Cour d'Appel · 8ème chambre — 10 avril 2024

N° RG 23/03213 - N° Portalis DBVX-V-B7H-O5PJ









Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

 en référé du 20 mars 2023



RG : 22/01959







[D] épouse [A]

[A]



C/



[Z]

[N]

[X]

[V]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 10 Avril 2024



APPELANTS :



Mme [B] [D] épouse [A]

née le 29 Août 1981 à [Localité 24]

[Adresse 14]

[Localité 9]



M. [K] [A]

né le 18 Avril 1979 à [Localité 19] ([Localité 19])

[Adresse 14]

[Localité 9]



Représentés par Me Nawel FERHAT de la SELARL SPIRIT AVOCATS 3, avocat au barreau de LYON, toque : 1559





INTIMÉS :



M. [G] [Z]

né le 26 Mars 1987 à [Localité 23]

[Adresse 11]

[Localité 17]





Mme [H] [N]

née le 10 Juin 1989 à [Localité 18]

[Adresse 11]

[Localité 17]



M. [S] [X]

né le 08 Février 1982 à [Localité 19] ([Localité 19])

[Adresse 8]

[Localité 17]





Mme [C] [V]

née le 24 Octobre 1949 à [Localité 20] ([Localité 20])

[Adresse 10]

[Localité 17]



Représentés par Me Etienne TETE de la SELAS ATA - AVOCATS TÊTE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 2015



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 28 Février 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Février 2024



Date de mise à disposition : 10 Avril 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

- Véronique DRAHI, conseiller



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 

Un lotissement dénommé « [Adresse 21] », [Adresse 22] à [Localité 17] et comportant 5 lots a été autorisé par arrêté préfectoral du 23 juillet 1954.



Son cahier des charges établi suivant acte notarié du 8 janvier 1955 comporte notamment un article « Servitudes esthétiques » aux termes duquel : « - Les acquéreurs pourront édifier des constructions de leur choix, celles-ci ne devant pas comporter plus de trois pièces principales, après en avoir soumis les plans à l'autorité compétente chargée de leur délivrer le permis de construire.

Il ne pourra être construit qu'un seul bâtiment par lot. Les constructions seront faites en pierre ou briques, dalles ou pisé et couvertes en tuiles ou ardoises, sauf prescriptions administratives ou légales qui pourraient intervenir à ce sujet.

Des constructions secondaires (remises, garages etc.) pourront être édifiées en dur par les acquéreurs qui devront préalablement demander l'autorisation à l'autorité compétente. La zone de non aedificandi sera consacrée à des cultures d'agrément.»



Par acte notarié du 25 janvier 2013, M. [K] [A], et Mme [B] [D], épouse [A] ont acquis de la société Actibiens une parcelle de 511 m², cadastrée AT [Cadastre 13] pour la somme de 60 000 €. Cette parcelle est issue de la division du lot n°4.



En 2014 puis en 2020 M. et Mme [A] ont saisi un notaire pour faire modifier le cahier des charges.

Leurs démarches n'ont pas abouti.



Le 26 novembre 2020, Mme [A] déposait une demande de permis de construire sur la parcelle AT [Cadastre 13] pour la construction d'une maison de 149 m².



Le permis de construire a été accordé le 25 janvier 2021.



Par lettre du 30 juillet 2022, le conseil de M. [G] [Z], M. [S] [X] et de Mme [C] [V], propriétaires de lots, a écrit à M. et Mme [A] que le cahier des charges les engageait en leur proposant de trouver une solution pour éviter tout contentieux qui ne manquerait pas de rejaillir sur les maisons surnuméraires.



Mme [V] est propriétaire de la parcelle AT [Cadastre 5], lot n°3, M. [X] est propriétaire de la parcelle AT [Cadastre 6], lot n°2, M. [Z] et Mme [N] sont propriétaires de la parcelle AT [Cadastre 12] lot n°4 du lotissement.



