Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 AVRIL 2024



N° 2024/ 200





N° RG 22/13553



N° Portalis DBVB-V-B7G-BKEXY







[U] [C] épouse [V]



[G] [V]





C/





[J] [F]





































Copie exécutoire délivrée le :





à : 





Me Maud DAVAL-GUEDJ





Me Célia KAUTZMANN

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de TARASCON en date du 29 Août 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01581.





APPELANTS



Madame [U] [C] épouse [V]

née le 02 Novembre 1966 à [Localité 5] (25), demeurant [Adresse 3] [Localité 1]



Monsieur [G] [V]

né le 26 Février 1961 à [Localité 7] (16), demeurant [Adresse 3] [Localité 1]



représentés par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIME



Monsieur [J] [F]

demeurant [Adresse 2] [Localité 1]



représenté par Me Célia KAUTZMANN, avocat au barreau de TARASCON, ayant pour avocat plaidnt Me Eve BENAVENT-PRUDIK, avocat au barreau d'AVIGNON













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat ayant pris effet à compter du 17 avril 2009, Monsieur [J] [F] a donné à bail d'habitation aux futurs époux [G] [V] et [U] [C] un mas de 175 mètres carrés habitables sur terrain clos situé [Adresse 4] à [Localité 1], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.



Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception daté du 28 août 2020, le bailleur a donné congé à ses locataires avec un délai de préavis de six mois, motivé par son intention de reprendre le logement afin d'y résider lui-même.



Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 15 janvier 2021 par un commissaire de justice requis par les époux [V].



Le 12 mai 2021, le conciliateur de justice du canton de [Localité 6] a dressé un constat d'accord entre les parties, portant sur la restitution aux locataires sortants de l'intégralité du dépôt de garantie.



Par acte délivré le 9 novembre 2021, les époux [V] ont assigné M. [J] [F] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Tarascon pour entendre juger que le congé avait un caractère frauduleux et obtenir paiement d'une somme de 10.000 euros en réparation de l'ensemble de leurs préjudices. À l'appui de leur action, ils soutenaient que le logement n'avait pas été repris par le propriétaire mais était en réalité occupé par des tiers.



En défense, M. [F] a protesté de sa bonne foi en invoquant une simple 'erreur de plume', faisant valoir qu'il ignorait qu'il devait mentionner dans le congé l'identité des futurs occupants. Il a expliqué que le logement avait été habité durant quelques mois par son petits-fils [R] [N] et sa compagne, avant d'être redonné à bail à des tiers à compter du 16 juillet 2021. Il a conclu au rejet des demandes adverses et réclamé paiement de dommages-intérêts en réparation de son propre préjudice moral.



Par jugement rendu le 29 août 2022, le tribunal a débouté les époux [V] des fins de leur action en retenant l'absence d'intention frauduleuse de la part du bailleur, lequel a été également débouté de sa demande reconventionnelle.





Les époux [V] ont interjeté appel de cette décision le 12 octobre 2022.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 25 janvier 2024, les époux [V] réaffirment le caractère frauduleux du congé et fondent leur action sur les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, faisant obligation au bailleur d'indiquer le nom du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien qui les unit. Ils considèrent que le premier juge ne pouvait écarter l'application de ce texte au seul motif d'une erreur de plume.



Ils contestent en outre la version des faits présentée par la partie adverse, et soutiennent qu'en réalité le logement serait demeuré vacant jusqu'à la conclusion du nouveau bail.



Pour le cas où la cour ne retiendrait pas le caractère frauduleux du congé, ils font valoir que celui-ci est néanmoins nul faute de remise de la notice d'information prescrite par la loi.



Ils exposent avoir subi un préjudice moral et financier important, ayant été contraints d'organiser un déménagement précipité alors que M. [V] était fortement diminué par les séquelles d'un accident vasculaire cérébral, de brader une partie de leur mobilier et de se reloger à des conditions nettement moins avantageuses.



Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

- de déclarer le congé frauduleux, 

- subsidiairement, de le déclarer nul,

- en tout état de cause, de condamner M. [F] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts 'tous postes de préjudices confondus',

- de débouter l'intimé de ses prétentions,

- et de le condamner aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions récapitulatives notifiées le 22 mai 2023, Monsieur [J] [F] maintient que le congé a été délivré sans aucune malice de sa part, dans l'intention de reprendre le logement au bénéfice de son petits-fils et de sa compagne, lesquels l'ont effectivement habité durant quelques mois. Cependant, la maison s'avérant trop coûteuse à entretenir pour eux, ils l'auraient quittée au mois de juin 2021, et un nouveau bail a été conclu avec des tiers à compter du 16 juillet.



