Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 10 avril 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 10 AVRIL 2024









N° RG 23/04487 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NOHJ









[N] [S]

[D] [R]



c/



[E] [C]

























Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE























Grosse délivrée le : 10 AVRIL 2024



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 18 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 23/00310) suivant déclaration d'appel du 29 septembre 2023





APPELANTS :



[N] [S]

né le 13 mai 1986 à [Localité 5],

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]



[D] [R]

née le 16 juin 1980 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



Représentés par Me Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés par Me Grégory COTO, avocat au barreau de BAYONNE





INTIMÉ :



[E] [C]

né le 19 Juin 1950 à [Localité 4] (32)

de nationalité Française,

 demeurant [Adresse 2]



Représenté par Me Jacques VINCENS de la SELARL ME JACQUES VINCENS, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 février 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Isabelle LOUWERSE, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Madame Paule POIREL

Conseiller : Mme Isabelle LOUWERSE

Conseiller : M. Emmanuel BREARD

Greffier : Mme Séléna BONNET





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *







EXPOSE DU LITIGE. 



Par acte sous-seing privé du 23 octobre 2014, comportant un avenant en date du 17 septembre 2015, Mme [B] [W], aux droits de laquelle viennent aujourd'hui M. [N] [S] et Mme [D] [R] pour avoir acquis le 30 juin 2022 les fractions que Mme [W] détenait dans l'immeuble situé [Adresse 1], a donné à bail à Mme [E] [C] des locaux à usage professionnel et commercial situés [Adresse 2].



Par acte 22 septembre 2022, un commandement visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés, de défaut d'une assurance locative et sous location des locaux prohibée par le contrat a été délivré à Mme [C].



Par acte en date du 31 janvier 2023, M. [S] et Mme [R] ont assigné Mme [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux pour voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.



Par ordonnance du 18 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a:

- débouté M. [S] et Mme [R] de toutes leurs demandes à l'encontre de Mme [C];

- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

- condamné M. [S] et Mme [R] à payer à Mme [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [S] et Mme [R] aux dépens.



Par déclaration électronique du 29 septembre 2023, M. [S] et Mme [R] ont relevé appel de cette décision.



Par ordonnance du 13 octobre 2023, l'affaire relevant de l'article 905 du code de procédure civile a été fixée pour être plaidée à l'audience de plaidoiries du 28 février 2024, avec clôture de la procédure au 14 février 2024.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 13 février 2024, M. [S] et Mme [R] demandent à la cour, sur le fondement des articles 700, 834 et 835 du code de procédure civile, 57 A et 57 B de la loi de 1986, 1104 et suivants et 1217 et suivants du code civil, de :



- réformer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 18 septembre 2023 en ce qu'elle a : 

- débouté M. [S] et Mme [R] de toutes leurs demandes à l'encontre de Mme [C] ; 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ; 

- condamné M. [S] et Mme [R] à payer à Mme [C] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 - condamné M. [S] et Mme [R] aux dépens,

- débouter Mme [C] de toutes ses demandes fins et prétentions, 

- déclarer recevables et fondées les demandes des époux [S], 

 

En conséquence statuant de nouveau à titre principal, 

 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail professionnel en date du 23 octobre 2014 et de son avenant en date du 17 septembre 2015 liant M. [S] et Mme [R] à Mme [C] dans la mesure où les causes du commandement signifié le 22 septembre 2022 sont restées infructueuses aussi bien pour le défaut de paiement aux termes convenus des loyers et charges, que pour le défaut de justification d'une assurance locative et pour la sous-location interdite des locaux, 

- prononcer en conséquence la résiliation du bail professionnel en date du 23 octobre 2014 et de son avenant en date du 17 septembre 2015 liant M. [S] et Mme [R] à Mme [C] à compter du 22 octobre 2023, 

- condamner Mme [E] [C] à verser à titre provisionnel à M. [S] et Mme [R] la somme de 1.429,35 € au titre des loyers impayés visés dans le commandement du 22 septembre 2022, 

- ordonner la libération des lieux par M me [E] [C] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, 

- ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Mme [E] [C], de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, 

- dire, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- dire qu'à compter du 22 octobre 2022 Mme [C] est redevable jusqu'à la parfaite libération et remise des clés d'une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges si le contrat n'avait pas été résilié par l'effet de la clause résolutoire, 

 

En conséquence, statuant de nouveau à titre subsidiaire, 

 

- condamner Mme [C] à verser à titre provisionnel à M. [S] et à Mme [R] la somme, sauf à parfaire, de 17.850 € au titre des sommes dues par l'exécution du bail 

à usage professionnel depuis le mois de septembre 2022, 

- dire que cette somme portera intérêts au taux légal, 

- condamner Mme [C] à verser à titre provisionnel à M. [S] et à Mme [R] la somme de 1.785 € au titre de la majoration forfaitaire convenue contractuellement, 

 

Dans les deux cas, 

 