Le 20 septembre 2022, Mme [A] déclarait l'ouverture du chantier.



Par acte du 16 novembre 2022, M. [G] [Z], Mme [H] [N], M. [S] [X] et Mme [C] [V] ont fait assigner M. et Mme [A] en référé. 



Par ordonnance du 20 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :




Condamné [K] et [B] [A], sous astreinte de 200 € par jour de retard, qui commencera à courir trois mois après la signification de la présente décision, à procéder à la démolition des travaux exécutés sur la parcelle AT [Cadastre 13] du lotissement "[Adresse 21]" situé à [Localité 17], notamment ceux issus du permis de construire accordé sous le n° PC [Numéro identifiant 2], et à cesser tout nouveaux travaux à ce titre.

Rejeté les demandes reconventionnelles de [K] et [B] [A].

Condamné [K] et [B] [A] aux dépens.

Condamné in solidum [K] et [B] [A] à payer à [G] [Z], [H] [N], [S] [X] et [C] [V] la somme de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.




Par déclaration enregistrée le 17 avril 2023, M. et Mme [A] ont interjeté appel.



Par conclusions régularisées le 10 mai 2023, M. [K] [A] et Mme [B] [A] demandent à la cour :




Infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du Juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon du 20 mars 2023 (RG n°22/01959) en ce qu'elle a accueilli les demandes des consorts [N]-[Z], [X] et [V], condamné M. et Mme [A] et rejeté les demandes reconventionnelles de M. et Mme [A].




Et statuant à nouveau :




Ordonner une mesure d'expertise judiciaire :




Désigner tel expert qu'il lui plaira inscrit sur la liste de la Cour d'appel de Lyon, avec pour mission de :




Se faire communiquer tous les documents et pièces qu'il estimera a priori utiles à l'accomplissement de sa mission,

Se rendre sur les lieux du lotissements situé [Adresse 22] à [Localité 17], et notamment au domicile de chacun des demandeurs, M. [Z] et Madame [N], Mme [V], M. [X] et après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter,

Recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant,

Indiquer avec précision, si les constructions de M. [Z] et Mme [N],Mme [V], M. [X] respectent le cahier des charges et notamment l'article 3 : servitudes esthétiques

Donner tout élément utile sur le respect du cahier des charges par M. [Z] et Mme [N], Mme [V], M. [X],

Vérifier l'existence des non-conformités au cahier des charges alléguées par les époux [A] dans leurs conclusions, et les pièces jointes en particulier le procès-verbal du constat du Commissaire de justice et des actes authentiques de vente y compris leurs annexes, 

Décrire les éléments de construction ne répondant pas aux stipulations du cahier des charges et devant être détruits, 

S'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur aura imparti après le dépôt de pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations, 

Faire toutes observations utiles au règlement du litige. 




Subsidiairement :



S'agissant de M. [Z] et Mme [N] :


Supprimer l'extension réalisée au titre du garage servant aujourd'hui de pièce d'habitation, suivant DP n°[Numéro identifiant 3]et DP [Numéro identifiant 1], et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard dans le délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir,

 Remettre en état leur maison d'habitation conformément au plan du lotissement et du cahier des charges et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. 




S'agissant de M. [X] :


Supprimer les ouvrages réalisés dans sa maison afin de le mettre en conformité leur (sic) maison d'habitation avec le cahier des charges dans un délai de 3 mois à compter de la signification à intervenir et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard,

Remettre en état sa maison d'habitation conformément au plan du lotissement et du cahier des charges et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. 






S'agissant de Mme [V] :


Supprimer les ouvrages réalisés dans sa maison afin de la mettre en conformité leur (sic) maison d'habitation avec le cahier des charges dans un délai de 3 mois à compter de la signification à intervenir et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard,

Remettre en état sa maison d'habitation conformément au plan du lotissement et du cahier des charges et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.




