Cour d'Appel · Chambre 1-4 — 11 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4



ARRET SUR RENVOI DE CASSATION



ARRÊT AU FOND 

DU 11 AVRIL 2024



N°2024/ 



Rôle N° RG 23/01666 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWVP







SAS GOLF RESORT TERRE BLANCHE - GRTB





C/



[L] [M]

[S] [J] épouse [M]

S.C.P. [I] [E]LUCIANI

[U] [E]

[O] [I]

[W] [C]





Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Agnès ERMENEUX 



Me Joseph MAGNAN 



Me Paul GUEDJ





Arrêt en date du 11 Avril 2024 prononcé sur saisine de la cour suite à l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 11 Janvier 2023, qui a cassé et annulé l'arrêt n° RG 18/13463 rendu le 9 Mars 2021 par la cour d'appel de AIX EN PROVENCE (Chambre 1-1).





DEMANDEURS SUR RENVOI DE CASSATION



SAS GOLF RESORT TERRE BLANCHE - GRTB 

prise en la personne de sa Présidente en exercice,la société DIETMAR HOPP S.A.S., elle-même représentée parson Président en exercice, Monsieur [X] [A]

Ayant la qualité de défendeur à la saisine dans le RG joint 23/7142, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE









DEFENDEURS SUR RENVOI DE CASSATION 



Monsieur [L] [M]

Ayant la qualité de demandeur à la saisine dans le RG joint 23/7142

né le 03 Mai 1961 à TEHERAN - IRAN, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Anaïs KORSIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Marie-laure VIGOUROUX, avocat au barreau de PARIS



Madame [S] [J] épouse [M]

Ayant la qualité de demandeur à la saisine dans le RG joint 23/7142

née le 21 Avril 1961 à TEHERAN - IRAN, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Anaïs KORSIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Marie-laure VIGOUROUX, avocat au barreau de PARIS



S.C.P. [I] [E]LUCIANI

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Hélène BERLINER de la SCP SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE substitué par Me Stéphano CARNAZZA, avocat au barreau de NICE



Maître [U] [E]

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Hélène BERLINER de la SCP SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE substitué par Me Stéphano CARNAZZA, avocat au barreau de NICE



Maître [O] [I] 

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Hélène BERLINER de la SCP SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE substitué par Me Stéphano CARNAZZA, avocat au barreau de NICE



Maître [W] [C]

né le 11 Janvier 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Hélène BERLINER de la SCP SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE substitué par Me Stéphano CARNAZZA, avocat au barreau de NICE





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 06 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de :





Madame Inès BONAFOS, Présidente,

Mme Véronique MÖLLER, Conseillère

M. Adrian CANDAU, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024.



ARRÊT



Par acte authentique en date du 24 juin 2005, la société Golf Resort Terre Blanche (GRTB) a vendu à monsieur [L] [M] et à son épouse Mme [S] [J], ici dénommés les époux [M], de nationalité anglaise et résidant à Londres, une parcelle cadastrée section [Cadastre 4] dépendant du domaine de Terre Blanche localisée sur la commune de [Localité 7], ainsi que le droit de bâtir une surface hors 'uvre nette de 445 m2 moyennant le prix de 1 400 000 euros. Cet acte était signé par délégation de pouvoir faite au notaire de la venderesse. 

Cette parcelle est située dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté de Terre Blanche dont la société GRTB est l'aménageur et qui a fait l'objet d'un cahier des charges de cession des terrains (CCCT) le 6 décembre 2001, publie le 2 septembre 2002. L'acte de vente reprend l'article 7 du cahier des charges de cession des terrains qui précise que l'acquéreur doit déposer la demande de permis de construire dans un délai maximum de 9 mois à compter de la signature de l'acte authentique, entreprendre les travaux de construction dans un délai de six mois à compter de la délivrance du permis de construire libre de tout recours et terminer lesdits travaux dans un délai de 24 mois à compter de la délivrance du permis. 

Par acte du 18 mai 2015, la société GRTB, exposant que les époux [M] n'ont pas respecté les délais de dépôt de leur demande de permis de construire et d'achèvement des travaux prévus à l'article 7 de ce cahier des charges, les a assignés en paiement de la clause pénale prévue à l'article 8 du CCCT.

Les époux [M] ont appelé en garantie la société civile professionnelle [O] [I] [U] [E] [W] [C], devenue la société d'exercice libéral par actions simplifiée [W] [C] - [V] [I], et M. [I], Mme [E] et M. [C], notaires.

***

Procédure : 

Par actes d'huissier en date du 18 mai 2015, la société Golf Resort Terre Blanche, a donné assignation aux époux [M], d'avoir à comparaitre devant le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN, en vue d'obtenir leur condamnation in solidum à lui verser avec exécution provisoire, la somme de 1.232.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation annuelle des intérêts, au titre de la clause pénale suivant décompte arrêté au 22 mars 2015 et à parfaire en cours de procédure. 

Par acte d'huissier en date du 19 août 2016, les époux [M], ont appelé en la cause la SCP [O] [I]-[U] [E], maître [O] [I] et maître [U] [E], en raison du fait que le cahier des charges de cession des terrains n'a pas été annexé à l'acte de vente et n'a pas été intégralement reproduit dans ce dernier. 

Par jugement n°15/04325 rendu en date du 19 juillet 2018 par le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN a :

 -   DECLARE irrecevable l'action introduite par la SAS GOLF RESORT TERRE BLANCHE.

 - DEBOUTE monsieur [L] [M] et madame [S] [J] épouse [M] de leur demande de dommages et intérêts.

 - DECLARE sans objet le recours en garantie exercé par monsieur [L] [M] et madame [S] [J] épouse [M] contre la SCP [I] - [E] - [C], maître [O] [I], maître [U] [E] et maître [W] [C].

 -     DEBOUTE la SCP [I] - [E] - [C], maître [O] [I], maître [U] [E] et maître [W] [C] de leur demande de dommages et intérêts.

 -   CONDAMNE la SAS GOLF RESORT TERRE BLANCHE à verser à monsieur [L] [M] et madame [S] [J] épouse [M] la somme de 5 000 € (cinq mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 -    CONDAMNE monsieur [L] [M] et madame [S] [J] épouse [M] à verser à la SCP [I] - [E]-[C], maître [O] [I], maître [U] [E] et maître [W] [C] la somme de 1 000 € (mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 -      DIT n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.

 -       REJETTE toute autre demande.

 -         CONDAMNE la SAS GOLF RESORT TERRE BLANCHE aux dépens et accorde le droit de recouvrement direct prévu par l'article 699 du code de procédure civile à Maître FOURMEAUX et maître ESCOFFIER, avocats au barreau de DRAGUIGNAN qui en ont fait la demande.

 

Par déclaration au greffe en date du 08 août 2018, la société Golf Resort Terre Blanche, a interjeté appel du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 19 juillet 2018, à l'encontre des époux [M] et a demandé à la Cour :

-         Dire et juger que l'obligation de construire sous délais, stipulée par le C.C.C.T. de la Z.A.C. de

Terre Blanche, constitue une servitude en ce qu'elle grève l'ensemble des parcelles de ladite Z.A.C. ; 

-         Dire et juger que ladite servitude constitue une obligation réelle immobilière soumise au régime de la prescription trentenaire de l'article 2227 du Code Civil ;

 -         Dire et juger que la sanction du non-respect de cette obligation réelle immobilière est elle-même soumise à la prescription de l'article 2227 du Code Civil ;

Dès lors, infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a jugé prescrite l'action de la société concluante au visa de l'article 2224 du Code Civil.

-         Dire et juger que la prescription n'a commencé à courir que du jour de l'achèvement effectif de la construction des époux [M] ;

 -         Infirmer le Jugement de première instance en ce qu'il a déclaré prescrite l'action de la société concluante en retenant pour point de départ de la prescription la date à laquelle les constructions auraient dû être achevées et non la date de l'achèvement effectif des constructions.

 -         Dire et juger que la prescription n'a pu éteindre la créance à termes successifs de la Société concluante pour la période ayant précédé de cinq années son assignation.

 -         Infirmer le jugement de première instance, en qu'il a déclaré intégralement prescrite l'action de la société concluante.

 -         Constater que les époux [M] ont déposé leur demande de permis de construire le 22 novembre 2007, soit 28 mois après l'expiration du délai stipulé sous l'article 7.1 du C.C.C.T.

 -         Constater que les époux [M] ne justifient pas avoir achevé la construction de leur bien immobilier.

-         Condamner in solidum les époux [M] à payer à la SAS Golf Resort Terre Blanche la somme de 1.792.000 € au titre de l'indemnité contractuelle stipulée à l'article 8 du C.C.C.T., montant arrêté au 2 juillet 2018, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts dans les conditions de l''article 1154 du Code Civil.

Dans l'hypothèse où la Cour considérerait que l'obligation stipulée par l'article 7 du C.C.C.T n'est pas de nature réelle immobilière et que le point de départ de la prescription serait constitué par le jour où les époux [M] auraient dû achever leur construction, voir condamner in solidum ces derniers à payer à la société concluante une somme de 1.358.000 € pour la période ayant couru du 18 mai 2010 au 2 juillet 2018.

-         Débouter les époux [M] de leurs demandes reconventionnelles.

 -         Condamner in solidum les époux [M] à payer à la SAS Golf Resort Terre Blanche une somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du C.P.C. ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du constat d'huissier précité.

Par acte d'huissier en date du 06 décembre 2018, les époux [M], assignait dans le cadre d'un appel provoqué, la SCP [O] [I]-[U] [E], maître [O] [I] et maître [U] [E]. 

Par arrêt n° 18/13463, en date du 09 mars 2021, la chambre 1-1 de la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE a : 

-         Infirmé le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formées par la SAS Golf Resort Terre Blanche,

Statuant à nouveau de ce chef,

-         Déclaré recevables les demandes formées par la SAS Golf Resort Terre Blanche.

 -         Rejeté les demandes formées par la SAS Golf Resort Terre Blanche.

 -         Le confirme pour le surplus.

Y ajoutant, 

-         Condamné la SAS Golf Resort Terre Blanche à payer à Monsieur [L] [M] et Madame [S] [J], la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

-         Condamné Monsieur [L] [M] et Madame [S] [J] à payer à la SCP [O] [I] [U] Castellan Jusbert, Maitre [O] [I] et Maitre [U] Castellan Jusbert, la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

 -    Condamné la SAS Golf Resort Terre Blanche aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 

La société Golf Resort Terre Blanche a formé un pourvoi en cassation à l'encontre de l'arrêt n°18/13463, en date du 09 mars 2021 rendu par la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE.

Les époux [M] ont inscrit un pourvoi incident, ainsi qu'un pourvoi provoqué à l'encontre de de l'arrêt n°18/13463, en date du 09 mars 2021 rendu par la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE. 

Par arrêt n°25 F-D, en date du 11 janvier 2023, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rendu la décision suivante : 

-         CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 mars 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

 -         Remet l'affaire et les parties dans l'état ou elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée 

 -         Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposes ;

 -         En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.

 -         Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;



Par déclaration de saisine après renvoi de cassation n° RG 23/01666 en date du 26 janvier 2023, la SAS GOLF TERRE BLANCHE, a saisi la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE, suite à la cassation totale de l'arrêt rendu par la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE en date du 09 mars 2021, à l'encontre des époux [M].  

