Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 11 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AVANT DIRE DROIT

Réouverture des débats

DU 11 AVRIL 2024



N° 2024/ 186







Rôle N° RG 21/02939 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHAM7







S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LE PHOE NICIA





C/



[R] [W]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





 Me Stéphane AUTARD





 Me Benjamin AYOUN





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 19 Janvier 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/04998.







APPELANTE



S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LE PHOE NICIA Représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMODEFRANCE PROVENCE, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro B 528 359 474, et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Stéphane AUTARD, avocat au barreau de [Localité 5]





INTIME





Monsieur [R] [W]

né le 15 Février 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de [Localité 5]













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 14 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***











































































EXPOSÉ DU LITIGE





M.[R] [W] est propriétaire depuis le 26 janvier 2009 d'un appartement situé au cinquième et dernier étage (lot n° 110) au sein de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 5].



Par acte d'huissier des 14 et 20 novembre 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner M.[W] aux fins essentiellement de le voir condamner à verser un arriéré de charges de copropriété outre des dommages et intérêts.



Par jugement du premier juillet 2014, le tribunal d'instance de [Localité 5] a pris acte du règlement des charges de copropriété par M.[W], débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et ordonné une expertise judiciaire aux fins de déterminer l'origine des infiltrations d'eau affectant l'appartement de M.[W].



Le rapport d'expertise a été déposé le 30 mars 2015.



Un contentieux a opposé M.[W] à sa locataire, qui évoquait notamment des problèmes d'humidité.



Des travaux d'étanchéité de la toiture-terrasse ont été effectués en 2013 et en janvier 2016.



Par jugement contradictoire du 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 5] a :



- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, SAS, à payer à M.[R] [W] la somme de 26 500 € au titre du préjudice de jouissance, de la perte de chance de louer son appartement et des travaux de remise en état ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, SAS, à payer à M.[R] [W] la somme de 5000 € en réparation du préjudice moral ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, SAS, à payer à M. [R] [W] la somme de 3500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCECE, SAS, aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise judiciaire ;

- dispensé M. [R] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- ordonné 1'exécution provisoire de la présente décision.



Le premier juge a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenue des infiltrations d'eau affectant le logement de M.[W], en s'appuyant sur le rapport d'expertise qui avait noté que de l'eau s'était infiltrée au-dessus de l'appartement de ce dernier lors de la mise en eau de la toiture-terrasse. Il a jugé que les infiltrations avaient pour origine la défectuosité du revêtement de cette toiture, partie commune et relevé que les travaux effectués en 2013 n'avaient pas été efficaces. Il a estimé que le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas que M.[W] aurait procédé à la fermeture de balcons sans autorisation ou qu'il aurait violé le règlement de copropriété. Il a soutenu que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas d'une faute de ce dernier en lien avec la survenue des désordres.

Il a noté que M.[W] justifiait subir des infiltrations depuis le 17 septembre 2009, date de la déclaration de sinistre qu'il avait effectuée auprès de son assureur. Il a évalué le préjudice de ce dernier.

Il a condamné le syndicat des copropriétaires à indemniser M.[W] au titre du remplacement de la baie vitrée et des travaux de peintures.

Il a également condamné le syndicat des copropriétaires à indemniser le préjudice moral subi par M.[W].





Le 25 février 2021, le syndicat des copropriétaire a relevé appel de cette décision. Sa déclaration est libellée de la sorte :



'Objet/Portée de l'appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués:

Réformer le Jugement critiqué en toutes ses dispositions. Se faisant, Juger de nouveau : Constater que Monsieur [W] a procédé à la fermeture illégale d'un balcon transformant ainsi sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires une partie commune en partie habitable, ce qui a aggravé son préjudice. Constater que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser les travaux en toiture dés qu'il a eu connaissance des infiltrations, et qu'il n'a donc pas engagé sa responsabilité en faisant preuve de négligence dans l'entretien des parties communes. Débouter Monsieur [W] de l'ensemble de ses demandes injustifiées et consistant à un enrichissement sans cause. A titre subsidiaire, si la Cour considère que la responsabilité du syndicat est engagée, Réduire les sommes qui sont réclamées à de plus justes proportions.

Condamner Monsieur [W] au paiement de la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du CPC, et aux entiers dépens des instances, notamment des frais d'expertise judiciaire. Débouter Monsieur [W] de sa demande de se voir dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.'



M.[W] a constitué avocat et formé un appel incident.



Par conclusions notifiées par RPVA le 14 mai 2021 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] demande à la cour :



- d'infirmer le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat de copropriétaires et l'a condamné à régler diverses indemnités à Monsieur [W]

A titre principal,

- de constater que Monsieur [W] a illégalement procédé à la fermeture de son balcon,

- de constater qu'il a commis une faute à l'origine des préjudices invoqués par sa locataire et exonérant le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité,

A titre subsidiaire,

- de constater que Monsieur [W] n'a pas informé le Syndicat des copropriétaires de la persistance des désordres suite à l'intervention réalisée le 25 juin 2013,

- de limiter :

*la demande de Monsieur [W] au préjudice résultant des infiltrations en toiture, les autres préjudices résultant de désordres ou de problèmes ne concernant nullement la copropriété,

*le montant du préjudice auquel le syndicat des copropriétaires sera tenu en garantie en prenant en compte les carences dont a fait preuve Monsieur [W] en n'effectuant pas de déclaration de sinistre et en ne prévenant pas le syndicat de la persistance des infiltrations après réalisation des travaux,

- de constater que M.[W] a procédé à la fermeture illégale d'un balcon transformant ainsi une partie commune en partie habitable, ce qui a aggravé son préjudice,

- de constater que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser les travaux en toiture dès qu'il a eu connaissance des infiltrations,

- de dire et juger que les sommes qui pourraient être mises à la charge du syndicat des copropriétaires seront réduites comme suit :

- 1.440,00 € au titre du préjudice de jouissance,

- 2.700,00 € au titre de la perte de chance de relouer le bien,

- 968,00 € pour les travaux de peinture,

- 2.500,00 € pour le changement de la baie vitrée,

- 1.000,00 € pour le préjudice moral,

- de débouter M. [W] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de Procédure Civile,

- de condamner M.[W] au paiement de la somme de 1.500,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens des instances.



Il expose pouvoir s'exonérer de sa responsabilité en démontrant la faute de M.[W]. Il mentionne que ce dernier a procédé sans autorisation à la fermeture des balcons de son logement, en reculant des baies vitrées pour agrandir son séjour et sa cuisine.

Il ajoute que la pose de baies vitrées, par M.[W], a entraîné le percement de la dalle permettant à l'eau d'entrer dans son logement.

Il déduit de ces éléments que M.[W] est à l'origine du préjudice qu'il invoque.

Subsidiairement, il sollicite une limitation de sa responsabilité.



Il conteste le montant du préjudice de jouissance alloué à M.[W].

Il déclare que ce dernier ne peut bénéficier d'une double indemnisation et qu'il doit justifier de l'absence de prise en charge par son assurance d'une éventuelle indemnisation au titre des travaux de remise en état de la baie vitrée et des peintures. Il ajoute que les montants alloués par le premier juge sont surévalués.

Il expose que la preuve du lien de causalité entre les consultations en psychiatrie de M.[W] et les désordres dont le syndicat des copropriétaires serait responsable n'est pas démontré. En tout état de cause, il sollicite la diminution du montant alloué à ce dernier au titre de son préjudice moral. 





Par conclusions notifiées le 15 juillet 2021 auxquelles il convient de se reporter, M.[W] demande à la cour :



- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à verser:

- 3.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à verser:

*26.500,00 € au titre du préjudice de jouissance, de la part de chance de louer son appartement et des travaux de remise en état,

* 5.000,00 € au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveau :

- de le recevoir en ses conclusions et les déclarer bien fondées ;

- de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de ses demandes ;

- de constater que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] n'apporte pas la preuve qu'il ait procédé aux travaux pour intégrer le balcon à la surface habitable en violation du règlement de copropriété ; 

- de dire et juger qu'il a acquis l'appartement litigieux doté d'une loggia et qu'il n'a réalisé aucuns travaux ; 

- de relever l'indécence de son logement du fait des infiltrations d'eau récurrentes depuis de nombreuses années ;

- de relever que ces infiltrations proviennent de la toiture de l'immeuble [Adresse 4], constituant des parties communes ;

- de relever le défaut d'entretien des parties communes par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], en l'état des infiltrations ;

- de déclarer le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] responsable des dommages qu'il a 

- de condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui verser 25.650 € au titre de son préjudice de jouissance ;

- de condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui verser 1.800 € au titre de sa perte de chance de relouer son appartement durant 6 mois, du mois de février 2014 au mois d'août 2014 ;

- de condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui verser 2.700 € au titre de sa perte de chance provisoire de relouer son appartement depuis le 30.04.2015 au 29.01.16 ; 

- de condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui verser 12.944 € au titre des travaux de remplacement de la baie vitrée et de peinture ;

- de condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui verser 20.000 € au titre du préjudice moral subi ;

- de dire et juger que les préjudices invoqués résultent directement des désordres affectant les parties communes et de l'incurie du Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]. 

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

- de condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui verser la somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles et des entiers dépens, y compris les frais d'expertise ;

- de dispenser Monsieur [W] de toute participation à la dépense commune des frais de

procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.



Il déclare subir des infiltrations d'eau dans son appartement, depuis l'acquisition. Il indique en avoir avisé le syndic à plusieurs reprises. Il fait notamment état, dès le 27 novembre 2009, d'une lettre adressé au syndic. Il estime engagée de plein droit la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison de problème d'étanchéité sur le toit-terrasse, partie commune.

Il conteste toute faute de sa part et relève n'avoir pas 'fermé' les balcons pour les transformer en surface habitable. 

Il sollicite la réparation du préjudice de jouissance qu'il a subi en raison des infiltrations qui ont débuté en 2009 et ont perduré jusqu'aux travaux de 2016. Il évoque une humidité ambiante quasi-permanente dans le studio qui est le sien.

 Il fait état d'une perte de chance d'avoir pu louer son bien.

Il expose avoir dû repeindre le bien à plusieurs reprises.

Il demande à être indemnisé des travaux de réparation de la baie vitrée (qui est devenue vétuste du fait des infiltrations) et des peintures. Il indique n'avoir rien perçu de son assureur.

Il soutient avoir subi un préjudice moral. Il explique n'avoir pu percevoir de loyers si bien qu'il n'a plus été en capacité de payer son crédit immobilier, ce qui a entraîné une procédure de saisie immobilière. Il relate avoir finalement pu désintéresser la banque à l'aide de ses parents. Il mentionne avoir subi une dépression liée à ces événements.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 31 janvier 2024.



MOTIVATION



Sur l'effet dévolutif de l'appel



Selon l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



Ainsi, selon cet article, lorsque la déclaration d'appel tend à la réformation du jugement sans mentionner les chefs de jugement qui sont critiqués, l'effet dévolutif n'opère pas (Cass. 2e civ., 26'oct. 2023, n°'21-23.012).



La déclaration d'appel formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de [Localité 5] mentionne que son appel est limité aux chefs du jugement expressément critiqués mais ne vise pas les chefs du jugement que l'appelant souhaite voir réformer. La déclaration d'appel est ainsi libellée : 'réformer le jugement critiqué en toutes ses dispositions'.



Il convient, pour respecter le principe du contradictoire, d'ordonner la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture afin que les parties s'expliquent sur la dévolution de l'appel formé par le syndicat des copropriétaires et sur la recevabilité de l'appel incident formé par M.[W].



Il y a lieu de surseoir à statuer sur les demandes et sur les dépens.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire et avant dire-droit, par mise à disposition au greffe,



ORDONNE la réouverture des débats avec révocation de l'ordonnance de clôture ;



INVITE les parties à s'expliquer sur l'effet dévolutif de l'appel formé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 5] et sur la recevabilité de l'appel incident formé par M.[R] [W] ;



RENVOIE à l'audience du 2 octobre 2024 à 9 heures salle 5 Palais Monclar ;



SURSOIT à statuer sur les demandes et sur les dépens ;



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,