En tout état de cause :



Condamner in solidum Mme [N], M. [Z], Mme [V] et M. [X] à payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d'appel



Condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance. 



Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [A] font principalement valoir :



L'absence de trouble manifestement illicite :




le cahier des charges n'a plus de valeur contractuelle concernant la limitation des lots. Selon la loi Alur dont semblait faire fi la jurisprudence de la Cour de Cassation, la caducité frappait les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement notamment le cahier des charges non approuvé et les clauses de nature réglementaire du cahier des charges non approuvé, 

la règle relative à la limitation des lots est bien une règle d'urbanisme, devenue caduque comme l'a indiqué le maire dans un courrier du 25 septembre 2008,

les co-lotis ont à plusieurs reprises émis le souhait de modifier le cahier des charges en 2014 puis en 2020. L'intégralité des co-lotis ont sollicité à la majorité requise par les textes la modification du cahier des charges.

les colotis n'ont pas respecté le cahier des charges, le lot n°1 comporte deux maisons, la parcelle [Cadastre 16] est née de la division d'une ancienne parcelle et fait l'objet d'un dépôt de permis de construire, le notaire instrumentaire ayant écrit à M. et Mme [A].




La mesure d'expertise est fondée sur un motif légitime : l'application des règles contractuelles invoquées par les demandeurs. Elle doit être ordonnée pour établir le non-respect des prescriptions du cahier des charges.



À titre subsidiaire, les appelants font valoir que M. [Z] et Mme [N] ont acquis une maison ne répondant pas aux critères du cahier des charges, que M. [X] a réalisé une extension de sa maison, que la parcelle de Mme [V] comporte également une extension et que si il est reconnu une valeur contractuelle au cahier des charges, la démolition doit être ordonnée.



Par conclusions régularisées le 21 mai 2023, M. [G] [Z], Mme [H] [N], M. [S] [X] et Mme [C] [V] demandent à la cour :



Vu le Code civil notamment l'article 1103 ;

Vu le Code de l'urbanisme notamment l'article L442-9 ;

Vu le Code de procédure civile notamment les articles 834 et 835.



Confirmer l'ordonnance de référé dans toutes ses dispositions ;



En tout état de cause,


Rejeter toutes les demandes reconventionnelles de toute nature ;




Et en y ajoutant au titre de la procédure d'appel :




Condamner M. [K] [A] et Mme [B] [A], solidairement, au profit de M. [G] [Z], Mme [H] [N], M. [S] [X] et Mme [C] [V] au paiement de la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;





Condamner M. [K] [A] et Mme [B] [A] aux entiers dépens.




Au soutien de leurs conclusions, les intimés invoquent principalement :




La jurisprudence de la Cour de cassation,

L'absence de modification par l'administration municipale du cahier des charges,

La confusion par les appelants entre le règlement, caduc au bout de dix ans et le cahier des charges d'application perpétuelle,

L'urgence à agir pour que le bénéficiaire du permis de construire n'engage pas trop de travaux en violation du cahier des charges,

 L'indépendance du contentieux du cahier des charges du droit de l'urbanisme.

L'absence de justification d'une majorité et de l'aboutissement d'une procédure visant la modification du cahier des charges.

L'absence de démonstration de l'urgence et de l'évidence à l'appui de la demande d'expertise.

Sur la demande tendant à demander la condamnation des consorts [N]-[Z], [X] et [V] : l'absence de caractérisation d'une urgence.






Par ordonnance de référé du 3 juillet 2023, saisie par M. et Mme [A], la juridiction du premier président a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire.





Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.





MOTIFS



Aux termes de l'article L 442-9 du Code de l'urbanisme :



'Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.



De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.



Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.(...)





I Sur la demande de démolition des travaux exécutés sur la parcelle AT [Cadastre 13] et de cessation de tous nouveaux travaux au titre du permis de construire :



Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile : ' Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.' 





