Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 11 avril 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 11 AVRIL 2024









N° RG 21/00444 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L44W









[E] [J]



c/



[Z], [G] [O] [M]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 décembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PERIGUEUX (RG : 11-18-915) suivant déclaration d'appel du 26 janvier 2021





APPELANT :



[E] [J]

né le 21 Septembre 1956 à [Localité 7]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]



Représenté par Me Bénédicte LAGARDE-COUDERT de la SELAS NUNEZ-LAGARDE COUDERT-MARTINS DA SILVA, avocat au barreau de PERIGUEUX





INTIMÉE :



[Z], [G] [O] [M]

née le 08 Septembre 1958 à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : Directrice d'école, 

demeurant [Adresse 4]



Représentée par Me Cédya ROC, avocat au barreau de PERIGUEUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 février 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Jacques BOUDY

Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES

Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU

Greffier : Madame Audrey COLLIN





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



FAITS ET PROCÉDURE :



Suivant un compromis sous seing privé signé le 18 décembre 2011, Madame [L] [H] veuve [J] s'est engagée, pour un montant de 50 000 euros, à vendre à Mme [Z] [M] un bien immobilier situé dans la commune de [Localité 5], cadastré section AD n°[Cadastre 2] et AD n°[Cadastre 3]. 



Il s'avère que les parcelles faisant l'objet du compromis de vente étaient grevées d'une servitude d'emplacement reservé au profit de la commune de [Localité 5] ce qui les rendaient ainsi inconstructibles. Cette information n'a pas été donnée à l'acquéreur lors de la signature de l'acte.



Le compromis de vente prévoyait :

- l'acquisition du bien immobilier sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant de 55 000 euros, Mme [M] devant justifier avant le 30 mars 2012 de la réalisation des démarches effectuées et en informer au plus tard Mme [J] le 5 avril 2012.

- une clause pénale d'un montant de 5 000 euros dans l'hypothèse où toutes les conditions relatives à l'exécution dudit compromis étaient remplies et que l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ou ne satisferait pas aux obligations alors exigibles. 



La régularisation de l'acte authentique n'étant pas intervenue, un procès-verbal de carence a été dressé le 3 décembre 2014 par Maître [P], notaire à [Localité 8]. 



Mme [J] a mis en demeure Mme [M], par correspondance en date du 5 septembre 2015, de régler la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale.

 

Mme [J] est décédée le 17 février 2016. Sa dévolution successorale est constituée de ses enfants, tous héritiers réservataires, à savoir Mme [X] [B], Mme [K] [J], Mme [C] [J] et M. [E] [J]. 



Dans un courrier du 24 mars 2016, M. [J], agissant es qualité d'héritier réservataire, a demandé à Mme [M] de régulariser la clause pénale à hauteur de la somme de 5 000 euros.



En l'absence de réponse favorable de Mme [M], M. [J] l'a assignée le 25 octobre 2018 devant le tribunal d'instance de Périgueux afin d'obtenir le paiement de la clause pénale et de diverses indemnités.



Par jugement du 18 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Périgueux a : 



- déclaré recevable l'action diligentée par M. [J],

- prononcé la nullité du compromis de vente en date du 18 décembre 2011 pour réticence dolosive de la part de Mme [J],

- débouté M. [J] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné M. [J] à payer à Mme [M] une indemnité d'un montant de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [J] aux entiers dépens 

- dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire.



M. [J] a relevé appel de cette décision le 26 janvier 2021.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 janvier 2024, M. [J] demande à la cour, sur le fondement des articles 1231-5, 1304-3 alinéa 1, 1116 (ancien) et 724 du code civil, de :



- prononcer la recevabilité et le bien-fondé de son appel,

- réformer la décision en ce qu'elle a prononcé la nullité du compromis de vente en date du 18 décembre 2011, l'a débouté de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné à payer la somme de 400 euros à Mme [M] en application de l'article 700 du code de procédure civile, et, statuant à nouveau :

- débouter Mme [M] de toutes ses demandes, fins et prétentions comme non fondées, dans l'intérêt de l'indivision post-successorale,

- constater le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt par Mme [M],

- dire et juger que la condition suspensive convenue à l'acte est réputée accomplie, à défaut pour Mme [M] d'avoir procédé à son accomplissement, 

- condamner Mme [M] au paiement :

- des frais d'actes exposés par Mme [J] pour la réalisation du procès-verbal de carence, 

- de justes dommages et intérêts, qui ne sauraient être inférieurs à la somme de 5 000 euros, pour résistance abusive, 

- d'une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- des entiers dépens de première instance et d'appel.



