Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 6]
[Localité 9]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]




REFERENCES : N° RG 24/00287 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVJD

Minute : 



JUGEMENT


Du : 08 Avril 2024


SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH)
 

C/


Madame [Z] [U]




JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 12 Février 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2024; 

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;


ENTRE :

DEMANDEUR :

SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH)
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représenté par Me Nathalie GARLIN, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS 
Substitué par Me Floriane BOUST, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS


DÉFENDEUR :

Madame [Z] [U]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 8]
Non comparante



Copie exécutoire délivrée le : 

à : Me Nathalie GARLIN
 Mme [Z] [U]
 












Expédition délivrée le

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS




 EXPOSÉ DU LITIGE 
Suivant convention d'occupation précaire signée le 8 avril 2022, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a donné en location à Madame [Z] [U] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4]. Cette convention avait pour objet d'assurer le relogement provisoire de Madame [Z] [U] dans l'attente des travaux dans son logement loué par le même bailleur sis [Adresse 5].
Le 10 août 2023, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à Madame [Z] [U] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée à la convention d'occupation, pour un montant en principal de 6 720,52 € selon décompte arrêté au 7 août 2023. 
Par courrier du 18 septembre 2023, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 22 novembre 2023, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a attrait Madame [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
L'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue à la convention d'occupation précaire et subsidiairement, résilier la convention pour manquements de Madame [Z] [U] à ses obligations ;D'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir ;
D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à l'OPH SeineSaint-Denis Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [Z] [U] ;De condamner Madame [Z] [U] à fournir à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat son attestation d'assurance locative, et ce sous astreinte de 77 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;De condamner Madame [Z] [U] au paiement des sommes suivantes :7 714,97 € au titre de l'arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant de l'indemnité indexée et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 11 décembre 2023, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 12 février 2024. 
Lors de l'audience, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 7 février 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 8 554,52 €.
Madame [Z] [U] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière. 
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. 
L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE 
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 10 août 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 
2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 
9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public). 
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, la convention conclue entre les parties contient une clause (article 7) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la présente clause résolutoire emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle. 
L'OPH Seine-Saint-Denis Habitat, aux termes de ses demandes, retient également le délai de deux mois découlant de la clause.
Par ailleurs, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n'est d'ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d'impayés qui auraient pu se résoudre à l'amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d'acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu'elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d'occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.
Enfin, il ne peut qu'être constaté qu'un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant une délai de deux mois pour solder l'arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.
Il découle de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue à la convention dans le cadre du présent litige. 
 SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE 
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 11 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
 SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION 
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, la convention d'occupation conclue entre les parties contient une clause (article 7) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [Z] [U] le 10 août 2023, pour un montant principal de 6 720,52 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Madame [Z] [U], absente lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 octobre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation de la convention est intervenue de plein droit à cette date.
Madame [Z] [U] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation de la convention d'occupation. 
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [Z] [U].
Il n'apparaît pas nécessaire en revanche d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [Z] [U] de quitter les lieux. 
En effet, la demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat de cette demande. 
 SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF 
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 7 février 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 8 554,52 €. 
Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant. 
Il convient par conséquent de condamner Madame [Z] [U] à verser à l'OPH Seine-SaintDenis Habitat la somme de 8 554,52 € actualisée au 7 février 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 6 720,52 € à compter du 10 août 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
 SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION 
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Madame [Z] [U] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant de la dernière indemnité, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation de la convention d'occupation.
Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [U] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la dernière indemnité et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. 
 SUR LA DEMANDE DE REMISE D'UNE ATTESTATION D'ASSURANCE SOUS ASTREINTE 
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. 
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 
À défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. 
Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat ne justifie pas avoir mis en demeure Madame [Z] [U] de fournir son assurance locative. En outre, il n'apparaît pas possible pour un occupant sans droit ni titre de souscrire une assurance locative, l'objet du contrat d'assurance disparaissant avec la résiliation du bail. Enfin, le bailleur dispose de la possibilité, en vertu de l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de souscrire lui-même cette assurance, ensuite récupérable auprès de Madame [Z] [U].
Dès lors, il n'y a pas lieu de condamner Madame [Z] [U] au paiement d'une astreinte à défaut de remise d'une attestation d'assurance locative au bailleur à compter du prononcé de la présente décision. 
L'OPH Seine-Saint-Denis sera débouté de sa demande de ce chef.
 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [U] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 août 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [Z] [U] sera condamnée à payer à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, 
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat ;
CONSTATE que la convention d'occupation précaire signée le 8 avril 2022 entre l'OPH Seine-SaintDenis Habitat et Madame [Z] [U] concernant les locaux situés [Adresse 4] s'est trouvé de plein droit résiliée le 11 octobre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [Z] [U] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [Z] [U] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [Z] [U] à verser à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme
de 8 554,52 € actualisée au 7 février 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023 sur la somme de 6 720,52 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
FIXE, à compter de la résiliation de la convention, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [Z] [U] au montant du dernier loyer et des charges et au besoin CONDAMNE Madame [Z] [U] à verser à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
DEBOUTE l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande de quitter les lieux sous astreinte ;
DEBOUTE l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande de remise d'une attestation d'assurance sous astreinte ; 
CONDAMNE Madame [Z] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 août 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNE Madame [Z] [U] à verser à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 
LA GREFFIÈRELA JUGE