Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 11 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me JAMI (E1811)
 Me CARALP-DELION (P0141)


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 21/10908

N° Portalis 352J-W-B7F-CU7AF

N° MINUTE : 2


Assignation du :
10 Août 2021









JUGEMENT 
rendu le 11 Avril 2024 



DEMANDERESSE

S.A.R.L. LA PAUSE PIZZA (RCS Melun 834 110 603) représentée par M. [L] [Z] en sa qualité de mandataire ad hoc
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la S.E.L.A.R.L. BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811


DÉFENDERESSE

É.P.I.C. ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) (RCS 495 120 008)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Geneviève CARALP-DELION de la S.C.P. NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0141



Décision du 11 Avril 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/10908 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU7AF


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 25 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 21 octobre 1999, Monsieur [J] [C] a donné à bail commercial à la société PIZZA RAPIDO un local situé au sein du [Adresse 4] à [Localité 5] pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 1999 moyennant le versement d'un loyer annuel de 34.800 francs hors taxes et hors charges.

La société PIZZA RAPIDO a cédé son droit au bail à la S.A.R.L. LA PAUSE PIZZA (ci-après la société LA PAUSE PIZZA) le 1er septembre 2017.

Par un acte de décembre 2017, Monsieur [J] [C] et la société LA PAUSE PIZZA ont renouvelé le bail pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2018 devant se terminer le 1er février 2027, moyennant le versement d'un loyer annuel de 11.592 euros. La destination contractuelle des lieux loués était la suivante : "RESTAURATION RAPIDE VENTE A EMPORTER ET A CONSOMMER SUR PLACE ET LIVRAISON A DOMICILE".

L'É.P.I.C. ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (ci-après "l'EPFIF") ayant signé avec la commune de [Localité 5], le 10 septembre 2013, une convention en vue d'assurer la maîtrise foncière et la libération des locaux commerciaux du centre commercial des Fontaines pour construire des logements et commerces, une ordonnance d'expropriation pour cause d'utilité publique a été rendue au profit de l'EPFIF le 1er décembre 2016.

L'EPFIF a acquis de Monsieur [J] [C] le local loué à la société LA PAUSE PIZZA suivant acte d'adhésion en date du 10 avril 2018 à l'ordonnance susvisée.


Le bail commercial s'étant trouvé éteint par application de l'article L. 222-2 du code de l'expropriation, à effet au 1er décembre 2016, date de l'ordonnance d'expropriation, l'EPFIF a saisi le 28 septembre 2018 la juridiction d'expropriation aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction à revenir à la société LA PAUSE PIZZA.

Les parties se sont rapprochées sur le montant de l'indemnité d'éviction, les modalités de cessation de l'activité commerciale et la libération des locaux et ont signé le 15 avril 2019, un protocole d'accord.

Aux termes de ce protocole, la société LA PAUSE PIZZA s'est engagée, au plus tard à la date du 30 avril 2019, à :
-Fermer l'établissement,
-Ne pas vendre de produits en lien avec son activité,
- Libérer le local et remettre les clés,
- Accomplir les démarches administratives, juridiques et fiscales à l'effet de cesser son activité,
-Ne pas reprendre une activité commerciale de pizzeria entre la cessation d'activité convenue et la libération des fonds convenus ci-après,
-Justifier, au jour de la cessation d'activité ou au plus tard 60 jours après, de l'acquit de toutes contributions et/ou taxes lui incombant jusqu'à la date de la cessation et la résiliation des abonnements auprès des services des eaux, du gaz et de l'électricité.

L'EPFIF s'est engagé à :
-Régler à la société LA PAUSE PIZZA une indemnité principale de 60.000 euros augmentée d'une indemnité de remploi de 4.850 euros, le tout arrondi à 65.000 euros, montant duquel pouvait être déduit l'ensemble des indemnités d'occupation, charges, accessoires et taxes qui resteraient dus au jour de la libération effective du local,
-Rembourser le dépôt de garantie d'un montant de 2.898 euros.

Les parties ont convenu de séquestrer entre les mains de Maître Geneviève CARALP-DELION, conseil de l'EPFIF, et pour elle à la CARPA, la somme de 65.000 euros.

La société LA PAUSE PIZZA a cessé son activité commerciale le 20 avril 2019.

Le 30 avril 2019, à la demande de l'EPFIF, l'associé unique de la société LA PAUSE PIZZA a été nommé liquidateur et, le même jour, a clôturé les opérations de liquidation.
La dissolution de la société a été enregistrée au registre du commerce le 13 août 2019.
Le 30 avril 2019 également, il a été dressé entre la société LA PAUSE PIZZA et la société NEXITY, mandataire de l'EPFIF, un état des lieux de sortie laissant apparaître un "local en bon état" encore équipé de tout le matériel nécessaire à son exploitation mais les clés n'ont pas été restituées à cette date.

Les lieux ont été restitués, libres de toute occupation, ainsi que les clés au mandataire de l'EPFIF le 15 octobre 2019.

Un litige est né s'agissant des comptes entre les parties et de la compensation avec le montant des indemnités d'occupation et sommes restant dues par la locataire à la date de libération des lieux, la société LA PAUSE PIZZA se prévalant notamment d'un accord avec l'EPFIF pour que le local puisse rester un certain temps équipé afin de favoriser la recherche d'un repreneur, d'une absence de restitution des clés du local pendant ce délai, et d'une occupation gratuite pendant cette période postérieure au 30 avril 2019.

