Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 11 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me MAZURU (E1983)
 Me COULET (D0178)


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 18/06806 

N° Portalis 352J-W-B7C-CNCSC

N° MINUTE : 4


Assignation du :
07 Juin 2018








JUGEMENT 
rendu le 11 Avril 2024 


DEMANDERESSE

S.C. SCI DELACROIX (RCS Paris 533 089 389)
[Adresse 8]
[Localité 9]

représentée par Me Véronique MAZURU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1983



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. TEB (RCS Paris 434 896 601)
[Adresse 1]
[Localité 10]

représentée par Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0178





Décision du 11 Avril 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 18/06806 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNCSC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 25 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
__________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 1995, Madame [M] [B] a consenti à la S.A.R.L. [N] un bail commercial portant sur un local et une cave dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10], pour une durée de neuf années à compter de la signature de l'acte, pour l'exercice de l'activité de "pose d'appareillage électrique - électricité générale - vente d'appareils électriques - Plomberie", moyennant le versement d'un loyer annuel de 31.200 francs (4.756,41 euros) hors taxes et hors charges.

Le bail a été renouvelé selon acte sous seing privé du 7 décembre 2004, pour une durée de neuf années courant à compter du 1er octobre 2004, en contrepartie d'un loyer de 5.611 euros par an hors taxes et hors charges.

Le 22 décembre 2004, la S.A.R.L. [N] a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. TEB (ci-après la société TEB), en ce compris le droit au bail.

Parvenu à son terme le 30 septembre 2013, le bail s'est ensuite tacitement prolongé.

Le 17 février 2017, la S.C. SCI DELACROIX (ci-après la SCI DELACROIX) venue aux droits de Madame [B], a fait signifier à la société TEB un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2017, comportant une proposition de fixation du loyer à la somme de 20.000 euros par an hors taxes et hors charges.

Après signification d'un mémoire préalable le 17 novembre 2017, la SCI DELACROIX a, par acte extrajudiciaire du 7 juin 2018, fait assigner la société TEB devant le juge des loyers commerciaux de ce tribunal qui, par jugement du 23 janvier 2019, a :

- constaté que par l'effet de la tacite prolongation, le bail concernant les locaux commerciaux situés [Adresse 1], a duré plus de douze ans ;

- constaté que par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivrée le 17 février 2017 par la SCI DELACROIX, le bail s'est renouvelé à compter du 1er octobre 2017 ;
- avant dire droit au fond, désigné en qualité d'expert M. [H] [E] avec la mission d'usage.

L'expert a déposé son rapport le 31 octobre 2019. Il conclut que la valeur locative en renouvellement au 1er octobre 2017 s'élève à 14.000 euros hors taxes et hors charges par an.

La procédure s'est ensuite poursuivie par l'échange de mémoires.

Par jugement 7 janvier 2021 rendu au visa de l'article 16 du code de procédure civile, le juge a rouvert les débats et invité les parties à faire part de leurs observations éventuelles sur l'incompétence du juge des loyers commerciaux au profit du tribunal judiciaire de Paris pour connaître de la présente affaire.

Aucune des parties n'a notifié de mémoire à la suite de la réouverture des débats.

L'affaire a été remise en délibéré lors de l'audience du 18 mars 2021.

Par jugement en date du 19 mai 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a relevé qu'en l'espèce, le bailleur et le preneur s'opposent notamment au sujet de l'affectation commerciale ou d'habitation d'une partie des lieux loués, en l'occurrence le local correspondant au lot n°5 de l'état descriptif de division, et sur l'existence, contestée, d'un accord de volonté contenu dans l'avenant non signé du 7 décembre 2007, pour une utilisation dudit lot à usage d'habitation ; que la question de la détermination du caractère exclusivement commercial ou mixte du bail litigieux excède la compétence du juge des loyers commerciaux, telle qu'elle résulte des dispositions précitées de l'article R.145-23 du code de commerce. Le juge des loyers commerciaux s'est ainsi déclaré incompétent au profit de la 18ème chambre - 2ème section du tribunal judiciaire de Paris pour connaître des demandes des parties.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2022, la SCI DELACROIX demande au tribunal de :

Vu les articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-56 et suivants et R. 145-2 et suivants du code de commerce,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu l'état actuel des lieux du fait des modifications apportées par le preneur,