- condamner Mme [C] à verser à M.[S] et Mme [R] la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et à la somme de 2.000 euros pour les frais de procès exposés en première instance, outre les dépens d'appel et de première instance. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 février 2024, Mme [C] demande à la cour, sur le fondement de la théorie de l'abus de droit, des articles 564 du code de procédure civile, 1719 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, 1103 et suivants du code civil, 501 et 510 du code de procédure civile, de :



- déclarer irrecevables les demandes de M. [S] et Mme [R] de voir : 

* dire que cette somme portera intérêts au taux légal ,

* condamner Mme [C] à verser à titre provisionnel à M. [S] et Mme [R] la somme de 3302,66 euros au titre de la majoration forfaitaire convenue contractuellement,

- confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bordeaux du 18 septembre 2023;



En conséquence, 

- débouter M. [S] et Mme [R] de l'ensemble de leurs demandes ;



A titre subsidiaire, 

- constater l'existence de contestations sérieuses ;





En conséquence, 



- se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes formulées par M. [S] et Mme [R] ;

- débouter M. [S] et Mme [R] de l'ensemble de leurs demandes ;





A titre infiniment subsidiaire, 

- accorder à Mme [C] un délai de 6 mois pour quitter les locaux qu'elle occupe à compter de l'ordonnance à intervenir ;en tout état de cause, ajoutant à la décision critiquée, 

- condamner in solidum M. [S] et Mme [R] à payer à Mme [E] [C] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. [S] et Mme [R] aux entiers dépens. 



Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Sur la recevabilité des nouvelles demandes.



Mme [C] soulève en premier lieu l'irrecevabilité de la demande provisionnelle à hauteur de 17.850 euros au titre des sommes dues en exécution du bail existant entre les parties avec intérêts au taux légal et de la somme de 1785 euros au titre de la majoration forfaitaire contractuelle, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, en faisant valoir que ces demandes non formulées en première instance, sont irrecevables comme étant nouvelles.



Cependant, ainsi que le font valoir à juste titre M. [S] et Mme [R], ils ont formé en première instance une demande provisionnelle à hauteur 1429,35 au titre des loyers impayés ainsi qu'une demande de fixation d'une indemnité d'occupation à compter du 22 octobre 2022 et par application de l'article 566 du code de procédure civile selon lequel 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire', ils sont recevables à actualiser leur demande provisionnelle au titre des loyers impayés et des sommes dues en exécution du bail, fut-elle formée à titre subsidiaire.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire.



Le contrat de bail à usage professionnel conclu le 23 octobre 2014 contient en son article 12 une clause aux termes de laquelle 'le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice , dans les cas suivants : à défaut d'assurance contre les risques locatifs ou à défaut de justification au bailleur à chaque période convenue, défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyers et des charges, en cas d'inexécution de l'une quelconque des conditions du présent contrat, notamment violation de la destination des lieux loués prévue au contrat. Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le preneur devra libérer immédiatement les lieux ; s'il s'y refuse, son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé. En cas de paiement par chèque, le loyer ne sera considéré comme réglé qu'après encaissement.'



Par avenant signé le 17 septembre 2014 portant sur l'augmentation de la surface louée, le loyer a été porté de 600 euros à 1050 euros TTC par mois, avec effet du 1er octobre 2015.









M. [S] et Mme [R] ont fait délivré à Mme [C] par acte du 22 septembre 2022, commandement de payer les loyers, de justifier de l'assurance locative et de justifier d'une autorisation de sous-location. L'arriéré de loyers visé concernait un solde dû sur le loyer du mois d'août 2022 à hauteur de 129,52 euros et le loyer de septembre 2022 à hauteur de 1.179,52 euros.



- sur l'assurance locative.



Mme [C] produit une attestation d'assurance Multirisques Pro établie par la société Abeille Assurances pour la période du 18 octobre 2021 au 17 octobre 2022. Par courrier du 6 octobre 2022 adressé à Me [T], commissaire de justice mandaté par les bailleurs, Mme [C] indiquait lui adresser l'attestation d'assurance pour les locaux professionnels.



C'est donc à juste titre que le juge des référés a retenu qu'il était justifié de l'assurance locative. Le courrier étant en date du 6 octobre 2022, Mme [C] a ainsi justifié de son assurance dans le mois du commandement délivré le 22 septembre 2022 en sorte que la clause résolutoire n'a pu jouer concernant la justification de l'assurance locative.



- sur le paiement des loyers.



Le juge des référés a rejeté la demande tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire au motif que le solde du loyer du mois d'août correspondait à un rappel d'indexation non réclamé au préalable par les bailleurs et que, s'agissant du mois de septembre, il n'était pas encore écoulé à la date du commandement et que Mme [C] avait déclaré s'en être acquittée avant la fin du mois sans être contredite par les bailleurs.



Le contrat de bail prévoit en son article 7 que le loyer est payable d'avance le 5 du mois et que s'agissant de la révision du loyer, celle-ci est automatique à la date anniversaire du contrat en fonction de la variation de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE.



Les bailleurs affirment avoir envoyé à Mme [C] sans justifier qu'il l'a été en recommandé, le courrier produit ne contenant en tout étant de cause aucun élement de calcul de cette indexation. En outre, le mois d'août ne correspond pas à la date anniversaire du contrat en date du 23 octobre 2014 en sorte que son non-paiement de l'indexation dans le mois du commandement ne peut entraîner le jeu de la clause résolutoire, d'autant plus que le calcul de l'indexation n'est pas précisé dans le commandement, les bailleurs ne justifiant pas du montant réclamé.



S'agissant du loyer, Mme [C] justifie par la production de son relevé bancaire pour la période du 5 au 31 août 2022 faisant ressortir le paiement par chèque n° 30000466 et n°3000467 de la somme de 1050 euros le 5 août et le 31 août 2022, des mentions manuscrites indiquant que ces sommes correspondent aux loyers des mois de juillet et août 2022.



S'agissant du mois de septembre ainsi que des loyers des mois suivants, Mme [C] affirme les avoir réglés par chèques envoyés aux bailleurs lesquels n'ont pas été encaissés par eux et qu'il leur appartient de les encaisser, son compte bancaire étant provisionné de leur montant. Elle produit à cet effet des talons de 'courriers suivis' et des relevés établis par La Poste établissant l'envoi et la remise de lettres à Mme [R] et M. [S] en dates des 6 octobre 2022, 22 octobre 2022, 20 décembre 2022, 28 janvier 2023, 22 février 2023, 21 mars 2023, 21 avril 2013, 23 mai 2023, 21 juin 2023, 22 août 2023, 26 septembre 2023, 23 octobre et 22 novembre 2023, courriers contenant selon elle les chèques émis en paiement des loyers. M. [S] et Mme [R] affirment que ces envois ne comportaient pas les chèques sans l'établir alors qu'il appartient au destinataire d'un envoi dont la remise au destinataire est établi et qui en conteste le contenu, d'établir l'absence des documents annoncés (Cour de cassation - Chambre civile 2 n° 01660 du 06 novembre 2014).



Cependant, en application de l'article L 131-67 du code monétaire et financier, qui dispose que la remise d'un chèque en paiement, accepté par un créancier, n'entraîne pas novation et qu'en conséquence, la créance originaire avec toutes les garanties qui y sont attachées, subsiste jusqu'au paiement du chèque ( 2e Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-11.149). Ainsi, la libération du débiteur ne résulte ainsi pas de la remise du titre mais de son encaissement, lequel s'entend de la perception par le créancier du montant du chèque.



En conséquence quand bien même la remise des chèques joints aux lettres suivies serait établie, leur remise ne vaut pas encaissement en sorte que Mme [C] ne justifie pas du paiement du loyer du mois de septembre dans le mois suivant le commandement, soit au 22 octobre 2022.



C'est donc à tort que le juge des référés a débouté M. [S] et Mme [R] de leur demande tendant à voir constater la résolution du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire au 22 octobre 2022. Il convient donc d'infirmer l'ordonnance et de constater que la clause résolutoire a joué, le bail du 23 octobre 2014 et son avenant du 17 septembre 2015 étant résiliés, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les manquements invoqués dans le commandement de payer relatif à la sous-location des lieux par Mme [C].



Mme [C] étant désormais dépourvue de titre d'occupation des lieux, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, l'ordonnance entreprise étant infirmée.



Sur la demande de provision.



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



M. [S] et Mme [R] sollicitent en l'espèce le paiement d'une somme de 1429,35 euros au titre des loyers impayés. Le calcul de l'indexation n'étant pas précisé et Mme [C] le contestant, la provision sera limitée au paiement du loyer du mois de septembre 2022 soit la somme de 1050 euros.



Mme [C] sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges.



Sur la demande de délais.



En raison de l'activité professionnelle exercée par Mme [C] dans les lieux loués, il convient de faire à sa demande délais pour quitter les lieux ainsi qu'il sera précisé au dispositif suivant.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle statué sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile. 



Partie perdante, Mme [C] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.



L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS,



La Cour, 



Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,



Statuant à nouveau,



Constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [E] [C] sur les locaux situés [Adresse 2] ;



Condamne Mme [E] [C] ainsi que tous occupants de son chef à libérer les lieux loués, passé un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt ;



Autorise à défaut pour Mme [E] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécéssaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;



Dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;



Condamne Mme [E] [C] à payer à M. [N] [S] et Mme [D] [R] la somme de 1050 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers dû au jour du commandement délivré par acte du 22 septembre 2022 ;



Condamne Mme [E] [C] à payer à M. [N] [S] et Mme [D] [R], à compter du 1er octobre 2023 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération effective des lieux ; 



Dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile;



Condamne Mme [E] [C] aux dépens de première instance et d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, présidente, et par Mme Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,