Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
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REFERENCES : N° RG 23/03362 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRH5

Minute : 



JUGEMENT


Du : 08 Avril 2024


Monsieur [Y], [F], [O] [I]

Madame [J], [U] [X] [C] épouse [I]
 

C/


Monsieur [Z] [T]

Madame [N] [T]




JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 12 Février 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2024; 

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [Y], [F], [O] [I]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représenté par Me Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS 
Substitué par Me Soraya TIMOL, avocat au barreau de PARIS

Madame [J], [U] [X] [C] épouse [I]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS 
Substitué par Me Soraya TIMOL, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [T]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Non comparant

Madame [N] [T]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le : 


à : Me Carine LE BRIS-VOINOT
 M. [Z] [T]
 Mme [N] [T]






Expédition délivrée à :


 EXPOSÉ DU LITIGE 
Par contrat en date du 20 juillet 2014, Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C] épouse [I] ont donné à bail à Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T] un logement situé sis [Adresse 3] contre le paiement d'un loyer mensuel de 1 100 €, outre une provision sur charges de 100 €.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2022, Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C] épouse [I] ont informé Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T] de leur intention de mettre fin au bail à compter du 31 juillet 2023 pour mise en vente du bien.

Le 25 octobre 2023, Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C] épouse [I] ont fait délivrer à Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T] une sommation de payer les loyers pour un montant en principal de 4 573,11 €.
Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T] étant restés dans les lieux, suivant exploit de commissaire de justice remis à étude en date du 23 novembre 2023, Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C] épouse [I] ont fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, aux fins de :
constater la validité du congé délivré et la résiliation du bail en conséquence ;subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour manquement des locataires à leurs obligations contractuelles ;ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il leur plaira aux frais et aux risques et périls des défendeurs ;les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :. 6 108, 82 € au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 2 novembre 2023,
. une indemnité d'occupation mensuelle équivalant au montant du loyer courant et charges jusqu'à libération effective des lieux,
. 2 000 € de dommages et intérêts,
. 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
À l'audience du 12 février 2024, Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C] épouse [I] représentés par leur conseil maintiennent les termes de leur assignation à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sauf à préciser que l'arriéré s'élève désormais à la somme de 7 188, 24 €. Ils s'opposent à tous délais en indiquant notamment que Monsieur [Y] [I] est en situation de surendettement, a des difficultés pour rembourser son crédit et payer son propre loyer, et qu'il y a urgence pour lui de vendre le bien.
Madame [N] [T], comparante en personne, indique avoir fait un versement récent de 5 000 €. Elle expose avoir connu des difficultés financières du fait de l'achat d'une maison en construction, dont les travaux ont pris du retard et pour lequel les locataires ont souscrit un crédit immobilier. Elle déclare que la maison doit être disponible au mois de mai 2024 et ne sollicite ainsi pas de délais pour quitter les lieux.
Monsieur [Z] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.
La présidente a autorisé la production d'un décompte actualisé en cours de délibéré.
L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2024.
Par note en délibéré reçu au greffe du tribunal par courriel en date du 16 février 2024, Monsieur
[Y] [I] et Madame [J] [X] [C] épouse [I] ont 
transmis un décompte arrêté au 14 février 2024 dont il ressort que l'arriéré s'élève à la somme de 3 337,95 €.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la loi applicable au présent litige
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, l'assignation à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 23 novembre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Sur la validation du congé et la demande d'expulsion
L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. 
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte de commissaire. 
À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
En l'espèce, Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C]
épouse [I] ont donné congé aux locataires par acte de commissaire de justice signifié le 16 septembre 2022 pour une fin de bail prévue le 31 juillet 2023. 
Ce congé indique son motif, désigne le bien concerné, fait offre de vente et précise le prix ainsi que les conditions de cette vente. Les cinq premiers alinéas de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont reproduits, et le délai de l'offre de vente est donné. 
Il y a lieu de constater que le congé litigieux comporte toutes les mentions requises par les dispositions de l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Par ailleurs, Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T] n'ont pas accepté l'offre de vente dans le délai légal.
En conséquence, le congé ayant été délivré six mois avant le terme du bail et dans les formes prescrites par la loi, il convient de constater que les locataires sont déchus de tout titre d'occupation depuis le 31 juillet 2023.
Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T] et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Il est rappelé qu'en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d'exécution, le commissaire de justice pourra recourir au concours de la force publique.
Il convient également d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à 
Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C] épouse [I], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T].
Il n'apparaît pas nécessaire en revanche d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T] de quitter les lieux. 
En effet, la demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C] épouse [I] de cette demande. 
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article 2.16), les locataires sont également tenus solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations en résultant. 
En l'espèce, Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C]
épouse [I] versent aux débats un décompte arrêté au 14 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 3 337,95 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [Y] [I] et Madame [J]
[X] [C] épouse [I] est établie tant dans son principe que dans son montant. 
Madame [N] [T] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Monsieur [Z] [T], absent lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [N]
[T] à verser à Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X]
[C] épouse [I] la somme de 3 337,95 € actualisée au 14 février 2024 au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la demande en paiement d'indemnités d'occupation
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T] occupent désormais le logement sans droit ni titre et causent, par ce fait, un préjudice aux bailleurs qu'il convient de réparer par une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail. Cette indemnité sera due in solidum par les locataires à compter du 31 juillet 2023.
Il convient de rappeler que, conformément à l'article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. 
En conséquence, les indemnités échues depuis le 31 juillet 2023 jusqu'à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d'occupation ultérieure non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.
Sur la demande de dommages-intérêts
En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
En l'espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n'est pas démontré. 
En conséquence, il convient de débouter Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C] épouse [I] de leur demande en paiement de dommages intérêts. 
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T], partie succombante, devront supporter in solidum les dépens de la présente instance.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Il convient de condamner in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T] à verser à Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C] épouse
[I] la somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par jugement réputé contradictoire et public rendu en premier ressort,
CONSTATE que le congé délivré par Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C] épouse [I] pour le 31 juillet 2023 est régulier ;
En conséquence, ORDONNE l'expulsion de Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T] ainsi que tout occupant de leur chef, du bien sis [Adresse 3], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
DIT que Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C] épouse [I] pourront procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T] ;
DEBOUTE Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C]
épouse [I] de leur demande d'astreinte pour quitter les lieux ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T] à verser à 
Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C] épouse
[I] la somme de 3 337,95 € actualisée au 14 février 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T] à payer à 
Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C] épouse
[I] une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, ce à compter du 31 juillet 2023 et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de la date d’exigibilité de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;
Dans l'hypothèse où l'un des occupants quitte définitivement les lieux avant l'autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l'intégralité de l'indemnité d'occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l'autre occupant et jusqu'à son propre départ effectif des lieux ;
DEBOUTE Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C] épouse [I] de leur demande de dommages-intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T] à verser à 
Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [X] [C] épouse
[I] la somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [T] aux entiers dépens de l'instance ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
LA GREFFIÈRELA JUGE