Cour d'Appel · 1ère Chambre — 10 avril 2024

CF/SH



Numéro 24/01266 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 10/04/2024 







Dossier : N° RG 23/01586 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IRPQ 





Nature affaire :



Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité







Affaire :



[V], [J]

[U] [C]

[A], [Y], [L] [K]



C/



[I] [B] [R] [S]

[T] [H] [Z] épouse [S]





















Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 10 Avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 24 Janvier 2024, devant :



Madame FAURE, magistrate chargée du rapport,



assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,



En présence de Madame HOLON, greffière stagiaire,



Madame [F], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.

























dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



Madame [V], [J], [U] [C]

née le 9 mai 1989 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]



Monsieur [A], [Y], [L] [K]

né le 18 mars 1984 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]





Représentés et assistés de Maître GARCIA, avocat au barreau de PAU











INTIMES :



Monsieur [I] [B] [R] [S]

né le 12 Août 1958 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]





Madame [T] [H] [Z] épouse [S]

née le 07 Juillet 1955 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentés et assistés de Maître LOPEZ, avocat au barreau de PAU

















sur appel de la décision 

en date du 24 MAI 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 23/00096 







EXPOSE DU LITIGE 



Suivant acte signé le 4 mars 2021 par devant Maître [D], Notaire à [Localité 9], Monsieur [A] [K] et Madame [V] [C], ont acquis auprès de Monsieur [I] [S] et Madame [T] [Z], une maison à usage d'habitation sis [Adresse 1]). 



Monsieur [I] [S] et Madame [T] [Z] étaient propriétaires du terrain sur lequel ils ont fait construire une maison à usage d'habitation. 



Depuis le mois de décembre 2021, le sous-sol de cette maison fait l'objet d'infiltrations d'eau par temps de pluie. 



Monsieur [K] et Madame [C] ont alors informé leur assureur protection juridique qui a mandaté un expert, Madame [W] [X] du Cabinet SSLE à [Localité 9]). Une réunion contradictoire s'est tenue le 29 décembre 2022. 



Par un courrier du 9 janvier 2023, l'expert a précisé que le sous-sol à usage de buanderie, cave, garage, bureau, dégagement et salle d'eau tel que désigné dans l'acte de vente a été inondé à deux reprises en décembre 2021 et janvier 2022.



Cet expert a émis l'hypothèse que la présence d'un puisard avec une pompe de relevage a pu être mis en 'uvre pour compenser un défaut de drainage et en a conclu que la responsabilité des vendeurs pouvait être engagée en raison des vices cachés connus avant la vente.



Par acte du 24 mars 2023, Monsieur [K] et Madame [C] ont assigné Monsieur [S] et Madame [Z] devant le Président du Tribunal judiciaire de Pau aux fins d'obtenir, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, la mise en 'uvre d'une mesure d'expertise judiciaire, le remboursement d'une facture de 203,50 € (facture de vidange de la fosse septique), la prise en charge sous astreinte des frais de démoussage de la toiture, la condamnation à la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de même que la condamnation des vendeurs aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.





Par ordonnance de référé du 24 mai 2023 (RG n°23/00096), le Président du Tribunal judiciaire de Pau a :

- Débouté les consorts [K]/[C] de leurs demandes ; 

- Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ; 

- Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Les moyens du juge des référés sont les suivants : 



' Il ressort des documents annexés à l'acte de vente, que le risque de remontée d'eau et d'inondation des caves est explicitement mentionné dans le certificat d'urbanisme établi par la mairie d'[Localité 4]. De plus, il n'est pas contesté que les acquéreurs ont eu connaissance de la présence de puits et de la pompe en sous-sol. Il apparaît qu'une action fondée sur des vices cachés ne paraît pas devoir prospérer au vu des éléments contenus dans la procédure, ne permettant pas de caractériser un motif légitime à faire droit à la demande d'expertise judiciaire. 



' Il n'est pas opportun de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. 



' Les dépens doivent rester, en l'état de référé, à la charge des requérants. 





Par déclaration du 5 juin 2023, Madame [V], [J], [U] [C] et Monsieur [A], [Y], [L] [K], ont relevé appel de cette ordonnance aux fins d'en obtenir la réformation en ce qu'elle a : 

- Débouté les consorts [K]-[C] de leurs demandes,

- Rejeté toutes demandes,

- Débouté de leurs demandes d'application de l'article 700 du code de procédure civile. 





Il est demandé à la Cour d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise judiciaire formulée par Monsieur [K] et Madame [C] afin de déterminer l'imputabilité des désordres liés aux inondations qu'ils subissent suite à l'achat de leur maison aux consorts [S], afin de chiffrer les montants de réduction du prix de vente, le montant éventuel des dommages et intérêts, dire si ces désordres constituent une simple défectuosité, des malfaçons, des non conformités ou des vices graves ou cachés, déterminer les modes et les coûts de reprise de ces désordres. 

Il est demandé d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle n'a pas statué sur la demande de condamnation des consorts [S] à payer le montant des travaux de démoussage de la toiture, sous astreinte, et dans ces conditions, il est demandé à la cour d'appel réformant l'ordonnance de référé, d'ordonner une expertise judiciaire afin de décrire les désordres liés aux inondations, dire si ces désordres constituent une simple défectuosité, des malfaçons, des non conformités ou des vices cachés ou graves notamment, fournir tous éléments techniques, déterminer les modes et le coût de leur reprise, et condamner les consorts [S] à payer le montant des travaux de démoussage de la toiture de l'intégralité de l'immeuble et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délais de six jours suivant la signification de la décision à intervenir, et les condamner au paiement de la somme de 2 500€ sous le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.





Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile. 



Aux termes de leurs dernières conclusions du 23 janvier 2024, Madame [V], [J], [U] [C] et Monsieur [A], [Y], [L] [K], appelants, entendent voir la cour :



 Vu les articles 145, 696, 700 et 835 du code de procédure civile,

 Vu l'article 1641 du code civil,

 Vu la jurisprudence,

 Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,



Entendre la Cour d'appel de Pau,

- déclarer la demande de M. [K] et Mlle [C] recevable et bien fondée,

- infirmer l'ordonnance du 24 mai 2023,

- ordonner une mesure d'expertise judiciaire ;

- désigner tel expert qu'il lui plaira avec pour mission de :

' se rendre sur les lieux sis à [Adresse 5] et les visiter ;

' se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'exécution de sa mission ;

' consulter tous sachants et spécialistes de son choix ;

' convoquer les parties dans le respect du principe du contradictoire et entendre leurs explications ;

' décrire les ouvrages ;

' dire s'ils sont affectés des désordres évoqués dans l'acte introductif d'instance et si ces derniers constituent une simple défectuosité, des malfaçons, des non conformités ou des vices graves ou cachés ;

' donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance ;

' préciser si les acquéreurs pouvaient en avoir connaissance et si les vendeurs étaient susceptibles d'en connaître l'existence ;

' fournir tous éléments techniques et de fait nécessaires pour déterminer s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'un vice de construction, d'un vice des matériaux, d'une malfaçon dans leur mise en 'uvre, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;



' déterminer les modes et le coût de leur reprise ;

' fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au Tribunal de déterminer les responsabilités encourues ;

' indiquer les préjudices éventuellement subis, et chiffrer la réduction du prix et les dommages-intérêts éventuellement dus ;

' indiquer si lesdits désordres sont de nature à nuire à la solidité de l'ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

' et, d'une manière plus générale, donner à la Cour tous éléments permettant l'élucidation du litige ;

' fournir toutes indications sur la durée prévisible des travaux, ainsi que sur les préjudices accessoires qu'ils pourraient entraîner, tels que privation ou limitation de jouissance.