Il fait notamment valoir que :

- en sa qualité d'héritier réservataire, il est recevable à agir contre Mme [M], débitrice de la clause pénale en raison de sa défaillance contractuelle, 

- la manipulation de sa part et de celle de M. [A] dont Mme [M] se prévaut n'est pas fondée.

- le moyen tiré de la nullité du compromis de vente du 18 décembre 2011 relatif à l'existence des emplacements réservés pour ouvrage public n'est pas fondé, puisque, si l'existence de ces emplacements rend les parcelles inconstructibles, elle ne les rend pas incessibles, de sorte que Mme [J] était en droit de céder lesdites parcelles sous réserve d'informer l'acquéreur de l'existence de l'emplacement réservé, 

- le moyen tiré de la nullité du compromis de vente en raison de la réticence dolosive dont Mme [J] se serait rendue coupable n'est pas fondé. En effet, le dol est constitué notamment par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant une information qui, s'il l'avait connue, l'aurait dissuadé de contracter ou l'aurait amené à contracter à des conditions différentes. En outre, si le manquement à une obligation d'information laisse présumer le caractère intentionnel de la réticence dolosive, déchargeant ainsi le contractant victime d'en apporter la preuve, Mme [M] ne rapporte pas la preuve que l'existence d'emplacements réservés était déterminante de son consentement. En effet, elle n'a pas fait de la constructibilité du terrain une condition déterminante de son consentement, notamment en ce qu'elle a signé le compromis litigieux alors qu'une clause stipulait que l'acquéreur déclarait ne pas avoir de projet de construction sur le terrain qu'il projetait d'acquérir. D'autre part, l'information suivant laquelle les parcelles faisaient l'objet d'un emplacement réservé est une information publique prise dans le cadre d'une délibération du conseil municipal, de sorte que le silence observé par Mme [J] ne traduit pas une défaillance à son obligation d'information laissant présumer le caractère intentionnel de la réticence dolosive.

- Mme [M] avait connaissance de l'existence des emplacements réservés antérieurement à la vente car elle a en effet établi une attestation en 2014 qui retrace l'historique précontractuel et dans laquelle elle indique avoir rencontré e, 2012 le maire de la commune de [Localité 5] pour lui faire part de son projet d'aménagement. Or il existe une erreur de datation car tant M. [A] que Mme [M] ont rappelé tout au long de leur attestation avoir souhaité rencontrer le maire antérieurement à la régularisation du projet afin de connaître les intentions de la municipalité quant au caractère constructible ou non des terrains litigieux. Selon M. [A], le maire lui aurait effectivement indiqué, ainsi qu'à sa compagne Mme [M], que 'le terrain était gelé par la municipalité', mais en raison d'un 'coup de coeur', M. [A] et Mme [M] se sont tout de même décidés à acquérir les terrains. 

- Il existe une procédure pénale en cours à l'encontre de Mme [M], dont il est à l'origine par dépôt de plainte avec constitution de partie civile, et à l'occasion de laquelle elle a été entendue. Les déclarations de celle-ci démontrent qu'elle avait connaissance des emplacements réservés dès l'origine,

- Mme [M] n'a effectué aucune démarche pour obtenir le prêt faisant l'objet d'une condition suspensive, de sorte qu'elle est responsable du défaut d'accomplissement de ladite condition ouvrant droit à la perception par l'indivision post-successorale des sommes convenues au titre de la clause pénale. La carence de celle-ci a notamment été constatée par procès-verbal rédigé par Me [P] ce qui a généré des frais d'acte.





Suivant ses dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2024, Mme [M] demande à la cour, sur le fondement des articles 1128, 1137 et suivants, et 1185 du code civil, de :



- déclarer recevable mais mal fondé l'appel de M. [J], 

- confirmer la décision déférée, 



y ajoutant, 

- constater le défaut de réalisation de la condition suspensive telle que prévue dans le compromis de vente régularisé entre les parties le 18 décembre 2011,

- dire le compromis de vente nul et non avenu, 

- dire nulle et de nul effet la clause pénale comprise dans le compromis de vente, 

- débouter M. [J] de l'intégralité de ses demandes dans l'intérêt de l'indivision post-successorale, 

- condamner M. [J] au paiement d'une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de première instance et d'appel.



Mme [M] fait notamment valoir :

- qu'elle a fait l'objet de manipulations de la part de M. [J] et M. [A], liés par des relations d'affaires, dans le but de l'inviter à signer le compromis litigieux alors qu'elle était dépressive et en arrêt maladie de janvier 2008 à janvier 2013, 

- que la demande de M. [J] ne peut prospérer en raison de l'impossibilité pour Mme [J] de vendre les parcelles faisant l'objet d'un emplacement réservé. En effet, cemplacements font obstacle à une cession ainsi qu'à toute construction sur la partie du terrain réservée, de sorte que la vente était impossible, 

- que l'appelant ne peut prétendre se prévaloir de la clause pénale en raison de la réticence dolosive dont elle a fait l'objet. En effet, aux termes de l'article 1130 du code civil, il n'y a point de consentement valable si celui-ci a été extorqué par violence ou surpris par dol. Le dol est une cause de nullité du contrat lorsque les manoeuvres pratiquées par une partie sont telles que l'autre partie n'aurait pas contracté. En l'espèce, elle n'a jamais été informée de l'emplacement réservé du terrain et des conséquences juridiques d'une telle réserve. Or, cette réserve interdisant toute possibilité de vente, elle diminue nécessairement la valeur du bien litigieux et porte atteinte, à plus ou moins long terme, même partiellement, au droit de propriété et de jouissance du bien. 

- que, comme le relève la motivation du jugement critiqué, Mme [J], en sa qualité de vendeuse non professionnelle, était tenue d'informer loyalement son cocontractant d'éléments essentiels à toute conclusion d'une convention. Or, le fait de ne pas lui avoir fourni cette information ne lui a pas permis de s'engager en toute connaissance de cause et d'avoir un consentement libre et éclairé. Mme [J] a donc manqué à son obligation de contracter de bonne foi et commis un dol par réticence, le caractère intentionnel étant présumé par le manquement à l'obligation d'information, ce qui est le cas en l'espèce. Par conséquent, le compromis de vente est nul et non avenu, entraînant la nullité de la clause pénale. 

- que l'appelant ne peut prétendre se prévaloir de la clause pénale en raison de la non-réalisation de la condition suspensive. En effet, le compromis de vente contient une condition suspensive relative à l'absence de révélation par des documents d'urbanisme ou autres de l'existence de charges ou de servitudes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur. Or, cette condition suspensive n'a pas été respectée, puisque elle n'a jamais été informée de l'emplacement réservé du terrain, aucun document d'urbanisme ou autres concernant l'existence de cette réserve ne lui ayant été remis. Par conséquent, le compromis de vente est nul et non avenu, entraînant la nullité de la clause pénale. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2024.





MOTIVATION



La recevabilité de l'action intentée par M. [J] n'est plus contestée en cause d'appel.



Les parties au présent litige font état d'une procédure pénale en cours dont les suites ne sont pas connues, étant observé que la communication de celle-ci n'apparaît pas nécessaire à la solution du litige.



Un certificat d'urbanisme du 28 août 2012 indique que les parcelles cadastrées AD n°[Cadastre 2] et AD n°[Cadastre 3] font l'objet depuis 1997 d'une réserve pour ouvrage public au profit de la commune de [Localité 5] qui porte sur l'aménagement d'une aire de repos sur le RD939, avec point de vue sur l'Abbaye. 



La promesse de vente régularisée le 18 décembre 2011, qu annule et remplace un précédent compromis signé deux jours plus tôt portant sur l'ensemble de la propriété de Mme [J], ne fait pas mention de l'existence de cette réserve.



Mme [M], considérant que cette contrainte administrative fait obstacle d'une part à toute édification d'une construction et d'autre part à toute vente à des tiers, estime avoir été victime d'une réticence dolosive de la part de Mme [J]. Elle réclame en conséquence la nullité du compromis de vente de sorte que l'héritier du vendeur doit être débouté de sa demande de versement du montant de la clause pénale.



En réponse, M. [J] soutient que le tribunal, qui a fait droit à l'argumentation de l'acquéreur, ne s'est pas prononcé sur le caractère déterminant du consentement de celui-ci de l'information omise. Il affirme également que l'intimée connaissait parfaitement la situation juridique de la parcelle litigieuse bien avant la date de conclusion du compromis et ne souhaitait pas édifier une construction sur les parcelles litigieuses.



Aux termes de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Le dol ne se présume point et doît être prouvé. 



Mme [M] ne critique pas utilement la décision entreprise qui a justement considéré que l'existence de la réserve au profit de la mairie de [Localité 5] ne rend pas impossible la vente de la parcelle qui la supporte.



Pour sa part, l'appelant ne peut soutenir que l'intimée avait été informée par le maire de la commune, antérieurement à la date de signature du compromis, de la situation particulière des parcelles litigieuses en se fondant sur la propre attestation de celle-ci qu'il produit en pièce 12. En effet, sa lecture permet de constater qu'elle indique avoir appris l'existence de la réserve que durant l'année 2012. 



Le concubin de l'époque de l'acquéreur, en l'occurrence M. [A], précise également dans un écrit versé aux débats par l'héritier du vendeur n'avoir eu connaissance de la contrainte administrative qu'en 2012. L'erreur qui aurait été commise par le rédacteur de l'attestation quant à la période au cours de laquelle il a été informé de l'existence de l'emplacement réservé au profit de la commune, alléguée par M. [J] dans ses dernières écritures, n'est pas démontrée.



Certes, M. [J] indique en revanche à raison que le compromis du 18 décembre 2011 stipule en page 2 que 'l''acquéreur déclare ne pas avoir de projet de construction sur le terrain qu'il projette d'acquérir, en conséquence, le présent compromis ne sera pas soumis à la condition suspensive d'obtention de permis de construire".





Cependant, comme l'observe à raison le premier juge, cette servitude d'emplacement porte nécessairement atteinte. à plus ou moins long terme, même partiellement, au droit de propriété de Mme [M] et de jouissance de son bien, étant ajouté qu'elle n'était pas informée, à la date de la signature de l'acte contesté, de l'intégralité des conséquences juridiques de la situation du bien qu'elle s'engageait à acquérir. 



Il est tout aussi évident que l'intimée aurait rencontré d'importantes difficultés pour céder ultérieurement les parcelles litigieuses, notamment dans l'hypothèse où un futur acquéreur aurait pour sa part souhaiter édifier une construction sur celles-ci.



Mme [J], dont il n'est pas contesté qu'elle connaissait l'existence de la réserve au profit de la commune lors de la signature du compromis, n'a pas contracté de bonne foi en taisant à l'acquéreur un élément essentiel sur la nature des biens immobiliers.



Ces éléments démontrent l'importance de l'information volontairement omise par le vendeur sur le consentement donné par Mme [M]. En conséquence, celle-ci, victime d'un dol de la part de son co-contractant et sans qu'il soit nécessaire de s'interroger sur l'incidence de ses problèmes de santé sur sa volonté de contracter, est bien-fondée à solliciter la nullité de l'acte du 18 décembre 2011. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. 



La disparition de la promesse s'oppose à la demande présentée par l'appelant tendant à obtenir le versement du montant de la clause pénale et de divers indemnités en lien avec le refus de l'acquéreur de signer l'acte authentique de vente.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Outre la somme mise à la charge de M. [J] en première instance, il y a lieu en cause d'appel de le condamner au versement à Mme [M] d'une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement. 



PAR CES MOTIFS



- Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Périgueux ;



Y ajoutant ;



- Rejette la demande d'indemnisation présentée par M. [E] [J] au titre du résistance abusive de Mme [Z] [M] ;



- Condamne M. [E] [J] à verser à Mme [Z] [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;



- Condamne M. [E] [J] au paiement des dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,