- Dire et juger que le bail portant sur les lots n°1 et 5 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 10] est un bail mixte, le lot 1 étant à usage commercial et le lot 5 à usage d'habitation,
- En conséquence, fixer le loyer annuel dû au titre du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2017 par la société TEB à la SCI DELACROIX à la somme de 15.800 euros hors taxes et hors charges par an, dont 10.320 euros au titre de la partie boutique et 5.400 euros pour la partie habitation, sous réserve des indexations contractuelles survenues, toutes clauses et conditions du bail demeurant inchangées,
- Fixer le montant du dépôt de garantie dû à la somme de 3.950 euros hors taxes correspondant à un trimestre de loyers hors taxes,
- Condamner la société TEB aux paiements des intérêts de droit depuis la date d'effet du nouveau bail sur les compléments de loyers impayés, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil,

- Juger que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- Débouter la société TEB de ses demandes, fins et conclusions. 

Subsidiairement, si par impossible l'avenant au bail était déclaré irrégulier car signé par Monsieur [X] :

- constater que l'acte de cession de bail n'a pas été régulièrement signifié à la bailleresse et déclarer par voie de conséquence la cession du droit au bail au profit de la société TEB inopposable à la bailleresse la SCI DELACROIX,
- Déclarer la société TEB occupante sans droit ni titre,
- Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef,
- Condamner la société TEB à payer à la SCI DELACROIX une indemnité d'occupation mensuelle de 1.600 euros augmentée des taxes et charges à compter du 1er octobre 2017.

En tout état de cause :

- Rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,
- Condamner la société TEB à payer à la SCI DELACROIX la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société TEB aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Véronique MAZURU, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2022, la société TEB demande au tribunal de :

Vu les articles L.145-33 et suivants du code de commerce,
Vu l'article 1134 alinéa 2 du code civil,

- La recevoir en ses demandes ;
- Débouter la SCI DELACROIX de l'ensemble de ses demandes, notamment au titre du paiement des intérêts et de leur capitalisation ;
- Dire et juger que l'ensemble des locaux donnés à bail l'ont été à titre commercial dans leur ensemble ;
- Arrêter la valeur locative pour les locaux commerciaux occupés par la société TEB avant abattement dans l'immeuble situé [Adresse 1] à une somme en principal et par an qui ne saurait être supérieure à 9105,25 euros hors taxes hors charges avant abattement ;
- Dire et juger qu'il y a lieu à abattement à hauteur de 10 % en ce qui concerne les clauses exorbitantes du bail et au titre des travaux réalisés par la société TEB ;
- Fixer le prix du loyer des locaux commerciaux occupés par la société TEB situés [Adresse 1] à la somme de 8.194 euros hors taxes et hors charges annuel après abattement.

Sur la demande subsidiaire de la SCI DELACROIX :

- Constater que l'irrégularité dont se prévaut la SCI DELACROIX n'est pas démontrée ; 
- Dire et juger que l'irrégularité dont se prévaut la SCI DELACROIX est aujourd'hui prescrite, et ne lui crée aucun grief, cette dernière n'étant pas bailleur au moment de la cession ;
- Enjoindre la SCI DELACROIX de communiquer l'acte de vente signé avec Madame [B] et de justifier de sa qualité de propriétaire ;
- Constater en tout état de cause, que le bailleur a donné un agrément tacite à la cession intervenue entre la SCI DELACROIX et la société [X], en décembre 2004 ;

- Débouter en conséquence la SCI DELACROIX de l'ensemble de ses demandes en inopposabilité de la cession et en expulsion de la société TEB.

En tout état de cause :

- Condamner la SCI DELACROIX au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société DELACROIX aux entiers dépens.

* * *

Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 12 décembre 2022.

L'affaire a été appelée pour plaidoiries à l'audience tenue en juge rapporteur le 25 janvier 2024 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du bail et l'affectation d'une partie des locaux à usage d'habitation

La SCI DELACROIX soutient qu'une partie des locaux donnés à bail à la société TEB est à usage d'habitation. Elle critique le rapport d'expertise judiciaire sur ce point, faisant valoir que l'expert s'est prêté à une analyse juridique qui excède sa mission d'une part et qui est erronée d'autre part, en ce qu'elle fait fi de la volonté des parties.
Pour soutenir que le bail est mixte, la SCI DELACROIX se fonde sur l'avenant de renouvellement du "bail commercial et d'habitation" daté du 7 décembre 2014 et l'acte de cession de droit au bail que la société TEB a conclu le 22 décembre 2004 et qui rappelle en page 2, les termes de cet avenant de la façon suivante :
"4-Renouvellement de bail 
Un avenant de renouvellement dudit bail a été établi et signé à [Localité 11] le 07/12/2004 
(…). Il prévoit ce qui suit : 
AVENANT DE RENOUVELLEMENT 
D'UN BAIL COMMERCIAL ET D'HABITATION".
La SCI DELACROIX relève que tant l'avenant de renouvellement que l'acte de cession comportent une description précise des lieux loués constitués à titre principal :
- d'une part d'une boutique
- d'autre part d'une chambre. 