Décision du 11 Avril 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/10908 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU7AF

Le 19 décembre 2019, la société LA PAUSE PIZZA a contesté le décompte adressé par l'EPFIF et reçu le 9 décembre 2019 et l'a mis en demeure de régler la somme de 44.116,34 euros à titre d'acompte sur l'indemnité transactionnelle.

Par courrier électronique en date du 20 décembre 2019, Madame [P] [T] de l'EPFIF a indiqué : "nous avons adressé en début de semaine l'indemnité compensée sur le compte CARPA. Maître CARALP-DELION, qui nous lit en copie, m'indique qu'il lui manque le PV d'assemblée Générale du 30 avril 2019 (portant dissolution et nomination d'un liquidateur le 30 avril 2019) et un PV d'assemblée extraordinaire de clôture des opérations de liquidation, pour pouvoir vous revirer les fonds".

Par courrier électronique en date du 2 janvier 2020, l'EPFIF a informé la société LA PAUSE PIZZA que le paiement de l'indemnité était bloqué sur le compte CARPA de son avocat au motif que : "L'article 4 du protocole prévoit que l'indemnité d'éviction doit être versée à la société LA PAUSE PIZZA ou à son représentant.
Or, après recherches réalisées par notre avocat, il ressort que la société LA PAUSE PIZZA a été dissoute, liquidée puis radiée du RCS.
Elle n'a donc plus de personnalité morale, ni de représentant et ne peut plus agir ou conclure un avenant au protocole. Dans ces conditions, le versement de l'indemnité d'éviction en l'état est impossible", proposant de prendre en charge les opérations permettant la désignation d'un mandataire ad hoc afin de représenter la société LA PAUSE PIZZA et reprendre les opérations de liquidation.

L'EPFIF a déposé une requête devant le Président du tribunal de commerce de Melun et par ordonnance du 10 février 2020 signifiée le 5 mars 2020 à Monsieur [L] [Z], ancien gérant et ancien liquidateur de la société LA PAUSE PIZZA, le Président du tribunal de commerce de Melun a désigné Monsieur [L] [Z] en qualité de mandataire ad hoc de la société LA PAUSE PIZZA "avec pour mission de représenter la société La Pause Pizza et reprendre les opérations de liquidation de cette société, et ce, afin de permettre à la société La Pause Pizza de percevoir une indemnité transactionnelle".

Par courrier en date du 8 juillet 2020 adressé au conseil de la société LA PAUSE PIZZA, le conseil de l'EPFIF a sollicité les "éléments permettant de prouver la reprise de ces opérations" de liquidation, considérant qu'en l'absence de preuve de cette reprise, il lui était "strictement impossible de procéder au virement de la somme de 44.116,34 €".

Par courrier officiel en réponse daté du 21 juillet 2020 puis de relance en date du 25 août 2020, le conseil de la société LA PAUSE PIZZA a adressé une attestation d'acceptation de sa mission de Monsieur [Z] et le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire de la société LA PAUSE PIZZA en date du 20 mars 2020 actant l'acceptation de sa désignation par l'intéressé, l'ouverture de la reprise des opérations de liquidation et donnant tout pouvoir à Maître PICHAVANT, avocat, pour obtenir paiement de l'indemnité transactionnelle. Aux termes de ce courrier, il était sollicité la libération des fonds séquestrés.

Par courrier officiel du 3 septembre 2020, le conseil de l'EPFIF a répondu que son client souhaitait que "la SARL "LA PAUSE PIZZA" procède à la transmission et à la publication au greffe du procès-verbal d'assemblée générale permettant ainsi la reprise des opérations de liquidation de manière officielle" et indiqué que les fonds ne pourraient être débloqués qu'à cette condition.

Par courrier officiel du 29 septembre 2020, Maître PICHAVANT transmettait la réponse du greffier du tribunal de commerce de Melun qui indiquait que la société LA PAUSE PIZZA ne pouvait plus changer sa situation au regard du RCS, la clôture de la liquidation ayant été enregistrée.

Par courrier du 5 octobre 2020, le conseil de l'EPFIF indiquait que son client ne s'opposait pas au versement de l'indemnisation malgré l'absence de publication sollicitant préalablement un état actualisé des inscriptions susceptibles de grever le fonds de commerce et une attestation fiscale.

Ces documents étaient adressés par Maître PICHAVANT par courrier du même jour et la somme de 44.166,34 euros a été reversée à la société LA PAUSE PIZZA le 26 octobre 2020.

Le 19 novembre 2020, la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT, gestionnaire pour le compte de l'EPFIF, a adressé à la société LA PAUSE PIZZA une demande de paiement de la somme de 20.883,69 euros correspondant à un arriéré de loyers ou d'indemnités d'occupation pour la période de juillet 2018 à novembre 2019.

Par courrier du 27 novembre 2020, le conseil de la société LA PAUSE PIZZA a contesté la compensation opérée par l'EPFIF entre l'indemnité d'éviction et des indemnités d'occupation, charges et accessoires et a demandé réparation du préjudice à raison du retard dans le règlement de l'indemnité.

Par courrier en date du 18 décembre 2020, le conseil de l'EPFIF a rejeté les contestations émises.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 août 2021, la société LA PAUSE PIZZA représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [Z] a fait assigner l'EPFIF devant ce tribunal aux fins notamment d'obtenir sa condamnation au remboursement des sommes qu'elle estime avoir été indûment déduites de l'indemnité transactionnelle au titre des indemnités d'occupation, charges, accessoires et taxes à hauteur de 14.121,69 euros et en paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2022, la société LA PAUSE PIZZA représentée par Monsieur [Z] en qualité de mandataire ad hoc demande au tribunal de :

- La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
- Rejeter les demandes formées par l'EPFIF ;
- Juger régulière l'assignation introductive d'instance ;

Vu le protocole d'accord signé le 15 avril 2019,

- Condamner l'EPFIF au paiement d'une somme de 14.121,69 euros en remboursement des sommes indûment perçues au titre des indemnités d'occupation, charges et accessoires ;
- Assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'exploit introductif d'instance ;
- Dire et juger que lesdits intérêts porteront eux-mêmes intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil ;
- Condamner l'EPFIF au paiement d'une somme de 15.000 euros en réparation du préjudice subi et résistance abusive ;
- Condamner l'EPFIF au paiement d'une somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'instance ;
- Rappeler que l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, est de droit et qu'il n'y a pas lieu à l'écarter.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2022, l'EPFIF demande au tribunal de :

Vu l'article 117 du code de procédure civile,
Vu l'ordonnance n°2020-0256 rendue par le Président du tribunal de commerce de Melun du 10 février 2020,
Vu l'article 1240 du code civil,

A titre principal,

- Juger nulle l'assignation de la société LA PAUSE PIZZA ;
- A défaut, juger irrecevables les demandes formulées par la société LA PAUSE PIZZA.

A titre subsidiaire,

- Débouter la société LA PAUSE PIZZA de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Juger que l'EPFIF n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité ;
- Condamner la société LA PAUSE PIZZA à verser à l'EPFIF la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société LA PAUSE PIZZA aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP NORMAND & ASSOCIES.


* * *

Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 12 décembre 2022.

L'affaire a été appelée pour plaidoiries à l'audience tenue en juge rapporteur le 25 janvier 2024. A l'audience, le tribunal a soulevé d'office l'irrecevabilité de l'exception de procédure soulevée par l'EPFIF susceptible de relever de la compétence exclusive du juge de la mise en état et a autorisé une note en délibéré des parties sur ce point.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l'assignation délivrée par la société LA PAUSE PIZZA soulevée par l'EPFIF

L'EPFIF soulève à titre principal l'absence de pouvoir du mandataire ad hoc de la société LA PAUSE PIZZA pour agir en justice, la mission confiée par le Président du tribunal de commerce de Melun à Monsieur [Z] en qualité d'administrateur ad hoc de la société LA PAUSE PIZZA étant strictement limitée à celle énoncée dans l'ordonnance, soit celle "de représenter la société La Pause Pizza et reprendre les opérations de liquidation de cette société, et ce, afin de permettre à la société La Pause Pizza de percevoir une indemnité transactionnelle". L'EPFIF considère que l'ordonnance ne donne aucun pouvoir au mandataire ad hoc pour mener une action en justice au nom de la société LA PAUSE PIZZA et pour engager la responsabilité extracontractuelle de l'EPFIF sur le fondement de prétendus retard et résistance abusive. Il souligne que l'indemnité transactionnelle a bien été perçue par la société LA PAUSE PIZZA et estime que la mission de Monsieur [Z] était donc terminée le 26 octobre 2020.
L'EPFIF conclut que cette irrégularité affecte la validité de l'assignation délivrée par la partie demanderesse dont il demande au tribunal de constater la nullité sur le fondement de l'article 117 du code de procédure civile. A défaut de nullité de l'assignation, l'EPFIF demande au tribunal de prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées par la société LA PAUSE PIZZA.

La société LA PAUSE PIZZA réplique que le Président du tribunal de commerce de Melun a désigné Monsieur [Z] en qualité de mandataire ad hoc de la société afin de "permettre à la société La Pause Pizza de percevoir une indemnité transactionnelle" et ce, sans limitation de durée, de sorte qu'elle estime que l'assignation délivrée afin de percevoir le solde de cette indemnité qu'elle estime dû entre dans la mission attribuée au mandataire ad hoc. Elle ajoute que ses demandes de dommages-intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne sont que la conséquence de l'absence de versement par l'EPFIF de l'indemnité transactionnelle dans son intégralité et dans des délais raisonnables, l'ayant conduite à devoir engager une action en justice. Elle estime donc que ces demandes, directement liées à la demande en paiement du solde de l'indemnité transactionnelle, entrent également dans la mission du mandataire ad hoc.

* * *

A l'audience, le tribunal a soulevé d'office la question de la compétence exclusive du juge de la mise en état pour statuer sur la nullité de l'acte introductif d'instance soulevée par l'EPFIF.

Par un message transmis par RPVA le 8 février 2024, le conseil de l'EPFIF a indiqué s'en remettre à la sagesse du tribunal sur ce point.

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l'espèce, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

Selon l'article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

L'article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
- Le défaut de capacité d'ester en justice ;
- Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
- Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

En application de ces dispositions, la nullité de fond de l'acte introductif d'instance invoquée sur le fondement de l'article 117 du code de procédure civile constitue une exception de procédure qui relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état, dès lors qu'il n'est pas contesté que celle-ci ne s'est pas révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Par conséquent, l'EPFIF est irrecevable à soulever devant le tribunal statuant au fond la nullité de l'assignation délivrée par la société LA PAUSE PIZZA et à soutenir à défaut et pour ce motif que les demandes de la partie demanderesse seraient "irrecevables".
Décision du 11 Avril 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/10908 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU7AF

Sur la demande de la société LA PAUSE PIZZA en remboursement des sommes indûment perçues au titre des indemnités d'occupation, charges et accessoires

Les parties ne contestent pas qu'aux termes du protocole d'accord conclu le 15 avril 2019, l'indemnité devant être versée à la société LA PAUSE PIZZA en contrepartie de l'éviction s'élève à 65.000 euros, outre le remboursement du dépôt de garantie d'un montant de 2.898 euros. Elles admettent également qu'il était convenu que seraient déduits de l'indemnité transactionnelle, les "indemnités d'occupation, charges et accessoires restant dus en vertu du bail commercial ci-avant relaté et ce jusqu'au jour de la libération effective du local, les taxes et contributions dues et non acquittées ainsi que toutes créances au profit de tous créanciers inscrits sur le fond" (article 3). Par ailleurs, les parties sont convenues qu’"au cas où l'entrée en jouissance de l'EPFIF dans le local serait retardée après la date ci-dessous indiquée, soit 60 jours après le 30 avril 2019, soit le 30 juin 2019, la société LA PAUSE PIZZA ou son représentant sera redevable envers l'EPFIF d'une indemnité journalière et forfaitaire non susceptible de réduction de CINQ CENT EUROS (500 €), par jour de retard, et ce jusqu'à la date de libération effective des lieux et la remise des clés.
De convention expresse, cette indemnité sera prélevée par compensation sur le montant versé par l'EPFIF au titre de l'indemnité d'éviction.
Les parties déclarent que cette indemnité a été fixée d'un commun accord entre elles et lui donnent le caractère de clause pénale" (article 2).

Il est constant en outre qu'après déduction de la somme de 20.883,69 euros suivant un relevé de compte locataire arrêté au 31 décembre 2019 établi par le gestionnaire NEXITY PROPERTY MANAGEMENT, l'EPFIF a versé à la société LA PAUSE PIZZA en exécution du protocole d'accord la somme de 44.116,34 euros le 26 octobre 2020.

La société LA PAUSE PIZZA conteste les comptes opérés unilatéralement par l'EPFIF aux motifs que :
- les provisions sur charges doivent être restituées, la reddition des charges n'ayant pas été effectuée par l'EPFIF, ce qui rend les appels provisionnels sans cause selon une jurisprudence constante,
- un accord sur la gratuité de l'occupation à compter du 30 avril 2019 a été convenu entre les parties,
- la TVA a été indûment facturée sur les indemnités d'occupation, charges et remboursement de la taxe foncière alors qu'aux termes du bail expiré, le loyer était soumis à la taxe de droit au bail ; que la TVA a été appliquée sans information préalable du locataire et sans que l'EPFIF justifie avoir opté pour cette taxation,
- s'agissant de la taxe foncière déduite et dont il est sollicité la restitution, l'EPFIF affirme sans en justifier que le lot occupé par la société LA PAUSE PIZZA représenterait 4 % du montant appelé pour les années 2018 et 2019, l'EPFIF n'ayant en outre pas appliqué de prorata temporis (du 1er juillet au 31 décembre 2018 et du 1er janvier au 30 avril 2019),
- l'EPFIF n'a pas restitué le dépôt de garantie de 2.898 euros.

Elle reconnaît être redevable des loyers (ou plus exactement des indemnités d'occupation) de juillet 2018 à avril 2019, pour un montant total de 9.660 euros, soulignant que l'EPFIF n'a jamais adressé d'avis d'échéance.

La société LA PAUSE PIZZA conclut que l'EPFIF est débiteur de la somme de 14.121,69 euros qu'il doit restituer.




L'EPFIF demande au tribunal d'écarter la demande de la société LA PAUSE PIZZA faisant valoir que :

- la transmission d'un avis d'échéance n'est pas une obligation légale pour le bailleur et la société LA PAUSE PIZZA n'en tire en tout état de cause aucune conséquence juridique,
- aucune gratuité de l'occupation des locaux n'a été actée et les loyers ont bien été facturés jusqu'au mois de décembre 2019 confortant l'absence d'accord de gratuité,
- les charges figurant sur les différents appels d'échéance de juillet 2018 à juillet 2019 n'ont en réalité jamais été supportées par le preneur, un "remboursement de trop perçu" ayant été effectué le 11 juin 2019,
- concernant la TVA :
- l'EPFIF a opté pour l'assujettissement à la TVA et le bail faisait mention de la TVA avec "un loyer annuel, en principal, hors TVA et taxes de 34 800 francs" ; en outre, la TVA a été facturée à la société PAUSE PIZZA tout au long de la durée du bail sans que son dirigeant n'émette la moindre observation,
- l'indemnité d'occupation sur le fondement de l'article L. 145-28 du code de commerce dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction est distincte de celle octroyée en réparation du préjudice lié à une occupation sans droit ni titre, de sorte qu'il soutient que la TVA devait être facturée,
- concernant la taxe foncière, l'EPFIF expose que le lot n°18 correspond au local occupé par la société LA PAUSE PIZZA et représente 4 % du montant appelé pour les années 2018 et 2019 comprenant la taxe foncière ainsi que les frais de gestion et qu'il a bien appliqué au montant appelé un prorata temporis d'occupation (184 jours en 2018 et 288 jours en 2019).