En application de l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



M. [Z], Mme [N], M. [X], Mme [V] invoquent l'interdiction de construire une seconde maison sur le lot N° 4 au regard des dispositions de l'article L 441-9 du Code de l'urbanisme et du cahier des charges du lotissement d'application perpétuelle dès lors que les procédures tendant à le modifier n'ont pas prospéré.



Ils soutiennent que l'urgence est caractérisée au regard de la déclaration d'ouverture de chantier et que l'interdiction de construire n'est pas sérieusement contestable. Les demandeurs motivent ainsi leurs demandes au regard de l'article 834 du Code de procédure civile tout en indiquent en leurs conclusions qui visent également à l'article 835 qu'ils approuvent les motifs de l'ordonnance laquelle a, au visa de cet article retenu l'existence d'un trouble manifestement illicite.



M et Mme [A] soutiennent au contraire que les règles d'urbanisme contenues dans les documents de lotissement sont devenues caduques au terme d'un délai de 10 ans.



Ils invoquent une réponse ministérielle publiée au Journal Officiel le 10 novembre 2015 et la Loi dite loi Alur prévoyant que les clauses non réglementaires d'un cahier des charges de lotissement non approuvées ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire sur les lots cesseront de toute façon de produire leurs effets le 26 mars 2010.



Ils s'appuient également sur un avis du 24 juillet 2019 du Conseil d'État :

' (...) La mention relative au nombre maximal de lots contenus dans le cahier des charges approuvées le lotissement, qui au demeurant fait partie des éléments soumis à autorisation lors de la création d'un outil, constitue une règle d'urbanisme au sens des dispositions de l'article L 442 ' 9 .Par conséquent, une telle limitation celle de s'appliquer, au terme de 10 années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, lorsque le lotissement et couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu(...)



Ils citent également la jurisprudence de la Cour de cassation en ce que si certains documents du lotissement peuvent avoir une valeur contractuelle, le seul vote des co lotis en faveur du maintien du règlement du lotissement une fois le délai de 10 ans ' est insuffisant pour pouvoir donner à ce document une telle valeur.



L'acte notarié d'acquisition de la parcelle litigieuse par M. Mme [A] cite expressément les dispositions V du cahier des charges.



Le troisième alinéa de l'article L 442-9 susvisé prévoit expressément la non remise en cause des droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement.



Le cahier des charges n'est pas un document d'urbanisme mais un document contractuel dont les clauses engagent les colotis.



En l'espèce, il est établi que la parcelle acquise par M. et Mme [A], objet du permis de construire et de la déclaration d'ouverture des travaux, est issue de la division du lot n°4 lequel comporte déjà une construction. Le lot n°4 correspond désormais à la parcelle cadastrée AT [Cadastre 12].



L'engagement des travaux par M. et Mme [A] caractérise l'urgence exigée par l'article 834 du Code de procédure civile sans que le différend ne justifie au stade du référé la mesure de démolition demandée.



Il existe une contestation sérieuse en ce que M. et Mme [A] disposent d'un permis de construire, affiché et non contesté.



Cependant au visa de l'article 835 du Code de procédure civile, il doit être retenu que la construction d'une maison sur une parcelle issue d'un lot comportant déjà une construction en violation du cahier des charges constitue un trouble illicite.

, 

Pour autant, la valeur contractuelle du cahier des charges du lotissement ' [Adresse 21] ' en toutes ses stipulations n'a pas été retenue par les co lotis.



Comme le soutiennent les appelants, les dispositions du cahier des charges n'ont pas été respectées sur d'autres lots en ce qu'il prévoit dans l'article invoqué par les intimés, demandeurs en l'action, une construction par lot, certes, mais ne devant pas comporter plus de trois pièces principales.



