Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 11 avril 2024

AFFAIRE : N° RG 23/01774  



 ARRÊT N° 



 NLG 





 ORIGINE : DECISION du Président du TJ de CAEN en date du 08 Juin 2023 

 RG n° 22/00472





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 11 AVRIL 2024

 



 



APPELANTE :



S.C.I. CORD

N° SIRET : 538 994 930

[Adresse 5]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal



Représentée et assistée par Me Dominique LECOMTE, substitué par Me BELLAMY, avocats au barreau de CAEN



 



INTIMEE :



S.A.S. MESOUDURE

N° SIRET : 882 206 808

[Adresse 3]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal



Représentée et assistée par Me Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN









DEBATS : A l'audience publique du 15 février 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme LE GALL, greffier



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame EMILY, Président de Chambre,

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,



ARRET prononcé publiquement le 11 avril 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier 





*



* *







Suivant acte sous seing privé du 4 septembre 2018, M. [P] [J], aux droits duquel se trouve la SCI Cord, a consenti a M. [U] [L], aux droits duquel se trouve la SAS Mesoudure, dont M. [L] est le gérant, un bail commercial portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 4]), moyennant un loyer d'un montant mensuel de 450 euros HT. 



Se prévalant de plusieurs loyers impayés, la société Cord a, par acte d'huissier de justice du 2 mai 2022, délivré à la société Mesoudure un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de loyers et charges impayés de 3.148,62 euros, comprenant le coût de l'acte et des frais de procédure.



Ce commandement est resté sans effet. 



Par acte d'huissier du 22 septembre 2022, la société Cord a assigné la société Mesoudure devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir constater acquise la clause résolutoire prévue par le bail commercial, de voir ordonner l'expulsion de la société Mesoudure des locaux loués, sous astreinte fixée à 100 euros par jour de retard, de condamner la société Mesoudure à régler à la bailleresse la somme provisionnelle de 2.970 euros représentant loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 août 2022, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du commandement du 2 mai 2022, de voir condamner la même à régler une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, outre les frais irrépetibles. 



En cours d'instance, par acte d'huissier de justice du 20 février 2023, un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de loyers et charges impayés de 3.564 euros a été délivré à la société Mesoudure. 



Par ordonnance de référé du 8 juin 2023, le président du tribunal judiciaire de Caen a :

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront, mais, dès à présent ; 

- débouté la société Cord de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamné la société Cord aux entiers dépens de la procédure ; 

- débouté chacune des parties de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ; 

- rappelé que l'ordonnnace est exécutoire par provision. 



Par déclaration du 21 juillet 2023, la SCI Cord a fait appel de cette ordonnance. 



Par dernières conclusions déposées le 12 décembre 2023, la SCI Cord demande à la cour de : 

- Débouter purement et simplement la SAS Mesoudure de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

- Réformer intégralement la décision entreprise, en ce qu'elle a débouté la société Cord de l'ensemble de ses demandes et a laissé à sa charge les frais irrépétibles, 

Statuant de nouveau,

- Débouter purement et simplement la SAS Mesoudure de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 



- Constater la résiliation du bail consenti à la SAS Mesoudure par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2018, le tout au visa des commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés les 2 mai 2022 et 20 février 2023, 

- Ordonner l'expulsion de la SAS Mesoudure ainsi que de tout éventuel occupant de son chef, dans les huit jours de la décision à intervenir, avec recours à la force publique si nécessaire, 

- Condamner la SAS Mesoudure au paiement d'une astreinte provisoire d'un montant de 100 euros par jour, passé le délai limite qui sera fixé par le tribunal pour son maintien dans les lieux, sur le fondement des dispositions des articles L.131-1 à L.131-4 du code des procédures civiles d'exécution et de la clause pénale figurant au bail, 

- Condamner la SAS Mesoudure au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, 

- La condamner au paiement de la somme provisionnelle de 5.346 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 23 octobre 2023, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du commandement en date du 2 mai 2022, 

- Condamner la SAS Mesoudure au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par dernières conclusions déposées le 12 janvier 2024, la SAS Mesoudure demande à la cour de : - Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue 8 juin 2023 par le président du tribunal judiciaire de Caen,

- Débouter la SCI Cord de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

A titre subsidiaire,

- Accorder les plus amples délais de paiement à la SAS Mesoudure, 

- Suspendre les effets de la clause résolutoire, 

Et y ajoutant,

En tout état de cause,

- Condamner la SCI Cord à payer à la SAS Mesoudure la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 

- Condamner la SCI Cord aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2024. 



Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 





SUR CE, LA COUR



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Aux termes de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.









Sur l'acquisition de la clause résolutoire 



Aux termes de l'article L145-41 du code du commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Le bail commercial conclu entre les parties contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, charges, taxes ou accessoires ainsi que des frais de commandement et autres de poursuites, un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux reproduisant la dite clause.



Par acte d'huissier du 2 mai 2022, la SCI Cord a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement de la somme principale de 2.970 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2021 à avril 2022.



Par acte de commissaire de justice du 20 février 2023, la SCI Cord a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement de la somme principale de 3.564 euros au titre des 'loyers et charges impayés arrêtés au 17 février 2023".



Il résulte de l'article L145-60 du code de commerce que toutes les actions exercées en vertu du statut du bail commercial se prescrivent par deux ans.

Cependant l'action en paiement des loyers n'est pas exercée en vertu du statut des baux commerciaux mais trouve son fondement dans le bail lui-même et est donc soumise non pas à la presciption biennale mais à la prescrition de droit commun de 5 ans.



Aux termes de l'article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.

A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.



Ces règles s'appliquent en matière de paiement du loyer.



Le preneur justifie :

- d'un règlement par virement de 2.376 euros le 28 mars 2022 avec comme motif ' loyer décembre janvier février mars',

- d'un règlement par virement de 594 euros le 19 avril 2022 avec comme motif 'loyer avril'.



Le débiteur a ainsi indiqué les dettes qu'il entendait voir régler et les deux versements effectués soldaient la dette reprise dans le commandement de payer du 2 mai 2022 avant la date d'effet de celui-ci.



Pour autant, le bailleur a imputé ces règlements sur la dette antérieure au mois de décembre 2021, puisqu'il était dû 3.564 euros en novembre 2021 et qu'un versement de 594 euros a eu lieu en décembre 2021. 



En conséquence, c'est justement que le premier juge a considéré que l'application de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer du 2 mai 2022 se heurte à une contestation sérieuse. 



Le second commandemant du 20 février 2023 a été délivré pour paiement de la somme principale de 3.564 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 février 2023.



Au vu du décompte joint à ce commandement, les loyers visés dans le premier commandement sont considérés comme payés, soit les loyers de décembre 2021 à avril 2022 , par les virements du 28 mars 2022 et du 19 avril 2022.



 D'octobre 2019 à novembre 2021, il était dû au titre des loyers et charges la somme de 15.444 euros. Sur cette période il a été réglé la somme de 12.474 euros soit un solde dû par le preneur de 2.970 euros. 

Cette somme n'est pas prescrite, l'assignation ayant été délivrée le 22 septembre 2022. 



De mai 2022 à février 2023, il était dû au titre des loyers et charges la somme de 5.940 euros. Il a été réglé sur la période la somme de 5.346 euros soit un solde dû par le preneur de 594 euros.



Les paiements dont se prévaut le locataire en octobre, novembre et décembre 2019 qui n'apparaissent pas sur le décompte ont été imputés sur la dette antérieure et ont permis que le solde soit à zéro en septembre 2019.( Pièce 9 de l'appelante).



La société Mesoudure ne justifie pas pour ces paiements avoir précisé quels loyers elle entendait payer.

La bailleresse était donc bien fondée à les imputer sur les dettes les plus anciennes en application des dispositions de l'article 1342-10 du code civil.



La société Mesoudure ne justifie d'aucun autre règlement.