- rappeler à l'expert qu'il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l'acceptation de sa mission, puis accomplir sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile et, en particulier, qu'il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée, en précisant son identité, et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts ;



- Rappeler à l'expert qu'il devra déposer son pré-rapport dans un délai TROIS MOIS à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu'il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif ;



- rappeler à l'expert qu'il devra déposer l'original et une copie de son rapport au secrétariat-greffe du tribunal judiciaire de Pau, service du contrôle des expertises, dans le délai de SIX MOIS à compter de l'avis de consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée sur demande motivée de l'expert en temps utile auprès du magistrat chargé de la surveillance des expertises ;



- fixer la durée de la mission de l'expert à SIX MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l'avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée ;



- autoriser l'expert, en vertu de l'article 278 du Code de procédure civile, à s'adjoindre

 tout technicien ou homme de l'art, distinct de sa spécialité ;



- dire qu'en cas de refus ou d'empêchement motivé de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance sur requête ; 



- dire que l'Expert pourra, le cas échéant, recevoir la conciliation des parties et, dans ce cas, dressera procès-verbal, sinon déposera son rapport au secrétariat-greffe de la juridiction dans le délai susmentionné à compter de sa mise en 'uvre qui interviendra par la transmission à l'expert d'une copie conforme de l'assignation et de l'ordonnance à intervenir ainsi que de la justification de la consignation de la provision au greffier ;



- dire qu'en cas de difficultés, l'expert saisira le président qui aura ordonné l'expertise ou

 le juge désigné par lui ;



- fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance a` intervenir ;



 - condamner M. [S] et Mme [Z] in solidum à faire exécuter les travaux de démoussage de la toiture des dépendances et à en payer le montant, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de six jours suivant la signification de la décision à intervenir.



- Débouter M. [S] et Mme [Z] de l'ensemble de leurs demandes.



- condamner M. [S] et Mme [Z] in solidum à payer à M. [K] et Mlle [C] la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



- condamner M. [S] et Mme [Z] in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise et de procès-verbaux de constat.



Par leurs dernières conclusions du 18 juillet 2023, Madame [T] [H] [Z] et Monsieur [I], [B] [R] [S], intimés, entendent voir la cour : 



Vu les dispositions de l'article 145 du Code de Procédure Civile, 

Vu l'article 1641 et suivants du code civil, 

Vu l'acte de vente du 4 mars 2021 et ses annexes 



- Constater la demande faite par M. [S] à la société DOMENGE TOITURE pour procéder au démoussage à ses frais de la toiture de la maison de M. et Mme [K] [C],

- Débouter M. et Mme [K] [C] de toutes leurs demandes à ce titre. 



Sur la demande d'expertise : 

- Constater que le certificat d'urbanisme délivré par la commune d'[Localité 4] le 13 novembre 2020 alerte sur les phénomènes de remontée de nappe sur le terrain assiette de la construction et les potentiels risques d'inondations de cave, 

- Constater que M. et Mme [K] [C] ne contestent pas l'existence d'un puisard installé dans la cave avec une pompe visible au moment de vente de la maison, 

- Juger que M. et Mme [K] [C] ne rapportent pas la preuve d'un intérêt légitime à demander une mesure d'expertise et qu'ils n'établissent pas l'existence d'un litige potentiel à venir avec M. [S] et Mme [Z] au sujet de l'inondation qu'ils ont subie en fin d'année 2021,

 

En conséquence, 



- Confirmer l'ordonnance de référé rendue par M. le Président du tribunal judiciaire de de PAU le 24 mai 2023, 

- Débouter M. et Mme [K] [C] de leur demande d'expertise au contradictoire de M. [S] et Mme [Z]. 



Y ajoutant, 



- Condamner M. et Mme [K] [C] à verser à M. [S] et Mme [Z] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.





Vu l'ordonnance de clôture du 24 janvier 2024.



Une note en délibéré a été autorisée par la cour pour permettre aux intimés de répondre aux conclusions de dernière heure des appelants la veille de l'audience des plaidoiries, à laquelle les appelants ont également répondu sur le démoussage de la toiture. 





MOTIFS 



Sur la demande d'expertise : 



Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel, en retenant qu'une action fondée sur des vices cachés ne paraît pas devoir prospérer et que le motif légitime n'est pas démontré faute de démonstration de désordres avérés et de vices cachés, dès lors que le risque de remontée d'eau et d'inondation des caves est explicitement mentionné dans le certificat d'urbanisme de la mairie d'[Localité 4] du 13 novembre 2020 et que les acquéreurs ont eu connaissance de la présence du puits et de la pompe en sous-sol même si l'explication donnée sur sa présence fait l'objet d'une divergence entre les parties. 



