Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 10 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/09333 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2NT5

N° MINUTE : 3

Assignation du :
18 Juillet 2023

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert:
[Z] [E][2]

[2] 
[Adresse 2]
[XXXXXXXX01]





JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2024

DEMANDEURS

Madame [V] [D]
Chez Cabinet [J] [D]
[Adresse 8]
[Localité 6]

Monsieur [L] [D]
Chez Cabinet [J] [D]
[Adresse 8]
[Localité 6]

Madame [T] [D]
Chez Cabinet [J] [D]
[Adresse 8]
[Localité 6]

tous représentés par Me Judith BOURQUELOT, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0586



DEFENDERESSE

S.A.R.L. CACHEMIRE SAINT HONORÉ
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Me Jacinthe RICHAUD, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A202


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 06 Mars 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, Mme [V] [D], M. [L] [D] et Mme [T] [D] (ci-après les consorts [D]) ont donné à bail commercial en renouvellement à la société GASPILLAGE DE PASSY des locaux situés à [Adresse 10], pour une durée de neuf années du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2017, l'exercice de l'activité de «CONFECTION POUR ENFANTS, FEMMES ET ACCESSOIRES », ainsi qu' un loyer annuel de 40.000 euros hors taxes et hors charges.

Par la suite, la société CACHEMIRE DE PASSY est venue aux droits de la société GASPILLAGE DE PASSY par l'effet d'une transmission universelle de patrimoine en date du 30 août 2013.

Par acte d'huissier de justice signifié le 9 septembre 2020, la société CACHEMIRE DE PASSY a sollicité des consorts [D] le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021, pour une nouvelle durée de neuf années et moyennant « un loyer décoté de 25% par rapport au loyer actuellement en vigueur ».

Le 17 janvier 2022, la société CACHEMIRE DE PASSY SARL a été absorbée par la société CACHEMIRE BEAUGRENELLE, nouvellement dénommée société CACHEMIRE SAINT HONORE le 28 février 2022.

Par acte d'huissier de justice en date du 19 décembre 2022, les consorts [D] ont notifié à la société CACHEMIRE SAINT HONORE un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme de 75.000 euros hors taxes et hors charges par an.

Puis, par actes de commissaire de justice signifié les 18 et 19 juillet 2023, les consorts [D] ont assigné la société CACHEMIRE SAINT HONORE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 6 mars 2024 à laquelle les consorts [D] et la société CACHEMIRE SAINT HONORE étaient représentés par leur avocat.
 
Aux termes de leur dernier mémoire régulièrement notofié, les consorts [D] demandent au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 75.000 euros à effet rétroactif au 1er janvier 2021, charges et impôts en sus, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; 
- condamner la société CACHEMIRE SAINT HONORE au paiement des intérêts légaux sur le rappel de loyer à compter du 1er janvier 2021, intérêts qui porteront eux-mêmes intérêts par capitalisation des intérêts échus tous les trois mois ; 
- subsidiairement, ordonner une mesure d’instruction en attribuant à l'expert qui sera désigné la mission qu'ils indiquent ;
- fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 48.000 euros à compter du 1er janvier 2021 ; 
- débouter la société CACHEMIRE SAINT HONORE de l’ensemble de ses demandes ; 
- condamner la société CACHEMIRE SAINT HONORE aux entiers dépens de l’instance, outre au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les consorts [D] soutiennent que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative de marché conformément à la clause spécifique du dernier acte de renouvellement à effet au 1er janvier 2009, laquelle déroge à la valeur locative statutaire déterminée en application de l'article L.145-33 du code de commerce. Ils invoquent que cette dérogation contractuelle est parfaitement licite. Ils ajoutent que la valeur locative de marché doit être fixée à 2.500 euros/m2P et, le local ayant une surface pondérée de 30 m2, à une somme totale de 75.000 euros.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société CACHEMIRE SAINT HONORE demande au juge des loyers commerciaux de : 
- rejeter les prétentions et Ies moyens des consorts [D] ;
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021à la somme annuelle de 44.000 euros hors taxes et hors charges ;
- condamner solidairement les consorts [D] à lui verser toute somme correspondent aux loyers trop percus depuis le 1er janvier 2021 ;
- condamner solidairement les consorts [D] au réglement des intêréts légaux à compter de la notification du présent mémoire, sur les sommes trop versées au titre des loyers ;
- condamner solidairement les consorts [D] à lui verser la somme de 7.000 euros sur le fondement de |'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement les consorts [D] aux entiers dépens.