Par déclaration de saisine du 26 mai 2023, n°RG 23/07142 les époux [M] ont saisi la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE, suite à la cassation totale de l'arrêt rendu par la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE en date du 09 mars 2021, à l'encontre de la SAS GOLF TERRE BLANCHE d'une part, de S.C.P. [I] [E] [C], de Maître [U] [E], de Maître [O]  [I] et de Maître [W] [C] d'autre part.  

Par actes d'huissier en date des 16 et 20 juin 2023, les époux [M], ont assigné dans le cadre de la procédure RG 23/01666  la SCP [O] [I]-[U] [E], maître [O] [I] et maître [U] [E].  

Par ordonnance en date du 28 septembre 2023, l'instance N° RG 23/07142 a été jointe à l'instance n° RG 23/1666. 

***

 La SAS GOLF RESORT TERRE BLANCHE (GRTB) par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA dans la procédure RG 23/07142 le 1er août 2023 et dans la procédure RG 23/01666 le 15 septembre 2023, demande à la Cour : 

-         Juger que la prescription n'a commencé à courir que du jour de l'achèvement effectif de la construction des époux [M] ;

 -         Des lors, infirmer le Jugement de première instance en ce qu'il a déclaré prescrite l'action de la société concluante en retenant pour point de départ de la prescription la date à laquelle les constructions auraient dû être achevées et non la date de l'achèvement effectif des constructions.

 -         Débouter les époux [M] de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

 -         Subsidiairement, juger que la prescription n'a pu éteindre la créance a termes successifs de la Société concluante pour la période ayant précédé de cinq années son assignation ;

 -         Des lors, infirmer le Jugement de première instance en qu'il a déclaré intégralement prescrite l'action de la société concluante.

 -         Débouter les époux [M] de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

En toutes hypothèses, 

-         Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la société concluante à payer aux époux [M] une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du C.P.C. ainsi qu'aux entier dépens.

Vu les articles 7 et 8 du Cahier des Charges dc Cession des Terrains de la Z.A.C. de Terre Blanche, en date du 6 décembre 2001, pris en application des dispositions de l'article L 311-6 du Code de l'Urbanisme ;

Vu l'acte de vente G.R.T.B. / époux [M] en date du 24 juin 2005 ;

Vu les Procès-Verbaux de constat d'Huissier en date des 16 décembre 2014 et 19 juin 2017 ;

Vu l'article 1134 du Code Civil ;

-         Déclarer Faction de la société GOLF RESORT TERRE BLANCHE recevable ;

 -         Constater que les époux [M] ont déposé leur demande de permis de construire le22 novembre 2007 ;

 -       Juger que les époux [M] ne justifient pas avoir achevé, au 2 juillet 2018, la construction de leur bien immobilier ;

 -         Des lors, condamner in solidum les époux [M] à payer à la Société GOLF RESORT TERRE BLANCHE une somme de 1.386.000 €, pour la période ayant couru du 13 mars 2010 au 02 juillet 2018 (99 mois), au titre de l'indemnité contractuelle stipulée à l'article 8 du C.C.C.T.

Subsidiairement, et dans l'hypothèse où la Cour considérerait que le point de départ de la prescription de l'action de la société concluante est constitué par la date at laquelle les époux [M] auraient dû achever leur construction, les condamner in solidum à payer à la Société GOLF RESORT TERRE BLANCHE une somme de 1.358.000 €, pour la période ayant couru du 18 mai 2010 (soit 5 ans précédant l'assignation) au 2 juillet 2018 (soit pendant 97 mois), au titre de l'indemnité contractuelle stipulée à l'article 8 du C.C.C.T.

-         Débouter les époux [M] de leurs demandes reconventionnelles.

 -     Condamner in solidum les époux [M] à payer à la société GOLF RESORT TERREBLANCHE une somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du C.P.C. ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du constat d'Huissier précité, dont distraction est requise au profit de Maître [H] sous sa due affirmation de droit (article 699 du C.P.C.). 

A l'appui de ses prétentions la SAS GOLF RESORT TERRE BLANCHE (GRTB) fait valoir que le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN a fait une mauvaise appréciation du litige en considérant que le Cahier des Charges de Cession des Terrains (C.C.C.T) s'assimilait à une créance de nature personnelle et mobilière dès lors soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil. Inversement, le CCCT s'assimile en une servitude soumise à la prescription trentenaire de l'article 2227 du Code civil en raison de la nature réelle immobilière de cette obligation attachée au lot. La SAS GRTB considère, au visa de l'article 2224 du Code civil, que la clause pénale se prescrit par cinq ans et que ce délai ne peut commencer à courir qu'à compter de la Déclaration d'Achèvement des Travaux (D.A.T) et du constat contradictoire entre la société GRTB et les acquéreurs. En l'espèce, la DAT a été notifiée aux époux [M] le 08 août 2016 de sorte que l'assignation délivrée en date du 18 mai 2015 ne pouvait être prescrite dans ses demandes. La SAS GRTB considère que l'obligation de construire est réputée satisfaite au jour de l'achèvement des travaux. En outre, la SAS GRTB considère que la créance des époux [M] est à termes successifs car cette dernière s'accroit mensuellement, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance. 

               La SAS GRTB fait également valoir des échanges de courriels dont un en date du 20 décembre 2016 entre les époux [M] et leur architecte portant sur la nécessité de réaliser un permis construire modificatif, cela démontre le non-achèvement du chantier en date du 11 juillet 2014 comme cela était prétendu par les époux [M]. 

               La SAS GRTB considère que le CCCT permet de stipuler une obligation de construire dont la non réalisation peut valablement donner lieu à une sanction. La SAS GRTB, cite un arrêt de la Cour de cassation en date du 26 janvier 2011 (n° pourvoi 08-21781) au terme duquel la résolution d'une vente a été consentie pour violation de l'obligation de construire stipulée dans le CCCT d'une ZAC. 

