Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 7]
[Localité 11]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 12]




REFERENCES : N° RG 24/00457 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YWBP

Minute : 



JUGEMENT


Du : 08 Avril 2024


Société BATIGERE HABITAT, SA d’HLM


C/


Monsieur [Y] [O]




JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 12 Février 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2024; 

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société BATIGERE HABITAT, SA d’HLM
[Adresse 5]
[Localité 8]
Et pris en son établissement secondaire sis :
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS 
Substitué par Me Patricia ALMEIDA, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE


DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [O]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 10]
Non comparant



Copie exécutoire délivrée le : 

à : Me Nathalie FEUGNET
 M. [Y] [O]













Expédition délivrée à :




EXPOSÉ DU LITIGE 
Par bail verbal en date du 25 novembre 2021, la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION devenue la SA BATIGERE HABITAT a donné en location à Monsieur [Y] [O] un appartement à usage d'habitation situé sis [Adresse 4].
Le 17 juillet 2023, la SA BATIGERE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Y] [O] un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 299,05 €. selon décompte arrêté au 12 juillet 2023. 
Des loyers étant demeurés impayés, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023 délivré à étude, aux fins :
De prononcer la résiliation du bail ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SA BATIGERE HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [Y] [O] ;De condamner Monsieur [Y] [O] au paiement des sommes suivantes :2 099,05 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 6 décembre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 12 février 2024.
La SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 31 janvier 2024 , l'arriéré locatif s'élève désormais à la somme de 2 121,19 € (échéance du mois de janvier 2024 incluse). Elle indique que le paiement du loyer courant est repris et qu'une somme de 100 € y est ajoutée, et déclare être d'accord pour des délais de paiement suspensifs.
Monsieur [Y] [O], n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Monsieur [Y] [O] n'a pas donné suite à la proposition de rencontre. Il est relevé les versements supplémentaires de 100 € sur le décompte. Les justificatifs CAF du locataire sont transmis.
L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE 
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 17 juillet 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
 SUR LE BAIL VERBAL 
Aux termes de l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit. Il est cependant admis que ces dispositions n'excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit, lequel est alors soumis au respect de l'ensemble des exigences de cette même loi. 
En l'espèce et en l'état de la perte du contrat de bail originel, il résulte des pièces du dossier (et notamment des décomptes produits et des paiements du défendeur) que la SA BATIGERE HABITAT a effectivement donné à bail à Monsieur [Y] [O] le bien litigieux, et que la relation contractuelle en résultant se trouve ainsi encadrée par les dispositions la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée. 
 SUR LE PRONONCÉ DE LA RÉSILIATION DU BAIL ET LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF 
Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. 
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l'expulsion des lieux du locataire 
La SA BATIGERE HABITAT justifie avoir informé la Caisse d’Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). 
Par ailleurs, l'assignation ayant été notifiée le 6 décembre 2023 au représentant de l'État dans le département, la demande de la SA BATIGERE HABITAT est recevable. 
En l'espèce, le décompte produit par la SA BATIGERE HABITAT et arrêté à la date du 31 janvier 2024 révèle que la dette locative s'élève à la somme de 2 121,19 € (échéance du mois de janvier 2024 incluse). 
Monsieur [Y] [O], absent lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat à compter du présent jugement et la condamnation de Monsieur [Y] [O] au paiement de la somme de 2 121,19 € arrêtée au 31 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens (échéance du mois de janvier 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 
Cependant, l'article 1228 du code civil pose le principe selon lequel le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts, tandis que l'article 1343-5 de ce même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Monsieur [Y] [O] a repris le paiement des échéances courantes du loyer et il résulte en outre de ses versements supplémentaires qu'il est en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. 
Dans ces circonstances et compte tenu de l'accord de la SA BATIGERE HABITAT, il convient d'autoriser Monsieur [Y] [O] à se libérer de la dette locative par mensualités de 100,00 € dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.
Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
 Dans le cas contraire, en cas de non-paiement d'une seule mensualité qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré , quinze jours ouvrés après l'expédition d'une mise en demeure restée infructueuse, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
Monsieur [Y] [O] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible ;Monsieur [Y] [O] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [Y] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SA BATIGERE HABITAT pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Y] [O], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA BATIGERE HABITAT sera en droit d'exiger de Monsieur [Y] [O] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée 
par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux. 
 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation au représentant de l'État dans le département. 
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA BATIGERE HABITAT sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, 
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SA BATIGERE HABITAT ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 2 121,19 € au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté au 31 janvier 2024 comprenant les loyers et charges jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [Y] [O] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités, les 20 premières d'un montant de 100,00 € chacune et la dernière correspondant au solde de la dette ; 
DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [Y] [O] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
DIT qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du contrat de bail ;
PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 25 novembre 2021 entre la SA BATIGERE HABITAT et Monsieur [Y] [O], concernant le bien sis [Adresse 4], uniquement dans le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours ouvrés après l'expédition d'une mise en demeure restée infructueuse, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
Dans l'hypothèse de cette résiliation, 
CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à payer à la SA BATIGERE HABITAT le solde de la dette locative ;
AUTORISE la SA BATIGERE HABITAT, à défaut pour Monsieur [Y] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Y] [O] à la SA BATIGERE HABITAT au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus si le bail avait été renouvelé ou s'était poursuivi et CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à verser à la SA BATIGERE HABITAT ladite indemnité à compter du mois de février 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
RAPPELLE qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;
RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire ; 
En tout état de cause,
DÉBOUTE la SA BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [O] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation au représentant de l'État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
La greffièreLa juge