Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 AVRIL 2024



N° 2024/ 193



N° RG 23/06142 



N° Portalis DBVB-V-B7H-BLHEJ







[Y] [A] [R] [J]



[G] [T] [H] [I] épouse [J]



[X] [F] [U] [J]



[N] [Z] [P] [J]





C/





S.A.R.L. ARCHIPEL





























Copie exécutoire délivrée le :





à :



Me Frédéric AMAT



Me David HAZZAN 









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 18 Mai 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/01400.



APPELANTS



Monsieur [Y] [A] [R] [J]

né le 12 Octobre 1948 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]



Madame [G] [T] [H] [I] épouse [J]

née le 04 Septembre 1973 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]



Madame [X] [F] [U] [J]

née le 10 Septembre 1969 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3]



Madame [N] [Z] [P] [J]

née le 28 Mai 1975 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]



représentés par Me Frédéric AMAT, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



S.A.R.L. ARCHIPEL

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié au siège soical sis [Adresse 4]



représentée par Me David HAZZAN, membre de la SAS HAZZAN & BOUCHAREU, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Angélique GALLUCCI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 13 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 1999, M. [Y] [J] a consenti à la SARL ARCHIPEL un bail commercial sur des locaux situé [Adresse 4] ayant pour destination 'Centre de Plongée et hébergement des plongeurs et accessoirement vente de matériel de plongée ' .



Selon acte notarié du 21 décembre 1999, M. [Y] [J] a fait donation à ses filles, Mme [G] [J] épouse [I], Mme [X] [J] et Mme [N] [J] de la nue propriété des biens objets du bail précité.



La SARL ARCHIPEL, par acte extra judiciaire du 20 avril 2010, a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une période de 9 années à compter du 1er juillet 2010.



Par ordonnance rendue le 12 juillet 2013, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE a ordonné une expertise afin de déterminer le trop perçu dont aurait bénéficié le bailleur au titre du loyer net, des taxes foncières et de la consommation d'eau et de renseigner la juridiction sur l'emprise du bailleur sur le domaine public maritime, de décrire les conséquences éventuelles pour le locataire sur ce point.



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 24 août 2014.



Par assignation du 28 janvier 2015, la SARL ARCHIPEL a fait citer M. [Y] [J], Mme [G] [J] épouse [I], Mme [X] [J] et Mme [N] [J] devant le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE afin de les voir condamnés solidairement à lui payer la somme de 31 130 € au titre de sommes indûment perçues au titre des loyers, taxes foncières, eau et occupation irrégulière du domaine public maritime outre 10 000 € en réparation des préjudices subis.



Par jugement rendu le 18 mai 2018, le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE a condamné M. [Y] [J], Mme [G] [J] épouse [I], Mme [X] [J] et Mme [N] [J] à payer in solidum à la SARL ARCHIPEL le somme de 16 453 € au titre d'un trop perçu sur sa consommation d'eau et de taxes foncières non justifiées pour la période du 1er avril 2008 au 31 décembre 2013, la somme de 2 765,23 € pour les loyers payés sur 24 m2 appartenant au domaine public maritime, la somme de 5 353 € au titre des frais d'expertise et la somme de 1 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.





Par déclaration au greffe en date du 3 août 2018, les consorts [J] ont interjeté appel de cette décision. 



Par arrêt en date du 13 février 2020, la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE (chambre 1-7) a confirmé en toutes ses dispositions le jugement querellé, débouté les parties de toutes leurs demandes, condamné in solidum M. [Y] [J], Mme [G] [J] épouse [I], Mme [X] [J] et Mme [N] [J] au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens d'appel. 



M. [Y] [J], Mme [G] [J] épouse [I], Mme [X] [J] et Mme [N] [J] se sont pourvus en cassation et par arrêt rendu le 9 septembre 2021, la Cour de cassation et cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 13 février 2020 par la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE ( chambre 1-7 ) et a renvoyé l'affaire et les parties devant la même Cour autrement composé. 



Les consorts [J] ont donc saisi la Cour de renvoi par acte du 2 mai 2023 et l'affaire a été appelée devant la chambre 1-8. Ils demandent à la Cour de réformer le jugement entrepris et de débouter la SARL ARCHIPEL de ses demandes sauf à réduire la condamnation au titre du montant des charges à la somme de 8 885,90 €. Ils sollicitent l'allocation de la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de la SARL ARCHIPEL aux dépens de première instance et d'appel.