               La SAS GRTB considère que l'annexe portant copie du CCCT a bien été remise aux époux [M] en atteste la pages 5, 60, 69, 98 et 101 de l'acte authentique de vente réalisé par Me [D], notaire instrumentaire. En outre, la SAS GRTB évoque, au visa de l'article L.311-6 du Code de l'urbanisme, que le CCCT est un document obligatoire opposable en tant que tel à tous les propriétaires de terrains dépendants de la ZAC concernée. S'agissant de l'application de la clause pénale cette dernière à vocation à s'appliquer indépendamment de l'absence de préjudice de la SAS GRTB. 

 

Par conclusions notifiées par RPVA le 05 juin 2023 dans la procédure RG n°23/07142 et le 29 septembre 2023 dans la procédure RG 23/01666 par RPVA, les époux [M] demandent à la Cour :

Vu les articles 2224 du code civil 1104 nouveau, 1112-1 nouveau, 1134 ancien 

Vu l'article 1382 ancien, 1240 nouveau du code civil 

Vu l'article 1152 ancien du code civil 

CONFIRMER le jugement : 

- en ce qu'il a déclaré la demande de Golf Resort Terre Blanche irrecevable. 

- en ce qu'il a condamné Golf Resort Terre Blanche aux dépens. 

RÉFORMER le jugement : 

- en ce qu'il n'a pas accordé aux époux [M] des dommages et intérêts. 

- en ce qu'il a condamné Golf Resort Terre Blanche à uniquement 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- en ce qu'il a condamné les concluants à 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'office notarial et des notaires associés. 

ET STATUANT À NOUVEAU 

 1) Débouter Golf Resort Terre Blanche de toutes ses demandes, 

2) Condamner Golf Resort Terre Blanche à payer à Monsieur et Madame [M] 50.000 euros à titre de dommage et intérêts, 

3) Subsidiairement dire et juger que les prescriptions du cahier des charges des cessions de terrains n'ont pas été intégralement reprises dans l'acte de vente contrairement aux prescriptions de ce cahier des charges ; 

Dire et juger que Golf Ressort Terre Blanche ne justifie pas qu'un exemplaire de ce document ait été remis aux époux [M] ;

 Dire ses prescriptions et notamment l'article 8 inopposables aux époux [M]. 

Juger que le cahier des charges des cessions de terrains est incomplet, qu'il ne répond pas aux exigences de l'art.311-6 du code de l'urbanisme et qu'il est inopposable aux époux [M] ; 

Constater que des cavités découvertes sur le terrain ont empêché la construction de la villa telle qu'initialement prévue et ont allongé les délais et coûts de construction, que la clause 8 est en conséquence inapplicable. 

Encore plus subsidiairement dire que la clause 8 est excessive,

 Constater que l'appelante ne prouve pas de préjudice. 

À titre infiniment subsidiaire, si par impossible le tribunal condamnait les concluants sur le fondement de la clause 8 du cahier des charges, réduire le montant à néant, à défaut, condamner Golf Resort Terre Blanche à payer aux époux [M] une indemnité du montant de la condamnation. 

4) En tout état de cause, condamner Golf Resort Terre Blanche à payer aux époux [M] la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts. 

 5) Condamner Golf Ressort Terre Blanche à payer aux époux [M] 15.000 euros au titre de l'art.700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance, et 15.000 euros pour la procédure d'appel. 

6) à titre encore plus subsidiaire, en cas de condamnation des époux [M] : 

- recevoir Monsieur et Madame [M] en leur appel en garantie ; 

- dire que les appelés en garantie ont manqué à leur devoir de conseil, 

- en conséquence, condamner solidairement la SCP '[O] [I] [U] [E] [W] [C] notaires associés d'une SCP titulaire d'un office notarial', Me [O] [I], Me [U] [E], Me [W] [C], es qualité de notaires associés, à garantir les époux [M] contre toutes condamnations prononcées contre eux à la requête de la société GOLF RESORT TERRE BLANCHE, 

- condamner la SCP '[O] [I] [U] [E] [W] [C] notaires associés d'une SCP titulaire d'un office notarial', Me [O] [I], Me [U] [E], Me [W] [C], es qualité de notaires associés au paiement de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts et 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

7) condamner Golf Ressort Terre Blanche aux dépens dont distraction au profit de la SCP Magnan

 

Les époux [M] font valoir, au visa de l'article 2224 du code civil, que l'action de GRTB est prescrite, au terme du contrat de vente la construction de la maison aurait dû être terminée le 13 mars 2010, dès lors la prescription de l'action visant à l'application de la clause pénale par la GRTB est acquise depuis le 13 mars 2015, or l'assignation a été notifiée postérieurement à cette date. Les époux [M] ajoutent, au visa de l'article 637 du Code civil, qu'une servitude est une notion foncière qui est non transposable à l'application d'une stipulation contractuelle à l'instar d'une clause pénale. Dès lors, la prescription trentenaire n'est pas applicable au cas d'espèce. En outre les époux [M] estiment que la déclaration d'achèvement des travaux ne saurait marquer le point de départ de l'action en responsabilité contractuelle, à défaut l'assignation initiale de la GRTB aurait été irrecevable pour défaut de droit. Les époux [M] considèrent distinctement le mode de calcul de la clause pénale réévalué mensuellement, de l'exigibilité qui passée cinq ans sans action en recouvrement est prescrite. 