Elle fait valoir que la volonté des parties et le règlement de copropriété qui précise que "l'immeuble est destiné à usage principal d'habitation. Toutefois, les locaux situés au rez-de-chaussée pourront être utilisés à l'usage d'activité professionnelle, commerciale ou artisanale, tant sous forme individuelle, que sous forme sociétaire" priment sur l'état descriptif de division selon lesquels les lots 1 et 5 - donnés à bail à la société TEB - sont des locaux commerciaux, lequel n'a aucune valeur contractuelle. Elle soutient ainsi que l'état descriptif de division n'est qu'un document technique descriptif, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière qui détermine, localise et identifie les lots de copropriété ; que si l'état descriptif de division peut être contenu dans le règlement de copropriété, il ne se confond pas pour autant avec lui, notamment il ne lui emprunte pas son caractère contractuel.



La société TEB considère que le bail est uniquement commercial et se fonde sur :
- le bail initial conclu en 1995 qui prévoit un bail commercial et non mixte,
- l'état descriptif de division.
Elle conteste la valeur probante de l'avenant de renouvellement au regard :
- des circonstances de sa conclusion dans la précipitation et afin de permettre à la société [N] de céder son fonds à la société TEB,
- de l'identité des parties signataires et de l'absence de pouvoir annexé alors que Monsieur [X] est censé représenter Madame [B] alors bailleresse.

* * *

L'article 9 de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrat, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public.

Le bail initial et l'avenant de renouvellement étant en l'espèce antérieurs à l'entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l'ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire application des articles du code civil dans leur version antérieure.

En application de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l'article 1135 ancien du même code, les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature.

L'article L.145-1, I, 1° du code de commerce dispose :
"I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculés au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculé au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation conjointe ;".

En l'espèce, le bail initial conclu entre Madame [B] et la S.A.R.L. [N] le 1er octobre 1995 est un bail commercial, la destination des locaux indiquée est "Local commercial" et les activités autorisées sont les suivantes : "Pose d'appareillage électrique. Electricité générale. Vente d'appareils électriques. Plomberie".

Suivant un acte sous seing privé signé le 7 décembre 2004 entre Monsieur [X] [O] "agissant pour le compte de Madame [B] [M], Propriétaire" et "Monsieur [N], Gérant de la S.A.R.L. [N]", les parties ont régularisé un "avenant de renouvellement d'un bail commercial et d'habitation". Cet acte rappelle que les parties ont conclu un bail commercial le 1er octobre 1995 portant sur divers locaux désignés ainsi :
"- une boutique à droite de la porte d'entrée, avec au fond, une porte donnant accès au couloir de la maison.

- une chambre, à la suite, éclairée sur cour, une porte donnant accès au couloir de la maison.
- une cuisine à la suite et un arrière-magasin éclairé sur la cour, et, enfin, toujours à la suite, une réserve.
- Une cave portant le numéro 1 avec accès par l'escalier de l'immeuble
Le tout comportant l'eau, le gaz, l'électricité et le droit aux cabinets d'aisances se trouvant dans la cour".

Aux termes de cet acte, les parties sont convenues du loyer devant être versé, de la révision dudit loyer selon les clauses du bail initial, du réajustement du dépôt de garantie et de la clause suivante :
"Il est confirmé que toutes les autres clauses et conditions du bail d'origine (et de ses avenants successifs) restent inchangées".

Par conséquent, le tribunal constate que la destination contractuelle des locaux n'a pas été modifiée par l'avenant de renouvellement. Dès lors, le titre de l'acte intitulé "avenant de renouvellement d'un bail commercial et d'habitation" n'établit pas la volonté des parties de voir affecter une partie des lieux loués à l'usage d'habitation au demeurant non précisée, dans la mesure où les activités autorisées sont celles précisées dans le bail d'origine, soit "Pose d'appareillage électrique. Electricité générale. Vente d'appareils électriques. Plomberie".