* Sur les provisions sur charges

Il ressort du décompte communiqué que l'EPFIF a facturé à la société LA PAUSE PIZZA des provisions sur charges avec TVA à 20 % sur les échéances de juillet 2018 à juillet 2019, soit 359,94 euros (59,99 x 5 = 299,95 € + 59.99 € (TVA 20 %)) ; que cette somme a été remboursée le 11 juin 2019, mention qui apparaît sur le décompte de manière détaillée.

Dès lors, la contestation de la société LA PAUSE PIZZA sur ce point n'est pas fondée.

* Sur la gratuité de l'occupation à compter du 30 avril 2019

Il ressort des pièces versées aux débats que :
- Aux termes du protocole d'accord conclu entre les parties, "jusqu'à la date de libération effective du local, la société LA PAUSE PIZZA s'engage à verser l'indemnité d'occupation due à l'EPFIF conformément au bail de décembre 2017" et la remise des clés du local devait "intervenir au plus tard dans les trente jours suivant cette échéance du 30 avril 2019" (article 1) ;
- Un état des lieux contradictoire a été effectué le 30 avril 2019 qui mentionne :
"Local Bon état
Réserves
- Mobiliers toujours sur place
- Equipements toujours sur place
- Consommables (Nourriture + Boisson) idem
- Pas de clef", aucune remise des clés n'est intervenue à l'issue de l'état des lieux ;
- Afin de favoriser la recherche d'un repreneur que pourrait présenter la société LA PAUSE PIZZA, les parties sont convenues, suivant un accord signé les 25 et 27 juin 2019, de reporter l'application des pénalités de retard prévues par le protocole d'accord après le 30 juin 2019 au 30 août 2019 "date à laquelle le local devra avoir été libéré, et les clefs nous être remises dans le cadre d'un procès-verbal contradictoire de remise des locaux (...). J'attire votre attention sur le fait qu'en cas de dépassement de cette date l'EPFIF se verra dans l'obligation d'appliquer la clause pénale prévue à l'acte et rappelée ci-dessus" ;
- Alors qu'un état des lieux était convenu le 15 juillet 2019, le document signé par le locataire mentionne "pas d'EDLS [Etat Des Lieux de Sortie] Annulé" sans autre explication ;
- Par courrier électronique du 11 octobre 2019, le gérant de la société LA PAUSE PIZZA a relancé l'EPFIF en ces termes : "A ce jour et malgré plusieurs demandes, je n'ai toujours pas reçu confirmation concernant ma demande de rdv pour état des lieux du local la pause pizza, pour le mardi 15 octobre 2019 fin d'après-midi. Je vous rappelle que des indemnités sont prévu[e]s en cas de non libération du local, je vous serai gré donc de bien vouloir mandate[r] nexity pour cet état des lieux" ;
- Un état des lieux de sortie avec remise des clés a été effectué le 15 octobre 2019 ;
- Par courrier électronique en date du 16 octobre 2019, le gérant de la société LA PAUSE PIZZA a écrit à l'EPFIF en ces termes : "par accord verbal, Mme [T] m'avait accordé l'exonération des loyers concernant le local commercial LA PAUSE PIZZA à condition que le local soit assuré jusqu'à sa libération définitive et la remise des clefs car cela me permettait de trouver un repreneur (...) Malheureusement (...) cela n'a jamais abouti. (...) Je n'ai effectué aucune activité commerciale dans ce local depuis le samedi 20 avril 2019. Je vous join[s] une attestation d'assurance du local datée de ce jour prouvant que le local est bien resté assuré comme prévu jusqu'au 15 octobre 2019 ; j'aimerais faire appel à votre indulgence et vous demande de bien vouloir m'accorder, à titre exceptionnel, une remise gracieuse de ces loyers (...)" ;
- Par courrier électronique en date du 19 novembre 2019, le gérant de la société LA PAUSE PIZZA a réitéré cette demande, en l'absence de réponse de l'EPFIF.

Conformément aux dispositions de l'article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, selon l'article 1359 du code civil, l'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant la somme de 1.500 euros doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.
Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n'excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique.

Or, en l'espèce, les parties sont convenues expressément suivant le protocole d'accord précité du 15 avril 2019 que l'occupation du local jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction était onéreuse. La société LA PAUSE PIZZA ne peut valablement se prévaloir d'un accord verbal selon lequel l'occupation serait gratuite en application de l'article 1359 du code civil précité, étant observé de manière surabondante que cet accord verbal n'est étayé par aucune pièce probante, les courriers électroniques adressés par le gérant de la société LA PAUSE PIZZA se prévalant d'un accord verbal en ce sens tout en sollicitant la gratuité de l'occupation étant manifestement insuffisants en l'absence de toute réponse de l'EPFIF. Il ne saurait non plus être déduit de l'absence de demande de règlement des indemnités d'occupation avant le mois de décembre 2019 l'existence d'un accord pour une gratuité, comme le soutient le demandeur, le protocole d'accord prévoyant que les indemnités d'occupation seraient déduites de l'indemnité d'éviction devant être versée à la société LA PAUSE PIZZA.


