Tribunal Judiciaire · Ventes — 9 avril 2024

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


AUDIENCE PUBLIQUE DU : 09 Avril 2024 

MAGISTRAT : Daphné BOULOC, Juge

GREFFIER : Anastasia FEDIOUN, Greffier


AFFAIRE : S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)
 C/
Monsieur [B] [K] [S]
Madame [F] [X] [I] épouse [S]

NUMÉRO R.G. : N° RG 23/00014 - N° Portalis DB2H-W-B7H-XZTO







Le



Copie exécutoire 
et copie certifiée conforme à :

Me Caroline CERVEAU-COLLIARD de la SELARL C3LEX 
- 205 (x2)

Me Laurent GARCIA - 1543



Copie Commissaire de justice :

S.C.P. LEXAZUREA (anciennement SCP BROSSARD-BERDAH Catherine et BROSSARD Laurence) (Antibes)
ENTRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER suite à fusion par voie d’absorption de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) et la dissolution de plein droit, sans liquidation de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) en date du 1er Mai 2017
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent GARCIA, avocat postulant inscrit au barreau de LYON 
ayant pour avocat plaidant Maître Delphine DURANCEAU de la SELARL DURANCEAU - PARTENAIRES & ASSOCIES, avocat inscrit au barreau de GRASSE

CREANCIER POURSUIVANT


ET :

Monsieur [B] [K] [S]
et
Madame [F] [X] [I] épouse [S]
demeurant ensemble [Adresse 2]

représentés par Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD de la SELARL C3LEX, avocat postulant inscrit au barreau de LYON
ayant pour avocat plaidant Maître Cécile PION de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat inscrit au barreau de MARSEILLE

PARTIES SAISIES
EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre du programme immobilier de défiscalisation développé par la société Apollonia (acquisition de biens immobiliers à visée locative permettant de bénéficier du régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels), par acte authentique de vente du 28 novembre 2007 reçu par Maître [D] [N], Notaire associé de la SCP DECIEUX FAVRE PICOT RAMBAUD POMMIE et [N], à [Localité 4] (RHONE), la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER aux droits de laquelle se trouve désormais le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) a octroyé à Madame [F] [I] et Monsieur [B] [S] un contrat de prêt de 91.000 euros, remboursable par échéances mensuelles jusqu'au 15 septembre 2034, au taux d'intérêt de 4,150 % l'an hors assurance, ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble en état futur d'achèvement sis Résidence Service à [Adresse 3], avec inscription d'une hypothèque conventionnelle. 

Une instruction pénale a été ouverte ultérieurement du chef notamment d'escroqueries à l'encontre de la société Apollonia et des autres intervenants à l'opération de défiscalisation (notaires, banques ) par plusieurs investisseurs, dont les époux [S]. Une action en responsabilité civile a été également initiée à l'égard des mêmes parties devant le tribunal judiciaire de Marseille.

Par ordonnance du 15 mars 2023, la Chambre de l'instruction de la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE a confirmé le non-lieu prononcé par le juge d'instruction au profit des banques. 

Par exploits de commissaire de justice en date du 02 Décembre 2022, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER suite à fusion par voie d’absorption de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) et la dissolution de plein droit, sans liquidation de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) en date du 1er Mai 2017 a fait délivrer à Monsieur [B] [K] [S] d’une part et à Madame [F] [X] [I] épouse [S] d’autre part un commandement aux fins de saisie immobilière leur faisant sommation de payer la somme de 113.942,09 euros arrêtée au 14 Juin 2022, outre intérêts et frais postérieurs au taux de 2.587 % l’an à compter du 14 Juin 2022, en vertu et pour l’exécution de l’acte authentique de vente contenant prêt susvisé publié au 1er Bureau du Service de la Publicité Foncière de [Localité 4] le 25 Janvier 2008 sous les références Volume 2008 P n°757.

Monsieur [B] [K] [S] et Madame [F] [X] [I] épouse [S] n’ayant pas satisfait à ces commandements, ceux ont été publiés le 18 Janvier 2023 à la Conservation des Hypothèques de [Localité 4], sous les références :

[Localité 4] - 1er Bureau / 2023 S / N°3 s’agissant du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Monsieur [B] [K] [S] [Localité 4] - 1er Bureau / 2023 S / N°4 s’agissant du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Madame [F] [X] [I] épouse [S] 
et ce pour valoir saisie du bien immobilier leur appartenant.