Sur la fixation du loyer de renouvellement

Il n'est pas contesté que le bail liant les parties s'est trouvé renouvelé à compter du 1er octobre 2017 et que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative appréciée à la date du renouvellement soit le 1er octobre 2017.

Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative d'un local commercial doit être fixée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Sur l'emplacement et les caractéristiques des locaux

L'article R. 145-3 du code de commerce dispose :
"Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire".

Aux termes du rapport d'expertise dont les constatations ne sont pas contestées sur ce point, le local commercial se situe dans le 11ème arrondissement de [Localité 11], dans la [Adresse 16], quartier résidentiel.

La [Adresse 16] est une voie secondaire "faiblement achalandée, à circulation automobile à sens unique, s'étendant sur environ 300 mètres de la [Adresse 14] à la [Adresse 13]", dans laquelle les commerces artisanaux et de services sont bien représentés (page 10 du rapport).
Décision du 11 Avril 2024
18° chambre 2ème section
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L'expert précise que les locaux sont situés à proximité de la [Adresse 13], à environ 100-200 mètres de la Mairie du 11ème. Ils sont desservis par la station de métro "Voltaire" (ligne 9) qui se situe à 200 mètres du commerce.

Les locaux sont localisés au rez-de-chaussée, à droite de l'entrée d'un immeuble ancien de six étages, en bon état apparent selon la photographie figurant dans le rapport. Ils bénéficient d'un linéaire de façade vitrée de 3,60 mètres environ, avec accès par une porte vitrée sur le côté gauche, en contre-haut d'une marche par rapport au trottoir.

Ils sont composés :
Au rez-de-chaussée :
- d'une boutique de configuration rectangulaire avec présence d'un poteau en partie centrale d'une surface de 27,50 m², laquelle distribue sur l'arrière :
-un bureau éclairé sur la cour intérieure de l'immeuble par une fenêtre barreaudée, de configuration globalement rectangulaire et d'une surface de 14 m²,
-une salle de douche attenante avec wc d'une surface de 3,40 m²,
- accessible uniquement depuis la cour de l'immeuble, une pièce éclairée sur la cour par une fenêtre d'une surface de 17,50 m², qui distribue par un dégagement, une salle de douche avec wc et une cuisine aménagée, ces locaux étant d'une surface totale de 11,60 m².

Au sous-sol accessible uniquement depuis les parties communes :
- d'une cave non visitée.

L'expert note que les locaux loués sont à l'état d'usage ou en bon état.

L'expert fixe, au regard de ses relevés et de plans non datés dressés par Monsieur [Y], géomètre-expert, une surface utile totale de 90 m² et une surface totale pondérée de 49,90 m² non critiquée pour la partie boutique par la bailleresse.

La société TEB critique pour sa part la pondération des locaux situés sur la cour effectuée par l'expert qu'elle estime surévaluée. Elle demande de retenir un coefficient de pondération de 0,40 pour le bureau qui se situe en fond de salle et qui est mal éclairé, de 0,20 pour la zone de douche, de 0,30 pour la pièce non reliée au reste des locaux et de 0,20 pour le reste des locaux à la suite compte tenu de leur disposition en enfilade.

En l'absence de plans récents établis par un géomètre-expert, il y a lieu de retenir les surfaces utiles évaluées par l'expert judiciaire qui ne sont pas remises en cause par d'autres pièces versées aux débats.

S'agissant de la pondération du bureau, l'expert a appliqué un coefficient de 0,60 justifiant sa position par le fait que cet espace est "potentiellement accessible à la clientèle" et bénéficie d'un "éclairement sur cour". La société TEB ne démontre pas que cette pondération n'est pas conforme à la charte de l'expertise en évaluation immobilière. Par ailleurs, l'avis de l'expert judiciaire est corroboré par le rapport d'expertise unilatérale établi le cabinet LBA le 29 novembre 2016 et qui retient également un coefficient de 0,60 pour cette zone. Par conséquent, la position de la locataire n'est pas justifiée.

S'agissant de la douche n°1, l'expert a retenu un coefficient de 0,40 et la société TEB reconnaît que cette pondération est conforme aux "critères". Elle critique le fait que ce coefficient corresponde à la fourchette haute mais ne développe à cet égard aucun argument précis. Par conséquent sa contestation ne sera pas retenue. 