En effet, il ressort non seulement par le procès-verbal de constat d'huissier du 28 novembre 2022, versé par M. et Mme [A] mais également par la déclaration préalable relative à l'extension de la construction sur la parcelle AT [Cadastre 12] prévoyant la transformation du garage en surface habitable outre par la lettre du 30 juillet 2022 produite par les appelants et acte d'acquisition par M. [Z] et Mme [N] du lot n° 4 que :




le lot n° 1, parcelle cadastrée AT [Cadastre 7] comporte 2 maisons,

le lot n°2, parcelle cadastré AT [Cadastre 6] appartenant à M. [X] comporte une extension en toit terrasse,

le lot n°3 cadastré AT [Cadastre 4] appartenant à Mme [V] comporte une extension longeant le mur de la propriété,

le lot n° 4 cadastré AT [Cadastre 12] appartenant à M. [Z] et Mme [N] comporte une extension longeant la maison, l'acte de vente mentionnant trois pièces plus un séjour,

le lot n° 5 comporte une seule maison mais est divisé en deux parcelles, cadastrées AT [Cadastre 15] et AT [Cadastre 16].




Ainsi, il n'est pas établi que le trouble illicite constitue en l'espèce un trouble manifestement illicite, condition nécessaire pour justifier la demande en démolition et arrêt des travaux en référé.



En conséquence, sans préjuger de toute décision au fond, il n'y a pas lieu à référé sur ces demandes. La cour infirme la décision attaquée. 



Sur les demandes reconventionnelles :



Aux termes de l'article 145 du Code de procédure : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » 



Par application de l'article 70 alinéa 1 du même code, les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.



M. et Mme [A] indiquent vouloir établir que le non-respect respect du cahier des charges concernait précisément les demandeurs à l'instance et qu'il leur était possible d'étendre la mesure d'expertise à l'ensemble du lotissement.



Si comme ils le soutiennent l'urgence n'est pas une condition d'application de l'article 145 du Code de procédure civile, la cour ne peut que constater que seuls certains colotis sont parties en la procédure.



De plus, M. et Mme [A] indiquent en leur conclusions que cette expertise aura pour objectif d'éclairer la cour sur la solution à donner relativement à leurs demandes reconventionnelles.





La demande n'est donc pas présentée avant tout procès mais pour apporter la preuve dans le procès en cours.



Les conditions de l'article 145 du Code de procédure civile ne sont pas remplies. La cour confirme la décision attaquée.



A titre subsidiaire, M. et Mme [A] demandent au juge des référés de faire supprimer par M. [Z]-Mme [N], M. [X] et Mme [V] les extensions et ouvrages réalisés outre remise en état conforme au plan du lotissement et du cahier des charges. 



Ainsi après avoir soutenu être légitimes à demander une mesure d'expertise pour établir la preuve du non-respect du cahier des charges, considérant ainsi ne pas en détenir la preuve, les intimés demandent pourtant au juge des référés, et sans en justifier le fondement, d'ordonner une suppression d'ouvrage et remise en état. 



Ces mesures ne peuvent qu'être rejetées en l'absence de caractérisation de l'urgence au regard de l'article 834 et de la caractérisation d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au regard de l'article 835 du Code de procédure civile. 



Sur les mesures accessoires :



La cour infirme la décision attaquée sur les dépens et sur l'application de l'article 700 du Code de procédure civile.



M. [Z]-Mme [N], ainsi que M. [X] et Mme [V] sont condamnés in solidum aux dépens.



L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



La cour,



Confirme la décision attaquée en ce qu'elle a rejeté les demandes reconventionnelles de M. [K] [A] et [B] [A], 



Infirme sur le surplus la décision attaquée. 



Statuant à nouveau et y ajoutant :

 



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [G] [Z]-Mme [H] [N], M. [S] [X] et Mme [C] [V],



Condamne in solidum M. [G] [Z]-Mme [H] [N], M. [S] [X] et Mme [C] [V] aux dépens de première instance et d'appel,



Rejette toute demande au titre d'article 700 du Code de procédure civile.









LE GREFFIER LE PRESIDENT