Par acte d’huissier en date du 16 Mars 2023, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER suite à fusion par voie d’absorption de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) et la dissolution de plein droit, sans liquidation de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) en date du 1er Mai 2017 a assigné Monsieur [B] [K] [S], Madame [F] [X] [I] épouse [S] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON à l’audience d’orientation du 02 Mai 2023, aux fins, au visa des articles R 322-4 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution :

- de fixer la créance du poursuivant suivant décompte arrêté au 14 Juin 2022 à la somme de 113.942,09 euros outre intérêts postérieurs au taux de 2,587 % l’an et jusqu’à complet paiement du mémoire,

- de fixer la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la S.E.L.A.R.L. HOR, commissaires de justice ou de tout autre commissaire de justice, qui pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

- d’autoriser le demandeur à accomplir la publicité par un autre mode de communication à travers l’annonce de la vente sur les sites internet spécialisés en matière d’enchères immobilières en vertu de l’article R 322-37 du Code des procédures civiles d’exécution, et dire que cette parution comprendra au maximum des photographies du bien et les éléments de la publicité prévue à l’article R 322–32 du Code des procédures civiles d’exécution,

- de dire que lorsque la publicité internet sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 euros HT sur justificatifs,

- de dire que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites,

- de dire qu’en cas d’application de l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera fait application de l’ensemble des clauses du cahier des conditions de la vente,

- de dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente 

- de condamner les requis aux dépens de l’instance qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière, distraits au profit de Maître Laurent GARCIA, avocat inscrit au Barreau de LYON.

Cette assignation et le cahier des conditions de vente ont été déposés au greffe le 17 Mars 2023 ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement valant saisie.

Par jugement en date du 21 Novembre 2023, le juge de l’exécution a notamment :
fixé la créance de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER à la somme en principal de 91.228,93 €, selon décompte arrêté au 03 août 2023, outre intérêts échus à recalculer du 13 mai 2011 au 03 août 2023 au taux de 2,795 %, et intérêts postérieurs au 03 août 2023 au taux de 2,795 % ;ordonné la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER à l’encontre de Monsieur [B] [K] [S] et Madame [F] [X] [I] épouse [S] ;autorisé Monsieur [B] [K] [S] et Madame [F] [X] [I] épouse [S] à procéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis et mentionnés dans le commandement aux fins de saisie immobilière ;fixé à la somme de TRENTE CINQ MILLE CINQ CENTS EUROS (35.500,00 euros) le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu ;dit que le prix de vente du bien devra être consigné à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS ;taxé les frais de poursuite à la somme de 3.400,56 euros et dit que ces frais devront être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente ;rappelé qu’au visa de l’article 1593 du code civil, l’acquéreur devra payer aux Avocats de la cause l’émolument sur le prix de vente, en application de l’article A 444-191 du code de commerce pour les assignations délivrées après le 1er septembre 2017, et ce, au titre des frais accessoires à la vente, les dits émoluments étant exigibles à compter de la signature de l’acte authentique de vente devant le Notaire ;ordonné le rappel de l’affaire à l’audience du Mardi 12 Mars 2024 à 9 Heures 30 Salle 9 ;dit que les dépens sont compris dans les frais soumis à taxe.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 7 Mars 2024, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER a sollicité du juge de l’exécution, au visa des articles R322-21 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, de voir :
A défaut de notification par les débiteurs saisis d’une demande de renvoi et de la justification des diligences accomplies pour parvenir à une vente amiable : 
Ordonner la vente forcée des biens saisis conformément au cahier des conditions de la vente. Fixer la date de l’audience d’adjudication afin de permettre d’accomplir les formalités nécessaires à la réquisition de la vente. Déterminer les modalités de la vente, Fixer les dates et heures des visites du bien saisi qui seront effectuées par la SELARL HOR, Commissaires de Justice à [Localité 5], et dire que le Commissaire de Justice pourra se faire assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, Dire que la décision à intervenir, désignant le Commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites aux occupants des biens saisis. Autoriser la publication de la vente sur les sites INTERNET spécialisés en matière d’enchères immobilières et dire que cette parution comprendra au maximum des photographies du bien et les éléments de la publicité prévue à l’article R 322-32 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Dire que lorsque la publicité INTERNET sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 euros HT sur justificatifs, Dire que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites. En tout état de cause, procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l’audience d’orientation en cas de vente amiable ou au jour de la vente forcée et les déclarer frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de Maître Laurent GARCIA, Avocat inscrit au Barreau de LYON. Condamner les requis à payer la somme de 3 000 € au CIFD au titre des dispositions de l’article 700 du CPC. 
Condamner les requis aux dépens de l’incident qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière et qui seront payés par priorité dans la distribution du prix, distraits au profit de Maître Laurent GARCIA sur son affirmation d’en avoir fait l’avance. 
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 11 Mars 2023, Monsieur [B] [K] [S] et Madame [F] [X] [I] épouse [S] ont sollicité du juge de l’exécution, au visa de l’article R322-21 du Code de Procédure Civile d’exécution, de voir : 
ACCORDER un délai de trois mois aux époux [S] pour signer l’acte authentique de vente du lot 101 de la résidence [Adresse 3] au prix net vendeur de 46.502 € outre les frais de justice de 3.400,56 € ; DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
A l’audience de rappel, Monsieur [B] [K] [S] et Madame [F] [X] [I] épouse [S], représentés par leur conseil et conformément à leurs dernières écritures, ont sollicité un délai supplémentaire pour finaliser la vente de leur bien.

