Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 11 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 11 AVRIL 2024



N° 2024/260 









Rôle N° RG 23/04155 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK7S2







[L] [P]





C/



S.A. UNICIL



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Ludovic KALIFA





Me Brice TIXIER



















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 02 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04024.





APPELANT



Monsieur [L] [P]

né le 10 Juin 1984 à [Localité 3], 

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Ludovic KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



S.A. D'HLM UNICIL, 

dont le siège social est [Adresse 1]



représentée par Me Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente 

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024,



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 25 janvier 1973, la société d'HLM Unicil, qui intervient aux droits de la société d'Habitations à loyer modéré de [Localité 3], a donné à bail d'habitation à M. [Z] [W] un logement n° 011 situé [Adresse 5], à [Localité 4].



[Z] [W] est décédé le 7 juillet 2019. 



Soutenant que M. [L] [P] persiste à occuper le bien, malgré son refus de transférer le bail à son profit, la société d'HLM Unicil l'a assigné en référé, par acte d'huissier en date du 27 septembre 2022, devant le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'obtenir son expulsion immédiate des lieux.



Par ordonnance contradictoire en date du 2 mars 2023, ce magistrat a :



- constaté la résiliation de plein droit du bail portant sur le bien litigieux à compter du 7 juillet 2019, date du décès de [Z] [W] ;

- constaté que, depuis le 7 juillet 2019, M. [L] [P] était occupant sans titre de ce bien ;

- ordonné à M. [L] [P] de libérer et vider les lieux litigieux dès la signification de l'ordonnance :

- ordonné, à défaut, l'expulsion de M. [L] [P] et de tous occupants de son chef, des lieux occupés sans droit ni titre, au besoin avec le concours de la force publique ;

- dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- dit qu'il serait procédé, conformément à l'article L 433-1 du même code, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, qu'à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer ;

- débouté la société D'HLM Unicil de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d'avoir à libérer les lieux ;

- dit que l'expulsion ne pouvait avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- rappelé, en outre, que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il devait être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéréssés soit assuré dans des conditons suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

- condamné M. [L] [P] à payer, à titre provisionnel, à la société d'HLM Unicil une indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 359,59 euros à compter du mois de juillet 2019 et jusqu'à complète libération effective des lieux ;

- constaté qu'au 12 janvier 2023, aucun arriéré d'indemnités d'occupation n'était dû par M. [L] [P] ;

- débouté la société d'HLM Unicil de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [L] [P] aux dépens ;

- rejeté toutes autres demandes. 



Suivant déclaration reçue au greffe le 20 mars 2023, M. [L] [P] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu'elle a débouté la bailleresse de ses demandes tendant à la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d'avoir à libérer les lieux et aux frais irrépétibles pour les frais exposés en première instance et en ce qu'elle a constaté qu'aucune indemnité d'occupation n'était due à la date du 12 janvier 2023. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 6 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et des moyens, il sollicite de la cour qu'elle :



- confirme l'ordonnance en ce qu'elle a débouté la société d'HLM Unicil de sa demande de paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- l'infirme en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, constaté qu'il était occupant sans droit ni titre, ordonné son expulsion, l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation, l'a débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et l'a condamné aux dépens ;

- statuant à nouveau ;

- juge que les demande formulées par l'intimée se heurtent à des contestations sérieuses ;

- déboute la société d'HLM Unicil de ses demandes ;

- la condamne à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamne aux dépens dont ceux d'appel.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 13 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et des moyens, la société d'HLM Unicil sollicite de la cour qu'elle :



- confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- condamne l'appelant à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamne aux dépens d'appel.



La clôture de l'instruction a été prononcé le 14 février 2024.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'occupation sans droit ni titre de M. [L] [P]

Il résulte en premier lieu de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'urgence est caractérisée chaque fois qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur. 

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens. 

En second lieu, il résulte de l'article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. 

L'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit. 

L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable. 

En troisième lieu, selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré notamment aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.



A défaut de personne remplissant les conditions prévues à l'article 14, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon de domicile par ce dernier.



S'agissant du transfert du bail de logements sociaux, les dispositions de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 rendent applicable l'article 14 précité aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. 



Il en résulte que pour se voir attribuer le logement, celui qui, en application des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, bénéficie du transfert du contrat de bail, doit remplir les conditions notamment de ressources imposées pour l'attribution d'un tel logement. 



En l'espèce, il appartient à M. [L] [P], qui se prévaut d'un transfert automatique du bail à son profit en tant que neveu de feu [Z] [W], d'apporter la preuve qu'il remplit, à la fois, les conditions prévues par les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir, d'une part, qu'il vivait avec son oncle depuis au moins un an au moment de son décès et, d'autre part, qu'il était une personne à charge, et celles d'attribution exigées par l'article 40 de la loi en termes de ressources et de taille du ménage adapté au logement.



En l'occurrence, seules les conditions résultant de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sont discutées par la bailleresse. 



Afin d'apporter la preuve qu'il vivait avec son oncle depuis au moins un an au moment de son décès, soit depuis au moins le 7 juillet 2018, étant rappelé qu'il doit s'agir d'une cohabitation habituelle effective et continue des lieux, M. [P] verse aux débats les mêmes éléments que ceux produits devant le premier juge.



Comme l'a relevé le premier juge avec pertinence, outre le fait qu'aucun des témoins ne précise la date à laquelle M. [P] s'est installé au domicile de son oncle, les autres pièces versées aux débats, mentionnant l'adresse litigieuse comme étant celle de M. [P], ont toutes été dressées à une date postérieure au décès de [Z] [W]. Il en est ainsi de l'attestation rédigée par l'employeur de M. [P] le 9 novembre 2022, de même que les décisions prises par la maison départementale pour les personnes handicapées (MDPH) pour attribuer des aides à son fils, [B] [P], né le 27 novembre 2012, ainsi que les certificats médicaux attestant du suivi dont bénéficie cet enfant. Il convient de relever que le jugement rendu par le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Marseille, en date du 14 décembre 2015, ne comporte pas la page 2 dans laquelle figure l'adresse déclarée par M. [P] dans le cadre de cette procédure. Dans tous les cas, M. [P] soutient s'être installé chez son oncle à compter de 2017. 



Alors même que M. [P] ne verse aux débats aucun élément objectif probant attestant qu'il occupe effectivement les lieux depuis au moins le 7 juillet 2018, tels des avis d'imposition, fiches de paie, factures voire d'autres courriers portant sur la période considérée mentionnant en en-tête l'adresse du bail, il produit, à hauteur d'appel, une attestation dressée par Mme [N] [G] [J] née [Y], le 26 avril 2023, laquelle certifie, en tant que voisine du défunt, que M. [P] occupe l'appartement de son oncle depuis le début de l'année 2017, lequel avait accepté de l'héberger au regard de la situation très compliquée et particulière dans laquelle son neveu se trouvait, comme étant père d'un enfant porteur d'un handicap. 



Si cette attestation répond au formalisme requis par l'article 202 du code de procédure civile, il reste qu'elle n'est corroborée par aucun autre élément probant, et ce, alors même qu'elle a été rédigée postérieurement à l'ordonnance entreprise afin d'apporter une précision fondamentale, qui faisait défaut devant le premier juge. De plus, M. [P] s'est manifesté pour la première fois auprès de l'intimée au moment du décès de son oncle afin de solliciter l'attribution du logement, tel que cela résulte du courrier de l'intimée, en date du 5 septembre 2019, aux termes duquel elle indique avoir bien reçu son courrier recommandé l'informant du décès de son oncle et de son souhait d'être, à son tour, locataire du logement litigieux. Enfin, les relevés bancaires ouverts dans les livres de la CEPAC au nom de M. [P] révèlent le paiement des échéances, par ses soins, à compter du mois d'août 2019. 



Il s'évince donc de ces éléments que le fait pour M. [P] de ne pas remplir la conditions relative à la cohabitation requise depuis au moins un an au moment du décès de son oncle ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse.



Par ailleurs, tout en reconnaissant que son oncle, qui était mal voyant, bénéficiait de l'aide de ses parents, qui occupent un logement situé dans le même immeuble, et qu'il est lui-même âgé de 39 ans, comme étant né le 10 juin 1984, et occupe un emploi stable depuis le 29 octobre 2012, M. [P] affirme qu'il était une personne à la charge du défunt. 



Or, comme l'a relevé à juste titre le premier juge, ces éléments sont incompatibles avec la définition de la personne à charge qui requiert deux conditions cumulatives, à savoir que, d'une part, la personne en question ne peut subvenir à ses besons ou ne peut suffire à y subvenir et, d'autre part, une autre personne y pourvoit en lui fournissant des moyens d'existence.



Alors même que la personne à charge au sens des lois sur l'habitat, qui est indépendante de tout lien de parenté, repose sur un critère essentiellement économique, M. [P], qui ne conteste pas disposer de ressources propres comme exerçant une profession régulière, affime que son oncle lui apportait une assistance matérielle et psychologique afin de l'aider dans la gestion du quotidien au regard de la situation de handicap dans laquelle se trouve son fils.



S'il n'est pas contesté que le fils de M. [P] est en garde altérnée et qu'il bénéficie d'un suivi particulier et d'aides de la MDPH en raison notamment d'un retard de langage qui a évolué sur une dysléxie avec hyperactivité et gros trouble de la concentration, reconnus comme 'handicap et troubles des apprentissages avec hyperactivité associée' par la MDPH, tel que cela résulte du certificat dressé par Mme [U], orthophoniste qui suit l'enfant depuis 2015, le 11 octobre 2022, il n'en demeure pas moins qu'il est admis que si, les personnes cohabitant ensemble, qui ont les moyens financiers pour vivre séparément, décident de s'entraider en mettant en commune leurs ressources, qu'elles soient financières, matérielles ou psychologiques, la personne hébergée par l'occupant décédé ne peut être considérée comme une personne à charge. Cela est d'autant plus vrai dans le cas présent que M. [P] reconnaît que ce n'est pas son oncle qui l'aidait dans la gestion quotidienne de son fils mais bien ses parents qui vivent dans le même immeuble que le logement litigieux, en ce que le fait pour lui de vivre à proximité d'eux facilite son organisation quotidienne.



Là encore, le fait que M. [P] ne puisse être considérée comme une personne à charge ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 



Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de M. [L] [P] des lieux avec le bénéfice des délais résultant des articles L 412-1 et L 412-6 du code du code des procédures civiles d'exécution et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation de 359,99 euros depuis le mois de juillet 2019, qu'il règle tous les mois, et ce, jusqu'à la libération des lieux. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Dès lors que M. [L] [P] n'obtient pas gain de cause à hauteur d'appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a laissé les dépens à sa charge et a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il sera également condamné aux entiers dépens de la procédure d'appel et débouté de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile en tant que partie perdante. 



L'équité commande, en revanche, de le condamner à verser à l'intimée la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compirs dans les dépens. 



PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant dans les limites de l'appel ;



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;



Y ajoutant ;



Condamne M. [L] [P] à verser à la SA d'HLM Unicil la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;



Déboute M. [L] [P] de sa demande formulée sur le même fondement ;



Condamne M. [L] [P] aux dépens de la procédure d'appel.



La greffière La présidente