Par conséquent, il n'est pas démontré que les parties avaient convenu d'une occupation gratuite du local, de sorte que l'EPFIF est fondé à avoir déduit de l'indemnité transactionnelle les indemnités d'occupation restant dues jusqu'à la libération effective des lieux le 15 octobre 2019.

* Sur la TVA

Les parties se sont expressément référées dans le protocole d'accord au versement jusqu'à la date de libération effective du local, d'une "indemnité d'occupation due à l'EPFIF conformément au bail de décembre 2017".

Le bail de décembre 2017 stipule que "le loyer est porté à la somme annuelle de 11.592 (ONZE MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT DOUZE) Euros. Les conditions du paiement sont inchangées" ; que "le renouvellement est consenti et accepté sous les charges et conditions du bail en date du 21/10/1999".

Le bail du 21 octobre 1999 prévoit que : "Le loyer est assujetti de plein droit au droit de bail et à la taxe additionnelle.
Cependant ces impositions peuvent être remplacées par la T.V.A. lorsque le bailleur est assujetti à cette taxe :
- soit obligatoirement en fonction de la réglementation en vigueur
- soit sur option volontaire de sa part.
Au cas ou l'une de ces deux conditions serait remplie l'assujettissement des loyers à la T.V.A. aura lieu, de plein droit, sans l'accomplissement d'aucune formalité, ce que le preneur accepte".

Par ailleurs, ce bail stipule (article VII - CHARGES IMPOTS ET TAXES) que "les taxes locatives comprendront notamment la taxe de balayage, celle des ordures ménagères, etc. Le preneur remboursera en outre la taxe foncière relative aux lieux loués, la T.V.A. ou le droit au bail et éventuellement la taxe additionnelle dans sa totalité".

Aux termes des stipulations contractuelles, le loyer est majoré de la TVA dès lors que le bailleur y est assujetti. Le protocole d'accord prévoyant que le maintien dans les lieux de la société locataire jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction s'opère aux clauses et conditions du bail expiré, la société LA PAUSE PIZZA ne peut s'exonérer du paiement de la TVA.

En outre, l'EPFIF déclarant avoir opté pour l'assujettissement à la TVA n'a pas à en justifier à la société LA PAUSE PIZZA.

Enfin, la société LA PAUSE PIZZA soutient que la TVA doit être remboursée en l'absence de facturation mentionnant cette taxe, entraînant pour elle l'impossibilité de récupérer la TVA.
Toutefois, ce moyen ne peut conduire à conclure que la TVA n'était pas due, dès lors que la société LA PAUSE PIZZA ne produit aucune pièce justificative notamment comptable et fiscale confirmant qu'elle aurait pu prétendre récupérer cette somme et permettant le cas échéant de chiffrer un préjudice.

Par conséquent, la contestation de ce chef de la société LA PAUSE PIZZA ne sera pas retenue.

* Sur la taxe foncière

Le bail expiré met à la charge du preneur la taxe foncière (article VII du bail du 21 octobre 1999 précédemment cité).

Le bail du 21 octobre 1999 n'est pas communiqué dans son intégralité (la pièce communiquée au tribunal contenant uniquement les pages 1, 3 et 8). La page 8 précise in fine les modalités de calcul des charges :
"1- la contribution de chaque locataire aux charges locatives sera calculée proportionnellement à la surface des locaux, objets du présent bail, par rapport à la surface totale de l'immeuble loué, ou aux millièmes de charges résultant du règlement de copropriété ou du règlement intérieur de l'immeuble". La suite de la clause est inconnue faute de communication de l'intégralité du bail.

Les baux ne mentionnent pas la surface du local loué à la société LA PAUSE PIZZA. En revanche, le protocole d'accord conclu entre les parties énonce dans le rappel des faits que l'EPFIF a acquis auprès de Monsieur [C] "le lot numéro 18 et les 49/2114 millièmes des parties communes générales, situé dans le bâtiment D, au rez-de-chaussée, consistant en un local commercial d'une contenance de 49 m² environ, dépendant du Centre commercial "Les Fontaines", immeuble en copropriété (...)".

Néanmoins, faute de toute pièce, le tribunal ignore les modalités de calcul de l'EPFIF (prorata au regard de la surface totale du centre commercial ou aux millièmes de charges résultant du règlement de copropriété lequel n'est pas communiqué).

Or, en application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tant dans son principe, que dans son quantum.

Force est de constater qu'en l'espèce, l'EPFIF affirme sans le démontrer que la surface du local loué à la société LA PAUSE PIZZA représenterait 4 % du montant appelé sur les avis d'imposition correspondant aux taxes foncières pour les années 2018 et 2019 qu'il produit.

Par conséquent, l'EPFIF ne justifie pas du bien-fondé de la déduction de l'indemnité due à la société LA PAUSE PIZZA de la somme de 5.832,76 correspondant à la taxe foncière 2018 et 2019, TVA incluse in fine facturée après des débits puis des avoirs du même montant opérés sur le décompte.

L'EPFIF sera donc condamné à verser à la société LA PAUSE PIZZA la somme de 5.832,76 euros au titre de la taxe foncière 2018 et 2019, TVA incluse, non justifiée, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 10 août 2021. Lesdits intérêts porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil.