Quant à la pièce accessible par la cour et les locaux qui se situent sur l'arrière, l'expert a retenu un coefficient de 0,40 prenant en compte que la pièce "bénéficie d'un éclairement naturel satisfaisant sur cour" et que les locaux sur l'arrière (dégagement, salle de douche n°2 et cuisine) "sont convenablement aménagés et bénéficient d'un éclairement zénithal de bon niveau (à l'exception de la petite salle de douche)" (page 24 du rapport). La société TEB ne conteste pas que cette pondération est conforme aux "critères" et ne communique aucun élément probant permettant de remettre utilement en cause l'avis de l'expert judiciaire.

Dès lors, il sera retenu une surface pondérée totale des locaux de 49,90 m².

Sur le prix unitaire

L'expert judiciaire a recherché des termes de comparaison pour les locaux, de boutiques [Adresse 16] et dans le secteur avoisinant, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires.

Selon l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

Au titre des références locatives situées [Adresse 16], l'expert judiciaire cite :

* une référence de fixation judiciaire d'une indemnité d'occupation pour un local situé au numéro 5 de la rue (cave à vins, épicerie fine), à compter du 1er janvier 2015, qui retient un prix unitaire pour la surface commerciale de 26,66 m² P, de 280 euros / m² P ;

* une référence de renouvellement amiable pour un local situé au numéro 6 de la rue (taxiphone) d'une surface de 28,60 m² P, à effet au 27 mai 2011, pour un prix unitaire de 245 euros / m² P;

Au titre des références locatives dans le secteur avoisinant, l'expert cite :

* deux références de nouvelle location :
- atelier culinaire de 47,10 m² P situé [Adresse 4] (1er septembre 2014) : 368 € / m² P ;
- épicerie de 78,25 m² P situé [Adresse 3] (1er avril 2016) : 703 € / m² P ;

* une référence de renouvellement amiable :
- salon de coiffure de 83 m² P situé [Adresse 2] (1er octobre 2008) : 237 € / m² P, 

* trois fixations judiciaires :
- café de 96,43 m² P situé [Adresse 6] (1er janvier 2015) : 240 € / m² P ;
- bar musical d'une surface de 324 m² P situé [Adresse 15] (décision du 7 février 2019) : 275 € / m² P ;
- pharmacie de 72 m² P située [Adresse 7] (1er janvier 2009) : 300 euros / m² P.

L'expert retient un prix unitaire de 280 euros / m² P non critiqué par la bailleresse.

La société TEB soutient que les références citées par l'expert concernent des commerces de bouche, qui ne sont pas comparables ; que l'expert n'a pas pris en compte les quatre références citées par Madame [Z] faisant état d'un prix unitaire de 215 euros / m² P, qu'elle demande de retenir.



Décision du 11 Avril 2024
18° chambre 2ème section
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L'expert a répondu à cette critique en indiquant que "les loyers cités à titre d'éléments de référence ne peuvent, faute d'exister, concerner des commerces d'électricien situés [Adresse 16], au voisinage de la [Adresse 13], présentant des caractéristiques physiques identiques et prendre effet au 1er octobre 2017. Il convient donc d'effectuer une analyse comparative des éléments de référence que nous citons dans le présent rapport" (page 25).

L'expert judiciaire a pris en compte :
- l'emplacement du local dans une voie dans laquelle les commerces artisanaux et de services sont bien représentés, à proximité de la [Adresse 12] et de la station de métro Voltaire,
- la bonne adéquation entre cet emplacement et l'activité d'électricité générale du bâtiment exercée,
- le faible achalandage compte tenu du caractère secondaire de la voie,
- la faible visibilité,
- la distribution peu rationnelle des locaux,
- la présence d'un poteau au centre de la boutique,
- les clauses et conditions locatives, l'activité exercée,
- l'évolution des loyers et la date de renouvellement.

Il relève que la référence la plus pertinente est celle située au [Adresse 5].

Au vu de l'ensemble des éléments précités, de la destination des locaux, de leur emplacement dans une zone de commercialité moyennement active, de leur configuration, de leur visibilité limitée, des références locatives précitées en prenant en considération les différences d'emplacement, de surface, de destination des locaux cités au regard des locaux loués, le prix unitaire de 280 euros / m² P proposé par l'expert judiciaire et corroboré par le rapport d'expertise unilatérale produit par la bailleresse est pertinent et sera retenu.

La valeur locative avant correctifs éventuels s'établit donc à la somme en principal de 13.972 euros (280 euros / m² P x 49,90 m² P).

