Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 10 avril 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 10 AVRIL 2024









N° RG 23/04447 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NODU









[Y] [K]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003788 du 12/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)



c/



[W] [H]

























Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE























Grosse délivrée le : 10 AVRIL 2024



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 04 août 2023 par le Juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 23/00884) suivant déclaration d'appel du 27 septembre 2023





APPELANT :



[Y] [K]

né le 14 Mars 1969 à [Localité 4] (MAROC)

de nationalité Marocaine,

demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Sylvain LEROY de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ :



[W] [H]

né le 13 Octobre 1943 à [Localité 4] (MAROC)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]



Représenté par Me Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 février 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Isabelle LOUWERSE, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Madame Paule POIREL

Conseiller : Mme Isabelle LOUWERSE

Conseiller : M. Emmanuel BREARD

Greffier : Mme Séléna BONNET





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





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EXPOSE DU LITIGE.



Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2011, M. [W] [H] a donné à bail à M. [Y] [K] un logement situé [Adresse 1]).



Par acte du 13 décembre 2022, M. [H] a fait délivrer à M. [K] un commandement de payer la somme de 4.532,88 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en oeuvre de la clause de résiliation de plein droit stipulée par le contrat de bail.



Par acte du 24 mars 2023, M. [H] a assigné M. [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de constatation du jeu de la clause de résiliation de plein droit, d'expulsion et de paiement d'une provision.



Par ordonnance du 4 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé, a :



- constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 14 fevrier 2023 ;

- condamné M. [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1]) ;

- autorisé à défaut pour M. [K] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécéssaire le concours de la force publique, deux mois apres la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (260.88 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

- condamné M. [K] à payer à M. [H] la somme de 2.859,04 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du jour de l'audience (échéance du mois de juin 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date dc la présente décision ;

- condamné M. [K] à payer à M. [H], à compter du ler juillet 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixeé, jusqu'à libeération effective des lieux; 

- condamné M. [K] aux dépens qui comprendront le coût du connnandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat ;

- condamné M. [K] à payer à M.[H] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.



Par déclaration du 27 septembre 2023, M. [K] a relevé appel de cette ordonnance.



Par ordonnance du 13 octobre 2023, l'affaire relevant de l'article 905 du code de procédure civile, a été fixée pour être plaidée à l'audience de plaidoiries du 28 février 2024, avec clôture de la procédure au 14 février 2024.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 décembre 2023, M. [K] demande à la cour, sur le fondement l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, de :

 

- infirmer l'ordonnance du juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux du 4 aôut 2023, dans toutes ses dispositions critiquées en cause d'appel, 

 

Statuant à nouveau, 

 

Vu les constatations sérieuses évoquées, 

- juger que la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur n'a pas été acquise, les causes du commandement ayant été réglées dans le délai de 2 mois,1/

- fixer la condamnation de M. [K] à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré des loyers arrêté au 30 juin 2023 à la somme de 1.000,00 euros sur le fondement d'un loyer à hauteur de 250 euros,

 

Et à défaut, 

 

- fixer la condamnation de M. [K] à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré des loyers arrêté au 30 juin 2023 à la somme de 1.380,70 euros, sur le fondement d'un loyer à hauteur de 260,88 euros, 

- dire n'y a avoir lieu à indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2023, 

- fixer le coût du commandement de payer délivré du 13 décembre 2022 en considération de la 

dette locative de 793,76 euros dû au jour de sa délivrance,

- débouter M. [H] de sa demande condamnation de M. [K] aux frais de dénonciation à la CCAPEX et à la notification de l'assignation au représentant de l'Etat, 

 - débouter M. [H] de l'ensemble de ses demandes contraires et plus amples, 

 - condamner M. [H] à payer à M. [K] la somme de 1.200 euros en application de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle dont Me Sylvain Leroy, de la Selarl Leroy Avocats, pourra poursuivre personnellement le recouvrement en application des articles 37 et 75 de ladite loi. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2023, M. [H] demande à la cour, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 de:



- débouter M. [Y] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, 

- condamner M. [Y] [K] à payer à M. [W] [H] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens tant de première instance que d'appel,



Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire.



M. [K] demande l'infirmation de l'ordonnance en ce que le juge des référés a constaté le jeu de la clause de résiliation de plein droit stipulée par le contrat de bail, contestant le décompte des loyers en soutenant que la dette s'élevait au jour du commandement à la somme de 1619,82 euros, le loyer mensuel étant de 250 euros, et que les causes du commandement ont été réglées dans les deux mois du commandement en sorte que la clause résolutoire n'a pu jouer. Il demande que l'indemnité provisionnelle soit fixée à 1000 euros sur la base d'un loyer de 250 euros par mois et à défaut à 1380,70 euros sur la base d'un loyer de 260,88 euros par mois. 



M. [H] demande la confirmation de l'ordonnance en toutes ses dispositions, faisant valoir que M. [K] a quitté les lieux le 23 juin 2023.





Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



Il résulte du contrat de bail passé le 1er novembre 2011 entre M. [H] et M. [K], que le loyer mensuel convenu s'élevait à 260,88 euros. M. [K] produit une attestation sur l'honneur rédigée par M. [H] le 12 avril 2019, selon laquelle M. [K] est locataire d'un appartement pour un loyer de 250 euros par mois, le bail ayant été signé le 1er novembre 2011. Les relevés bancaires qu'il produit pour la période du 9 octobre 2020 au 7 octobre 2022 font ressortir que des virements de 250 euros ont été effectués par M. [K] au bénéfice de M. [H]. Cependant, la modification du montant du loyer, ainsi que le conclut à juste titre M. [H], s'analyse en une novation, laquelle, en application de l'article 1330 du code civil ne se présume pas, la volonté de l'opérer devant résulter sans équivoque de l'acte qui la prévoit. En l'espèce, aucun acte ne stipule une telle réduction, aucune quittance de loyer n'est produite ne venant corroborer qu'une novarion d'obligation aurait été volontairement opérée par les parties, l'attestation produite par M. [K] n'étant pas suffisante à établir sans équivoque l'existence d'une telle volonté. Le montant des loyers impayés doit donc être déterminé sur la base d'un loyer mensuel de 260,88 euros.



Le commandement de payer délivré le 13 décembre 2022 concerne les loyers des mois d'octobre 2020 à novembre 2022 sur la base de 260,88 euros, pour un montant total de 4617,58 euros, déduction faite de 9 versements ponctuels de 250 euros. 



Le décompte produit par M. [H] sous sa pièce 7 fait ressortir que les mois de février à septembre 2021, à l'exception du mois juin, ont bien été déduits contrairement à ce qui figure sur le décompte de M. [K] qui mentionne certains versements comme non pris en compte par M. [H]. M. [K] justifie par la production de ses relevés bancaires sur lesquels appparaissent les virements effectués en faveur de M. [H], qu'ont été réglés les mois les mois d'octobre ( payé le 15 octobre) et novembre 2020 ( payé le 23 novembre) et janvier (payé le 1er février 2021) à avril 2021, juin à décembre 2021 (celui de décembre le 31 décembre ) et que 9 versements de 250 euros ont été effectués pour la période de janvier à septembre 2022, M. [H] mentionnant pour sa part comme payés les mois de octobre et novembre 2022. Il en ressort que M. [K] ne s'est, durant ces périodes, pas acquitté de la totalité des loyers mensuels, en sorte qu'il ne rapporte pas la preuve que les causes du commandement étaient réglées lors de sa délivrance le 13 décembre 2022 ni qu'elles l'ont été dans les deuux mois de celle-ci.



C'est donc à juste titre que le juge des référés a constaté le jeu de résiliation de plein droit, l'ordonnance devant être confirmée sur ce point.



M. [K] ayant quitté les lieux le 29 juin 2023, il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion, la demande à ce titre étant devenue sans objet. Il conviendra de le constater.



S'agissant du montant de l'indemnité provisionnelle due sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, compte-tenu du décompte de M. [H] et des versements dont il justifie pour les mois d'octobre et novembre 2020 et janvier et décembre 2021 non pris en compte par [H], soit 4x250 euros, l'indemnité provisionnelle doit être fixée à la somme de (2859,04 - 1000) 1859,04 euros.



L'ordonnance doit être infirmée en ce qu'elle a condamné M. [K] à payer à M. [H] une indemnité provisionnelle de 2859,04 euros, M. [K] étant condamné au paiement d'une indemnité provisionnelle de 1859,04 euros.





M. [K] ayant quitté les lieux, il n'y a pas lieu de fixer d'indemnités d'occupation à compter du 29 juin 2023. L'ordonnance doit être infirmée sur ce point.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.



Selon l'article 696 du code de procédure civile, 'La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991.'



Partie perdante, M. [K] sera condamné aux dépens.



Aux termes de l'article 695 du code deprocédure civile, les dépens comprennent notamment les débours tarifés ainsi que les émoluments des officiers publics ou ministériels comprenant le coût du commandement de payer. Le coût du commandement de payer de 72,80 euros ne comportant pas de droit proportionnel, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande M. [K] tendant à le voir fixer en proportion du montant de la dette.



La notification du commandement de payer à la CCAPEX en application de l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, a été effectuée avant que M. [K] ne quitte les lieux loués le 23 juin 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ayant été délivrée le 24 mars 2023 et cette notification étant nécessaire pour sa recevabilité. Il n'y a donc pas lieu de laisser le coût de cette notification à la charge de M. [H].



L'ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu'elle statué sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile. 



L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La Cour, 



Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de M. [Y] [K] des lieux loués situés [Adresse 1] appartenant à M. [W] [H], fixé la provision à valoir sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation à la somme de 2859,04 euros et condamné M. [Y] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 29 juin 2023,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'expulsion de M. [Y] des lieux loués et de fixer d'indemnité d'occupation à compter du 29 juin 2023,



Condamne M. [Y] [K] à payer à M. [W] [H] une somme de 1859,04 euros à titre provisionnel sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation dus au 29 juin 2023,



Rejette les autres demandes,





Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus en tous points non contraires à la présente décision,



Dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, 





Condamne M. [Y] [K] aux dépens.



Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, présidente, et par Mme Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,