À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d'ajouter :



- les trois visites des lieux ont permis aux acquéreurs de ne pas ignorer des défauts apparents qui ont été relevés par l'expert amiable dans son rapport du 6 janvier 2022 et qui sont l'efflorescence de calcite sur les murs, trois perforations de la base du mur enterré Nord au niveau de l'atelier, l'efflorescence au niveau du carrelage ; par ailleurs, le doublage des murs avec des lames en PVC et la création de ventilation, la mise en place d'un puisard équipé d'une pompe étaient susceptibles d'attirer l'attention des acquéreurs sur leur destination ; tous ces éléments sont de nature à confirmer la présence d'humidité dans la cave qui ne pouvait échapper aux acquéreurs ;



- il n'est pas démontré que cette humidité de la cave et la présence d'infiltrations à la suite de pluies survenues à deux reprises seulement depuis l'acquisition sont de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination ou à en diminuer l'usage alors qu'il s'agit d'une condition de succès d'une action en garantie des vices cachés et que la mesure d'expertise n'a pas d'utilité à cet effet dès lors que les infiltrations dont il est fait grief ne se sont produites qu'à deux reprises. 



Aussi, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise faute de motif légitime, outre les demandes accessoires.



Sur la demande de travaux de démoussage des dépendances de l'immeuble : 



Il est constant que le juge des référés a omis de statuer à cet effet et qu'il convient de se prononcer sur cette demande. 



Il n'est pas contesté que les parties se sont entendues pour que les vendeurs les consorts [S]/[Z] prennent en charge la réalisation de travaux de démoussage de la toiture de l'immeuble. 



À cet effet, M. [S] produit deux factures du 25 juillet 2023 d'intervention au camion nacelle pour un démoussage de la toiture au pulvérisateur avec produit algimouss ou similaires sur une surface de 273 m² et sur une surface de 127 m². 



Il n'est pas contesté par les consorts [S]/[Z] que la toiture de la dépendance n'a pas fait l'objet d'une telle prestation mais ceux-ci font valoir que leur engagement à cet effet se limitait à la toiture de la maison principale. 



Il convient d'observer que le démoussage est intervenu après l'assignation en référé et même après la déclaration d'appel interjetée par les acquéreurs. 



Alors même qu'il n'est pas produit le courriel du 30 décembre 2022 décrit en page 33 des conclusions des consorts [C]/[K], il est produit une lettre du conseil des consorts [S]/[Z] du 27 avril 2023 qui confirme que M. [S] a relancé la société Domengé Toiture pour le démoussage de la toiture de la 'maison' de M. [K] et de Mme [C] et qu'il est bien mentionné que 'la facture sera adressée directement par l'artisan à M. [S]'. 



Aussi, la volonté commune des parties, en dehors de l'acte de vente, a porté sur l'obligation de démoussage à la charge des vendeurs. 



Dès lors que le terme 'maison' ne peut se limiter à la maison principale alors que la vente porte sur un immeuble composé d'une maison d'habitation et de dépendances, et dès lors que les dépendances sont couvertes également de mousse sur leur toiture, l'engagement des vendeurs ne pouvait donc être limité à la seule maison principale, puisque l'exclusion de la dépendance ne s'expliquerait pas pour une livraison du bien, objet de la vente, exempt de mousse.



Aussi, il convient de faire droit à la demande des consorts [C] à ce titre et d'enjoindre les consorts [S] /[Z] de procéder au démoussage des dépendances du bien vendu, sous astreinte pour garantir l'exécution de la prestation. 



L'équité ne commande pas l'allocation aux parties d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Les dépens seront mis à la charge des intimés qui succombent partiellement. 





PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme l'ordonnance dans toutes ses dispositions soumises à la cour, 



y ajoutant pour réparer l'omission de statuer, 



Enjoint M. [I] [S] et Mme [T] [Z] à faire procéder à leur frais à l'opération de démoussage de la toiture des dépendances du bien vendu dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d'astreinte de 50 € par jour à l'expiration de ce délai, et ce sur une période limitée à deux mois, 



Renvoie au juge de l'exécution pour la liquidation de l'astreinte le cas échéant, 



Dit n'y avoir lieu à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne in solidum M. [I] [S] et Mme [T] [Z] aux dépens. 



Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE