Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 11 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me COHEN (C1331)
 Me RAGON (L0230)


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 20/07083 

N° Portalis 352J-W-B7E-CSQ2Z

N° MINUTE : 3


Assignation du :
20 Juillet 2020







JUGEMENT 
rendu le 11 Avril 2024 





DEMANDERESSE

S.A.S. ESHEL GLATT (RCS Paris 478 170 186)
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Jean-Claude COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1331



DÉFENDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE (RCS Paris 572 133 312)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Philippe RAGON de la S.E.L.A.R.L., avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0230



Décision du 11 Avril 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/07083 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSQ2Z


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 25 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Maïa ESCRIVe, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 19 décembre 2018, la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE (ci-après la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE) a consenti un bail commercial à la S.A.S ESHEL GLATT (ci-après la société ESHEL GLATT) portant sur un local (lot numéro 2) d'une surface d'environ 103,41 m² au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de neuf années à compter du 19 décembre 2018, moyennant le versement d'un loyer annuel de 33.600 euros hors taxes et hors charges payable par trimestre et d'avance, pour y exercer les activités exclusives de "Traiteur, Vente de viandes sous vide et produits de charcuterie sous vide et à la coupe, Réchauffement de plats cuisinés, dégustation sur place ou vente à emporter. Le tout sans préparation ni cuisson sur place".

Se prévalant d'un arriéré locatif, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE a, par acte extrajudiciaire du 18 juin 2020, fait délivrer à la société ESHEL GLATT un commandement de payer la somme de 11.742,01 euros visant la clause résolutoire, outre le coût de l'acte de 193,31 euros.

Par acte extrajudiciaire délivré le 20 juillet 2020, la société ESHEL GLATT a fait assigner la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE devant ce tribunal aux fins notamment de voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 juin 2020 et condamner la bailleresse à lui verser des dommages-intérêts en raison d'un manquement à son obligation de délivrance.




MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2022, la société ESHEL GLATT demande au tribunal de :

Vu les articles susvisés,
Vu les pièces versées au débat,
Vu les termes du bail commercial,

- La déclarer recevable et bien fondée en la présente opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 juin 2020 ;
- Débouter la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Dire qu'il résulte des éléments produits que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 juin 2020 a été délivré de mauvaise foi par la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE ;
- En conséquence, déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE à la société ESHEL GLATT le 18 juin 2020, nul et de nul effet ;
- Constater que le manquement à l'obligation de délivrance justifie l'extinction de l'obligation de paiement des loyers durant la période de fermeture administrative, entre le 12 mars 2020 et le 22 juin 2020 ;
- Juger que le bail commercial a suspendu son cours durant la période de fermeture administrative, entre le 12 mars 2020 et le 22 juin 2020 ;
- Dire que la société ESHEL GLATT a supporté une perte partielle de la chose donnée à bail ;
- Déclarer en conséquence que la société ESHEL GLATT n'est redevable d'aucun loyer pour les périodes de fermeture administrative successives ;
- Juger que l'obligation de paiement de la société ESHEL GLATT est éteinte durant la période de fermeture administrative, entre le 12 mars 2020 et le 22 juin 2020 et que la société ESHEL GLATT n'est redevable d'aucune des sommes visées par le commandement de payer ;
- Constater que la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE a commis une faute en manquant à son obligation de délivrance ;
- En conséquence, juger que l'obligation de paiement de la société ESHEL GLATT est éteinte en vertu du mécanisme de l'exception d'inexécution et que son obligation de paiement des loyers est suspendue jusqu'à la mise en œuvre par la bailleresse des diligences nécessaires à l'exploitation par la demanderesse de son activité ;
- Condamner en conséquence, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE au paiement d'une somme de 213.680,32 euros à titre de dommages-intérêts ;
- Condamner la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE à payer à la société ESHEL GLATT la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2022, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE demande au tribunal de :

Vu les articles 9 et 16 du code de procédure civile,
Vu l'article L. 145-41 du code de commerce,
Vu les articles 1224, 1719 et suivants et 1343-2 du code civil,
Vu les décisions de jurisprudence citées,
Vu les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 19 décembre 2018, et de manière générale, les moyens qui précèdent,

Décision du 11 Avril 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/07083 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSQ2Z

- La recevoir en ses conclusions et la juger bien fondée en ses moyens et prétentions reconventionnelles ;

A titre principal,

- Débouter la société ESHEL GLATT de l'ensemble de ses moyens et prétentions aux fins d'opposition au commandement de payer du 18 juin 2020, en ce compris sa demande de nullité ;

A titre reconventionnel,

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire, à effet du 19 juillet 2020 à 00h00, consécutive au commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 juin 2020 ;
- Subsidiairement, ordonner la résiliation judiciaire du bail du 19 décembre 2018, à effet de la date des présentes écritures, à raison des manquements contractuels graves et répétés de la société ESHEL GLATT, en ce compris, le non-paiement de ses loyers et charges depuis le 2ème trimestre 2020, le défaut d'exploitation des lieux loués depuis la conclusion du bail ainsi que le défaut de production de la garantie bancaire prévue au bail ;
- En conséquence, ordonner l'expulsion de la société ESHEL GLATT et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués sis [Adresse 3], et ce, dès la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte journalière de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, en sus de l'indemnité d'occupation due ;
- Ordonner, dans ce cas, la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde meubles qu'il plaira à la requérante, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;
- Condamner la société ESHEL GLATT à lui payer la somme de 109.217,64 euros arrêté au 28 septembre 2022 (à parfaire) au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges, taxes, impôts et accessoires impayés depuis le 2ème trimestre 2020, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2020, date de délivrance du commandement de payer ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
- Condamner la société ESHEL GLATT au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée à 3.558,18 euros charges et taxes comprises, toutes causes confondues, à compter du 19 juillet 2020 ou subsidiairement, de 3.653,68 euros charges et taxes comprises, toutes causes confondues, à compter de la date des présentes écritures, en cas de résiliation judiciaire, outre l'indexation annuelle, en ce compris, celles échues à la date du jugement à intervenir, jusqu'à la libération effective des lieux loués par la société ESHEL GLATT ;
- Condamner la société ESHEL GLATT à lui payer les sommes de :
-10.921,76 euros (à parfaire) au titre de la clause pénale prévue à l'article 11 a/ du bail du 19 décembre 2018 ;
-8.400 euros en remboursement de la franchise octroyée en vertu de l'article 20 du bail du 19 décembre 2018, à raison des travaux non réalisés par le preneur au 15 avril 2019 ;
- Déclarer le dépôt de garantie d'un montant de 8.835 euros acquis à la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE, à titre de premiers dommages et intérêts, par application des articles 5 et 17 du bail du 19 décembre 2018 ;
- Condamner la société ESHEL GLATT à lui payer la somme de 46.000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires à raison du préjudice subi du fait de la résiliation du bail du 19 décembre 2018 aux torts de la société ESHEL GLATT ;
- Débouter la société ESHEL GLATT de sa demande aux fins d'indemnisation de son préjudice allégué à raison d'un prétendu manquement de la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE à son obligation de délivrance depuis le 19 décembre 2018, ladite demande n'étant justifiée ni en son principe, ni en son quantum ;
- Débouter la société ESHEL GLATT de l'intégralité de ses moyens et prétentions ;
- Condamner la société ESHEL GLATT à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société ESHEL GLATT aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement, de sommation, de saisie et de dénonciation, dont distraction à la SELARL SEFJ (Maître Philippe RAGON) dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

* * *

Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 12 décembre 2022.

L'affaire a été appelée pour plaidoiries à l'audience tenue en juge rapporteur le 25 janvier 2024. A l'audience, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE a soulevé que les pièces de la partie adverse ne lui avaient jamais été communiquées, ce qu'a contesté la société ESHEL GLATT et une note en délibéré aux fins de justifier de la communication des pièces dans un délai de 15 jours a été autorisée.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la communication des pièces

Par une note en délibéré du 15 février 2024, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE expose qu'il n'a pas été justifié de la communication de ses pièces par la société ESHEL GLATT dans le délai prévu, difficulté qu'elle avait soulevée avant la clôture et demande au tribunal de rejeter les pièces de la société ESHEL GLATT.

Par une note en délibéré du 5 avril 2024, la société ESHEL GLATT soutient que ses pièces ont été communiquées à la partie adverse "à la toque du prédécesseur de notre contradicteur du fait d'un dysfonctionnement RPVA à l'époque. Cette communication n'a en son temps jamais été contestée". Elle invoque les conclusions n°1 de la partie adverse qui se réfèrent expressément à ses pièces et les citent in extenso. Elle fait valoir qu'en tout état de cause, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE aurait du saisir le juge de la mise en état préalablement à la clôture, que le dispositif de ses conclusions qui saisit le tribunal ne comporte aucune demande de rejet des pièces adverses et qu'il n'y a donc pas lieu de rejeter les pièces de la société ESHEL GLATT en application de l'article 5 du code de procédure civile. A défaut, elle sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats sur le fondement de l'article "1133 du code de procédure civile".

Il ressort de la procédure que les pièces visées par la société ESHEL GLATT dans ses dernières conclusions sont identiques à celles jointes à l'assignation qui comportait un bordereau de 12 pièces ; que suivant des conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2020, l'ancien conseil de la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE s'y réfère expressément :
- page 4 : "Suivant acte extrajudiciaire en date du 18 juin 2020, la Société IMMOBILIERE DE LA CHARCUTERIE FRANCAISE a signifié à la Société ESHEL GOURMET un commandement visant la clause résolutoire pour un montant de 10 674,56 € alors que cette dernière s'était dispensée du paiement de l'intégralité des loyers et charges du 2ème trimestre 2020 (Pièce ESHEL GOURMET n°2)" ;

- page 8 : "Etant totalement infondées (c'est la Société ESHEL GOURMET elle-même qui l'exprime dans ses correspondances en faisant valoir que sa vitrine constitue une partie privative – Pièce ESHEL GOURMET 6)".

Le 17 mai 2021, un nouveau conseil s'est constitué pour la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE et a notifié des conclusions le 30 septembre 2022 faisant état d'une absence de communication de ses pièces par la partie adverse dans le corps des écritures sans en tirer de conséquences dans le dispositif de celles-ci qui saisit le tribunal. Par la suite, par message adressé par RPVA, le conseil de la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE a indiqué que la partie adverse n'avait pas notifié ses pièces visées dans ses conclusions du 9 mai 2022.
Or, d'une part, les conclusions en cause ne comportent aucune pièce nouvelle, le bordereau étant identique à celui annexé à l'assignation. D'autre part, la communication de ces pièces est établie par les conclusions de la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE du 9 décembre 2020 qui les citent. Enfin, aux termes de l'article 788 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable, s'agissant d'une instance introduite le 20 juillet 2020, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l'obtention et à la production des pièces.

Force est de constater que la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE n'a saisi le juge de la mise en état d'aucun incident de communication de pièce et sa demande de rejet des pièces adverses dans la note en délibéré du 15 février 2024, au demeurant non fondée sur le fond au regard des éléments rappelés ci-dessus, est irrecevable.

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE du 18 juin 2020

La société ESHEL GLATT soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE du 18 juin 2020 est nul et de nul effet aux motifs qu'il a été signifié :
- pendant la période juridiquement protégée telle que prévue par l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 ;
- de mauvaise foi alors que d'une part, la société ESHEL GLATT, en raison des mesures de fermeture administrative prises pendant la crise sanitaire, ne pouvait exploiter les locaux loués.
La société ESHEL GLATT invoque également que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance pendant la période de fermeture administrative, ce qui justifiait le non paiement des loyers (exception d'inexécution), la suspension du bail et la perte de la chose louée pendant les mesures administratives prises pendant la crise sanitaire.

La SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE conclut que le commandement de payer est valable ; que la société ESHEL GLATT n'était pas concernée par les mesures de fermeture administrative et pouvait exploiter normalement son commerce de boucherie pendant la crise sanitaire en application du décret n°2020-260 du 16 mars 2020 qui autorisait les déplacements pour effectuer des achats de première nécessité, de l'arrêté du 15 mars complétant l'arrêté du 14 mars 2020 et de l'annexe du décret n°2020-293 du 23 mars 2020 ; que la locataire ne démontre pas qu'elle était éligible au fonds de solidarité et qu'elle bénéficiait des mesures protectrices qu'elle invoque ; que ce dispositif en tout état de cause ne permet pas au locataire de s'exonérer du paiement des loyers et des charges ; que les autres moyens invoqués par la locataire sont inopérants.

* * *

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Ces dispositions sont d'ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au bailleur d'apporter la preuve des obligations auxquelles il reproche au preneur d'avoir manqué tandis qu'il incombe à celui-ci de démontrer qu'il les a exécutées.

En l'espèce, le bail du 19 décembre 2018 liant les parties comporte en page 15 un article 17 intitulé "clause résolutoire" qui stipule qu'"à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'indemnité d'occupation (y compris charges et prestations), comme de tout complément de loyer ou d'arriéré de loyer, de dépôt de garantie ou de charges découlant d'un accord amiable entre les parties ou d'une décision judiciaire, ou encore en cas d'inexécution d'une seule des conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, un (1) mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet, sans qu'il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire (...)".

Le commandement signifié à la société ESHEL GLATT le 18 juin 2020 vise la clause résolutoire du contrat de bail commercial et mentionne le délai d'un mois précité.
Il porte sur un arriéré locatif selon décompte joint de 10.674,56 euros arrêté au 10 juin 2020 portant sur l'échéance du 2ème trimestre 2020, outre 1.067,45 euros au titre de la clause pénale et les frais de l'acte de 193,31 euros.

-Sur la validité du commandement au regard de la période de protection prévue par l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020

En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national pour faire face à l'épidémie de covid-19. Il a été prorogé jusqu'au 10 juillet 2020 inclus par la loi n°2020-546 du 11 mai 2020.

En application de l'article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Dans le cadre des mesures exceptionnelles adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire pour lutter contre l'épidémie de la covid-19, l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19, prévoit que "les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire" déclaré par l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020.

Ces dispositions s'appliquent aux "personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 susvisée. [...]. Les critères d'éligibilité aux dispositions mentionnées ci-dessus sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire."

Les critères d'éligibilité ont été notamment définis par le décret n°2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation. Les entreprises concernées sont celles qui "ont fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020" ou qui "ont subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020".

Or, la société ESHEL GLATT ne démontre aucunement remplir l'un ou l'autre de ces deux critères, alors que son éligibilité au dispositif est contestée par la partie adverse.

En effet, et ainsi que le relève à juste titre la bailleresse, le décret n°2020-260 du 16 mars 2020 autorise les déplacements pour effectuer "des achats de première nécessité dans des établissements dont les activités demeurent autorisées par arrêté (…)" (article 1er, 2°) et l'arrêté du 15 mars complétant l'arrêté du 14 mars 2020 dispose qu'"Afin de ralentir la propagation du virus covid-19, les établissements relevant des catégories mentionnées à l'article GN1 de l'arrêté du 25 juin 1980 susvisé figurant ci-après ne peuvent plus accueillir du public jusqu'au 15 avril 2020 :
(...)- au titre de la catégorie M : Magasins de vente et Centres commerciaux, sauf pour leurs activités de livraison et de retraits de commandes" ; que "Les établissements relevant de la catégorie M peuvent toutefois continuer à recevoir du public pour les activités figurant en annexe du présent arrêté" (article 1er, II). Parmi les activités autorisées à recevoir du public, figurent, notamment, les commerces alimentaires et plus particulièrement, "le commerce de détail de viandes et de produits à base de viande en magasin spécialisé" ainsi que les "autres commerces de détail alimentaires en magasin spécialisé" correspondant à l'activité de la société ESHEL GLATT.

Par ailleurs, la société ESHEL GLATT ne produit pas de pièces comptables et ne justifie donc pas d'une baisse de son chiffre d'affaires de 50 %.

Dès lors, la société ESHEL GLATT ne peut se prévaloir de la période de protection prévue par l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 pour conclure que le commandement est nul et de nul effet.

- Sur la mauvaise foi alléguée de la bailleresse

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.


Il convient de rappeler à ce titre que sont privés d'effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l'invoque et s'appréciant au jour où le commandement a été délivré.

En l'espèce, la société ESHEL GLATT soutient qu'elle n'a pu exploiter les locaux en raison des mesures administratives prises pendant la crise sanitaire, ce que le bailleur ne pouvait ignorer.

Or, il résulte des dispositions rappelées ci-dessus et de l'activité de la locataire que celle-ci ne démontre pas qu'elle n'a pu exploiter les locaux pendant la crise sanitaire comme elle le soutient ni dès lors, la mauvaise foi de la bailleresse.

Ce moyen sera donc rejeté.

-Sur l'exigibilité des sommes visées dans le commandement de payer du 18 juin 2020

La société ESHEL GLATT invoque le manquement à l'obligation de délivrance et l'exception d'inexécution pendant la période de fermeture administrative concluant pour ce motif n'être redevable d'aucuns loyers et charges.

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Cet article n'a pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s'exerce son activité.

En vertu de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

L'impossibilité d'exploiter dont se prévaut la société ESHEL GLATT du fait des mesures de fermeture des commerces ou de restriction de leur accès au public, ne résulte pas d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l'autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.

La société ESHEL GLATT est donc mal fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution et d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance pour soutenir n'être débitrice d'aucun loyer sur la période susvisée. Ce moyen ainsi que celui de suspension du bail seront donc rejetés.

- Sur la perte de la chose louée

Aux termes de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

D'une part, la société ESHEL GLATT qui exerce une activité de "Traiteur, Vente de viandes sous vide et produits de charcuterie sous vide et à la coupe, Réchauffement de plats cuisinés, dégustation sur place ou vente à emporter. Le tout sans préparation ni cuisson sur place" ne démontre pas avoir été affectée par une mesure de fermeture administrative, son activité à l'exception de la modalité de dégustation sur place ayant pu se poursuivre.

D'autre part, et en tout état de cause, édictées pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, les restrictions d'accueil du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévues par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résultent du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.

Dans ces conditions, la demande d'exonération du paiement de tout ou partie du loyer fondée sur l'article 1722 du code civil sera rejetée.

Aucun des moyens soulevés n'étant retenu par le tribunal, la demande de la société ESHEL GLATT visant à voir déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 18 juin 2020 nul et de nul effet sera rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société ESHEL GLATT

La société ESHEL GLATT expose que pour les besoins de son activité, elle a nécessairement besoin d'installer un système de climatisation nécessitant la pose d'une grille de ventilation ; qu'elle a suivant une déclaration préalable en date du 16 octobre 2019, sollicité auprès de la mairie de [Localité 6] l'autorisation d'installer cette grille de ventilation en façade qu'elle a obtenue suivant un arrêté en date du 3 janvier 2020 ; qu'elle a parallèlement sollicité l'autorisation d'effectuer lesdits travaux auprès de la bailleresse suivant courriel en date du 18 novembre 2019 qui a donné son accord par courrier en date du 28 novembre 2019. Elle explique qu'au cours des travaux, le conseil du Syndicat des Copropriétaires lui a demandé "de stopper les travaux en cours", par courrier en date du 13 septembre 2019, pour les raisons suivantes :
- les travaux envisagés impactent les parties communes à savoir les travaux réalisés sur la façade ;
- le système de climatisation porte également sur les parties communes, de sorte que les travaux sont soumis à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires suivant le règlement de copropriété ;
- "tout projet d'enseigne doit recevoir l'accord de l'architecte de la copropriété".

La société ESHEL GLATT explique que par courrier du 30 octobre 2019, elle a contesté cette position faisant valoir qu'aux termes du règlement de copropriété, les façades constituent des parties privatives ; qu'elle avait obtenu l'autorisation de la bailleresse et de la mairie de [Localité 6] ; qu'aucun accord de l'assemblée générale des copropriétaires n'était requis, reconnaissant uniquement que les travaux devaient recueillir l'accord de l'architecte de la copropriété. Elle transmettait donc une demande en ce sens à la société GETRIM 5, gestionnaire du bailleur, afin qu'elle recueille l'accord de l'architecte de l'immeuble sur les travaux envisagés.

La société ESHEL GLATT reproche à la bailleresse de ne pas avoir effectué les diligences nécessaires pour que les travaux envisagés recueillent l'accord de l'architecte de la copropriété, d'avoir attendu l'assignation pour lui répondre par l'intermédiaire de son gestionnaire, la société GETRIM 5, qu'elle interrogeait son conseil sur les suites à donner compte tenu de l'assignation délivrée par le Syndicat des copropriétaires à l'encontre notamment de la société ESHEL GLATT le 17 janvier 2020 devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de "- Suspendre les travaux d'installation de la grille de ventilation en façade de l'immeuble ;
- Procéder à une demande d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de ces travaux ;
- Procéder à une demande de permis de construire auprès des services de l'autorité compétente".

Considérant que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance, la société ESHEL GLATT demande que la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE soit condamnée au paiement des sommes de 51.566,82 euros correspondant au remboursement des loyers versés depuis la prise d'effet du bail et de 162.113,50 euros en réparation de la perte d'exploitation subie.

La bailleresse conclut au rejet de cette demande. Elle fait valoir que dès la conclusion du bail du 19 décembre 2018, la question de la ventilation du local a été convenue entre les parties (article 3 du contrat) et la locataire a renoncé à se prévaloir d'un manquement à l'obligation de délivrance à l'encontre de son bailleur à ce sujet.
Elle ajoute qu'elle a, avec diligence, répondu à la demande de sa locataire d'autorisation de travaux, soumettant toutefois, ainsi qu'il est d'usage, la réalisation de ces travaux à toutes autorisations d'urbanisme et de copropriété requises ; que la locataire ne lui a jamais demandé de faire convoquer une assemblée générale des copropriétaires, n'a jamais communiqué le projet de résolution qu'elle aurait souhaité faire inscrire à son ordre du jour et n'a jamais fourni le dossier technique minimal à joindre à la convocation considérant au demeurant qu'une telle convocation de l'assemblée générale n'était pas requise. Elle précise que l'action en référé engagée par le Syndicat des copropriétaires n'a pas eu de suite, de sorte que la société ESHEL GLATT pouvait débuter ses travaux puisque rien n'y faisait obstacle.
Elle considère enfin que le préjudice allégué n'est pas démontré.

* * *

Le contrat de bail liant les parties stipule dans son article 3 que "L'attention du Preneur étant expressément attirée sur le fait que le local n'est pas équipé d'une installation d'extraction, ni même d'un conduit d'évacuation de fumées, si bien que la cuisson sur place est expressément interdite puisque techniquement impossible, ce que le preneur reconnaît et accepte, déclarant en tant que de besoin vouloir procéder à la préparation et à la cuisson des produits commercialisés à l'extérieur des lieux loués qui constitueront exclusivement un point de vente et de consommation.
EN CONSEQUENCE, le PRENEUR renonce expressément à se prévaloir vis-à-vis de son BAILLEUR de l'obligation de délivrance de ce dernier eu égard à la composition des lieux loués et à l'absence d'extraction, et ce en considération de la présente destination qui exclut expressément la préparation et la cuisson".

Compte tenu des stipulations contractuelles, la société ESHEL GLATT n'est pas fondée à se prévaloir d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance du fait de l'absence de ventilation et alors qu'elle n'a effectué une demande d'autorisation de travaux que le 18 novembre 2019.

La société ESHEL GLATT a en effet, sollicité l'autorisation de la bailleresse afin de changer "la vitre du côté droit de l'entrée du magasin par une grille" le 18 novembre 2019 et la bailleresse a donné son accord, avec diligence, le 28 novembre 2019.
Décision du 11 Avril 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/07083 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSQ2Z


Il semble que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble se soit opposé à ces travaux mais également à celui de pose d'une enseigne et de groupes extérieurs de climatisation selon les courriers versés au débat et l'assignation délivrée devant le juge des référés, travaux pour lesquels il n'est pas justifié d'une demande d'autorisation auprès de la bailleresse, le tribunal ne pouvant que déplorer qu'aucun plan desdits travaux ne soit versé aux débats.

La société ESHEL GLATT a sollicité auprès du bailleur qu'il saisisse l'architecte de la copropriété afin qu'il donne son accord sur les travaux par courriers officiels des 30 octobre 2019 et 29 janvier 2020. Pour autant elle ne justifie pas avoir répondu aux sollicitations de la bailleresse qui lui demandait par courrier du 5 mars 2020 de transmettre un projet de travaux précis (descriptif et/ou un devis), l'installation de groupes extérieurs de climatisation étant également semble-t-il en litige avec la copropriété. Par ailleurs, l'assignation en référé du Syndicat des copropriétaires pouvait constituer un obstacle à la poursuite des travaux puisque celui-ci en sollicitait la suspension, la convocation d'une assemblée générale des copropriétaires et le dépôt d'un permis de construire et non d'une simple déclaration de travaux. Il est indiqué par la bailleresse que cette procédure aurait été finalement abandonnée par le Syndicat des copropriétaires à une date qui n'est pas précisée.

Dès lors, le manquement allégué de la bailleresse à son obligation de délivrance n'apparaît pas suffisamment étayé. En outre, il ne peut sérieusement fonder une demande de remboursement des loyers versés depuis la prise d'effet du bail ou une perte d'exploitation alléguée fondée sur un dossier financier prévisionnel établi par l'expert comptable de la société ESHEL GLATT compte tenu d'une part des stipulations contractuelles (article 3 du bail rappelé ci-dessus) et de l'absence de démonstration que la ventilation était nécessaire à l'exploitation du commerce ainsi que la locataire le soutient.

Par conséquent, la société ESHEL GLATT sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de paiement de diverses sommes

-Sur la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Le commandement en date du 18 juin 2020 détaille le montant de la créance de 11.742,01 euros euros, à savoir :
- 10.674,56 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 juin 2020,
- 1.067,45 euros au titre de la clause pénale.

La société ESHEL GLATT ne démontre pas, comme il lui incombe, s'être acquittée de la dette locative dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, soit avant le 18 juillet 2020.

Les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans le mois de sa délivrance, le tribunal ne peut que constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 juillet 2020 à 00h00 et ordonner l'expulsion de la locataire selon les modalités fixées au dispositif ci-après. La demande de prononcé d'une astreinte sera rejetée, dès lors que l'assistance de la force publique apparaît être un moyen de coercition suffisant.

Décision du 11 Avril 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/07083 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSQ2Z

L'enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

-Sur les sommes dues par la locataire

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, ou d'indemnités d'occupation, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l'existence de l'obligation du locataire, l'exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d'imposition) des sommes réclamées, afin que le tribunal puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

Il est précisé que le tribunal n'apprécie le bien-fondé que des sommes apparaissant dans le décompte après que son solde est devenu négatif, soit les sommes non réglées par le locataire, étant considéré que celui-ci a reconnu devoir ce qu'il a payé.

En l'espèce, au regard des éléments produits et tout particulièrement du contrat de bail, du commandement de payer, du décompte en date du 9 décembre 2020 et du décompte actualisé de la créance arrêté au 28 septembre 2022, de l'absence de contestation de la société ESHEL GLATT sur le décompte, il est justifié d'un arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges au 28 septembre 2022 de : 109.217,64 euros dont il convient de déduire les sommes portées au débit au titre de la clause pénale et du coût des actes qui font l'objet de demandes distinctes soit 193,31 euros (01/07/2020 "E Cdt de payer"), 1.067,45 euros (01/10/2020 ("E clause pénale") et 1.260,76 euros (21/10/2020 "CDT PAYER CLAUSE PENALE report").

La société ESHEL GLATT sera en conséquence condamnée au paiement d'une somme de 106.696,12 euros (109.217,64 - 193,31 - 1.067,45 euros - 1.260,76) au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés au 28 septembre 2022 (échéance de juillet 2022 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 10.674,56 euros à compter du commandement en date du 18 juin 2020, sur la somme de 33.284,44 euros à compter des conclusions notifiées le 9 décembre 2020 et à compter des conclusions notifiées le 30 septembre 2022 pour le surplus.

Les intérêts pourront être capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

La société ESHEL GLATT doit par ailleurs payer une indemnité au titre de son occupation des lieux malgré la résiliation du bail.

Il est d'usage en matière de baux ou d'occupation de lieux de fixer l'indemnité d'occupation à un montant compensant d'une part la valeur locative des lieux et d'autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l'occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui des derniers loyer et charges contractuels.

La bailleresse demande que cette indemnité d'occupation soit fixée à compter du 19 juillet 2020 au montant mensuel du loyer en principal en vigueur à la date de reprise des effets de la clause résolutoire, charges et taxes en sus, lequel pourra évoluer par application des modalités d'indexation prévues par le bail résolu, ce qui sera retenu. Il convient de condamner la société ESHEL GLATT au paiement de cette somme à compter du 1er août 2022.

La partie défenderesse sollicite la condamnation de la société ESHEL GLATT à lui payer la somme de 10.921,76 euros (à parfaire) au titre de la clause pénale prévue à l'article 11 a/ du bail du 19 décembre 2018. Elle demande également de conserver le dépôt de garantie d'un montant de 8.835 euros, à titre de premiers dommages et intérêts, par application des articles 5 et 17 du bail du 19 décembre 2018.

En application de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter une pénalité contractuelle si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La pénalité conventionnelle a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire ; elle tend à indemniser un cocontractant du dommage résultant d'un manquement aux obligations souscrites à son profit mais également à dissuader l'autre partie d'y manquer en prévoyant d'avance la sanction encourue.

En l'espèce, le bail prévoit deux pénalités contractuelles :

- L'article 11 a) du bail conclu entre les parties stipule qu'"à défaut de paiement des loyers et accessoires à leur échéance, comme de tout complément de loyer, d'indemnité d'occupation, de complément de dépôt de garantie, et d'une façon générale à défaut de paiement de toute somme en application des présentes, huit jours après l'envoi au Preneur d'une lettre recommandée avec avis de réception, ou en tout état de cause en cas de notification d'un commandement de payer, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 %, et ce sans préjudice du remboursement de tous frais d'huissier, de procédure et de tous dommages et intérêts comme de la mise en jeu éventuelle de la clause résolutoire" ;
- L'article 17 du bail prévoit qu'en cas d'acquisition de la clause résolutoire, "le dépôt de garantie et les loyers payés d'avance s'il y en a, resteront définitivement acquis au Bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts complémentaires".

La majoration de 10 % de l'arriéré locatif n'apparaît pas excessive compte tenu de l'absence de tout paiement de la part de la locataire depuis le 9 janvier 2020, soit il y a plus de quatre ans alors que le bailleur a dû supporter les charges de l'immeuble. Le bailleur sera autorisé également à conserver le dépôt de garantie.

La société ESHEL GLATT sera donc condamnée à payer à la bailleresse la somme de 10.669,61 euros au titre de la clause pénale et la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE sera autorisée à conserver le dépôt de garantie, au titre de la seconde pénalité contractuelle.

Le bailleur sollicite encore la somme de 8.400 euros en remboursement de la franchise octroyée en vertu de l'article 20 du bail du 19 décembre 2018, à raison des travaux non réalisés par le preneur au 15 avril 2019.

La société ESHEL GLATT ne répond pas à cette demande.

Aux termes de l'article 20 du bail du 19 décembre 2018, le bailleur a accepté d'octroyer au preneur une franchise intégrale de loyer, mais non de charges, pour financer ses travaux d'aménagement, modification et amélioration du local, soit un montant de 8.400 euros, le preneur étant tenu de soumettre pour accord du bailleur "des plans détaillés ainsi que des projections" "avant chacun des travaux". La clause stipule que "Si ces travaux n'étaient pas réalisés au 15 Avril 2019 au plus tard pour une raison exclusivement imputable au Preneur, le montant objet de la franchise deviendrait immédiatement exigible, et ce, sur simple demande du Bailleur".

La société ESHEL GLATT ne justifie pas de la transmission des plans et projections des travaux avant le 18 novembre 2019, soit postérieurement à la date butoir du 15 avril 2019.

Par application des dispositions contractuelles précitées, la société ESHEL GLATT sera donc condamnée à rembourser au bailleur la somme de 8.400 euros correspondant à la franchise octroyée en raison de travaux qui n'ont pas été réalisés au 15 avril 2019.

La bailleresse sollicite enfin une indemnité de 46.000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires en réparation du préjudice subi du fait de la résiliation du bail du 19 décembre 2018 aux torts de la société ESHEL GLATT. Elle fait valoir que la locataire ne s'acquitte pas des loyers, charges et accessoires depuis près de trois ans ce qui la place en difficulté pour honorer ses charges de copropriété qu'elle doit continuer à assumer, et fragilise le fonctionnement et les actions professionnelles du Syndicat des Charcutiers Traiteurs, actionnaire majoritaire de la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE ; que la locataire n'exploite pas le commerce laissant le bien se dégrader ; qu'elle va subir un préjudice financier lié à la vacance du local pendant sa remise en état et sa relocation, sur un marché difficile au regard du contexte social et économique des mois à venir à la suite de l'expulsion de la société ESHEL GLATT ; qu'elle estime cette vacance à une durée de 18 mois, sans percevoir ni loyers, ni charges, soit une somme de 54.810 euros, que la conservation du dépôt de garantie ne permet pas de couvrir.

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant qu'il appartient à celui qui réclame la réparation d'un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l'espèce, le bailleur ne démontre pas que les impayés lui ont effectivement causé un préjudice distinct du seul retard de paiement, lequel est compensé par l'allocation d'intérêts au taux légal et les sommes allouées au titre des clauses pénales et ne démontre pas plus le défaut d'exploitation et la dégradation du local, se contentant de produire des photographies d'une vitrine avant la location et celle d'une autre vitrine après la location, de mauvaise qualité dont il ressort que des tags avaient été effectués sur une vitrine "ESHEL Gourmet" qui ne sont pas visibles sur la photographie supposée postérieure à la location. Aucun élément n'est versé aux débats pour établir que le local ne pourrait pas être reloué immédiatement après le départ de la société ESHEL GLATT. Par ailleurs, il a été alloué à la bailleresse des sommes importantes au titre des clauses pénales.

Dès lors, la demande d'indemnisation de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l'instance, la société ESHEL GLATT est condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, qui pourront être recouvrés directement par la S.E.L.A.R.L. SEFJ représentée par Maître Philippe RAGON en application de l'article 699 du code de procédure civile.


L'équité justifie que la société ESHEL GLATT soit également condamnée à verser à la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE une somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société ESHEL GLATT sera corrélativement déboutée de sa demande de ce chef.

Enfin aucun motif ne conduit à écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande de la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CHARCUTERIE FRANÇAISE tendant au rejet des pièces adverses,

DÉBOUTE la S.A.S. ESHEL GLATT