La société CACHEMIRE SAINT HONORE expose que la valeur locative de marché mentionnée au contrat de bail n'a pas été définie par les parties et qu'il existe une difficulté d'interprétation s'agissant de la prise en compte des références de loyers reconstitués/décapitalisés pour son évaluation. Elle soutient qu'à titre principal, le juge des loyers commerciaux devra écarter les références de loyers constitués/décapitalisés et qu'à titre subsidiaire, il ne pourra les prendre en compte que s'il s'agit de compléments de loyer. Elle prétend enfin que la valeur locative de marché doit être fixée à la somme de 1.700 euros/m2P , et compte tenu de la surface pondérée des locaux qu'elle évalue à 27,95 m2P, à une somme totale de 47.515 euros, arrondie à 48.000 euros, à laquelle il y a lieu d'appliquer un abattement de 40% pour les années 2021 et 2022 afin de tenir compte des conséquences de la crise sanitaire, soit une somme totale de 43.777 euros arrondie à 44.000 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2024.


MOTIFS


1- Sur le principe du renouvellement du bail

Il ressort de leurs déclarations que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux situés à [Adresse 10], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2021.


3- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'acte de renvouvellement de bail non daté conclu entre les parties et à effet au 1er janvier 2009 stipule en son paragraphe intitulé Renouvellement : 
« En cas de renouvellement des présentes et lors de renouvellements successifs éventuels, les parties conviennent que le loyer sera fixé en fonction de la valeur locative de marché. »

Il est acquis que les parties au contrat de bail peuvent librement convenir des modalités de fixation du prix du bail renouvelé et ainsi écarter le principe de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative prévu à l'article L.145-33 code de commerce ou le plafonnement prévu à l'article L. 145-34 du même code, ces dispositions n'étant pas d'ordre public.

Dès lors, en l'espèce, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé conformément aux stipulations contractuelles ci-dessus rappelées et à la valeur locative de marché.

Les parties s'opposent toutefois sur les références de comparaison à prendre en considération pour déterminer cette valeur locative de marché.

Les consorts [D] produisent une note établie le 3 novembre 2022 par M. [X] [N], expert près la cour d'appel, qui considère que la valeur locative d'un commerce de prêt-à-porter en nouvelle location situé à l'emplacement des locaux loués peut être fixée entre 2 400 euros/m2P et 2 800 euros/m2P, et ce au vu de neuf références de nouvelles locations dont six sont des loyers avec droit au bail dont il tient compte avec décapitalisation.

La société CACHEMIRE SAINT HONORE considère que la valeur du droit au bail et du droit d'entrée ne peut être artificiellement intégrée au loyer de référence. Elle produit en outre une estimation établie par M. [R] [I], expert près la cour d'appel, qui évalue la valeur locative au 1er janvier 2021 à la somme de 48.000 euros pour la période postérieure à la crise sanitaire et à la somme de 28.500 euros pendant la crise sanitaire. L'expert a pris pour références de comparaison des loyers de locations nouvelles, des loyers reconstitués en réintégrant le droitd'entrée au loyer économique avec application d'un coefficient, et en précisant que le loyer reconstitué correspond ainsi au loyer de marché sans versement d'un droit d'entrée, des loyers de renouvellement de bail et des loyers judiciairemeny fixés. Cette méthode est contestée par les consorts [D] au motif que cette évaluation est faite conformément aux dispositions légales et non aux stipulations contractuelles.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce. Il sera donné pour mission à l'expert de donner son avis sur la valeur locative de marché des lieux loués au 1er janvier 2021.

L'expertise aura lieu aux frais avancés des consorts [D] qui sollicitent la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

En application de l’article L 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société CACHEMIRE SAINT HONORE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant, d'une part, Mme [V] [D], M. [L] [D] et Mme [T] [D] et, d'autre part, la société CACHEMIRE SAINT HONORE et portant sur les locaux situés à [Adresse 10], à compter du 1er janvier 2021 ;

avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d'expertise ;

Désigne pour y procéder 

Mme [Z] [E]
[Adresse 2]
tél : [XXXXXXXX01]
[Courriel 9]
expert près la cour d'appel de Paris, 

avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 10], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative de marché des lieux loués à la date du 1er janvier 2021 en précisant les modalités de son évaluation,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 11 avril 2025 ;

Fixe à la somme de 3 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Mme [V] [D], M. [L] [D] et Mme [T] [D] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 11]) au plus tard le 12 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 12 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens.


Fait et jugé à Paris le 10 Avril 2024

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. FORESTIER