Les époux [M] évoquent la nature contractuelle du CCCT, au visa de l'article L.311-6 du Code de l'urbanisme, qui ne consacre aucune sanction législative en cas de non-respect de ce document. Si cette dernière existe elle ne peut être que de nature contractuelle (clause pénale). A ce titre, les époux [M] constatent que l'acte de vente ne mentionne pas l'existence d'une clause pénale à hauteur de 1% du prix de vente par mois de retard dans la construction du bien immobilier. En outre, la simple référence d'un CCCT, non inclus dans l'acte de vente, n'est pas suffisant pour créer une obligation financière à l'égard de l'acquéreur. De surcroit la force authentique de l'acte de vente ne couvre pas les mentions que les parties ont déclarées à l'officier public, ce qui permet au juge d'apprécier souverainement le caractère énonciatif des déclarations contenues dans un tel acte (Cass. Civ. 26 décembre 1900). 

Les époux [M] font valoir, au visa de l'article 15 de la loi 29 novembre 1966, que l'office notariale et les notaires associés engagent leur responsabilité solidairement. Ils évoquent l'absence de prescription acquise car cette dernière ne commence à courir qu'au jour où le dommage s'est totalement et définitivement révélé à la victime (Cass. 3e civ., 26 oct. 2022, n°21-19.898). Les époux [M] considèrent avoir été victime d'un défaut d'information de la part de l'étude notariale rédacteur de l'acte de vente, car s'ils avaient été informés d'une pénalité à hauteur de 1% du prix de vente par mois de retard dans la construction de leur bien immobilier, leur consentement aurait été modifié. 

***

La SELAS [W] [C], [V] [I], Me [O] [I], Me [U] [E], Me [W] [C] par conclusions d'intimé déposées et notifiées par RPVA le 09 août 2023 dans les deux procédures, demandent à la Cour :

-         Confirmer le Jugement en date du 19 JUILLET 2018 rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DRAGUIGNAN 

-         Statuer ce que de droit sur la prescription ou pas de l'action en paiement de la société GRTB contre les époux [M] 

-         Juger que les clauses et conditions du Cahier des conditions de Cession des terrains comme du Cahier des charges et règlement de la [Adresse 8] sont parfaitement opposables aux époux [M] , qu'il s'agisse des obligations de l'article 7 relatées dans l'acte ou de la sanction en cas de non-respect prévue à l'article 8 , dès lors que ces actes ont été régulièrement publiés, visés dans l'acte de vente avec les références de publication, remis aux acquéreurs ainsi qu'ils l'ont reconnus dans l'acte et qu'ils se sont engagés dans ledit acte a en respecter les termes. 

-         Statuer ce que de doit sur l'éventuelle réduction de la clause pénale au regard des éléments de faits soulevés par les époux [M] concernant les empêchements de construire allégués. 

En toute hypothèse, 

-         Juger irrecevable car prescrite l'action en responsabilité des époux [M] à l'encontre de la SCP [I]-[E]-LUCIANI, actuellement SELAS [W] [C] [V] [I], Me [O] [I], Me [E] et Me [C], pour un prétendu manquement de Me [D] à l'occasion de l'acte de vente du 24 Juin 2005, par application de l'article 2224 du Code Civil et 122 du CPC. 

-         Dire au demeurant irrecevable l'action en ce qu'elle est dirigée contre les associés à titre personnel alors qu'ils n'étaient nullement associés de Me [D] et n'encourent aucune responsabilité personnelle. 

Très subsidiairement, 

-         Juger radicalement infondée l'action en responsabilité et en garantie contre les notaires concluants, la SCP [I]-CASTELLAN-JUSBERT-LUCIANI n'ayant commis strictement aucune faute de nature à engager sa responsabilité quasi délictuelle et celle de ses associés, l'information prétendument omise ayant bien été fournie aux époux [M] lors du compromis et lors de l'acte de vente ainsi que la remise du cahier des charges litigieux. 

-         Juger également que le manquement allégué est sans lien causal direct et certain avec le dommage invoqué, constitué par le fait de devoir régler une clause pénale ou pénalité liée à un retard de construction auquel les notaires sont totalement étrangers. 

 -         Juger que les époux [M] ne peuvent en aucun cas rendre le Notaire responsable de la faute qu'ils ont commise en ne respectant pas les engagements pris dans l'acte de vente de dépôt du permis de construire et de réalisation des travaux dans un délai précis.

 -         Débouter en conséquence les époux [M] des fins de leur appel provoqué et de leur demande de garantie à l'encontre de la SELAS [W] [C] [V] [I], anciennement dénommée SCP [I]- [E]-[C] ainsi que de 

Me [O] [I], Me [E] et Me [C], ainsi que de toutes leurs demandes, fins et conclusions, à l'encontre ces derniers. 

-         Condamner les époux [M], ou tout succombant, à régler aux notaires concluants une indemnité de 10.000 € au titre de l'article 700 du CPC en sus de l'indemnité allouée en première instance, et aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Maitre Paul GUEDJ.

La SELAS [W] [C], [V] [I], Me [O] [I], Me [U] [E], Me [W] [C] expose, au visa de l'article 2224 du Code civil, que l'action sur le fondement de la clause pénale est soumise à une prescription de 5 ans, cette dernière est acquise au cas d'espèce. Les intimés évoquent, au visa de l'article L.311-6 du code de l'urbanisme, l'opposabilité du CCCT aux époux [M]. En effet, la publication du CCCT est opposable à tous les cessionnaires de terrains compris dans une ZAC, dès lors que celui-ci a été publié au service de la publicité foncière et dûment cité avec référence dans l'acte de vente pour le rendre pleinement opposable à l'acquéreur, sans avoir besoin de le retranscrire intégralement dans l'acte de vente. L'intimé fait valoir, au visa de l'article 16 de la loi du 29 novembre 1966 relative aux SCP, que l'engagement de la responsabilité doit être recherché individuellement et non collectivement. En l'espèce seul Me [D] ancien notaire associé et rédacteur de l'acte litigieux est personnellement responsable. Me [I]-CASTELLAN-JUSBERT-LUCIANI qui n'ont pas pris part à la rédaction dudit acte ne sauraient être tenus responsable. Les intimés considèrent que les époux [M] n'apportent pas la preuve d'un lien de causalité direct et certain entre faute et préjudice allégué, ce simple doute sur le lien de causalité justifie du rejet de l'action (Civ 16 janvier 1998, Pourvoi n°95-20.336). En outre, le CCCT a été remis aux époux [M] comme en atteste la page 101 de l'acte authentique du 24 juin 2005.

***

Par avis de fixation à bref délai en date du 14 septembre 2023 l'affaire a été fixée à l'audience du 06 février 2024. 

 

MOTIVATION

Par acte authentique du 24 juin 2005, la SAS Golf Ressort Terre Blanche (GRTB) a vendu aux époux [M] moyennant le prix de 1 400 000 euros un terrain situé dans le domaine de Terre Blanche à Tourettes lui-même dépendant de la zone d'aménagement concerté de terre Blanche dont la société GRTB est l'aménageur.

Cette ZAC a fait l'objet d'un cahier des charges de cession des terrains (CCCT) en date du 6 décembre 2001, publié à la conservation des hypothèques le 02 /09/2002.

 Le cahier des charges comporte deux articles 7 et 8 édictant à la charge des acquéreurs une obligation de respecter un délai pour construire (article 7) sanctionnée par une pénalité financière de 1% du prix d'acquisition du terrain par mois de retard.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, la SAS GRTB demande paiement d'une somme de 1 358 000€ en vertu des articles 7 et 8 du cahier des charges de cession des terrains de la [Adresse 8].    

Sur la recevabilité de l'action de la SAS Golf Ressort Terre Blanche

La cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 09 mars 2021 au visa de l'article 2224 du code civil en ce qu'il a jugé recevable l'action de la société GRTB en paiement des indemnités dues au titre de la clause pénale motif pris de ce que ladite clause sanctionnait une servitude à caractère réel immobilier alors qu'une clause pénale édictant une obligation de paiement de dommages intérêts contractuellement et forfaitairement fixés est sanctionnée par une action personnelle mobilière se prescrivant par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l'exercer.

 Le premier juge s'est référé aux dispositions de l'article 2224 du code civil et a considéré que le point de départ de la prescription est la date à laquelle les travaux devaient être achevés soit le 13 mars 2015.

Il en déduit que l'action engagée par la société GRTB est prescrite écartant l'argument de la SAS GRTB de l'incidence du caractère successif de la créance qui ne concerne que les modalités de calcul.

La société GRTB fait valoir que cette analyse est erronée car s'agissant d'une dette payable par termes successifs la prescription court à l'égard de chacune des fractions de la dette à compter de la date de son échéance.

Les époux [M] se prévalent de la décision du premier juge y ajoutant que la prescription courant à compter du jour où le titulaire du droit l'a connu ou aurait dû le connaître soit le jour où commence le retard d'exécution de l'obligation de construire.

La SELAS [W] [C], [V] [I] et ses membres, maître [U] [E], notaire retraité, ont fait valoir que le caractère quinquennal de la prescription n'est plus remis en cause et qu'elle n'entend pas prendre partie dans la discussion relative au point de départ de la prescription et à l'incidence du caractère successif de la créance. 

 

La sanction du retard d'exécution d'une obligation par une clause pénale court à compter du jour où la faute contractuelle consistant au non-respect du délai d'exécution est caractérisée soit en l'espèce à compter de la date à laquelle l 'achèvement de la construction était exigible.

Inversement les effets de la clause pénale sanctionnant le retard d'exécution de l'obligation cessent à la date à laquelle l'obligation est finalement exécutée.

L'acte de vente mentionne en page 60 les délais d'exécution imposés aux acquéreurs :

-dépôt de la demande de permis de construire dans le délai de 9 mois à compter de la date de la signature de l'acte authentique avec communication à l'aménageur du projet définitif de construction un mois avant le dépôt de la demande de permis de construire

-mise en 'uvre des travaux dans le délai de 6 mois à compter de la délivrance du permis de construire libre de tout recours

-réalisation des travaux dans le délai de l'article 6 du cahier des charges et au maximum dans le délai de 24 mois à partir de la délivrance du permis de construire libre de tout recours.

Indépendamment de la discussion sur l'opposabilité du cahier des charges, le délai maximum de 24 mois est opposable aux acheteurs puisqu'il est expressément mentionné dans l'acte authentique de vente.

L'obligation d'achever est réputée réaliser sur constat contradictoire de l'exécution des obligations résultant du cahier des charges de cessions de terrains du PAZ et du RAZ après convocation de l'aménageur par lettre recommandée avec accusé de réception et preuve du dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux en mairie de [Localité 6]. 

L'acte authentique de vente est en date du 24 juin 2005, la demande de permis de construire en date du 22/11/2007 et la délivrance du permis de construire est constituée d'un arrêté du maire de Tourettes en date du 12 décembre 2007.

Compte tenu de l'augmentation du délai du fait qu'il court « le permis libre de tout recours » le délai maximum pour achever la construction est donc fixé contractuellement au 13 mars 2010.

Le délai de prescription court donc à compter de cette date.

Il appartenait ainsi à la société GRTB si elle entendait se prévaloir immédiatement de la clause pénale de faire dresser constat d'huissier à cette date.

L'assignation en paiement des pénalités de retard ayant été délivrée le 18 mai 2015, la demande portant sur des sommes dues au titre de la période antérieure au 18 mai 2010 est prescrite.

La mise en demeure du 5/12/2014 porte sur 76 mois pour un montant de 1 064 000€.

