Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 8]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]




REFERENCES : N° RG 24/00290 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVJM

Minute : 



JUGEMENT


Du : 08 Avril 2024


OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT
Anciennement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BAGNOLET
 

C/


Monsieur [R] [X]




JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 12 Février 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2024; 

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;


ENTRE :

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT
Anciennement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BAGNOLET
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représenté par Monsieur [G] [U] [M], muni d’un pouvoir spécial


DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [X]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Non comparant



Copie exécutoire délivrée le : 

à : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT
 M. [R] [X]













Expédition délivrée à :




EXPOSÉ DU LITIGE 
Suivant contrat signé le 29 juillet 2005, l'OPH de Bagnolet aux droits duquel vient l'OPH Est Ensemble Habitat a donné en location à Monsieur [R] [X] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 436,79 € outre provisions sur charges.
Le 17 juillet 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat a fait délivrer à Monsieur [R] [X] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 599,40 € selon décompte arrêté au 7 juillet 2023.
Par courrier du 11 juillet 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 18 décembre 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat a attrait Monsieur [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
L'OPH Est Ensemble Habitat a demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [R] [X] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à l'OPH Est Ensemble Habitat, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [R] [X] ; De condamner Monsieur [R] [X] au paiement des sommes suivantes :1 803,89 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;1 000 € à titre de dommages et intérêts ;600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 22 décembre 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 12 février 2024.
Lors de l'audience, l'OPH Est Ensemble Habitat, représenté par Monsieur [G] [U] [M] en vertu d'un pouvoir régulier en date du 31 janvier 2024, maintient ses demandes. Il précise qu'en vertu d'un décompte arrêté au 9 février 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 844,12 €. Il indique ne pas s'opposer à des délais de paiement sous réserve de la production de l'attestation d'assurance locative.
Monsieur [R] [X] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. 
L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE 
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 17 juillet 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
 SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE 
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
 SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION 
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En présence simultanée d'une demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d'assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d'abord le fondement relatif au défaut d'assurance de nature à chronologiquement entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en premier.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d'assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux ou en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance locative visant les dispositions de l'article 7 g) de la loi précitée et de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [R] [X] le 17 juillet 2023, pour un montant principal de 2 599,40 €. 
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti concernant le défaut d'assurance, Monsieur [R] [X] n'ayant pas transmis au bailleur ni au tribunal les justificatifs afférents à la souscription d'une assurance locative. La résiliation du bail est ainsi intervenue de plein droit à la date du 18 août 2023, un mois après la délivrance dudit commandement, le juge n'ayant aucune faculté d'appréciation de l'opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d'assurance dans le délai requis.
Par ailleurs, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ont été réunies à la date du 18 septembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Il ressort des débats que Monsieur [R] [X] est en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. En effet, il a repris le paiement du loyer courant et a effectué des paiements supplémentaires aux fins d'apurer la dette, qui a diminué de manière importante en cours de procédure.
Compte tenu de ces éléments et de l'accord de l'OPH Est Ensemble Habitat, il convient par conséquent d'accorder à Monsieur [R] [X] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 
Ces délais ne seront octroyés que si au jour de la décision et au plus tard dans les dix jours suivant la signification de la présente décision qui constituera une ultime mise en demeure, Monsieur [R] [X] a transmis son attestation d'assurance locative au bailleur. 
Si l'attestation d'assurance a été produite, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-production de l'attestation d'assurance, soit en cas de non paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [R] [X] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l'OPH Est Ensemble Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 18 août 2023 ;Monsieur [R] [X] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [R] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;L'OPH Est Ensemble Habitat pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [X], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l'OPH Est Ensemble Habitat sera en droit d'exiger de Monsieur [R] [X] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF 
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, l'OPH Est Ensemble Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 9 février 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 844,12 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPH Est Ensemble Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.
Monsieur [R] [X], absent lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [R] [X] en application des stipulations du bail à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 844,19 € actualisée au 9 février 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [X] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 17 juillet 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. 
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité justifie de rejeter la demande de l'OPH Est Ensemble Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, en premier ressort, 
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par l'OPH Est Ensemble Habitat ;
CONSTATE que le contrat signé le 29 juillet 2005 entre l'OPH Est Ensemble Habitat et Monsieur [R] [X] concernant les locaux situés [Adresse 4] s'est trouvé de plein droit résilié par application de la clause résolutoire contractuelle ;
Si l'attestation d'assurance locative de Monsieur [R] [X] n'a pas été fournie, au plus tard dans les dix jours suivant la signification du présent jugement :
ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [R] [X] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile, et AUTORISE l'OPH Est Ensemble Habitat à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [X] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; 
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [R] [X] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 
844,12 € actualisée au 9 février 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [R] [X] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE Monsieur [R] [X] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procèsverbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
Si l'attestation d'assurance locative de Monsieur [R] [X] a été fournie, au plus tard dans les dix jours suivant la signification du présent jugement :
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE Monsieur [R] [X] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 
844,12 € actualisée au 9 février 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [R] [X] à s'acquitter de cette somme en 17 mensualités, les 16 premières d'un montant de 50,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ; 
DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [R] [X] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l'OPH Est Ensemble Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 18 août 2023 ;Monsieur [R] [X] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [R] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;L'OPH Est Ensemble Habitat sera autorisé à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [X], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l'OPH Est Ensemble Habitat sera en droit d'exiger de Monsieur [R] [X] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.FIXE en ce cas l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [R] [X] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE Monsieur [R] [X] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; 
En tout état de cause :
DEBOUTE l'OPH Est Ensemble Habitat de ses demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Monsieur [R] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement du 17 juillet 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DEBOUTE l'OPH Est Ensemble Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
 LA GREFFIÈRELA JUGE