Le créancier poursuivant n’a pas formé d’opposition à la demande.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 Avril 2024, date à laquelle la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.


SUR CE

Sur la demande de délai supplémentaire pour réaliser la vente amiable

En application de l'article R322-21 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable […] fixe notamment la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois et ne peut, à cette audience, accorder un délai supplémentaire qui ne peut excéder trois mois que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'afin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente.

En l'espèce, la vente amiable a été autorisée dans le cadre d'un premier délai de 4 mois par jugement d'orientation du 21 novembre 2023. 

Au soutien de leur demande, les époux [S] produisent une offre d'achat immobilière du 8 mars 2024 de Monsieur [G] [V] au prix de 50.000 €, frais d'intermédiaire compris, outre les frais taxés dans le jugement du 21 novembre 2023 autorisant la vente amiable. L'offre est déclarée valable jusqu'au 18 mars 2024 12 heures à peine de caducité, avec condition suspensive fixée liée à l'obtention d'un prêt bancaire. 

Cette offre d'achat émanant d'un acquéreur potentiel, est présentée pour un prix respectant le montant minimum de vente fixé par le jugement d'orientation.

Il appartient aux époux [S] d'accepter l'offre sans délai afin de permettre la réalisation de la vente dans le délai supplémentaire imparti. 

Au même titre qu'un compromis de vente, l'offre d'achat comporte une condition de financement qui ne grève pas, à elle-seule, sa force d'engagement écrit d'acquisition.

Dans ces conditions, les époux [S] justifiant d'un engagement écrit d'acquisition, il y a lieu de faire droit à la demande et d'octroyer un délai supplémentaire de 03 mois, afin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente et d’ordonner le rappel de l’affaire à l’audience du 09 Juillet 2024 à 9 Heures 30 Salle 9.

Les frais ayant été préalablement taxés, il n'y a pas lieu de statuer à nouveau de ce chef et la demande formulée de ce chef par le créancier poursuivant sera rejetée. 

Les demandes du créancier poursuivant relatives à la vente forcée deviennent sans objet.

L'équité commande de rejeter la demande du créancier poursuivant au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, en matière de saisie immobilière,

Vu les commandements aux fins de saisie immobilière en date du 02 Décembre 2022 publiés le 18 Janvier 2023 à la Conservation des Hypothèques de [Localité 4], sous les références [Localité 4] - 1er Bureau / 2023 S / N°3 s’agissant du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Monsieur [B] [K] [S], et [Localité 4] - 1er Bureau / 2023 S / N°4 s’agissant du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Madame [F] [X] [I] épouse [S] ;

ACCORDE à Monsieur [B] [K] [S] et Madame [F] [X] [I] épouse [S] un ultime délai aux fins de parvenir à la vente amiable de leur bien immobilier saisi objet du commandement aux fins de saisie immobilière ;

ORDONNE le rappel de l’affaire à l’audience du 09 Juillet 2024 à 9 heures 30 Salle 9 ; 

DEBOUTE la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
ORDONNE la publication du présent jugement en marge de la publication dudit commandement.

DIT que les dépens sont compris dans les frais soumis à taxe ;

DIT que le présent jugement sera signifié en application des dispositions de l’article R 311-7 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Ce jugement a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, et signé par le juge de l’exécution, Daphné BOULOC, Juge, assistée de Anastasia FEDIOUN, Greffier, présent lors du prononcé.

Le Greffier, Le Juge de l’exécution,