Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 5 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 05 Avril 2024 

N° RG 22/03379 - N° Portalis DBYC-W-B7G-JY7B

JUGEMENT DU :
05 Avril 2024
N° 24/219 


[S] [K]
Société SADA, intervenant volontaire

C/

[W] [F] épouse [U]
[D] [U]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 05/04/24
à Me LEGROS Jean Christophe
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me GOSSELIN François Xavier
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Avril 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 09 Février 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [S] [K]
[Adresse 1]
représenté par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Elise JACQUEMOUD, avocat au barreau de RENNES

INTERVENANT VOLONTAIRE : 

Société SADA
[Adresse 4]
représentée par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Elise JACQUEMOUD, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [W] [F] épouse [U]
[Adresse 3]
représentée par Me François-xavier GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Titouan GOVEN, avocat au barreau de RENNES

M. [D] [U]
[Adresse 3]
représenté par Me François-xavier GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Titouan GOVEN, avocat au barreau de RENNES


FAITS ET PRÉTENTIONS :


Par acte sous seing privé du 15 février 2017, Monsieur [S] [K], représenté par la SARL OUEST GESTION IMMOBILIER SERVICES du groupe LAMOTTE GESTION a donné à bail à Monsieur [D] [U] et son épouse Madame [W] [F] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 950 euros hors charge.

Un état des lieux d'entrée a été effectué contradictoirement le 9 mars 2017.

Le 13 janvier 2022, Monsieur [S] [K] a fait délivrer à Monsieur et Madame [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Ce commandement a été signifié à la CCAPEX le 14 janvier 2022.
 
Faisant valoir que les causes de ce commandement n’ont pas été régularisées, par acte de commissaire de justice du 25 avril 2022, Monsieur [S] [K] a fait assigner Monsieur [D] [U] et son épouse Madame [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant le constat de la résiliation du bail, le prononcé de l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

Cette assignation a été transmise à la Préfecture d’Ille et Vilaine le 26 avril 2022.

Les locataires ont quitté les lieux le 1er août 2022, un procès verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 1er août 2022 par Maître [M], huissier de justice, en présence de Monsieur et Madame [U]. 

Après de nombreux renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 février 2024 lors de laquelle la société SADA, assureur du bailleur, est intervenue volontairement à l’instance.

Monsieur [S] [K] et la société SADA, régulièrement représentés par leur avocat ont demandé à la présente juridiction de bien vouloir :

- déclarer recevable l’intervention de la société SADA, en application des articles 68, 329 alinéa 2 et 325 du code de procédure civile,
- débouter Monsieur et Madame [U] de toutes leurs demandes,
- constater la résiliation du bail intervenue le 14 mars 2022 à minuit,
- constater que Monsieur et Madame [U] ont libéré le logement le 1er août 2022,
- fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2022 jusqu’au 1er août 2022, à la somme de 1 003,90 €,
- constater que Monsieur et Madame [U] sont solidairement débiteurs de la somme de 16 839,28 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation et des réparations locatives,
- constater que la SADA est légalement subrogée dans les droits de Monsieur [K] pour la somme de 15 587,93 €,
- En conséquence, condamner solidairement et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, Monsieur et Madame [U] à payer :
* à la SADA, à titre de provision, la somme de 15 587,93 € pour laquelle elle est légalement subrogée,
* à Monsieur [S] [K], les sommes de 1251,35 € au titre de l’arriéré pour lequel il n’a pas subrogé la SADA dans ses droits, et celle de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils font valoir qu’en application des dispositions de l’article L.121-12 du code des assurances, la SADA est légalement subrogée dans les droits du bailleur et ce, à compter du 5 décembre 2022, puisque les indemnisations intervenues antérieurement ne sont que des provisions, étant donné que la créance globale ne pouvait être estimée et déterminée qu’au départ des locataires. Ils ajoutent que la demande de la SADA est recevable en application des dispositions de l’article 325 du code de procédure civile comme se rattachant sans conteste par un lien suffisant à la demande initiale. 

Au soutien de leur demande de condamnation à paiement, ils font valoir que, suite à leur départ des lieux, les époux [U] restent redevables des sommes de :
- 11 092,50 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,
- 6 817,86 € au titre des réparations locatives,
sous déduction du dépôt de garantie de 950 € versé au bailleur par les locataires lors de leur entrée dans les lieux.
Ils ajoutent que la SADA, assureur du bailleur, l’a indemnisé à hauteur de 15 587,93 €, si bien que cette société est subrogée dans les droits de Monsieur [K] à hauteur de ce montant, en application des dispositions de l’article L.121-12 du code des assurances.
 
Ils soutiennent que Monsieur [K] n’a commis aucune faute dans son obligation de délivrance et qu’il a toujours entretenu le logement. Ils précisent que le lave-vaisselle, qui a dysfonctionné à compter de la fin du mois de décembre 2019, a été réparé dès le mois de janvier 2020, que les désordres ayant provoqué des infiltrations d’eau au début de l’année 2021 ont été repris dès le 19 mai 2021 et qu’il appartenait à l’assureur des locataires de prendre en charge les travaux d’embellissement dûs à ce dégât des eaux. Ils ajoutent que les locataires ont toujours eu de l’eau chaude et du chauffage et que la chaudière au fioul a été remplacée par une chaudière gaz en février 2022. Enfin, ils ajoutent que les locataires n’ont jamais été autorisés à suspendre le paiement des loyers.


Monsieur et Madame [U], eux aussi représentés par leur avocat, ont demandé à la juridiction de bien vouloir :

A titre principal :
- déclarer irrecevable l’action de Monsieur [K] et l’intervention volontaire de la SADA,

Subsidiairement :
- débouter Monsieur [K] et la SADA de toutes leurs demandes,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 000 € à titre de dommage et intérêt pour abus de droit et de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre reconventionnel :
- dispenser les locataires du paiement des loyers,
- condamner le bailleur au paiement de dommages-intérêts équivalents au montant du loyer, avec intérêts au taux légal capitalisés de la date du jugement jusqu’à parfait règlement,
- condamner, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du jugement exécutoire au seul vu de la minute, le bailleur à réaliser les travaux de mise en conformité de la salle de bain, d’installation d’une chaudière permettant au bailleur de respecter ses obligations au titre du diagnostic énergétique et tous les travaux de nature à consolider la structure,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- accorder les plus larges délais de paiement.

Ils ont expressément indiqué à l’audience se désister de leur demande de travaux puisqu’ils ont quitté les lieux.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que :

- l’action est irrecevable puisque l’assignation n’a pas été notifiée au représentant de l’état dans le département dans les deux mois précédant l’audience, comme l’imposent pourtant les dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

- la SADA ne justifie pas avoir intérêt et qualité à agir puisque le souscripteur du contrat d’assurance est la société LAMOTTE GESTION, et non pas le bailleur, si bien qu’il n’est pas justifié d’une subrogation. 

- ils ont adressé un courrier au tribunal le 25 octobre 2021 pour solliciter une consignation des loyers sur un compte à la caisse des dépôts à raison du manquement de leur bailleur à ses obligations, mais qu’ils n’ont pas délivré d’assignation à cette fin. Ils indiquent avoir signalé à l’agence immobilière les dysfonctionnements de la chaudière dès l’année 2017, ainsi que des difficultés affectant la poignée de la porte, la rambarde d’escalier, un risque de chute d’arbres. Ils ajoutent avoir subi un dégât des eaux, que la chaudière n’était toujours pas réparée en février 2022, que le lave-vaisselle n’a pas été réparé avant décembre 2021 et qu’ils ont subi des désordres d’ordre structurels dans l’immeuble. Ils en déduisent qu’en application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur qui a ainsi manqué à son obligation de délivrance, ne peut solliciter le constat de la résiliation du bail, ni une condamnation à paiement des locataires.

- au titre des réparations locatives, seuls des devis sont produits, ce qui ne permet pas de démontrer la réalisation effective des travaux. Ils ajoutent que les demandeurs sont mal fondés à solliciter l’indemnisation des travaux concernant le séjour/entrée, la cuisine et la reprise des plafonds, alors que ces désordres proviennent d’un dégât des eaux par une ancienne cheminée, qu’ils ont déclaré ce sinistre à leur assureur habitation et que ce sont les demandeurs qui n’ont pas régularisé le constat amiable qui leur a été présenté par l’assureur des époux [U]. Ils poursuivent en indiquant que le remplacement de trois radiateurs n’est pas fondé puisque le dysfonctionnement constaté par l’huissier de justice provenait du tableau électrique. Enfin, ils soutiennent qu’un nettoyage du portail était suffisant et qu’il est disproportionné de leur demander de supporter le coût de l’apposition d’une laque satinée sur le portail. 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières conclusions déposées à l’audience du 9 février 2024.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 5 avril 2024.
MOTIFS :

- Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SADA :

Il résulte de l’article 325 du code de procédure civile que “L'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant”.

L’article 329 du même code précise que “L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.”

Il résulte des dispositions de l’article L.121-12 du code des assurances que, “L'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.
L'assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l'assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l'assuré, s'opérer en faveur de l'assureur.
Par dérogation aux dispositions précédentes, l'assureur n'a aucun recours contre les enfants, descendants, ascendants, alliés en ligne directe, préposés, employés, ouvriers ou domestiques, et généralement toute personne vivant habituellement au foyer de l'assuré, sauf le cas de malveillance commise par une de ces personnes.”

Il résulte de l’article 1346-1 du code civil que “La subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.
Cette subrogation doit être expresse.
Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.”

En l’espèce, les demandeurs justifient que la société LAMOTTE GESTION TRANSACTION [Localité 2] a souscrit à compter du 1er janvier 2020, une assurance auprès de la société SADA ASSURANCES. Ils produisent les conditions particulières prenant effet à compter du 1er janvier 2020 et les conditions générales du contrat d’assurance souscrit par la société LAMOTTE GESTION. Les conditions particulières produites portent toutefois le n° SADA 2P0000292, et n° VERSPIEREN LOCALIB2177, alors que les quittances subrogatives produites visent les numéros 2P0000293 et LOCALIB2178V, ce qui semble démontrer que les conditions particulières produites ne sont pas applicables au bien immobilier de Monsieur [S] [K]. 
De plus, les conditions générales produites, qui ne comportent aucune référence permettant d’établir que ce sont bien ces conditions générales qui sont applicables, mentionnent notamment que l’assuré doit fournir à son assureur une liste des lots à assurer, laquelle n’est pas produite, si bien qu’il est impossible pour la présente juridiction de vérifier que le bien immobilier de Monsieur [K] faisait bien partie des lots assurés.
Enfin, le contrat de mandat donné par Monsieur [K] à la société LAMOTTE GESTION n’est pas produit, si bien qu’il n’est pas non plus établi par ce biais que le logement donné à bail par Monsieur [K] à Monsieur et Madame [U] était effectivement assuré par la SADA.

Il n’est donc pas établi que les conditions de la subrogation légale de l’article L.121-12 du code des assurances sont réunies.


En revanche, les demandeurs produisent des quittances subrogatives datées des 6 janvier, 8 avril et 17 juin 2022, ainsi qu’une quittance n°4 signée après le 30 novembre 2022 par la société LAMOTTE GESTION, mandataire de Monsieur [K].

La subrogation peut être accordée à la fin de versements successifs, lorsqu’ils ne constituent pas l’exécution de créances distinctes, ce qui est le cas puisque les différentes subrogations produites sont relatives au paiement d’arriérés de loyers et charges successifs, la dernière quittance subrogative étant, en outre, majorée de frais de réparations locatives suite au départ des locataires.

La SADA justifie donc de quittances subrogatives par lesquelles elle est subrogée dans les droits du bailleur. Elle justifie ainsi avoir qualité à agir au titre de la présente instance.

Elle justifie également y avoir intérêt puisqu’elle a versé à Monsieur [K] la somme totale de 15 587,93 € en lieu et place des locataire. Dès lors, seule la SADA a désormais qualité et intérêt à agir contre Monsieur [D] [U] et son épouse Madame [W] [F] pour obtenir le paiement de cette somme.

L’intervention volontaire de la SADA ne peut donc qu’être déclarée recevable.


- Sur la recevabilité de l’assignation :

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, que “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience (...)”.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la Préfecture d’Ille et Vilaine le 26 avril 2022, soit bien avant l’audience à laquelle l’affaire a été retenue, et même bien avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, soit le 7 octobre 2022.

Aucune irrecevabilité de la demande de résiliation de bail et d’expulsion n’est donc encourue de ce chef. Il convient toutefois de constater que ces demandes ont été abandonnées par les demandeurs puisque les locataires ont désormais quitté les lieux.


- Sur le montant de l’arriéré locatif :

L'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé "de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

En l'espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation de Monsieur et Madame [U] à leur verser la somme totale de 11 092,50 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation non payés depuis le mois d’octobre 2021, dont 10 836,90 € à la SADA subrogée dans les droits de Monsieur [K] et 255,60 € à Monsieur [S] [K].

Ils produisent un décompte démontrant que Monsieur et Madame [U] restaient leur devoir cette somme au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au jour de leur départ des lieux.

Une clause de solidarité étant insérée au contrat de bail, Monsieur et Madame [U] sont solidairement redevables de l’arriéré locatif.


- Sur l’exception d’inexécution :

L’article 1719 du code civil prévoit que “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

L’article 1219 du code civil prévoit que : « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

En l’espèce, Monsieur et Madame [U] font valoir que les manquements du bailleur à son obligation de délivrance lui interdisent de se prévaloir, à quelque titre que ce soit, d’un manquement du preneur et d’une résiliation consécutive à un non paiement.

Ils démontrent qu’ils ont voulu solliciter auprès du tribunal d’instance de Rennes, en octobre 2021, la possibilité de consigner leurs loyers à raison de manquements de leur bailleur à son obligation de délivrance, mais qu’ils n’ont pas été au bout de leur démarche en saisissant le juge des contentieux de la protection. Ils ont toutefois effectivement cessé de payer leur loyer et ont prévenu leur bailleur.

Concernant les manquements qu’ils reprochent à leur propriétaire, ils produisent des échanges de courriers électroniques avec l’agence immobilière LAMOTTE qui démontrent que, le 24 janvier 2018, ils se sont plaint d’une consommation excessive de fioul évoquant l’éventualité d’une fuite ou d’un problème de réglage de la chaudière et que le 27 août 2018, ils ont sollicité un changement du système de chauffage. Par courrier électronique du 25 décembre 2018, ils ont précisé que l’entretien de la chaudière a révélé une fuite sur un des vérins de la chaudière et ont fait état d’une défaillance du lave-vaisselle. 
Le 12 juin 2019, ils ont signalé un dysfonctionnement de la poignée de la porte d’entrée qui devenait presque impossible à manier et le 9 juillet 2019, ils ont indiqué que la rambarde d’escalier se désolidarisait du mur et devenait dangereuse. Enfin, le 30 août 2019, ils justifient avoir signalé des risques de chutes d’arbres.

Il résulte des déclarations de Madame [U] que la poignée de la porte d’entrée a été réparée le 17 septembre 2019, soit trois mois après qu’ils aient signalé ce désordre à leur bailleur. Il résulte également du dossier que le lave vaisselle a été réparé au début de l’année 2020, soit dans un délai rapide.

Le 18 juin 2020, les époux [U] ont signalé à l’agence LAMOTTE un dégât des eaux, à la suite duquel l’agence immobilière leur a répondu mandater une entreprise pour intervenir sur les solins suite à infiltration et l’entreprise chargée de l’entretien de la chaudière. Elle a ajouté transmettre au propriétaire le constat amiable de dégât des eaux pour qu’il en remplisse sa partie. Les travaux nécessaires pour remédier à la cause de ce dégât des eaux ont été effectués par le propriétaire du logement, mais l’expertise amiable produite permet de constater que les travaux d’embellissement du plafond du salon rendus nécessaires suite à ce dégât des eaux n’ont pas été pris en charge par l’assureur. 

En avril 2021, le propriétaire a accepté un devis visant à la reprise du glacis de la cheminée de la maison.

Le 29 août 2021, Madame [U] a signalé que le mitigeur de la douche était défectueux, lequel a été remplacé en décembre 2021, selon la facture produite par Monsieur [K], soit quatre mois plus tard.

Le rapport d’expertise amiable qui est produit établit que la chaudière fioul a été changée en février 2022. L’échange de courriers électroniques produits démontre également que les époux [U] ont cessé de payer leur loyer à compter du mois d’octobre 2021 en prévenant leur propriétaire, parce que, la cuve à fioul devant être supprimée, ils ne l’ont pas rempli dans l’attente du changement de chaudière, lequel a pris plusieurs mois, si bien qu’ils se sont retrouvé sans chauffage en octobre 2021.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que depuis leur entrée dans les lieux, les époux [U] ont signalé à leur bailleur plusieurs désordres affectant le logement loué, et particulièrement un dysfonctionnement signalé au début de l’année 2018 de l’installation de chauffage qu’ils estimaient énergivore, peu performante et en mauvais état, laquelle a été changée deux ans plus tard. 
Si les pièces produites permettent d’établir que la chaudière du logement loué était ancienne et peu économique, il n’est aucunement démontré que les locataires ont été privés de chauffage, étant précisé que, lorsqu’ils ont pris en location la maison de Monsieur [K], ils savait que cette maison était pourvue d’une chaudière au fioul. Les échanges de courriers électroniques produits par les époux [U] permettent d’établir qu’ils ont cessé de payer leur loyer en octobre 2021 parce qu’ils ont craint de se retrouver sans chauffage en début d’hiver si la cuve à fioul était retirée avant l’installation de la nouvelle chaudière, mais il n’est pas démontré que ce fut le cas. Il n’est donc pas établi que les locataires ont été privés de chauffage, si bien qu’il n’est pas établi ici d’indécence du logement loué, ni même de manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

De même, il n’est pas établi que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en tardant à réparer le lave-vaisselle, le flexible de douche ou la cause du dégât des eaux, étant précisé que le lave-vaisselle a été réparé rapidement, que le changement d’un flexible de douche n’est pas une réparation nécessairement à la charge du bailleur et que la cause du dégât des eaux a été identifiée et réparée par le propriétaire.

Il n’est donc pas caractérisé de manquement du bailleur à son obligation de délivrance suffisamment grave pour justifier la suspension du paiement des loyers, ni même la condamnation du bailleur au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur et Madame [U] seront donc déboutés de toute demande à ce titre. 


- Sur la demande de constat d’application de la clause résolutoire et de fixation d’une indemnité d’occupation :

 Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 13 janvier 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4911,25 € visée à titre principal par ce commandement, n'a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mars 2022.

Il convient, en conséquence, de constater que le contrat de bail est résilié depuis le 14 mars 2022 et de fixer, à compter de cette date et jusqu’au départ des locataires intervenu le 1er août 2022, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail.
 

- Sur les réparations locatives :

L'article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L'article 1730 du même code précise que : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure."

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :
“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ;”

En l'espèce, l'état des lieux dressé le 9 mars 2017, lors de l'entrée de Monsieur [D] [U] et son épouse Madame [W] [F] dans les lieux fait état d'un logement alors en bon état, voire en état moyen.

Le procès verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 1er août 2022 fait état de
plusieurs désordres.

Les demandeurs sollicitent la condamnation des locataires au paiement des sommes suivantes :
- 1493,22 € au titre de la détérioration de l’habillage bois des menuiseries extérieures, après application d’un coefficient de vétusté de 30%,
- 1994,77 € au titre de la réfaction des murs de l’entrée, du séjour et de la cuisine, après application d’un coefficient de vétusté de 30%,
- 823,06 € au titre de la réfaction de la peinture du portail de l’entrée, après application d’un coefficient de vétusté de 30%,
- 962,65 € au titre de la réfaction de la peinture du plafond de la chambre bleue, après application d’un coefficient de vétusté de 30%,
- 160 € au titre du nettoyage,
- 1263,04 € au titre du changement des trois radiateurs de la chambre bleue.

S’agissant de la chambre bleue, le constat d’état des lieux de sortie mentionne qu’aucun des trois convecteurs électriques fonctionnent et que le plafond peint en blanc est en état moyen avec une tâche en forme d’auréole. L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas de désordre au niveau des radiateurs, si bien que la somme de 1263,04 € sollicitée au titre du changement des radiateurs sera mise à la charge des locataires. Cependant , l‘état des lieux d’entrée mentionne que le plafond de cette chambre comportait déjà de très nombreux trous de cheville et quelques traces noires, si bien qu’il n’était pas à l’état neuf et qu’après plus de cinq ans dans les lieux, les locataires ne sont redevables d’aucune somme à ce titre.

Dans l’état des lieux d’entrée, il est noté, sans plus de précisions, que le portail était en bon état. L’état des lieux de sortie, plus détaillé, mentionne que l’état général de ce portail est moyen, les surfaces en métal étant sales puisqu’elles ont été utilisées comme tableau pour dessins et écritures. La somme de 823,65 € sollicitée à ce titre sera donc mise à la charge des locataires.

S’agissant des tapisseries, l’huissier de justice a relevé que dans le séjour/entrée, la tapisserie murale est dans un état moyen et qu’outre les annotations de l’état des lieux d’entrée, il relève quelques marques d’usure au niveau des angles muraux, ce qui n’excède manifestement pas l’usure normale après cinq années d’occupation des lieux. 
Dans la cuisine, l’état des lieux de sortie relève de nombreuses traces de salissure, des marques au niveau des interrupteurs et un enfoncement sur le mur. L’état des lieux d’entrée mentionne déjà la présence de traces de doigt et d’un enfoncement sur les murs de la cuisine, si bien qu’aucune somme ne sera mise à la charge des locataires au titre de la réfection des murs de la cuisine, du séjour et de l’entrée.

S’agissant de l’habillage bois des menuiseries extérieures, l’état des lieux de sortie fait état d’une couche de vernis usée, alors que l’état des lieux d’entrée ne porte pas mention de l’état de ces boiseries. Il s’agit toutefois d’une usure normale après cinq années d’occupation, si bien qu’aucune somme ne sera mise à ce titre à la charge des locataires.

Enfin, l’état des lieux de sortie porte mention de panneaux de porte et de certains radiateurs sales dans les chambres, ce qui justifie que la somme de 160 € sollicitée au titre des frais de nettoyage soit mise à la charge des locataires. 

Au vu de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, Monsieur et Madame [U] seront donc solidairement condamnés à verser à la SADA, subrogée dans les droits de Monsieur [K], la somme totale de 2246,69 € au titre des réparations locatives dues suite au départ des lieux.

Le surplus des demandes présentées par la SADA et Monsieur [K] au titre des dégradations locatives sera rejeté.
 
- Sur les sommes totales dues par Monsieur et Madame [U] :

Monsieur et Madame [U] sont solidairement redevables de la somme totale de 11 092,50 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation non payés depuis le mois d’octobre 2021, dont 10 836,90 € à la SADA subrogée dans les droits de Monsieur [K] et 255,60 € à Monsieur [S] [K], ainsi que de la somme de 2246,69 € due à la SADA subrogée dans les droits de Monsieur [K], au titre des réparations locatives. Il convient de déduire de cette somme celle de 950 € versée au titre du dépôt de garantie.

Monsieur [K] sera donc débouté de sa demande en paiement et Monsieur et Madame [U] seront solidairement condamnés à verser à la SADA la somme totale de 12 389,19 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives dues suite à leur départ des lieux loués à Monsieur [K].

- Sur la demande de délais de paiement :

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
(...)
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
(...)”.

En l’espèce, Monsieur [D] [U] et son épouse Madame [W] [F] sollicitent l’octroi de délais de paiement, au vu de leur situation familiale et du montant de leur dette. Ils font valoir qu’ils ont cessé de bonne foi de payer leur loyer à raison des manquements qu’il reprochaient à leur propriétaire, lequel a d’ailleurs été prévenu de leur intention de cesser tout paiement à raison d’un désaccord lié au fonctionnement de la chaudière.

Au vu de ces éléments et du montant de la dette, il convient de faire droit à leur demande de délais de paiement et de leur accorder des délais sur deux années, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.


- Sur la demande reconventionnelle de condamnation à réalisation de travaux :

Dans la mesure où Monsieur et Madame [U] ont quitté les lieux, leur demande de condamnation de leur propriétaire à faire réaliser des travaux sous astreinte ne peut qu’être rejetée comme étant devenue sans objet.


- Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile que "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement."

L'article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

En l'espèce, il convient donc de constater que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n'y a pas lieu de l'écarter.


- Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 
2° (...). 
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. (...).” 

 Monsieur [D] [U] et son épouse Madame [W] [F] succombants, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 200 euros à Monsieur [K], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.






PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action engagée par Monsieur [S] [K] recevable ;

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SADA ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 janvier 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 mai 2019 entre Monsieur [K], d'une part, et Monsieur et Madame [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 14 mars 2022,

DIT que Monsieur et Madame [U] sont, en conséquence, redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail jusqu’à leur départ des lieux, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [U] et son épouse Madame [W] [F] à verser à la SADA la somme totale de 12 389,19 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives dues suite à leur départ des lieux loués à Monsieur [K] ;

AUTORISE toutefois Monsieur [D] [U] et son épouse Madame [W] [F] à s’acquitter de la somme due en 23 versements mensuels de 516 € au minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, outre un 24ème versement qui soldera la dette en principal, frais et accessoires, sauf meilleur accord ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution et interdit la mise en oeuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [U] et son épouse Madame [W] [F] à payer la somme de 200 euros à Monsieur [S] [K], sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [U] et son épouse Madame [W] [F] au paiement des entiers dépens de l'instance.

MAINTIENT l’exécution provisoire de la présente décision.




La greffièreLe juge des contentieux de la protection