Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 11 avril 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 11 AVRIL 2024







N° RG 20/05129 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-L26A









S.A.R.L. PAULINE



c/



[K] [Y] [P] [I] [N]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 décembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 18/05845) suivant déclaration d'appel du 21 décembre 2020





APPELANTE :



S.A.R.L. PAULINE

Société à Responsabilité Limitée, identifiée sous le numéro SIREN suivant : 825 012 222, enregistrée au RCS de MONT DE MARSAN, ayant son siège social [Adresse 4] et représentée par le gérant statutaire Monsieur [F] [A]



Représentée par Me Pierre BLAZY de la SELARL BLAZY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ :



[K] [Y] [P] [I] [N]

né le 12 Décembre 1962 à [Localité 15] (33) ([Localité 15])

de nationalité Française

Profession : Sylviculteur,

demeurant [Adresse 11]



Représenté par Me Philippe MILANI de la SELARL MILANI - WIART, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été examinée le 26 février 2024 en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN



Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSÉ DU LITIGE



Selon acte notarié en date du 25 août 2017, la SARL Pauline a acheté à Monsieur [L] [Z] une parcelle de terrain enclavée sur laquelle est édifié un hangar, lieu dit [Localité 12] sur la commune de [Localité 16] (33), cadastrée section B n° [Cadastre 2], [Cadastre 8] et [Cadastre 10], pour une contenance totale de 1 ha 10 a 29 ca.



Au motif que Monsieur [K] [N], propriétaire de la parcelle section B[Cadastre 1], lui refusait le passage sur sa parcelle qui permettait à la SARL Pauline d'accéder à son fonds, après avoir emprunté un chemin qui relie la [Adresse 13] (D8) à l'Ouest et la [Adresse 14] (D114) à l'Est, la SARL Pauline a, par acte d'huissier en date du 7 juin 2018, assigné Monsieur [K] [N] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de se voir reconnaître une servitude de passage sur la parcelle B[Cadastre 1].



Par jugement en date du 3 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a:

- débouté la SARL Pauline de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la SARL Pauline à payer à Monsieur [K] [N] la somme de 1800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL Pauline aux entiers dépens de l'instance.



Par déclaration électronique en date du 21 décembre 2020, la SARL Pauline a interjeté appel total de la décision.



Dans ses dernières conclusions en date du 19 mars 2021, la SARL Pauline demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel, 

- réformer le jugement du tribunal judiciaire du 3 décembre 2020, 

- juger en conséquence que la parcelle B [Cadastre 10] est enclavée, 

- juger qu'une servitude légale de passage grève le terrain situé sur la commune de [Localité 16] Lieudit [Localité 12] inscrit au cadastre n°[Cadastre 1] appartenant à Monsieur [N], après passage par le chemin reliant la D114 à la D8, 

- juger qu'elle est bénéficiaire de cette servitude légale de passage, 

- nommer tel expert qu'il lui plaira afin de définir l'emprise de la servitude et le montant de l'indemnité due au fond servant, 

- ordonner l'établissement d'un document d'arpentage si nécessaire, 

- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques, 

- condamner Monsieur [N] à lui payer la somme de 2.400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. 



Dans ses dernières conclusions en date du 22 septembre 2023, Monsieur [K] [N] demande à la cour de :

- débouter la SARL Pauline de son appel,

- confirmer en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



- condamner la SARL Pauline au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2024.



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'existence d'une servitude légale en application de l'article 682 du code civil, 



L'article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. 



L'article 684 du même code prévoit que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet des actes. Toutefois, dans l'hypothèse où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 sera applicable.



En l'espèce, la SARL Pauline revendique une servitude de passage, en application de l'article 682 du code civil, sur la parcelle B[Cadastre 1] de M. [N], alors qu'elle a été déboutée de cette demande par le jugement déféré sur le fondement de l'article 684 du code civil, au motif que l'état d'enclave allégué résultait de la division d'un fonds par suite d'une vente. 



Elle fait valoir que les parcelles dont elle est propriétaire ont toujours fait l'objet d'un enclavement, cet état n'étant nullement la résultante de la division des parcelles appartenant à l'indivision [Z] [J] de par l'effet de la vente. Elle en déduit donc qu'il y a lieu à application d'une servitude légale, en application de l'article 682 du code civil, s'exerçant sur le fond de M. [N], cadastré B[Cadastre 1], et ce, pour atteindre un chemin qui relie la [Adresse 13] (D8) à l'Ouest et la [Adresse 14] D114 à l'Est. 



En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les consorts [Z] [J], à la fin de l'année 1999, se sont trouvés propriétaires des parcelles suivantes: [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 2]. En effet, le 9 avril 1999, ils ont acheté à M. [C] la partie Sud de sa parcelle B[Cadastre 5], devenue B[Cadastre 6], (aujourd'hui [Cadastre 7] et [Cadastre 8]) et le 24 juillet 1999, ils ont acquis de M. [S] les parcelles cadastrées B[Cadastre 2] et B[Cadastre 3], devenues aujourd'hui [Cadastre 9] et [Cadastre 10]. Ce dernier acte de vente ne fait nullement référence à l'existence d'une éventuelle servitude de passage pour accéder à la voie publique s'exerçant sur la parcelle [Cadastre 1] appartenant à M. [N].



De plus, force est de constater, à l'examen de l'extrait du plan cadastral produit en pièce 1 par M. [N] que ladite propriété appartenant à l'indivision [Z] [J] n'est nullement enclavée, puisque la parcelle [Cadastre 7] dispose d'un accès direct à la voie publique, via la [Adresse 14]. 



Or, il est constant qu'à la suite de leur séparation, le couple [Z] [J] a vendu, le 7 mars 2013, les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 9] à Messieurs [B] et [U], qui ont eux-mêmes revendu ces parcelles en 2016 à M. et Mme [M] qui sont les actuels propriétaires. 



M. [Z] a alors conservé les parcelles [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 2] qu'il a vendu à la SARL Pauline le 25 août 2017, celles-ci étant de facto enclavées, du fait de la cession par l'indivision [Z] [J] à Messieurs [B] et [U] de la parcelle [Cadastre 7] qui comportait un accès à la voie publique. 



Il s'ensuit que l'enclavement des parcelles appartenant à la SARL Pauline n'est en réalité que le résultat de la vente des parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 9], le 7 mars 2013, à Messieurs [B] et [U] par l'indivision [Z] [J]. 



Il en résulte que l'action de la SARL Pauline fondée sur l'article 682 du code civil aux fins de bénéficier d'une servitude légale de passage sur le fonds [Cadastre 1] appartenant à M. [N] et étranger à cette vente n'est pas fondée, l'enclavement allégué étant consécutif à la vente susvisée. Le jugement déféré qui a débouté la SARL Pauline de sa demande formée de ce chef ne pourra qu'être confirmé. 



En outre, il convient de rappeler que quelle que soit la tolérance de passage qui ait pu exister par le passé au profit des villageois sur le chemin privé situé sur le fonds de M. [N] et reliant les routes départementales 114 et 8, il n'est nullement démontré que ladite tolérance ait bénéficié aux parcelles [Cadastre 8], [Cadastre 2] et [Cadastre 9].En outre, il ressort de l'attestation de Mme [W] qu'il a été mis fin à cette tolérance, à sa demande, à la suite de divers cambriolages. Enfin, une tolérance de passage ne saurait constituer un droit de passage de nature à justifier la reconnaissance d'une servitude légale. 



Sur la revendication d'une servitude de passage sur le fondement de l'article 684 alinéa 2 du code civil,



La SARL Pauline considère toutefois que si la cour devait faire application de l'article 684 du code civil, elle devrait mettre en oeuvre l'article 684 alinéa 2 aux termes duquel il appert que ' dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable'. 



Se fondant sur cet alinéa, la SARL Pauline soutient que, compte tenu de la nature des parcelles et de leur utilisation (exploitation forestière et location du hangar à un charpentier), le passage au milieu des maisons d'habitation par le biais d'un terrain sur lequel il n'existe aucun chemin tracé est manifestement insuffisant pour desservir le fonds. Elle considère que le passage sur la parcelle [Cadastre 1] de M. [N] sur laquelle ne se trouve aucune habitation est préférable. 



Toutefois, les extraits de plans cadastraux et les photographies que la SARL Pauline verse aux débats ne permettent pas de démontrer, nonobstant la configuration des lieux et l'existence d'une habitation sur la parcelle [Cadastre 7], qu'un passage suffisant ne pourrait pas être établi. 



Il en résulte que l'article 684 alinéa 2 n'étant pas applicable au cas d'espèce, la SARL Pauline sera déboutée de plus fort de sa demande tendant à se voir accorder une servitude de passage sur le fonds [Cadastre 1] appartenant à M. [N] et de l'ensemble de ses prétentions accessoires. 



Sur les autres demandes, 



Il ne paraît pas inéquitable de condamner la SARL Pauline, qui succombe en cause d'appel, à payer à M. [K] [N] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel. 



PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne la SARL Pauline à payer à M. [K] [N] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne la SARL Pauline aux entiers dépens d'appel. 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,