Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 3]
[Localité 8]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]




REFERENCES : N° RG 24/00144 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YU3G

Minute : 



JUGEMENT


Du : 08 Avril 2024


Société SEQENS, SA d’HLM

C/


Madame [S] [X]




JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 12 Février 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2024; 

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SEQENS, SA d’HLM
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 6]
Représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS 
Substitué par Me Juliette COUSSENS, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEUR :

Madame [S] [X]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Non comparante




Copie exécutoire délivrée le : 

à : Me Frédéric CATTONI
 Mme [S] [X]














Expédition délivrée le

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS





EXPOSÉ DU LITIGE 
Par contrat à effet du 15 mars 1975, la SA FRANCE HABITATION devenue la SA SEQENS a donné à bail à Madame [S] [M] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 5].
Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEQENS a fait assigner Madame [S] [X] devant le tribunal de proximité de Pantin par acte de commissaire de justice délivré à étude du 26 décembre 2023 aux fins : 
de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;subsidiairement, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d'ordonner l'expulsion de Madame [S] [X] ainsi que de tous occupants de son chef ; de condamner Madame [S] [X] au paiement des sommes suivantes :8 944,47 € au titre de l'arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer majoré de 25% et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 27 décembre 2023, la SA SEQENS a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 12 février 2024.
À cette audience, la SA SEQENS, représentée par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 6 février 2024 , l'arriéré locatif s'élève désormais à la somme de 12 143,32 € (échéance du mois de janvier 2024 incluse). Elle indique que la dette est constituée uniquement d'un surloyer appliqué mais qu'elle produit tous les justificatifs en ce sens. Elle s'oppose à tout délai de paiement.
Madame [S] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. 
L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2024.
Par note en délibéré en date du 28 février 2024, la présidente a sollicité la transmission d'un justificatif de l'identité de la défenderesse, le bail étant au nom de Madame [S] [M] et non [S] [X] comme dans les pièces de procédure.
Par courriel reçu au greffe en date du 12 mars 2024, le bailleur a transmis la copie de la pièce d'identité de Madame [S] [X] ainsi que celle de son fils, et son avis d'imposition. Il a précisé que « [M] » était le nom d'épouse de la locataire désormais divorcée.
MOTIFS DE LA DECISION 
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la loi applicable au présent litige
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, l'assignation à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 26 décembre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article « CLAUSE RESOLUTOIRE ») aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, un mois après un commandement de payer resté infructueux. 
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît cependant qu'aucun commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée n'a été signifié à Madame [S] [X].
Par suite, la demande en acquisition d'une telle clause doit être rejetée.
Sur le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion
En vertu des articles 1728 et 1729 code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement ; si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation résulte également de l'article « LOYER » du contrat de bail signé par les parties. 
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l'expulsion des lieux du locataire.
Aux termes de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation applicable aux logements à loyer modéré, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'État.
Suivant l'article R. 441-20 du même code, le montant mensuel du supplément de loyer de solidarité est égal au produit de la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable.
Conformément à l'article R. 441-26 dudit code, la valeur maximale du coefficient de dépassement du plafond de ressources prévue à l'article L. 441-9 précité est fixée à 14, 90. Le montant maximum de l'indemnité pour frais de dossier prévue à l'article L. 441-9 est fixé par arrêté du ministre chargé du logement, soit 25 € en application de l'article 1er de l'arrêté du 22 octobre 2008 relatif au montant maximum de l'indemnité pour frais de dossier prévu à l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation en vigueur. 
Enfin, l'article R. 441-21 du code précité, dans sa version applicable au présent litige, fixe le montant mensuel du supplément de loyer de référence par mètre carré habitable à la somme de 2, 00 € avant indexation, s'agissant pour les logements situés à [Localité 11] et dans les communes limitrophes (zone 1 bis dont fait partie [Localité 7]). 
En l'espèce, l'assignation ayant été notifiée le 27 décembre 2023 au représentant de l'État dans le département, la demande de la SA SEQENS est recevable. 
La SA SEQENS verse au dossier un décompte en date du 6 février 2024 établissant la situation d'impayé locatif depuis plusieurs mois. 
En outre, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [S] [X] n'a pas communiqué au bailleur les renseignements permettant de déterminer si elle est ou non redevable du supplément de loyer de solidarité, malgré la mise en demeure avec accusé de réception qui lui a été envoyée en ce sens en date du 8 juin 2023 conformément aux dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation. Le SLS facturé antérieurement à cette mise en demeure ne sera cependant pas retenu en l'absence de justificatif de mise en demeure valable, les deux courriers produits ne comportant pas d'accusé de réception et ne pouvant donc être retenus à ce titre.
Le montant du SLS facturé est par ailleurs conforme aux dispositions du code de la construction et de l'habitation précitées (surface habitable du logement x supplément de loyer de référence x valeur maximale du coefficient de dépassement du plafond de ressources), outre une somme forfaitaire de 25 € au titre des frais de dossier.
Madame [S] [X], absente lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester le surloyer appliqué ou l'absence de paiement.
Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement et l'expulsion de Madame [S] [X] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, la SA SEQENS sera autorisé à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [S] [X].
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. 
Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SA SEQENS, arrêté à la date du 6 février 2024, que la dette locative s'élève à la somme 12 143,32 € (échéance du mois de janvier 2024 incluse).
Il convient d'en retirer le SLS antérieur au mois de juillet 2023, comme précédemment évoqué, soit la somme totale de 5 962, 98 € ainsi que les frais contentieux d'un montant total de 190, 19 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA SEQENS est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des sommes précitées. 
Madame [S] [X] sera donc condamnée à verser à la SA SEQENS la somme de 5 990, 15 € au titre de l'arrêté locatif comprenant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 6 février 2024 et incluant l'échéance du mois de janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 
Madame [S] [X] sera également condamnée au paiement des loyers et des charges dus depuis l'échéance du mois de janvier 2024 et jusqu'à la résiliation du bail.
Sur la demande en paiement d'indemnités d'occupation
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En tout état de cause, il y a lieu d'observer que le bail litigieux ne contient aucune clause prévoyant la majoration sollicitée des indemnités d'occupation dues en cas de résiliation du bail, de sorte que la SA SEQENS ne saurait prétendre à cette majoration et sera déboutée de cette demande. 
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire l'indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires. 
Il y a donc lieu de débouter la SA SEQENS de sa demande principale en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré de 25% sans préjudice des charges, et de condamner Madame [S] [X] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. 
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens. 
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [S] [X] sera condamnée à verser à la SA SEQENS une somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires entreprises.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, public, et en premier ressort,
REJETTTE la demande en acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ;
PRONONCE la résiliation du bail conclu le 15 mars 1975 entre la SA France HABITATION devenue la SA SEQENS et Madame [S] [X] relatif aux locaux situés sis [Adresse 5] à compter du présent jugement ;
ORDONNE en conséquence l'expulsion de Madame [S] [X] ainsi que tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 5] ;
DIT qu'à défaut pour Madame [S] [X] d'avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 4121 et suivants du code de procédure civile ;
AUTORISE la SA SEQENS à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [S] [X] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [S] [X] à verser à la SA SEQENS la somme de 5 990, 15 € au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, surloyers, et charges impayés selon décompte arrêté au 6 février 2024 et incluant l'échéance du mois de janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE Madame [S] [X] au paiement des loyers et des charges dus depuis l'échéance du mois de janvier 2024 et jusqu'à la résiliation du bail ;
DEBOUTE la SA SEQENS de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer dû majoré de 25% et CONDAMNE Madame [S] [X] à verser à la SA SEQENS une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE Madame [S] [X] à verser à la SA SEQENS une somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [S] [X] aux entiers dépens de l'instance ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 
La greffièreLa juge