Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 4]
[Localité 7]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]




REFERENCES : N° RG 24/00081 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YUQO

Minute : 



JUGEMENT


Du : 08 Avril 2024


OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT
Anciennement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6]
 

C/


Madame [V] [M]




JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 12 Février 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2024; 

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;


ENTRE :

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT
Anciennement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Monsieur [T] [H], muni d’un pouvoir spécial


DÉFENDEUR :

Madame [V] [M]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 6]
Non comparante



Copie exécutoire délivrée le : 

à : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT
 Mme [V] [M]













Expédition délivrée le

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS




 EXPOSÉ DU LITIGE 
Suivant contrat signé le 17 septembre 2020, l'OPH de [Localité 6] aux droits duquel vient l'OPH Est Ensemble Habitat a donné en location à Madame [V] [M] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel révisable de 303,10 €, outre provisions sur charges.
Le 11 août 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat a fait délivrer à Madame [V] [M] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 286,84 € selon décompte arrêté au 31 juillet 2023. 
Par courriel du 6 juillet 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Suivant citation délivrée à étude le 12 décembre 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat a attrait Madame [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
L'OPH Est Ensemble Habitat a demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion immédiate de Madame [V] [M] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à l'OPH Est Ensemble Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [V] [M] ; De condamner Madame [V] [M] au paiement des sommes suivantes :2 442,75 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;1 000 € à titre de dommages et intérêts ;600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 20 décembre 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 12 février 2024. 
Lors de l'audience, l'OPH Est Ensemble Habitat représenté par Monsieur [T] [H] en vertu d'un pouvoir régulier en date du 31 janvier 2024, maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 9 février 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 2 639,52 €. Il indique que l'assurance n'a pas été fournie et que seule l'APL est versée.
Madame [V] [M] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière. 
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. 
L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE 
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 11 août 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 
2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 
9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public). 
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 16) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle. 
L'OPH Est Ensemble Habitat, aux termes de ses demandes, retient également le délai de deux mois découlant de la clause concernant le défaut de paiement.
Par ailleurs, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n'est d'ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d'impayés qui auraient pu se résoudre à l'amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d'acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu'elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d'occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.
Enfin, il ne peut qu'être constaté qu'un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant une délai de deux mois pour solder l'arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.
Il découle de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige. 
 SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE 
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
 SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION 
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En présence simultanée d'une demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d'assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d'abord le fondement relatif au défaut d'assurance de nature à chronologiquement entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en premier.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d'assurance du locataire (article 16), un mois après un commandement resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance locative visant les dispositions de l'article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [V] [M] le 11 août 2023. 
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, la défenderesse absente lors de l'audience n'ayant pas transmis au bailleur ni au tribunal les justificatifs afférents à la souscription d'une assurance locative. 
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 septembre 2023, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n'ayant aucune faculté d'appréciation de l'opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d'assurance dans le délai requis.
Madame [V] [M] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. 
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [V] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser l'OPH Est Ensemble Habitat, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [V] [M].
 SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF 
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. 
En l'espèce, l'OPH Est Ensemble Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 9 février 2024 
(échéance du mois de janvier 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 2 639,52 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 184, 54 €, soit une somme totale de 2 454, 98 € hors dépens. 
Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPH Est Ensemble Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.
Il convient par conséquent de condamner Madame [V] [M] en application des stipulations du bail à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 2 454,98 € actualisée au 9 février 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 286,84 € à compter du 11 août 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
 SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION 
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Madame [V] [M] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'OPH Est Ensemble Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail. 
Il y a donc lieu de condamner Madame [V] [M] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges en application des stipulations du bail, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. 
 SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS 
En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
En l'espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n'est pas démontré. De plus, le demandeur n'établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.
En conséquence, il convient de débouter l'OPH Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement de dommages-intérêts. 
 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [M] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 août 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, en raison de l'équité de même que l'absence de justificatifs fournis au titre de l'article 700, il y a lieu de rejeter la demande de l'OPH Est Ensemble Habitat de ce chef.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, 
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par l'OPH Est Ensemble Habitat ;
CONSTATE que le contrat signé le 17 septembre 2020 entre l'OPH Est Ensemble Habitat et Madame [V] [M] concernant les locaux situés [Adresse 9] s'est trouvé de plein droit résilié le 12 septembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [V] [M] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE l'OPH Est Ensemble Habitat à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [V] [M] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [V] [M] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 2 
454,98 € actualisée au 9 février 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 11 août 2023 sur la somme de 2 286,84 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [V] [M] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE Madame [V] [M] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procèsverbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
DEBOUTE l'OPH Est Ensemble Habitat de sa demande de dommages-intérêts ; 
CONDAMNE Madame [V] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 août 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
REJETTE la demande l'OPH Est Ensemble Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 
LA GREFFIÈRELA JUGE