A l'appui de leur recours, ils font valoir :

 - que la question de l'empiètement éventuel de leur immeuble sur le domaine public maritime ne relève pas des juridictions judiciaires.

 - que le chiffrage de l'expert ne vaut que si l'empiètement est établi.

 - que le bail commercial les liant avec la SARL ARCHIPEL fait la loi des parties.

 - que s'agissant de l'éventuel trop payé, doivent être déduits la différence entre les sommes retenues par l'expert et la réalité et les taxes foncières 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013 non comptabilisées par l'expert.

 - qu'il n'y a pas lieu à dommages-intérêts au profit de la SARL ARCHIPEL en l'absence de préjudice.

 - que la demande de consignation des loyers est sans fondement.



La SARL ARCHIPEL conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné les consorts [J] à lui payer la somme de 16 453 € au titre du trop perçu sur la consommation d'eau et taxes foncières pour la période du 1er avril 2008 au 31 décembre 2013 et 5 353 € au titre des frais d'expertise et à la réformation pour le surplus. Elle réclame en sus la somme de 44 708,10 € au titre du trop perçu sur les loyers perçus sur 24 m2 appartenant au domaine public maritime, la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts.

Elle demande à être autorisée à consigner les loyers. Elle sollicite l'allocation de la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



Elle soutient :

 - qu'elle a trop payé au niveau des loyers et des taxes foncières et que pour l'eau le chiffrage de l'expert n'est pas remis en cause.

 - que les bailleurs ont perçu à tort des loyers sur le domaine public maritime.

 - qu'elle réclame des dommages-intérêts en compensation de ce préjudice et de la résisance abusive des bailleurs.

 - qu'elle demande à être autorisée à consigner les loyers et les charges.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2024.





MOTIFS DE LA DECISION



Attendu que par arrêt rendu le 9 septembre 2021, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 13 février 2020 par la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE ( chambre 1-7 ) et a renvoyé l'affaire et les parties devant la même Cour autrement composée;

Que la Haute Cour indique que, pour accueillir les demandes de la SARL ARCHIPEL relative à un trop perçu de loyers et de charges d'un montant de 16 453 € pour la période allant du 1er avril au 31 décembre 2013, la Cour d'appel n'a pas examiner les avis de taxes foncières produits par les bailleurs;

Qu'elle a ajoute encore que la Cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions des bailleurs contestant l'existence d'un empiètement sur le domaine public maritime et soutenant que les loyers étaient contractuellement dus tant que la juridiction administrative n'aurait pas statué;

Que c'est dans ces conditions que la Cour de cassation, évoquant un défaut de motifs, a cassé l'arrêt du 13 février 2020 au visa de l'article 455 du Code de Procédure Civile;



Attendu que sur le remboursement des sommes indument perçues au titre des taxes foncières et de la consommation d'eau, il a été décidé par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE, s'appuyant sur le rapport d'expertise de M. [D], de condamner les consorts [J] au remboursement de la somme de 16 453 €;

Que l'expert a estimé que seules les taxes foncières de l'année 2018 avaient été justifiées et qu'il convenait de limiter le montant de ces taxes à prendre en considération sur la période du mois d'avril 2018 au 31 décembre 2018; 

Que pour autant, il ressort des pièces versées aux débats en cause d'appel que doivent être déduits du trop payé calculé par l'expert d'une part la différence entre ce qu'il a retenu pour l'année 2018 et la réalité de ce qui est imputable contractuellement au locataire et d'autre part les taxes foncières des années 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013, non comptabilisées par l'expert qui est ainsi parvenu à un montant erroné du trop perçu par les consorts [J];

Qu'en effet le montant des taxes foncières imputables à la SARL ARCHIPEL a représenté pour l'année 2013 la somme de 1 531,12 € ( 3850 x 2519 / 6334 ), pour l'année 2012 la somme de 1 496,24 € ( 3763 x 2474 / 6222 ), pour l'année 2011 la somme de 1 470,45 € ( 3697 x 2431 / 6112 ), pour l'année 2010 la somme de 1 431,83 € ( 3600 x 2384 / 5994 ) et pour l'année 2009 la somme de 1 321,28 € ( 3322 x 2355 / 5921 ), sommes qui n'ont pas été prises en compte par l'expert et qui doivent être déduites du montant du trop perçu;

