradictoire a été dressé, dont il résulte des réparations locatives à hauteur de 1500€,

-qu'il est établi par les relevés versés aux débats qu'elle est redevable de la somme de 3070€ au titre de sa consommation d'eau et d'électricité,

-que la loi prévoit que le bailleur peut retenir le dépôt de garantie s'il existe des loyers et charges impayés et si des détériorations sont imputables au locataire, ce qui est le cas en l'espèce.



Mme [W] conclut:

PRONONCER l'absence d'effet dévolutif de l'appel concernant le débouté des époux [I] de leurs demandes en paiement formées en première instance, c'est à dire de leurs demandes relatives à la condamnation de Mme [W] à leur verser la somme de 1.500 euros au titre des travaux réalisés en vue de la remise en état du logement, et la somme de 3.070 euros au titre de la dette locative, 

JUGER n'y avoir lieu à statuer sur leurs demandes relatives à la condamnation de Mme [W] à leur verser la somme de 1.500 euros au titre des travaux réalisés en vue de la remise en état du logement, et à la somme de 3.070 euros au titre de la dette locative, 

DEBOUTER les époux [I] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 

CONFIRMER en tous points le jugement dont appel, 

CONDAMNER M.et Mme [I] à payer à Mme [D] [W] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNER M.et Mme [I] aux dépens de l'instance. 



Elle soutient:

-que les demandes formées par les époux [I] relatives aux travaux réalisés en vue de la remise en état du logement et au titre de la dette locative doivent être rejetées en application de l'effet dévolutif de l'appel puisque ces chefs du jugement ne sont pas mentionnés dans la déclaration d'appel comme étant critiqués,

-que les bailleurs après la restitution des clés sans justificatif lui ont imputé 1050€ de réparations locatives conservant par devant eux un dépôt de garantie de 1200€, de manière abusive ce qui justifie des dommages et intérêts pour résistance abusive,

-que le dépôt de garantie doit lui être restitué avec la majoration légale.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2024.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'effet dévolutif de l'appel concernant les demandes formées au titre des travaux réalisés en vue de la remise en état du logement et au titre de la dette locative



Il résulte de l'article 562 du code de procédure civile que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



En l'espèce, la déclaration d'appel du 7 septembre 2021 contient notamment comme chefs du jugement critiqués le débouté des consorts [I] de leurs demandes tendant à faire condamner Mme [W] à leur payer la somme de 1500€ au titre des travaux réalisés en vue de la remise en état du logement et en compensation avec le dépôt de garantie, la somme de 3070€ au titre de sa dette locative , la somme de 1 000€ au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de sorte que cet appel a déféré à la cour ces demandes.



Sur les réparations locatives



Les réparations locatives résultent de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie réalisés contradictoirement.



Il résulte de l'article 1731 du code civil que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçu en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.



Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi par les parties le 14 juin 2019.



Mme [W], qui ne verse aux débats que la déclaration d'appel du 7 septembre 2021 et le jugement déféré, échoue à établir le mauvais état du bien loué lors de l'entrée dans les lieux, comme avoir signé l'état des lieux de sortie alors même qu'elle a une connaissance limitée de la langue française devant se faire assister par sa fille pour tous les actes administratifs.



Il résulte de l'état des lieux de sortie contradictoire:

-un radiateur électrique en panne dans la chambre,

-les plafonds et murs de l'entrée, du salon, de la chambre à repeindre car en mauvais état,

-14 ampoules à changer,

-l'ampoule de la hotte à changer et nettoyer,

-un canapé en mauvais état avec une latte à changer,

-un sommier de lit simple à changer,



Les appelants versent aux débats une facture de BATI RENOV 06 concernant:

- la peinture des plafonds et mur du salon, chambre et salle d'eau 800€

- le changement de 14 ampoules fixation des prises murales 100€

- changement d'un convecteur électrique 350€

total 1250€ HT 1500€ TTC



Le changement d'un radiateur électrique incombe au propriétaire sauf à ce dernier à prouver qu'il résulte d'un défaut d'entretien du locataire, ce qui n'est pas établi en l'espèce.



En revanche, il sera fait droit à la demande au titre du changement des ampoules électriques pour la somme de 120€ TTC, confirmant ainsi le jugement entrepris.



Quant aux frais de peinture, il convient de leur appliquer un taux de vétusté ramenant la somme sollicitée par les bailleurs à 672€ TTC.



En conséquence, la locataire est condamnée au titre des réparations locatives à la somme de 792€ TTC.





Sur la dette locative



Il résulte de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement et signé par les deux parties, étant rappelé que Mme [W] n'établit pas qu'elle ne maîtrise pas le français et se fait aider par sa fille sur le plan administratif, qu'un relevé du compteur électrique et du compteur d'eau froide a été fait, sans observation particulières de la locataire.



Les sommes relevées correspondent à celle retenues dans les décomptes des bailleurs.

Il résulte de la lecture du bail qu'un relevé des compteurs a été également réalisé lors de la signature du contrat.



Il est versé aux débats les relevés locatifs successifs qui ont été remis à la locataire et réglés par cette dernière.



Il résulte des pièces de procédure que le système électrique du bâtiment a un compteur général propriété d'EDF et des compteurs divisionnaires installés dans les 7 appartements qui le composent.

Il y a donc une facture générale d'électricité et d'eau, qui fait ensuite l'objet d'une répartition entre les 7 appartements au prorata de la consommation de chacun suivant le compteur qui s'y rattache.



Les bailleurs versent aux débats un décompte de la dette locative duquel il résulte qu'au 1er septembre 2019, Mme [W] est redevable de la somme de 3070€, à laquelle elle est condamnée.





Sur la restitution du dépôt de garantie



Il résulte de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.



Ainsi, le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie s'il existe des loyers et charges impayés et/ou si des détériorations sont imputables au locataire, ce qui est le cas en l'espèce. 



Il convient en conséquence de faire droit à la demande en compensation des bailleurs entre les sommes dues par la locataire et le dépôt de garantie qu'ils doivent restituer.





Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive



L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, non établies en l'espèce, de sorte que la demande des bailleurs à ce titre est rejetée.





Sur les autres demandes



Mme [W] est condamnée à 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



RETIENT l'effet dévolution de l'appel concernant le débouté des consorts [I] de leurs demandes tendant à faire condamner Mme [W] à leur payer la somme de 1500€ au titre des travaux réalisés en vue de la remise en état du logement et en compensation avec le dépôt de garantue, la somme de 3070€ au titre de sa dette locative , la somme de 1 000€ au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 juillet 2021 par le Tribunal judiciaire de NICE, juge des contentieux de la protection,



Statuant à nouveau



CONDAMNE Mme [W] à payer aux époux [I] les sommes suivantes:

- 3070€ au titre de la dette locative

- 792€ au titre des réparations locatives,



CONDAMNE les époux [I] à restituer à Mme [W] le dépôt de garantie de 1200€,



ORDONNE la compensation entre les condamnations prononcées,



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



Y ajoutant





CONDAMNE Mme [W] à régler aux époux [I] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,



CONDAMNE Mme [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT