Tribunal Judiciaire · JEX — 11 avril 2024

Cour d’appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 7] - tél : [XXXXXXXX01]
JUGE DE L'EXÉCUTION


Audience du 11 Avril 2024
Affaire N° RG 23/04978 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KOQZ

RENDU LE : ONZE AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

Par Mélanie FRENEL, Juge chargé de l'exécution, statuant à Juge Unique.

Assistée de Annie PRETESEILLE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé, qui a signé la présente décision.


ENTRE :

- Syndicat de copropriété [Adresse 3], sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice, la S.A.S LEFEUVRE SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. 
 
Ayant pour avocat la SELARL ARES, représentée par Maître Tiphaine GUYOT-VASNIER, Société d’Avocats de RENNES, substituée à l’audience par Me GUILLAUME


Partie(s) demanderesse(s)

ET :


- La S.C.I. ESCAR IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Ayant pour avocat Me Marie-caroline CLAEYS, avocat au barreau de RENNES


Partie(s) défenderesse(s)



DEBATS :

L'affaire a été plaidée le 15 Février 2024, et mise en délibéré pour être rendue le 11 Avril 2024 .

JUGEMENT :

En audience publique, par jugement Contradictoire
En PREMIER RESSORT, par mise à disposition au Greffe



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 30 septembre 2010, la SCI Escar Immo a acquis le rez de chaussée d'un immeuble en copropriété, situé [Adresse 3] à [Localité 11], composés d’un bar, d’une cuisine et d’une salle, ces locaux ayant été exploités à usage de bar-restaurant, sous l’enseigne [10].

La SCI Escar Immo a donné ces locaux à bail à la société Market qui exploite depuis septembre 2012 le bar-restaurant sous l’enseigne [9] puis [8].

Par arrêt du 10 décembre 2020, la cour d’appel de Rennes a entre autres dispositions : 
- ordonné à la SCI Escar Immo de faire cesser par tous moyens les nuisances, en tant que de besoin par la résiliation du bail commercial consenti à la société Market, pour l’exploitation dans le local du rez-de-chaussée dont elle est propriétaire, de l’établissement exerçant sous l’enseigne “[8]” jusqu’à 1h00 du matin chaque jour,
- interdit à cette fin l’exploitation de la terrasse après 22 heures et limité l’exploitation à l’intérieur du bar au-delà de cette heure,

Cette décision a été signifiée à la SCI Escar Immo par acte du 23 décembre 2020.

Se plaignant de la persistance des nuisances sonores au-delà de 22 heures en provenance de la terrasse du bar-restaurant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 11] représenté par son syndic la SAS LEFEUVRE SYNDIC a fait assigner la SCI Escar Immo devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de fixation d’une astreinte aux obligations imposées à cette dernière par la cour d’appel de Rennes. 

Après quatre renvois destinés à permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions, l’affaire a été plaidée à l’audience du 15 février 2024. 

S’en rapportant à ses conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son conseil, demande au juge de l’exécution de:
 
“Vu l’arrêt de la Cour d’appel de RENNES du 10 décembre 2020, 
Vu la condamnation de la SCI ESCAR IMMO à faire cesser les nuisances subies par les copropriétaires et le syndicat de copropriété selon arrêt de la Cour d’appel de RENNES du 10 décembre 2020 par tous moyens et si besoin la résiliation du bail commercial,
Vu l’arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 10 décembre 2020 qui ordonne à cette fin à la SCI ESCAR IMMO de limiter l’exploitation à l’intérieur du bar au-delà de 22 heures et d’obtenir l’interdiction d’exploitation de la terrasse après 22 heures,
Vu la persistance de l’exploitation de la terrasse au-delà de 22 heures et des nuisances subies par le syndicat de copropriété et les copropriétaires,
Vu l’inexécution de l’arrêt de la Cour d’appel de RENNES du 10 décembre 2020 par la SCI ESCAR IMMO, 
Vu les articles L.131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
Vu l’article L.213-6 du Code de l’organisation Judiciaire,
 
In limine litis, 
 - Se déclarer compétent pour statuer sur la demande subsidiaire de condamnation sous astreinte de 1.500 € par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, de la SCI ESCAR IMMO représentée par son gérant Monsieur [C] [L] permissionnaire à faire mettre l’arrêté portant autorisation d’occupation du domaine public-permis de stationnement-terrasse mobile de plein air qu’il obtenu de la VILLE de [Localité 11], pour l’installation au droit de ses locaux [Adresse 3] d’une terrasse mobile de plein air, en conformité avec l’arrêt de la Cour d’Appel de Rennes en date du 10 décembre 2020 afin que l’arrêté à intervenir limite l’exploitation de la terrasse à 22 heures et précise en conséquence expressément dans les restrictions du droit d’occupation du domaine public que l’autorisation n’est pas valable après 22 heures. 

A titre principal, 
- Assortir la condamnation de la SCI ESCAR IMMO à faire cesser les nuisances en procédant à la résiliation du bail commercial qu’elle a consenti à la société MARKET, pour l’exploitation dans le local du rez-de-chaussée dont elle est propriétaire, de l’établissement exerçant sous l’enseigne « [8] » seul moyen de faire cesser les nuisances et de faire respecter l’obligation d’exploitation à l’intérieur du bar au-delà de 22 heures et l’interdiction d’exploitation de la terrasse après 22 heures, prononcée par l’arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 10 décembre 2022, d’une astreinte de 1.500 € par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, 
 
A titre subsidiaire, 
Vu l’arrêté 2023-1353 de la Ville de [Localité 11] consenti à Monsieur [C] [L] permissionnaire,
Vu la qualité de gérant de la SCI ESCAR IMMO de Monsieur [C] [L],
Vu la reconnaissance expresse dans ses écritures par la SCI ESCAR IMMO du fait que l’arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 10 décembre 2020 n’a pas limité les moyens par lesquels la SCI pouvait faire cesser les nuisances,
Vu l’impérieuse nécessité d’aboutir à l’exécution de l’arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 10 décembre 2020. 
 
- Condamner sous astreinte de 1.500 € par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir la SCI ESCAR IMMO représentée par son gérant Monsieur [C] [L] permissionnaire à faire mettre l’arrêté portant autorisation d’occupation du domaine public-permis de stationnement-terrasse mobile de plein air qu’il obtenu de la VILLE de [Localité 11], pour l’installation au droit de ses locaux [Adresse 3] d’une terrasse mobile de plein air, en conformité avec l’arrêt de la Cour d’Appel de Rennes en date du 10 décembre 2020 afin que l’arrêté à intervenir limite l’exploitation de la terrasse à 22 heures et précise en conséquence expressément dans les restrictions du droit d’occupation du domaine public que l’autorisation n’est pas valable après 22 heures. 
 
A titre infiniment subsidiaire,
- Assortir la condamnation de la SCI ESCAR IMMO à faire cesser les nuisances par tous moyens et si besoin en procédant à la résiliation du bail commercial qu’elle a consenti à la société MARKET, pour l’exploitation dans le local du rez-de-chaussée dont elle est propriétaire, de l’établissement exerçant sous l’enseigne « [8] » jusqu’à une heure du matin et l’interdiction à cette fin d’exploitation de la terrasse après 22 heures et la limitation de l’exploitation à l’intérieur du bar au-delà de 22 heures , d’une astreinte de 2.000 € par infraction commise en violation de l’arrêt de la Cour d’appel du 10 décembre 2020, constatée par les copropriétaires. 
 
En tout état de cause, 
- Ordonner les astreintes pour une durée de 12 mois, 
- Condamner la SCI ESCAR IMMO à payer au syndicat de copropriété [Adresse 3] une indemnité de 8.000 € par application de l’article 700 du CPC, outre aux entiers dépens,
- Débouter la SCI ESCAR IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires à celles du syndicat de copropriété, 
- Débouter en toutes hypothèses la SCI ESCAR IMMO de sa demande d’article 700 à l’encontre du syndicat de copropriété, de condamnation aux dépens,
- Débouter en toutes hypothèses la SCI ESCAR IMMO de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- Débouter la SCI ESCAR IMMO de sa demande consistant à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 11] expose qu’elle apporte la preuve que la SCI Escar Immo ne fait pas respecter par sa locataire les obligations qui ont été fixées par l’arrêt de la cour d’appel de Rennes, les nuisances sonores au -delà de 22 heures provenant de la terrasse de l’établissement persistant malgré les relances effectuées auprès du bailleur par le syndic ainsi que le conseil de la copropriété.
Il souligne l’abstention volontaire de la défenderesse à l’égard de la société Market pour faire cesser les nuisances, n’ayant pas pris l’attache de la ville de [Localité 11] aux fins de modification de l’autorisation d’occupation du domaine public, ni agi judiciairement afin de contraindre sa locataire à cesser ses agissements et donne pour explication le fait qu’il s’agisse en réalité de deux sociétés créées par la même personne, monsieur [C] [L]. Elle en déduit que ce dernier a toute latitude pour faire cesser les nuisances au moyen du respect de l’interdiction d’utiliser la terrasse après 22 heures ou d’intervenir auprès le ville de [Localité 11] afin que l’autorisation d’occupation du domaine public soit mise en concordance avec la décision de la cour d’appel de Rennes. Il considère que la fixation d’une astreinte est nécessaire pour aboutir à l’exécution de l’arrêt de la cour d’appel. 
Le syndicat rappelle par ailleurs que la SCI Escar Immo est responsable des agissements de sa locataire et des nuisances qui sont en contravention du règlement de copropriété et lui réplique qu’elle peut agir en résiliation du bail pour la violation des clauses du règlement de copropriété qui caractérise une inexécution des conditions du bail. 

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 11] demande qu’il soit enjoint sous astreinte à la SCI Escar Immo de faire mettre l’arrêté portant autorisation d’occupation du domaine public en concordance avec la décision de la cour d’appel. Il affirme que cette demande est parfaitement fondée, l’autorisation ayant été accordée à monsieur [C] [L], lequel est également gérant de la SCI Escar Immo.
Il estime que le juge de l’exécution, qui doit assurer l’effectivité d’une décision sous la seule limite de ne pas dénaturer le dispositif de celle-ci, est bien compétent pour connaître de cette demande, s’agissant d’un moyen de faire cesser les nuisances sonores dont le preneur est responsable, conformément à la condamnation prévue par la cour d’appel à l’encontre de la SCI Escar Immo. 

En réplique et par écritures n°4 notifiées par la voie électronique le 14 février 2024, la SCI Escar Immo représentée par son conseil demande au juge de l’exécution de : 

“Vu les articles L.131-1 et suivants du CPCE
Vu l’article 514-1 du CPC

- In limine litis, 
- Se déclarer incompétent pour statuer sur la demande subsidiaire tendant à voir «CONDAMNER sous astreinte de 1.500 € par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir la SCI ESCAR IMMO représentée par son gérant Monsieur [C] [L] permissionnaire à faire mettre l’arrêté portant autorisation d’occupation du domaine public-permis de stationnement-terrasse mobile de plein air qu’il obtenu de la VILLE de [Localité 11], pour l’installation au droit de ses locaux [Adresse 3] d’une terrasse mobile de plein air, en conformité avec l’arrêt de la Cour d’Appel de Rennes en date du 10 décembre 2020 afin que l’arrêté à intervenir limite l’exploitation de la terrasse à 22 heures et précise en conséquence expressément dans les restrictions du droit d’occupation du domaine public que l’autorisation n’est pas valable après 22 heures. »

- Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

A titre subsidiaire,
- Ecarter l’exécution provisoire,
- Réduire le taux de l’astreinte et sa durée,
- Condamner le syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à payer à la SCI ESCAR IMMO une somme de 4.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens,
- Juger que la SCI ESCAR IMMO sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.”

Concernant la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 11] tendant à la voir être condamnée sous astreinte à obtenir une modification de l’arrêté portant autorisation d’occupation du domaine public afin qu’il soit en conformité avec l’arrêt de la cour d’appel, la SCI Escar Immo soulève in limine litis l’incompétence du juge de l’exécution pour en connaître, au profit du tribunal administratif, le demandeur ayant d’ailleurs saisi cette dernière juridiction à la suite d’un rejet implicite de sa demande. 
La SCI Escar Immo ajoute qu’une telle demande ne porte pas sur une difficulté liée au titre exécutoire et ne porte pas sur une contestation à la suite d’une mesure d’exécution forcée hypothèses visées par l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire pour fonder la compétence du juge de l’exécution et que de surcroît, cette prétention aboutit à modifier la décision, laquelle n’enjoint pas à la SCI Escar Immo d’intervenir à un acte auquel elle n’est pas partie, l’arrêté d’autorisation du domaine public ayant été délivré à l’exploitant, la société Market et non à elle-même.

Sur le fond, pour conclure au rejet de la demande principale tendant à la fixation d’une astreinte, la SCI Escar Immo indique avoir agi envers son locataire dans la limite de ses moyens, en informant ce dernier de l’arrêt rendu et en le mettant en demeure de s’y conformer. 
Elle rétorque au demandeur qu’elle ne dispose d’aucun moyen de contrainte supplémentaire à son encontre, notamment par la résiliation du bail, 
- faute de manquement aux dispositions contractuelles, dès l’instant que, 
* d’une part, la terrasse, qui est seule source des nuisances sonores, n’est pas donnée à bail puisque l’occupation de celle-ci fait l’objet d’une convention d’occupation du domaine public conclue entre la société MARKET et la ville de Rennes à laquelle la SCI Escar Immo est tiers ; 
* d’autre part, le contrat de location ne contient aucune stipulation afférente aux horaires d’ouvertures. 
- faute de manquement au règlement de copropriété, la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires qui imposait des horaires d’ouverture ayant été annulée par la cour d’appel. 

Au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 11] qui se prévaut du fait que monsieur [C] [L] est le gérant de la SCI Escar Immo et de la société MARKET pour fustiger une prétendue mauvaise foi et une inaction, la SCI Escar Immo rétorque que les deux sociétés sont des personnes morales distinctes ayant leurs propres intérêts, que le capital de la société MARKET est partagé entre monsieur [J] [N] et monsieur [C] [L] et que ce dernier étant tenu d’un devoir de loyauté envers cette société, il ne peut pas accepter une résiliation amiable du bail au motif que cela serait conforme aux intérêts de la SCI Escar Immo ou faire modifier la convention d’occupation précaire.
Elle en conclut qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 11] d’agir directement contre la société MARKET pour obtenir qu’elle cesse l’utilisation de la terrasse sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.
Elle ajoute que l’arrêt de la cour d’appel de Rennes n’a autorité de la chose jugée qu’entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 11] et elle-même de sorte qu’elle ne peut pas exiger de la ville de [Localité 11] et de la société MARKET qu’elles exécutent une décision à laquelle elles n’étaient pas parties.

Sur la base du constat d’une impossibilité d’agir à l’encontre de son locataire, elle en déduit l’inutilité de voir fixer une astreinte dont la vocation est de contraindre un débiteur à s’exécuter.

S’agissant de la demande formée au subsidiaire par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 11], la SCI Escar Immo soutient qu’elle ne peut pas intervenir auprès de la ville de [Localité 11] puisque l’autorisation d’occupation du domaine public a été donnée à la société MARKET qui a la jouissance du bien en tant que locataire et non à la SCI Escar Immo.

MOTIFS

I - Sur la demande de fixation d’une astreinte

En vertu de l’article L. 131-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’astreinte permet de sanctionner l’exécution d’une obligation de faire ou de ne pas faire. Il s’agit d’un procédé de contrainte indépendant de dommages-intérêts.

En l’espèce, la cour d’appel par décision du 10 décembre 2020 a ordonné à la SCI Escar Immo de faire cesser par tous moyens les nuisances, en tant que de besoin par la résiliation du bail commercial consenti à la société Market, pour l’exploitation dans le local du rez-de-chaussée dont elle est propriétaire, de l’établissement exerçant sous l’enseigne “[8]” jusqu’à 1h00 du matin chaque jour, interdisant à cette fin l’exploitation de la terrasse après 22 heures et limitant l’exploitation à l’intérieur du bar au-delà de cette heure. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 11] justifie suffisamment par la production d’attestations de copropriétaires occupants ou émanant d’amis de ses derniers ainsi que par deux procès-verbaux de constats d’huissier du 3 avril et 20 mai 2022 ainsi que du 15 avril, 21 avril, 5 mai, 12 mai, 13 mai, 19 mai, 27 mai, 16 juin et 29 juin 2022, que la terrasse de l’établissement [8] est encore utilisée après 22 heures et que cette occupation génère toujours des nuisances sonores nocturnes. 

La SCI Escar Immo qui le conteste, ne démontre pas le contraire.

La persistance des nuisances occasionnées aux copropriétaires du fait de l’exploitation de la terrasse après 22 heures est donc établie. 

La SCI Escar Immo ne peut pas, pour prétendre s’être conformée à ses obligations, se prévaloir de l’envoi de mises en demeure en date du 27 janvier et du 4 mai 2021 puis du 7 septembre 2023 alors que le courrier du 3 novembre 2022 adressé par le conseil du syndicat des copropriétaires à son conseil établissait l’inefficacité de cette seule modalité d’intervention. 

Elle ne peut pas non plus arguer d’une cause étrangère ou d’un événement extérieur la plaçant dans l’impossibilité de satisfaire à l’injonction faite à son encontre par l’arrêt de la cour d’appel. 

En effet, même si l’autorisation d’occupation du domaine public est personnelle et qu’elle a été délivrée à monsieur [C] [L] pour son établissement [8], il n’en demeure pas moins à la lecture des pièces versées aux débats que cette autorisation est délivrée “sous réserve du droit des tiers” et qu’elle peut l’être au bénéfice du propriétaire du fonds de commerce. 

Or la SCI Escar Immo ne justifie pas avoir entrepris des démarches auprès de la ville de Rennes afin d’obtenir la modification des droits d’occupation du domaine public aux fins de mise en conformité avec la décision de justice, pas plus d’ailleurs qu’elle n’établit qu’un refus lui aurait été opposé par la mairie au motif que la demande ne pourrait pas émaner d’elle. 

De même, la SCI Escar Immo ne peut pas être suivie dans son argumentation tenant à l’absence de pouvoir juridique à l’encontre de son locataire.
D’abord parce que si la terrasse ne fait pas strico sensu partie de l’assiette du bail, son exploitation est néanmoins en lien direct avec celle du bar. Ensuite et surtout parce qu’elle peut agir en résiliation du bail à l’encontre de la société Market sur le fondement de l’article 1729 du Code civil. 

Elle peut également tenter de négocier avec son cocontractant. 

Force est donc de constater que la SCI Escar Immo ne justifie pas d’efforts réels afin de faire appliquer les dispositions de l’arrêt de la cour d’appel de Rennes et satisfaire à l’obligation qui lui a été imposée par cette décision de justice. 

Bien au contraire, elle apparaît peu encline à se résoudre à respecter la décision judiciaire, ce qu’explique à l’évidence le fait que la même personne physique soit à la tête des deux structures, l’absence de réponse aux mises en demeure adressées par la SCI Escar Immo à la société Market en témoignant. 

Dans ces conditions, afin de garantir le respect de la décision de la cour d’appel de Rennes et des droits du syndicat des copropriétaires, il est opportun de prévoir une astreinte selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

II - Sur les demandes accessoires 

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI Escar Immo , partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par jugement contradictoire, 

- FIXE, à la charge de la SCI Escar Immo, une astreinte provisoire de 500€ par jour de retard à courir passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai total de 180 jours, pour “faire cesser par tous moyens les nuisances, en tant que de besoin par la résiliation du bail commercial consenti à la société Market, pour l’exploitation dans le local du rez-de-chaussée dont elle est propriétaire, de l’établissement exerçant sous l’enseigne “[8]” jusqu’à 1h00 du matin chaque jour,”
- interdit à cette fin l’exploitation de la terrasse après 22 heures et limite l’exploitation à l’intérieur du bar au-delà de cette heure” conformément à l’arrêt de la cour d’appel de Rennes en date du 10 décembre 2020 ; 

- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

- CONDAMNE la SCI Escar Immo au paiement des dépens, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.



Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, 


Le Greffier,Le Juge de l’Exécution,