Elle porte donc déjà pour partie sur des pénalités prescrites.

En ce qui concerne les pénalités suivantes, la prescription est acquise par référence à la date d'échéance des pénalités.

En effet, par arrêt du 11/02/2016 pourvoi n°14-22938  , la cour de cassation a jugé qu'à l'égard d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l'action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d'échéance successives, l'action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité .

Ainsi, à la date de l'assignation l'aménageur ne pouvait réclamer une somme supérieure à 840 000€ (1 400 000x1% x60 mois) dans la limite de la date de l'achèvement de l'immeuble au sens des dispositions du cahier des charges.

Le jugement de première instance doit donc être réformé sur ce point.

 Sur le principe de la demande de la SAS Golf Ressort Terre Blanche

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera à l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Il est précisé que sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La mise en demeure n'est toutefois pas nécessaire lorsque l'inexécution de l'obligation est devenue définitive. 

Les époux [M] se prévalent l'inopposabilité de la clause pénale prévue à l'article 8 du cahier des charges.

Ils font valoir qu'en l'absence de sa mention dans l'acte authentique de vente en contradiction avec le cahier des charges prévoyant qu'il sera incorporé dans l'acte de cession cette clause ne leur est pas opposable.

Ils ajoutent que l'acte est incomplet.

Il n'est pas contesté que l'acte authentique de vente ne reprend que partiellement le cahier des charges, les parties étant invité à se référer au cahier des charges pour le surplus.

Toutefois, la cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 09 mars 2021 au visa de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 en ce qu'il a jugé que l'acte authentique de vente du 24 juin 2005 reproduit en page 6 l'article 7 du CCCT fixant les délais pour obtenir le permis de construire et terminer la construction mais non l'article 8 déterminant la clause pénale en contradiction avec le CCCT , que l'acte de vente ne mentionne l'annexion d'aucun document et qu'une clause pénale doit être stipulée de manière claire et apparente dans l'acte lui-même.

Aucune disposition n'interdit qu'une clause pénale figure dans un document annexe au contrat dès lors que ce document a été remis à celle des parties que la clause pénale oblige, que le contrat sur lequel le débiteur de la clause pénale a apposé sa signature renvoie au document clairement identifié et déterminable prévoyant la clause pénale dont elle est ainsi censée avoir pris connaissance.

La jurisprudence admet ce procédé y compris s'agissant de conventions réglementées réputé protectrices du consommateur comme les contrats d'assurance par exemple.

En l'espèce, l'acte authentique de vente du 24/06/2005 indique en page 60 que le cahier des charges de cessions des terrains approuvé par monsieur le maire de [Localité 6] a été déposé au rang des minutes suivant acte reçu le 6 décembre 2021 et publié au 2ème bureau des hypothèques de Draguignan le 02/09/2002 volume 02P numéro 9040.

Il est précisé qu'il en résulte notamment ce qui suit à l'article 7 (').

En page 98 de l'acte il est mentionné que la vente est réalisée sous toutes les charges, clauses et conditions résultant au profit ou à la charge de l'acquéreur :

Du cahier des charges de cessions des terrains

Des statuts de l'ASL du domaine de Terre Blanche

Du cahier des charges et règlement de l'ensemble immobilier du domaine de Terre Blanche

En fin d'acte il est expressément mentionné la remise d'une copie de ces documents par le vendeur à l'acquéreur.

Cette mention suffit à caractériser la remise et est conforme aux usages notamment en matière de contrats à la consommation comme les contrats d'acquisition de biens et de services.

Il ressort clairement de ces dispositions de l'acte notarié qu'il ne comporte que des extraits du cahier des charges et qu'il appartenait ainsi aux acquéreurs de se conformer aux obligations édictées par le cahier des charges dont ils sont réputés avoir pris connaissance.

Enfin, le cahier des charges a été publié au bureau des hypothèques et l'acte notarié indique précisément les éléments permettant d'accéder à ce document publié qui fait foi du contenu du cahier des charges dont il indique expressément qu'il régit la relation des parties.

Ainsi l'absence de reproduction littérale de l'article 8 précité dans l'acte d'acquisition du bien ne le rend pas inopposable aux époux [M].

  Par voie de conséquence la clause pénale est opposable aux époux à qui les documents ont été remis même si domiciliés en Angleterre, ils étaient représentés à l'acte par un clerc de l'étude.

Les époux [M] se prévalent de la nullité du cahier des charges établi par l'aménageur au motif qu'il ne contient pas les mentions prévues par l'article L311-6 du code de l'urbanisme relative au nombre de mètres carrés de surface hors d''uvre nette dont la construction est autorisée sur la parcelle.

Toutefois il convient de se référer à la version de ce texte applicable à la date de la publication du cahier des charge soit le 02/09/2002 qui ne prévoit pas que l'absence de cette mention soit sanctionnée par la nullité alors que l'état parcellaire est communiqué à l'occasion de la mise en 'uvre des demandes d'autorisation d'aménagement de la ZAC.

Ensuite il s'agit d'une stipulation du cahier des charges qui ressort plutôt du caractère réglementaire du cahier des charges reconnu par la juridiction administrative (CE 15 Octobre 2014 - n° 349775) dans la mesure où l'acte de vente désigne expressément le terrain et la constructibilité qui lui est attribuée, ce qui est le cas en l'espèce, et il n'est pas établi que le juge administratif ait sanctionné cette omission du cahier des charges.

Par voie de conséquence ce moyen est inopérant.

En ce qui concerne la formulation de l'article 8 contesté, l'inexécution donnant lieu à la mise en 'uvre de la clause pénale doit être définie contractuellement pas les parties ce qui est bien le cas en l'espèce puisque la clause pénale figurant au chapitre 2 relatifs aux conditions générales de cession des lots  est rédigée comme suit :

 Article 8 ' MESURES EN CAS D 'INOBSERVATION DES DELAIS

Au cas où l'aménageur n'admettrait pas une prolongation de délai non prévue par l'article précédent, les pénalités de retard seront fixées selon les modalités suivantes : 1% du prix d'acquisition du terrain par mois de retard.

Les constats sont réalisés par l'huissier choisi par l'aménageur ; les frais d'huissier sont à la charge de l'acquéreur.

Précision étant ici faite que cette pénalité ne s'appliquera pas si la prolongation de délai est prévue à l'article 7.2 ci-avant.

Les délais de références sont ceux déterminés par l'article 7 :

"Article 7 ' DELAI D 'EXECUTION

7. I 'Autorisation de construire, réalisations des constructions, délais.

L 'acquéreur devra :

-Déposer la demande de permis de construire, dans un délai maximum de NEUF mois à dater de la signature de l'acte authentique et communiquer à l'aménageur ou à son représentant pour visa, son projet dé'nitif de construction (qui comprendra le plan des aménagements paysagers avec la dé'nition des arbres à abattre et le plan de clôture et des aménagements) UN (1) mois au moins avant le dépôt de permis de construire.

L'aménageur pourra ainsi vérifier que l'architecture du projet est compatible avec l'environnement, la vocation de l'opération et pourra subordonner son visa aux modifications qui s'avéreraient nécessaires.

-Entreprendre les travaux de construction dans un délai de SIX mois à compter de la délivrance du permis de construire libre de tout recours.

Après avoir réalisé les constructions dans le délai défini au calendrier de l'article 6 du présent Cahier des Charges de Cession de Terrains, ce délai ne pouvant en tout état de cause excéder la durée de VINGT QUATRE mois à partir de la délivrance du permis dc construire libre de tout recours.

L'obligation d'achever sera considérée comme remplie après que l'aménageur ou son représentant, dument convoqué par lettre R.A.R., aura constaté contradictoirement avec l'acquéreur l'ensemble des obligations résultant du présent Cahier des Charges de Cessions de Terrain, du P.A.Z. et du R.A.Z. auront été remplies et que par ailleurs preuve sera apportée par l'acquéreur que la Déclaration d'achèvement des Travaux aura été déposée en Mairie de [Localité 6].

7.2 ' Prolongation de délais

Une prolongation de délai pourra être accordée par l'aménageur à l'acquéreur si ce dernier apporte la preuve de l'impossibilité du respect du délai initial prévu at l'article 6.

Cette modification de délai sera contractualisée par un accord entre les parties.

Les difficultés financières ne sont pas considérées comme constituant des cas de prolongation de délais.

L'aménageur appréciera si les éléments qui lui sont fournis sont susceptibles de donner droit a prolongation de délai.

 

Sur le calcul des pénalités de retard :

S'agissant d'une clause pénale définissant les dommages intérêts dus préalablement à la survenance de l'inexécution sanctionnée, il n'est pas nécessaire pour l'aménageur de démontrer un quelconque préjudice.

Cet élément est simplement susceptible d'entrée en considération dans le cadre de la demande de réduction de l'indemnité qualifiée de manifestement excessive.

En ce qui concerne le constat d'achèvement, les conditions de production de la déclaration d'achèvement des travaux en mairie et de constat contradictoire de l'accomplissement des travaux en conformité avec obligations résultant du présent Cahier des Charges de Cessions de Terrain, du P.A.Z. et du R.A.Z sont cumulatives.

 Il est communiqué une déclaration d'achèvement des travaux en date du 08/08/2016 dont le conseiller délégué au service d'urbanisme de la mairie de [Localité 6] atteste dans un courrier en date du 07 juin 2017 qu'elle n'a pas été contestée.

L'aménageur se prévaut d'un constat d'huissier en date du 19/06/2017 qui indique que monsieur [M] a obtenu un permis de construire en date du 12/12/2007 avec déclaration d'ouverture de chantier au 08/09/2008, qu'il a obtenu une déclaration d'achèvement du chantier attestant d d'achèvement du chantier au 08/08/2016 mais qu'il n'en est rien :

Le portail est constitué de plaques de chantier grossièrement posées, des fourreaux sont apparents à proximité, les raccordements ne sont pas réalisés.

L'huissier regarde par un trou du portail (!)et constate la présence de fourreaux en vrac sur le sol, la non réalisation de la voirie menant à l'habitation.

Outre qu'il paraît très approximatif de constater l'avancement de travaux par un trou du portail, le constat ne vise pas les obligations résultant du présent Cahier des Charges de Cessions de Terrain, du P.A.Z. et du R.A.Z. non remplies concrètement alors que les constatations relèvent plutôt de désordres et non conformités, notions distinctes de l'achèvement.

De même un « reportage photographique » n'est pas de nature à rapporter la preuve d'une inexécution d'une obligation résultant du présent Cahier des Charges de Cessions de Terrain par les époux [M]

Toutefois, les époux [M] ne rapportent pas la preuve qu'ils se sont conformés à la procédure contractuellement prévue qui prévoit de convoquer par lettre R.A.R. l'aménageur afin qu'il soit constaté contradictoirement que l'ensemble des obligations résultant du Cahier des Charges de Cessions de Terrain, du P.A.Z. et du R.A.Z. ont été remplies, si besoin assisté d'un sachant de leur choix.

Ils ne produisent pas le procès-verbal de réception des travaux et le certificat de monsieur [N] en date du 22 décembre 2014, en langue anglaise ne saurait en faire office alors que la réception est un acte contradictoire entre le constructeur et le maître d'ouvrage.

Néanmoins comme indiqué précédemment il n'est fait état d'aucun préjudice