Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 11 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 11 AVRIL 2024



N° 2024/265 









Rôle N° RG 23/08276 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLPZU







[R] [K], [T] [E]

[N] [E] [B] 





C/



[W] [Z]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 





Me Grégory KERKERIAN 





Me Françoise BOULAN 

















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de FREJUS en date du 06 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-000013.





APPELANTS



Monsieur [R] [K], [T] [E]

né le 23 Mai 1965 à [Localité 5], 

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Madame [N] [E] [B] 

née le 15 Mai 1981 à [Localité 4], 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIME



Monsieur [W] [Z], 

né le 14 Août 1941 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assisté par Me Philippe BARTHELEMY de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente 

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024,



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE DU LITIGE 



Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2016, M. [W] [Z] a consenti à Mme [N] [E]-[B] et M. [R] [E] un contrat de location de locaux vacants meublés pour une durée de trois ans portant sur une maison individuelle située [Adresse 2]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial et révisable de 1 600 euros.



Un nouveau contrat de location de locaux vacants meublés a été consenti, le 13 avril 2022, par M. [Z] à Mme [E]-[B] et M. [E] portant sur le même bien, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial et révisable de 1 500 euros.



Par lettre recommandée en date du 11 octobre 2022, M. [Z] a adressé à ses locataires un congé pour vente à effet au 13 avril 2023.



Se prévalant de désordres affectant le logement loué, Mme [E]-[B] et M. [E] ont fait assigner M. [Z], par acte d'huissier en date du 17 janvier 2023, devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Fréjus aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. 



Par ordonnance contradictoire en date du 6 juin 2023, ce magistrat a :



- rejeté la demande d'expertise judiciaire formée par Mme [E]-[B] et M. [E] ;

- condamné in solidum Mme [E]-[B] et M. [E] à verser à M. [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les a condamnés in solidum aux dépens de la procédure. 



Suivant déclaration transmise au greffe le 22 juin 2023, Mme [E]-[B] et M. [E] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.



Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 20 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, qu'elle :



- ordonne une expertise judiciaire en commettant un expert qu'il plaira à la cour avec mission de :

* se rendre sur les lieux, 

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est, tous sachants ;

* vérifier la réalité des désordres allégués par les requérants dans leur assignation, dans le constat d'huissier et dans le rapport de M. [S], produits aux débats ;

* dire sur les lieux loués sont conformes à la réglementation applicable en matière de logement décent et d'habitabilité ou s'ils sont en bon état des réparations de toutes espèce ;

* dans la négative, décrire les travaux propres à remédier aux manquements constatés, en chiffrer le coût et en évaluer la durée ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal de déterminer les responsabilités encourues et évaluer, s'il y a lieu, les préjudices subis ;

* plus généralement, chiffrer les préjudices subis par les époux [E] ;

- déboute M. [Z] de ses demandes, et notamment celle formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamne à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamne aux dépens d'appel, en ce compris le timbre fiscal. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 27 février 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [Z] demande à la cour de :



- confirmer l'ordonnance entreprise ;

- débouter les appelants de leur appel comme étant infondé ;

- les condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux dépens, ceux d'appel distraits au profit de Me Françoise Boulan, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés, aux offres de droit.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 février 2024.





MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'expertise judiciaire

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 

Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec. 

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec. 

En l'espèce, dès lors que les dispositions de l'article 146 du code de procédure civile, qui énoncent qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver et, qu'en aucun cas, elle ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve, ne s'appliquent pas lorsque le juge est saisi d'une demande fondée sur l'article 145 du même code, c'est à tort que le premier juge s'est fondé sur l'article 146 susvisé pour motiver sa décision.

Il y a donc lieu de rechercher si les conditions de l'article 145 susvisé sont remplies pour faire droit ou non à la demande d'expertise sollicitée par les appelants. 

Les appelants, qui se prévalent de désordres affectant leur maison ne répondant pas aux critères de la décence, à l'origine d'un préjudice de jouissance, entendent engager la responsabilité de leur bailleur pour manquement à son obligation de délivrance. 

Ils se plaignent plus particulièrement :

- de l'absence de dispositif de renouvellement d'air à l'origine d'importantes traces d'humidité et de moisissures dans l'ensemble de la maison avec une colonne de descente d'évacuation d'eaux usées fuyarde ;

- de la non-conformité des installations électriques ;

- d'un état déplorable du réseau sanitaire, rendant impossible l'utilisation des sanitaires ;

- d'un manque d'isolation de la maison avec des tuiles qui sont visibles de l'intérieur de la maison ;

- de l'absence de dispositif de chauffage, les contraignant à installer eux-mêmes un système de climatisation réversible et des radiateurs électriques ;

-d'un état déplorable des volets en bois ;

- de l'absence de géotextile au niveau de l'allée principale du jardin provoquant une repousse excessive de l'herbe ;

- du mauvais état de la clôture en grillage. 

Afin d'étayer leur réalité, ils versent aux débats :

- le diagnostic de performance énergétique et le rapport de l'état de l'installation électrique intérieure dressés en avril 2018 révélant des dégradations et des anomalies ;

- un constat de non-conformité de l'installation électrique dressé par la société Engie le 5 octobre 2022 ;

- un constat d'huissier dressé par Me [O], commissaire de justice, le 4 novembre 2022 aux termes duquel il relève :

* au sous-sol, la présence et le bruit d'une chaudière au fioul ancienne et d'un ballon d'eau chaude intégré à la chaudière installés dans un placard, un système de chauffage électrique par panneau rayonnant, qui aurait été installé par les locataires en raison de la surconsommation de fioul et de l'insuffisance du radiateur en fonte existant, de traces d'humidité visibles au niveau du sol de la chambre, de traces verdâtres et d'un point de collage qui semble fuyard au niveau de la colonne de descente d'eaux usées du premier étage, de la lumière dans la pièce d'eau passant par un fenestron qui est au niveau du sol extérieur et de l'absence de VMC dans cette pièce avec apparition de moisissures ; 

* à l'étage, un manque de pression des arrivées d'eau dans la salle de bain, un système de climatisation qui aurait été installé par les locataires dans la salle de séjour, une prise de courant arrachée du mur dans cette même salle, une seule prise de courant installée dans la chambre à coucher avec des volets en bois pourris à certains endroits et un split installé en partie haute et un système de climatisation réversible installé par les locataires dans la chambre parentale ;

* à l'extérieur, un système d'éclairage du jardin avec des branchements à nu qui fait disjoncter la totalité de l'installation électrique de la maison lorsqu'il est activé, l'absence de géotextile au niveau de l'allée constituant l'accès principal à la villa, un grillage de clôture vétuste et inexistant par endroits et une prise de courant arrachée du mur à proximité de l'espace barbecue ;

- une expertise amiable dressée par M. [S], le 7 mars 2023, à la demande des appelants, aux termes de laquelle il est relevé un certain nombre de désordres et la nécessité d'installer une VMC sur l'ensemble de la maison, de remettre en état l'ensemble du réseau des eaux usées, de créer un système de drain sur l'ensemble de la maison en pied de fondation, de mettre en oeuvre l'étanchéité sur les murs extérieurs enterrés, de mettre aux normes les fenêtres, de procéder à l'isolation intérieure et de mettre aux normes de l'installation électrique de la maison ;

- de factures dressées par :

* l'entreprise Les Vidangeurs du Golfe, en février 2023, qui a relevé sur le réseau des eaux usées d'importantes racines qui remontent le long de la canalisation ;

* l'entreprise La Rose spécialisée en matière de découchages et vidanges, en novembre 2017, pour un montant de 186,45 euros afin de déboucher la canalisation ; elle a relevé que la pente de la canalisation était médiocre ;

* l'entreprise Clima Sud, en décembre 2020, qui a procédé à l'installation d'un système de climatisation réversible à la demande des époux [E]. 

Or, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, l'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 

En outre, en vertu de l'article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)».

Au vue des pièces versées aux débats par les appelants pour établir la réalité des désordres qu'ils dénoncent affectant leur logement, ils justifient l'existence d'un litige potentiel susceptible de les opposer à M. [Z]. 

Il reste que, dès lors que les appelants disposent, à l'évidence, de l'ensemble des éléments nécessaires pour établir l'éventuel manquement de M. [Z] à son obligation de délivrance et, le cas échéant, solliciter la remise en état des lieux et/ou la réparation d'un préjudice de jouissance, points sur lesquels il n'appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, la mesure d'instruction demandée avant tout procès apparaît inutile. 

S'ils affirment que seule une expertise judiciaire permettrait de déterminer, avec certitude, la nature des travaux restants à réaliser afin de rendre le logement loué décent, ces travaux résultent des pièces produites par les appelants, et notamment du rapport d'expertise amiable dressé par M. [S], qu'il appartiendra à M. [Z], s'il entend les contester, de combattre les conclusions devant la juridiction qui sera éventuellement saisie, dès lors qu'il s'agit d'un élément de preuve soumis à la libre discussion des parties. Sur ce point, il convient de relever que M. [Z] produit des factures et attestations afin de démontrer qu'il a respecté ses obligations en réalisant les travaux nécessaires à la jouissance paisible du bien dès qu'il a eu connaissance de désordres. 

Il s'ensuit que la mesure d'instruction avant tout procès étant inutile, les appelants ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un motif légitime. 

Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise, par substitution de motifs, en ce qu'elle a débouté les appelants de leur demande d'expertise judiciaire. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Dès lors que les appelants n'obtiennent pas gain de cause à hauteur d'appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle les a condamnés in solidum aux dépens et à verser à M. [Z] une indemnité au titre des frais irrépétibles qu'il convient toutefois de ramener à la somme de 1 000 euros au regard de l'équité. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qui concerne uniquement le montant de l'indemnité qui a été alloué. 



Ils seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Françoise Boulan, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés, aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



L'équité commande en outre de les condamner in solidum à verser à M. [Z] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.



En tant que parties perdantes, ils seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant des frais irrépétibles qui a été alloué ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne in solidum Mme [N] [E]-[B] et M. [R] [E] à verser à M. [W] [Z] la somme de 1 000 euros pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [N] [E]-[B] et M. [R] [E] à verser à M. [W] [Z] la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [N] [E]-[B] et M. [R] [E] de leur demande formulée sur le même fondement ;

Condamne in solidum Mme [N] [E]-[B] et M. [R] [E] aux entiers dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Françoise Boulan, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés, aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

Le Greffier La Présidente