* Sur le dépôt de garantie

Il a bien été remboursé selon le décompte produit, de sorte que la contestation de la société LA PAUSE PIZZA de ce chef est infondée.

Sur la demande de la société LA PAUSE PIZZA de dommages-intérêts

La société LA PAUSE PIZZA expose qu'alors qu'elle aurait dû percevoir l'indemnité d'éviction en octobre - novembre 2019, elle ne l'a perçue que le 26 octobre 2020. Elle soutient que l'EPFIF a fait preuve d'une résistance abusive dans le paiement de l'indemnité en multipliant les exigences infondées auxquelles la société LA PAUSE PIZZA qui n'était pas alors assistée d'un avocat s'est efforcée de répondre. Elle relève :
- qu'il lui a été demandé avant le règlement de l'indemnité de procéder à une dissolution de la société et à la clôture des opérations de liquidation alors que le protocole ne prévoyait qu'une cessation d'activité dans les lieux ; que cette clôture des opérations a eu pour conséquence, prévisible pour un professionnel comme l'EPFIF, de mettre fin aux fonctions du liquidateur, privant ainsi ce dernier de la possibilité de percevoir l'indemnité, pour le compte de la société en cours de liquidation, ultime étape avant la clôture de cette dernière ; que conscient de cette erreur qualifiée de grossière, l'EPFIF a, à ses frais, saisi le juge des requêtes du tribunal de commerce aux fins de nomination du liquidateur en qualité de mandataire ad hoc, ce qui lui a été accordé par ordonnance du 10 février 2020 ;
- qu'il a été demandé au mandataire ad hoc de justifier "de la reprise des opérations de liquidation" laquelle résultait pourtant expressément de l'ordonnance du 10 février 2020 et de sa signification par huissier à l'initiative de l'EPFIF ; qu'il a été adressé à l'EPFIF une lettre d'acceptation de la mission par le mandataire ad hoc ainsi que le procès verbal confirmatif de l'assemblée générale extraordinaire ; que ces diligences n'ont pas suffi à l'EPFIF qui a sollicité, sans aucun fondement que le mandataire "procède à la transmission et à la publication au greffe du procès-verbal d'assemblée générale permettant ainsi la reprise des opérations de liquidation de manière officielle" alors que cela était impossible ainsi que l'a confirmé un greffier du tribunal de commerce de Melun ;
- que l'EPFIF a réclamé enfin un certificat de régularité fiscale qui lui avait pourtant déjà été transmis le 25 octobre 2019 ;
- que le mandataire de l'EPFIF, la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT, n'a cessé ensuite de lui adresser des relances en paiement et une mise en demeure de payer alors que l'EPFIF a prélevé sur l'indemnité d'éviction les sommes aujourd'hui en litige et a reconnu que ces relances étaient sans objet.

L'EPFIF conclut au rejet de cette demande au motif que l'article 1240 du code civil exige pour que sa responsabilité extracontractuelle soit retenue une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Il soutient qu'en l'espèce, le retard de versement de l'indemnité d'éviction est imputable à Monsieur [Z] qui a procédé prématurément le 30 avril 2019 à la dissolution, liquidation et radiation de la société LA PAUSE PIZZA du registre du commerce et des sociétés de Melun alors qu'en tant que liquidateur amiable de la société, Monsieur [Z] devait réaliser l'actif afin d'apurer le passif, ce qui constitue selon l'EPFIF une faute du liquidateur.

* * *

Selon l'ancien article 1153, devenu l'article 1231-6 alinéa 1er du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; selon l'alinéa 3 de ce même article, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu'il appartient à celui qui réclame la réparation d'un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le protocole d'accord conclu entre les parties prévoit la transmission par la société LA PAUSE PIZZA d'un certain nombre de documents, le versement dans un délai maximum de 30 jours à compter de la communication de toutes les pièces nécessaires stipulées aux articles 1 et 3 du protocole de l'indemnité transactionnelle sur le compte CARPA ouvert à cet effet, le versement définitif de l'indemnité étant effectué après justification par la société LA PAUSE PIZZA de "la preuve de la non-inscription de créanciers sur le fonds de commerce", de la "mainlevée des oppositions qui auraient pu être faites" et du "quitus des administrations fiscales" et sous réserve d'un procès-verbal contradictoire constatant que le local est entièrement libéré (article 5).




L'EPFIF affirme n'avoir jamais demandé à Monsieur [Z] de dissoudre la société LA PAUSE PIZZA et de clôturer les opérations de liquidation avant la perception de l'indemnité transactionnelle. Toutefois, sont versés aux débats :
- un courrier électronique adressé le 20 décembre 2019 par une salariée de l'EPFIF à Monsieur [Z] aux termes duquel il est écrit : "Maître CARALP-DELION, qui nous lit en copie, m'indique qu'il lui manque le PV d'assemblée Générale du 30 avril 2019 (portant dissolution et nomination d'un liquidateur le 30 avril 2019) et un PV d'assemblée extraordinaire de clôture des opérations de liquidation, pour pouvoir vous revirer les fonds" ;
- un courrier électronique du 2 janvier 2020 adressé par une salariée de l'EPFIF à Monsieur [Z] aux termes duquel il est écrit : "après recherches réalisées par notre avocat, il ressort que la société LA PAUSE PIZZA a été dissoute, liquidée puis radiée du RCS.
Elle n'a donc plus de personnalité morale, (...). Dans ces conditions, le versement de l'indemnité d'éviction, en l'état, est impossible", proposant de prendre en charge les démarches afin qu'un mandataire ad hoc de la société soit désigné. 

Il est donc établi que l'EPFIF a sollicité la clôture des opérations de liquidation pour verser l'indemnité transactionnelle.
Pour autant, il ressort de l'extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés à jour au 30 août 2019 versé aux débats que la société LA PAUSE PIZZA a été dissoute à compter du 30 avril 2019, que la clôture des opérations de liquidation amiable est intervenue le 30 avril 2019 et sa radiation pour ce motif le 30 août 2019, de sorte que la société LA PAUSE PIZZA avait déjà effectué ces démarches avant la demande de l'EPFIF. Il ne peut donc y avoir de lien de causalité avec le préjudice allégué.

En outre, il ne peut être fait grief à l'EPFIF d'avoir sollicité le procès-verbal d'assemblée générale actant de la reprise des opérations de liquidation ou un nouveau certificat de régularité fiscale, le protocole d'accord liant les parties le prévoyant. De plus, la société LA PAUSE PIZZA ne justifie pas de la communication spontanée de ces documents qui n'est intervenue qu'après une demande en ce sens de l'EPFIF par courrier de son conseil du 8 juillet 2020. L'EPFIF ne peut donc être responsable du retard dans le paiement de l'indemnité transactionnelle entre la libération des locaux et le 21 juillet 2020, date de transmission par le conseil de la société LA PAUSE PIZZA des pièces demandées.

S'agissant des autres griefs, il est exact que la société LA PAUSE PIZZA ne pouvait procéder "à la transmission et à la publication au greffe du procès-verbal d'assemblée générale permettant ainsi la reprise des opérations de liquidation de manière officielle" comme le conseil de l'EPFIF le sollicitait par courrier du 3 septembre 2020 et que l'EPFIF a demandé ensuite par un courrier du 5 octobre 2020 le certificat de régularité fiscale, alors qu'il aurait pu formuler cette demande dès le 8 juillet 2020. Le comportement erratique de l'EPFIF constitue sur ce point une faute. 

Enfin, il est démontré que la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT, gestionnaire de l'EPFIF, a adressé après le versement de l'indemnité transactionnelle, plusieurs lettres de relance à la société LA PAUSE PIZZA aux fins de paiement de la somme de 20.883,69 euros pourtant déjà déduite de l'indemnité transactionnnelle et ce, les 19 novembre 2020, 19 mars 2021 et 21 avril 2021 ainsi que deux mises en demeure les 4 février et 6 avril 2021sans aucun fondement et alors même que le conseil de l'EPFIF indiquait par courrier du 18 décembre 2020 adressé au conseil de la société LA PAUSE PIZZA : "ma cliente va demander à son administrateur de biens (NPM) de stopper les avis d'échéance qui n'ont en effet aucune raison de continuer à être envoyés".



Pour autant, il incombe à la société LA PAUSE PIZZA de démontrer l'existence d'un préjudice en lien avec cette faute, qui serait distinct de la déduction de l'indemnité transactionnelle de sommes indues, que le tribunal a partiellement retenue ou des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'engager pour répondre aux demandes de l'EPFIF et initier la présente instance.

La partie demanderesse étant défaillante dans la preuve du préjudice allégué, le tribunal ne peut que débouter la société LA PAUSE PIZZA de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l'instance, l'EPFIF est condamné aux dépens de la présente instance.

L'équité et la situation économique respective des parties justifient que l'EPFIF soit également condamné à verser à la société LA PAUSE PIZZA la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, prenant en compte notamment les divers courriers que le conseil de la partie demanderesse a été contraint d'adresser aux fins de versement de l'indemnité transactionnelle en réponse aux demandes erratiques de l'EPFIF. La partie défenderesse sera corrélativement déboutée de sa demande de ce chef.

Enfin aucun motif ne conduit à écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE L'É.P.I.C. ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF) irrecevable à soulever devant le tribunal statuant au fond, la nullité de l'assignation délivrée par la SARL LA PAUSE PIZZA et à soutenir à défaut que les demandes de la SARL LA PAUSE PIZZA sont irrecevables,

CONDAMNE L'É.P.I.C. ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF) à verser à la SARL LA PAUSE PIZZA représentée par Monsieur [Z] en qualité de mandataire ad hoc la somme de 5.832,76 euros (cinq mille huit cent trente-deux euros et soixante-seize centimes) au titre de la taxe foncière 2018 et 2019, TVA incluse, non justifiée, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 10 août 2021,

DIT que lesdits intérêts porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LA PAUSE PIZZA représentée par Monsieur [Z] en qualité de mandataire ad hoc de sa demande de dommages-intérêts et du surplus de sa demande indemnitaire,

CONDAMNE L'É.P.I.C. ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF) à verser à la S.A.R.L. LA PAUSE PIZZA représentée par Monsieur [Z] en qualité de mandataire ad hoc la somme de 6.000 (six mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE L'É.P.I.C. ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE L'É.P.I.C. ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF) aux dépens,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


Fait et jugé à Paris le 11 Avril 2024


Le GreffierPour la Présidente empêchée
Henriette DUROMaïa ESCRIVE