Que le premier juge a également retenu à tort le raisonnement de l'expert qui a estimé pour l'année 2018 que seuls les 9 / 12èmes de la taxe foncière devaient être payés par la locataire alors que les 3 / 12 ème restant doivent être aussi déduits de la condamnation au remnboursement décidée par le premier juge;

Qu'ainsi le montant des taxes foncières imputable à la SARL ARCHIPEL pour les années 2009 à 2013 s'établit à 7 250,92 € ( 1321,28 € + 1431,83 € + 1470,45 € + 1 496,24 € + 1 531,12 € ) auquel doit s'ajouter les 3 / 12 ème pour l'année 2018 qui doivent bien être déduits de la condamnation pour 316,18 €, ce qui fait qu'au total la somme de 7 567,10 € qui ne saurait être considérée comme indûment perçue;

Qu'il convient en conséquence de réformer le jugement rendu le 18 mai 2018 par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE et de condamner les consorts [J] à rembourser à la SARL ARCHIPEL la somme de 8 885,90 € et non 16 453 € ( 16 453 € - 7567,10 € ); 



Attendu que s'agissant de l'empiétement allégué du bien loué sur le domaine public maritime, il est constant que la juridiction judiciaire n'a aucune qualité pour se substituer à l'autorité administrative pour dire que l'immeuble loué aurait pour partie empiété sur le domaine public maritime;

Qu'aucune décision administrative exécutoire opposable aux consorts [J] ne permet de soustraire 24 m2 de la chose louée et de réduire ainsi le montant du loyer convenu, les stipulations du bail commercial faisant la loi des parties;

Qu'il y a donc encore lieu à réformation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts [J] à rembourser à la SARL ARCHIPEL la somme de 2 765,23 € au titre de loyers indus;

Que la SARL ARCHIPEL sera bien évidemment, en l'absence de démonstration de l'empiètement, déboutée de ses demandes tendant à obtenir la condamnation des consorts [J] à lui payer la somme de 44 708,10 € au titre d'un trop perçu de loyers payés sur 24 m2 appartenant au domaine public maritime et la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts ' en réparation des différents préjudices subis ';



Attendu qu'il n'existe aucune raison valable d'autoriser la SARL ARCHIPEL à procéder à la consignation des loyers et charges dus; 



Attendu que les frais de l'expertise judiciaire confiée à M. [D] et les dépens de première instance seront partagés en deux entre les parties, chacune conservant ses frais irrépétibles de première instance;



Attendu qu'il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement rendu le 18 mai 2018 par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE;



Attendu qu'il sera alloué aux consorts [J], demandeurs au renvoi après cassation qui ont dû mettre avocat à la barre pour assurer leur représentation en justice, la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; 



Attendu que la SARL ARCHIPEL, qui succombe, supportera les dépens de la procédure de renvoi devant la Cour d'appel après cassation;





PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



Vu l'arrêt de la Cour de cassation en date du 9 septembre 2021,



INFIRME le jugement rendu le 18 mai 2018 par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE; 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



CONDAMNE M. [Y] [J], Mme [G] [J] épouse [I], Mme [X] [J] et Mme [N] [J] à payer à la SARL ARCHIPEL la somme de 8 85,90 € au titre des consommations d'eau et taxes foncières pour la période du 1er avril 2008 au 31 décembre 2013;



REJETTE la demande de consignation des loyers et charges formée par la SARL ARCHIPEL;



DEBOUTE la SARL ARCHIPEL de sa demande tendant à obtenir la condamnation des consorts [J] à des restitutions de loyers au titre d'un empiètement supposé sur le domaine public maritime;



DIT que les frais de l'expertise judiciaire confiée à M. [D] et les dépens de première instance seront partagés en deux entre les parties, chacune conservant ses frais irrépétibles de première instance;



DEBOUTE la SARL ARCHIPEL de ses demandes en paiement de dommages-intérêts et de frais irrépétibles;



CONDAMNE la SARL ARCHIPEL à payer aux consorts [J] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; 



LA CONDAMNE aux dépens de la procédure de renvoi devant la Cour d'appel après cassation. 



LA GREFFIERE LE PRESIDENT