Sur les correctifs

L'expert judiciaire n'a pas retenu de correctifs de la valeur locative.

La société TEB demande de retenir un abattement compris entre 10 et 20 % compte tenu de la nature des locaux, de la particularité du lieu et de la destination ainsi que des clauses exorbitantes existantes, se prévalant à ce titre des éléments suivants :
- La destination (objet du bail) est extrêmement limitée,
- Le loyer est payable par trimestre, et d'avance, 
- La clause d'accession est extrêmement sévère,
- Une clause interdit non seulement de sous-louer mais aussi de donner le local en location gérance,
- Des pénalités de 3 % par trimestre de retard de paiement sont contractuellement prévues.

La bailleresse s'oppose à cette demande faisant valoir que l'expert a observé à juste titre que le bail ne comporte aucune clause exorbitante du droit commun et que la locataire qui se prévaut de travaux réalisés n'a apporté aucun élément en justifiant.

S'agissant de la "nature des locaux, de la particularité du lieu et de la destination", et ainsi que le relève à juste titre la SCI DELACROIX, ces éléments ont été pris en compte par l'expert pour retenir un prix unitaire de 280 euros / m² et il n'y a pas lieu de les prendre en compte une nouvelle fois.


Quant aux clauses exorbitantes, aux termes du premier alinéa de l'article R. 145-8 du code de commerce, "les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages".

La société TEB n'explique pas dans quelle mesure les modalités de paiement du loyer, les pénalités de retard et l'interdiction de sous-location ou de location gérance constitueraient des clauses exorbitantes de droit commun telles que définies par le texte précité.

S'agissant de la clause d'accession, le bail initial stipule que "tous embellissements et améliorations resteront à l'expiration du bail la propriété du bailleur, à moins qu'il ne préfère la remise des lieux dans leur état primitif à la charge exclusive du preneur".

Toutefois, faute pour la société TEB de démontrer qu'elle a effectivement réalisé des travaux d'amélioration ou d'embellissement au cours du bail expiré, aucun abattement ne peut être appliqué à la valeur locative ainsi que l'a justement retenu Monsieur [E] (page 28 du rapport).

Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2017

Les parties ne contestant pas la fixation du bail renouvelé à la valeur locative et en l'absence de tout correctif devant être appliqué à celle-ci, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2017 s'établit donc à la somme de 13.972 euros.

Il convient de rappeler qu'en application de l’article 1231-6 du code civil dans sa version issue de l'ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 7 juin 2018, puis au fur et à mesure des échéances échues.

La locataire sera condamnée au paiement desdits intérêts, qui seront capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de réajuster le dépôt de garantie conformément à la demande de la SCI DELACROIX. Celui-ci correspondant à un trimestre de loyers hors taxes, il sera fixé à 3.493 euros hors taxes.

Par ailleurs, en application de l'article 5 du code de procédure civile qui dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé, il est constaté que le tribunal n'est saisi d'aucune demande de voir déclarer l'avenant au bail irrégulier, de sorte que les demandes subsidiaires présentées par la SCI DELACROIX dans cette hypothèse sont sans objet et ne seront pas examinées.

La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, l'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

Compte tenu de l'ancienneté du litige et de la nature de l'affaire, il convient d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DIT que le bail portant sur les lots n°1 et 5 de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] est exclusivement un bail commercial,

FIXE à la somme annuelle de 13.972 euros (treize mille neuf cent soixante-douze euros), en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2017 entre la S.C. SCI DELACROIX et la S.A.R.L. TEB pour les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 10],

CONDAMNE la S.A.R.L. TEB à payer à la S.C. SCI DELACROIX les intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 7 juin 2018, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

DIT que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,

FIXE le montant du dépôt de garantie dû à la somme de 3.493 euros (trois mille quatre cent quatre-vingt-treize euros) hors taxes correspondant à un trimestre de loyers hors taxes,

DÉBOUTE la S.C. SCI DELACROIX de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de ses demandes plus amples ou contraires,

DÉBOUTE la S.A.R.L. TEB de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de ses demandes plus amples ou contraires,

FAIT masse des dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et CONDAMNE la S.C. SCI DELACROIX et la S.A.R.L. TEB à en payer chacune la moitié,

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.


Fait et jugé à Paris le 11 Avril 2024


Le Greffier Pour la Présidente empêchée
Henriette DURO Maïa ESCRIVE