Il ajoute que le moyen de nullité invoqué à titre subsidiaire par les appelants ne peut prospérer, à défaut d'établir l'existence d'un grief en application de l'article 114 du code de procédure civile.



En tout état de cause, il soutient que les époux [V] n'ont subi aucun préjudice réel et que leur demande en dommages-intérêts revêt un caractère forfaitaire.



Il invoque en revanche avoir lui-même subi un préjudice moral, faisant valoir que les locataires sortants ont rendu le logement dans un état déplorable, qu'ils ont ensuite harcelé les nouveaux occupants en se rendant coupables de violation de domicile, et que leur action en justice est abusive.



Il conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté la partie adverse des fins de son action, mais à son infirmation du chef du rejet de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, qu'il réitère à hauteur de 10.000 euros. Il réclame également paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2024.





DISCUSSION



Sur la validité du congé :



Suivant l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur doit indiquer à peine de nullité le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien existant entre ce dernier et le bailleur, qui ne peut être qu'un lien d'alliance ou de filiation.



En l'espèce, le congé notifié le 28 août 2020 par M. [J] [F] aux époux [V] était expressément motivé par son intention de reprendre le logement afin d'y résider lui-même, alors qu'il est constant que tel n'a pas été le cas.



En outre, il n'est pas possible de considérer que la reprise est intervenue au bénéfice d'un descendant du bailleur puisque M. [R] [N] ne l'a occupé que quelques mois, et qu'un nouveau bail a été ensuite conclu avec des tiers dès le 16 juillet 2021.



Il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris et d'annuler le congé litigieux.





Sur la réparation des préjudices subis par les locataires sortants :



Il est constant que le bailleur qui délivre un congé irrégulier engage sa responsabilité vis-à-vis des locataires.



Si les époux [V] ne peuvent effectivement réclamer une indemnité forfaitaire 'tous postes confondus', il incombe cependant à la cour de statuer sur la réparation de chacun des préjudices invoqués dans leurs conclusions.



Il est établi en premier lieu par des documents médicaux ainsi que par plusieurs attestations ([S] [T], [M] [I], [B] [W], [Z] [A], [H] [O] et [L] [X]) que les époux [V] ont dû gérer un déménagement dans des conditions morales et matérielles difficiles en raison de l'état de santé du mari, fortement diminué par les séquelles d'un accident vasculaire cérébral survenu en avril 2020. Cette situation a également compliqué l'adaptation de [G] [V] dans son nouveau logement, du fait notamment de ses troubles mnésiques, après que le couple ait quitté une maison qu'il occupait depuis plus de dix ans.



Ils ont dû également régler des frais de déménagement de 1.690 euros suivant facture produite au dossier, et brader dans l'urgence une partie du mobilier qu'ils ne pouvaient emporter dans leur nouvelle location.



Il convient en conséquence de condamner M. [J] [F] à leur verser 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral et 3.000 euros en réparation de leur préjudice matériel, soit la somme totale de 8.000 euros.





Sur la demande reconventionnelle du bailleur :



Il résulte des motifs qui précédent que l'action introduite par les époux [V] ne revêt aucun caractère abusif.



M. [J] [F] ne peut invoquer d'autre part l'existence de dégradations locatives puisqu'il a accepté de restituer l'intégralité de la caution dans le cadre d'un accord conclu devant un conciliateur de justice.



Enfin, il n'a pas d'intérêt personnel à agir en lieu et place des nouveaux locataires afin d'obtenir réparation de faits de harcèlement ou de violation de domicile, à les supposer établis.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande reconventionnelle.





Sur les dépens et les frais irrépétibles :



L'intimé, partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel, et l'équité commande en outre d'allouer aux appelants une indemnité de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur [J] [F] de sa demande reconventionnelle,



L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :



Annule le congé pour reprise délivré le 28 août 2020,



Condamne Monsieur [J] [F] à payer aux époux [V] la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts,



Le condamne en outre aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT