Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 10 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre civile
 
N° RG 23/00003 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYQYU

N° MINUTE : 

Assignation du :
20 Décembre 2022



JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2024 
DEMANDEURS

Monsieur [Z] [G]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Madame [O] [F]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Tous les deux représentés ensemble par Maître Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0748




DÉFENDERESSES

Madame [U] [H] [I]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Défaillant


S.C.P. [A] [X], venant aux droits de la SCP Jacques BENHAMOU, [A] [X] et Hector GDALIA,
[Adresse 6]
[Localité 5]
Défaillante







Décision du 10 Avril 2024
2ème chambre civile
N° RG 23/00003 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYQYU


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2023, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 20 Mars 2024.
Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 10 Avril2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe 
Réputé contradictoire et en premier ressort.

 ______________________________

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE


Par acte authentique reçu par Maître [X], notaire à [Localité 8], le 6 novembre 2007, Mme [U] [I] a vendu à M. [G] et Mme [F] épouse [G] (ci-après les époux [G]) le lot n°36 d’une superficie dite « Carrez » de 10,75m2, correspondant à une chambre au 7ème étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant le prix de 70 000 euros. 

A la rubrique des déclarations du vendeur sur l’état et la configuration des biens vendus, il était stipulé que ces derniers n’étaient pas insalubres et ne faisaient l’objet d’aucune interdiction d’habiter.

Le 14 janvier 2021, les époux [G] ont consenti à M. [C] et Mme [M] une promesse de vente de l’appartement au prix de 120 000 euros pour une durée expirant le 14 avril 2021.

Le 4 février 2021, ils apprenaient par un courrier de leur notaire, Maître [D] que le logement était frappé d’un arrêté d’interdiction d’habiter pris par la Préfecture de Paris le 7 février 2006.


Par exploit en date des 20 et 28 décembre 2022, les époux [G] ont fait assigner Mme [I] et la SCP [A] [X] venant aux droits de la SCP Jacques BENHAMOU, [A] [X] et Hector GDALIA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir prononcer la nullité de la vente pour vice caché et la condamnation de la venderesse et du notaire à les indemniser de leur préjudice. 

Dans leurs conclusions signifiées par voie électronique le 15 juin 2023, les époux [G] demandent au tribunal de : 


-PRONONCER la nullité pour vice caché de la vente consentie par [U] [I] à Monsieur [Z] [G] et Madame [O] [F] par acte authentique reçu par Me [A] [X] de la SCP Jacques BENHAMOU, [A] [X] et Hector GDALIA le 6 novembre 2017, publiée le 27 décembre 2007 au service de hypothèques de Paris 8ème bureau, Volume 2007 P n°8072,
-ORDONNER la publication du jugement à intervenir au Service de la publicité foncière de Paris,
-DIRE ET JUGER que Me [A] [X], notaire, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de Monsieur [Z] [G] et Madame [O] [F],

En conséquence,

-CONDAMNER in solidum Madame [U] [I] et Maître [A] [X] à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [O] [F] la somme de 70 000 € au titre de la restitution du prix de vente , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 


-CONDAMNER in solidum Madame [U] [I] et Maître [A] [X] à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [O] [F] les sommes suivantes :

30 000 euros au titre de la perte de la plus-value,50 613 euros au titre des frais afférents au bien réglé par Monsieur [G] et Madame [F],

-CONDAMNER in solidum Madame [U] [I] et Maître [A] [X] à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [O] [F] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
-CONDAMNER in solidum Madame [U] [I] et Maître [A] [X] à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [O] [F] en tous les dépens qui seront recouvrés par Maître GUEGAN-GELINET ,
-ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.


Régulièrement cités, Madame [U] [I] et la SCP [A] [X] n’ont pas constitué avocat. 

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 11 décembre 2024. 

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un exposé détaillé des moyens de droit et de fait développés au soutien de leurs prétentions, qui sont succinctement présentés ci-après.
MOTIFS DE LA DECISION


Sur l’action en garantie des vices cachés 

Le époux [G] sollicitent du tribunal le prononcé de la nullité de la vente et la restitution du prix de vente sur le fondement des articles 1641 et 1644 du code civil. 

Ils demandent en outre la condamnation de Madame [I] au paiement de dommages et intérêts suivants sur le fondement de l’article 1645 du code civil, soit 30 000 euros au titre de la perte de plus-value et 50 613 euros au titre des frais afférents au bien vendu. 

Au soutien de leur demande, ils font essentiellement valoir que : 

-Madame [I] a déclaré dans l’acte de vente que le bien vendu n’était pas insalubre et ne faisait l’objet d’aucune interdiction d’habiter,
-Or un arrêté d’interdiction d’habiter avait été pris le 7 février 2006 par la Préfecture de Paris sur la base d’un rapport technique du service de l’habitat et notifié à l’époque à la venderesse,
-Cet arrêté n’a été porté à leur connaissance que le 4 février 2021 par leur notaire, Me [D], dans le cadre de la promesse de vente qu’ils avaient conclue le 14 janvier 2021avec Monsieur [C] et Madame [M],
-Il s’agit donc d’un vice qui leur a été sciemment dissimulé par des déclarations fallacieuses de Madame [I] qui ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion des vices cachés.
 

Sur ce 

Sur la résolution de la vente 

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 

Dans ces cas, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 

En l’espèce, il est établi par l’arrêté pris le 7 février 2006 par la Préfecture de Paris que Madame [U] [I] divorcée [S], « en qualité de propriétaire du local situé au 7ème étage, couloir de droite, porte n°3, fond face de l’escalier de service du bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] (références cadastrales 1602 CJ [Cadastre 1] – lot de copropriété n°36) est mise en demeure d’en faire cesser définitivement l’occupation aux fins d’habitation. » (article 1er).

Cet arrêté précise en son article 3 qu’il « sera notifié à la personne mentionnée à l’article 1er ainsi qu’aux occupants du local concerné. ». 

Madame [I] ne pouvait donc ignorer que le bien litigieux était frappé d’une interdiction d’habiter lorsqu’elle l’a vendu aux époux [G] le 6 novembre 2007 et a sciemment dissimulé cette situation en déclarant devant le notaire rédacteur Me [X] que « les biens vendus n’étaient pas insalubres et ne faisaient l’objet d’aucune interdiction d’habiter. ».

Les époux [G] démontrent par un ailleurs que c’est par un courriel de leur notaire Me [D] en date du 4 février 2021 qu’ils ont découvert l’existence de l’arrêté.

Madame [I] est donc tenue de la garantie des vices cachés en application de l’article 1641 du code civil à l’égard des époux [G] dont l’action intentée par exploit du 28 décembre 2022 est parfaitement recevable au regard de l’article 1648 du code précité.

Par suite, et en application de l’article 1644 du code civil, il y lieu de prononcer la résolution judiciaire de la vente, d’ordonner la restitution de l’immeuble à Madame [I] et la restitution du prix de vente aux époux [G] avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 


 Sur les dommages et intérêts 

En application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

En application de l’article 1646 du code civil, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

En l’espèce, et comme il vient d’être rappelé, Madame [I] connaissait le vice résultant de l’interdiction d’habiter qu’elle a volontairement caché. 

Il y a donc lieu d’examiner les différents postes de préjudice allégués par les époux [G] :


1) Sur la perte de plus-value 

Les époux [G] exposent avoir subi un préjudice dès lors que leur acquisition constituait un investissement destiné à générer une plus-value en cas de revente. Or, l’absence d’habitabilité les a contraints à renoncer à leur promesse de vendre le bien au prix de 100 000 euros, soit une perte de plus-value de 30 000 euros par rapport au prix d’achat.

Il est constant que les époux [G] n’ont pu réaliser la promesse de vente conclue le 14 janvier 2021 avec M. [C] et Mme [M] au prix de 100 000 euros en raison de la découverte de l’arrêté d’interdiction d’habiter pris par la Préfecture de Paris.

En effet, comme le signalait Me [D] dans le courriel qu’elle leur adressait le 4 février 2021, cette promesse contenait la condition suspensive suivante :

« Urbanisme :
Que les renseignements d’urbanisme et les pièces produites par les services compétents ne révèlent aucune aucun projet, travaux, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du BIEN ou à nuire à l’affectation sus-indiquée à laquelle le BENEFICIAIRE le destine, ou encore d’augmenter notablement l’investissement du BENEFICIAIRE de façon imprévisible pour lui. »


Or, cette condition était pour le notaire défaillie dès lors que l’affectation du bien envisagée par les acquéreurs était la mise en location. 

En conséquence, les époux [G] apparaissent bienfondés à solliciter la condamnation de Madame [I] à les indemniser du préjudice résultant de la perte de plus-value de 30 000 euros. 


2) Sur les frais afférents au bien vendu 


Les époux [G] réclament une somme totale de 50 613 euros se décomposant comme suit :


5 685 euros au titre des frais de notaire et droits d’enregistrementCes frais sont justifiés par les pièces produites et ouvrent droit
à indemnisation en application de l’article 1646 du code civil.
24 592 euros au titre des taxes foncières, intérêts d’emprunt, primes d’assurance et charges de copropriétéCes dépenses ne sont pas causées par le vice caché mais liées à
la qualité de propriétaire de l’appartement. Elles ne peuvent
donc donner lieu à remboursement sur le fondement de l’article
1645 du code civil.
21 708 euros au titre des frais de mise en location de l’immeuble et le manque à gagner sur les loyersLes époux [G] justifient de factures de travaux et de frais 
d’annonces à hauteur de 13308 euros. En revanche, la demande 
au titre du manque à gagner sur les loyers sera rejetée dès lors 
qu’ils n’ont mis leur bien en location meublée qu’à compter du
22 février 2020 et pour une durée d’une année, avant de 
délivrer un congé pour vendre le 22 juillet 2020.


Madame [I] sera en conséquence condamnée à payer aux époux [G] la somme de 18 993 euros au titre des frais afférents au bien vendu. 



Sur la responsabilité du notaire 

Les époux [G] soutiennent que Me [X], notaire rédacteur, a commis un manquement à son devoir de conseil et d’information en ne les informant pas de l’existence de l’arrêté d’interdiction d’habiter.

A ce titre, ils demandent sa condamnation in solidum avec la venderesse à les indemniser de leur préjudice, soit 70 000 euros au titre de la restitution du prix de vente, 30 000 euros au titre de la perte de plus-value et 50 613 euros au titre des frais afférents au bien vendu. 

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le notaire, qui doit assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit, est impérativement tenu d'éclairer les parties, y compris celle qui n’est pas cliente de son étude, sur la portée de l’acte qu’il reçoit et en particulier sur les incidences juridiques de l’acte. 

En l’espèce, l’acte de vente dressé par Me [X] mentionne en page 18, sous la rubrique relative à l’état et la configuration des biens vendus, les déclarations de Madame [I] selon lesquelles « les biens vendus ne sont pas insalubres et ne font l’objet d’aucune interdiction d’habiter, mesure de séquestre ou de confiscation ni d’injonction de travaux. »

Or il est constant, que cette information essentielle pour les acquéreurs est directement démentie par l’arrêté du 7 février 2006 du Préfet de Paris que le notaire aurait dû porter à la connaissance des époux [G] à l’instar de son confrère Me [D].

Faute d’avoir accompli cette diligence, Me [X] a engagé sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil et d’information. 

Toutefois, le préjudice résultant du défaut de conseil du notaire ne saurait consister qu’en la perte de chance pour les époux [G] de ne pas acheter le lot objet de la vente ou de l’acheter à moindre prix. 

La SCP [A] [X] sera donc condamnée uniquement au paiement de la perte de la plus-value, soit la somme de 30 000 euros. Cette condamnation sera prononcée in solidum avec celle de Madame [I], le vendeur et le notaire ayant chacun concouru, par leurs fautes respectives, à la réalisation du dommage.


Sur les demandes accessoires

Madame [I] et la SCP [A] [X] qui succombent à l’instance seront condamnée s aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par Maître GUEGAN-GELINET avocat. 

Ils seront également condamnés à payer aux époux [G] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,


PRONONCE la résolution de la vente intervenue le 6 novembre 2007 entre Madame [U] [I] et les époux [G] et portant sur le lot de copropriété n°36 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] , 

ORDONNE à Madame [U] [I] de restituer aux époux restituer [G] le montant du prix de vente, soit la somme de 70 000 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE aux époux [G] de restituer à Madame [U] [I] le lot de copropriété n°36 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], 

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer aux époux [G] :
-la somme de 30 000 euros au de la perte de plus-value,
-la somme de 18 993 euros au titre des frais afférents au bien vendu.

CONDAMNE la SCP [A] [X] in solidum avec Madame [U] [I] à payer aux époux [G] la somme de 30 000 euros au titre de la perte de plus-value,

CONDAMNE in solidum Madame [U] [I] et la SCP [A] [X] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par Maître GUEGAN-GELINET avocat, 

CONDAMNE in solidum Madame [U] [I] et la SCP [A] [X] à payer aux époux [G] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

Fait et jugé à Paris le 10 Avril 2024

La GreffièreLa Présidente