Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT PAUL — 2 avril 2024

RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00034 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTHE

MINUTE N° : 24/00060














COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT
DU 02 AVRIL 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR :

S.C.I. [H]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Guillaume de GERY, avocat au barreau de SAINT-DENIS



DÉFENDEURS :

Madame [D] [G] [J] épouse [K]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par M. [L] [K], muni d’un pouvoir
Monsieur [L] [K]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO,

Assisté de : Nathalie MOREL, Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Mars 2024


DÉCISION :

Contradictoire, en premier ressort,prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Florence CHEMIN, faisant fonction de Greffier, 

Copie exécutoire délivrée le 02/04/2024 aux parties



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 18 juin 2020, la SCI [H], représentée par Monsieur [T] [H], a donné à bail à Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K] un appartement à usage d’habitation n°8 situé au sein de la Résidence Odyssean – [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 1 250 euros et une provision sur charges locatives d'un montant mensuel de 95 euros, outre un dépôt de garantie de 1 250 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à la société bailleresse, cette dernière leur a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 11 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de deux mois qui leur était imparti, la SCI [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT PAUL pour faire constater, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 novembre 2023, voir ordonner la libération des lieux sous astreinte et, à défaut, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [K] et de Madame [D] [G] [J] épouse [K] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, faire enjoindre aux défendeurs de produire l’attestation d’assurance pour l’année écoulée, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement provisionnel des loyers et charges impayés, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des frais, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 345 euros par mois à compter du 1er décembre 2023, de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 mars 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, au visa de son exploit introductif d'instance, la SCI [H], représentée par Maître [S], maintient ses demandes en précisant que la dette locative s'élevait à la somme de 7.457,25 euros lors de la délivrance de l’assignation, que le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé à la somme mensuelle de 1 345 euros par mois et s'oppose à toute demande de délai de paiement formée par les défendeurs. En revanche, elle indique qu’un échéancier pourra être mis en place avec le commissaire de justice qui sera chargé du recouvrement des sommes dues une fois que la décision aura été rendue.

En réponse, Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K], représentée par son époux, muni d’un pouvoir régulier, sollicitent l’octroi de délais de paiement pour rembourser les sommes dues et demandent à la juge des contentieux la protection de suspendre les effets de la clause résolutoire pour rester dans les lieux. Ils se reconnaissent redevables de l’intégralité des sommes réclamées par la demanderesse sur la base d’un montant mensuel de 1.345 euros mais expliquent qu’ils ont rencontré des difficultés professionnelles et financières à la suite desquelles ils n’ont plus payé la moindre somme à la SCI bailleresse depuis de nombreux mois. Ils indiquent toutefois que leur situation est désormais assainie et qu’ils peuvent rembourser l’intégralité de leur dette locative par des versements mensuels de 1 000 euros.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2024.






MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 4 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-923 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SCI [H] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-923 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 18 juin 2020 par la SCI [H], d'une part, et Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K], d'autre part, prévoit une clause résolutoire selon laquelle « à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées et deux mois après commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit ».

En l'espèce, le 11 septembre 2023, la société bailleresse a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d'un montant de 4 571 euros.

Dans cet acte délivré par commissaire de justice qui comportait les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, la SCI [H] se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Or, à la date du 12 novembre 2023, les locataires ne s'étaient pas acquittés du montant de leur dette locative.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement de payer n'a pas permis à Monsieur [L] [K] et à Madame [D] [G] [J] épouse [K] d'apurer leur dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 12 novembre 2023.

Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-923 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, les époux [K] ont indiqué à l'audience, sans pour autant en justifier, qu’ils sont désormais en mesure de régler leur dette locative. Ils ne justifient toutefois d'aucun versement depuis le mois de juillet 2023 et la SCI bailleresse s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement à leur bénéfice. 

Les conditions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé pour leur octroyer des délais de paiement n'étant pas remplies, il n’est pas possible de statuer en ce sens à leur bénéfice.

Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater que Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K] ne justifient pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [K], de Madame [D] [G] [J] épouse [K] et de tous occupants de leur chef du logement loué.

Dans la mesure où rien ne permet de dire que les époux [K] ne s’exécuteront pas à réception de la présente décision, aucune astreinte ne sera prononcée.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.


Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du commandement de payer délivré par la société bailleresse à ses locataires, de l’assignation et de l’aveu judiciaire des époux [K], que Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K] restent devoir à la SCI [H] la somme de 6 409,17 euros incluant les loyers et charges échus et impayés à la date du 11 novembre 2023 ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2022.

Dès lors que Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K] reconnaissent qu’ils n’ont pas réglé la moindre somme depuis le mois de juillet 2023 et qu'ils n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance de la SCI [H] est établie.

Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K] seront donc condamnés au paiement la somme de 6 409,17 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer sur la somme de 4 571 euros et de la présente décision sur le surplus.

Le contrat de bail prévoyant expressément la solidarité entre les co-preneurs, cette condamnation sera prononcée de manière solidaire entre les défendeurs.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 1 345 euros, pour la période courant du 12 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, la société bailleresse ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Elle ne pourra donc pas réclamer à ses débiteurs le paiement d'une régularisation de charges ou d'une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

En outre, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu'à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 12 novembre 2023 au 2 avril 2024). Et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (196,25 euros TTC) et de l’assignation (72,86 euros TTC).

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société bailleresse, Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K] seront condamnés in solidum à verser à cette dernière la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT la SCI [H] recevable en ses demandes,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juin 2020 entre la SCI [H], d'une part, et Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K], d'autre part, concernant le logement n°8 situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 12 novembre 2023,

EN CONSEQUENCE,

ORDONNE à Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

A défaut de libération volontaire des lieux,
AUTORISE d'ores-et-déjà la SCI [H] à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [L] [K] et de Madame [D] [G] [J] épouse [K] et de tous occupants de leur chef, de l'appartement [Adresse 1] à [Localité 3] (974), et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K] à verser à la SCI [H] la somme de 6 409,17 euros (six mille quatre cent neuf euros et dix-sept centimes) selon décompte arrêté au 11 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2023 sur la somme de 4 571 euros et de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K] à payer à la SCI [H] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 1 345 euros (mille trois cent quarante-cinq euros) par mois, à compter du 12 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec les intérêts légaux à compter de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,

DIT n'y avoir lieu ni à indexation de l'indemnité d'occupation, ni à paiement d'une régularisation de charges,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K] à verser à la SCI [H] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes, différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [K] et Madame [D] [G] [J] épouse [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (196,25 euros TTC) et de l’assignation (72,86 euros TTC),

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,


 Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,


LA GREFFIERE LA JUGE