Le décompte annexé au décompte est précis et compréhensible. Il permettait à la locataire de savoir précisémment ce qui était dû à la bailleresse et à quel titre.

Il ne peut être retenu que la bailleresse a manqué à son obligation d'informer loyalement la société preneuse des sommes dues. 



Lors de la délivrance du commandement de payer du 20 février 2023, il restait dû au titre des loyers la somme de 3.564 euros, sans qu'il y soit justifié d'aucune contestation sérieuse.



La société Mesoudure ne justifie pas du règlement de cette somme dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer.



Dès lors, la clause résolutoire de plein droit du bail est acquise.



L'ordonnance entreprise sera infirmée.



Sur la demande de provision



La SCI Cord demande le paiement d'une somme provisionnelle de 5.346 euros.

Cette somme correspond à la somme due au moment de la délivrance du commandement du 20 février 2023 plus la somme de 1.782 euros correspondant aux loyers impayés postérieurement selon décompte arrêté au 1er octobre 2023.

La bailleresse a pris en compte un règlement de 1.188 euros intervenu le 11 mai 2023 et un règlement de 1.782 euros intervenu le 10 août 2023.



La société Mesoudure fait état d'un virement de 1.188 euros le 7 décembre 2023 pour payer les loyers d'août et septembre 2023 et un virement de 594 euros le 26 décembre 2023 pour régler le mois d'octobre. Toutefois, la preuve de la réalité de ces virements n'est pas rapportée, la société Mesoudure ne communiquant pas une copie de ses relevés bancaires pour attester des paiements dont elle se prévaut se contentant de communiquer deux pièces sans valeur probante.







Dès lors, la demande de provision formée par la SCI Cord ne se heurte à aucune contestation sérieuse et il convient d'y faire droit.



Sur les délais de paiement



Aux termes de l'article L145-41 du code du commerce, alinéa 2, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



La société Mesoudure demande des délais de paiement et une suspension de la clause résolutoire faisant valoir sa bonne foi, des difficultés financières expliquant ses défaillances dans le règlement des loyers et qui ne lui permettent pas de régler immédiatement sa dette précisant qu'elle règle le loyer courant et invoque un comportement fautif de la bailleresse à qui elle reproche de s'introduire dans les locaux et de couper régulièrement l'électricité.



La bailleresse s'oppose aux délais de paiement au vu de l'ancienneté de la dette, des impayés constants et de l'absence de justificatif de la situation de la société Mesoudure.



Les allégations de la société Mesoudure sur un comportement fautif du bailleur ne sont pas étayées par les pièces versées aux débats.



Il y a lieu de relever que les impayés sont réguliers depuis plusieurs années.

Après le commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 février 2023, plusieurs loyers n'ont à nouveau pas été réglés aux termes convenus et la dette locative s'est accrue.



Le résultat de la société au 31 décembre 2022 était de - 4.312 euros contre 2.646 euros au 31 décembre 2021 et la société Mesoudure ne s'explique pas sur les conditions dans lequelles elle pourrait régler tous les mois le loyer courant et une partie de l'arriéré.



Au vu de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement ni donc à la demande de suspension de la clause résolutoire.



Le preneur devra libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt à défaut de quoi la bailleresse pourra avoir recours à la force publique, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 60 jours, les dispositions du bail prévoyant un telle astreinte. 



La société Mesoudure sera condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges du 20 mars 2024 jusqu'à la libération des lieux.



Sur les demandes accessoires



Au vu de la solution donnée au litige, les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens seront infirmées.





La société Mesoudure, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, à payer à la SCI Cord la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formée à ce titre.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;



Infirme l'ordonnance entreprise ;



Statuant à nouveau,



Condamne la SAS Mesadoure à payer à la SCI Cord la somme provisionnelle de 5.346 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 octobre 2023 ;



Constate l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit du bail commercial conclu le 4 septembre 2018 ;



Rejette la demande de délais de paiement ;



Rejette la demande de suspension de la clause résolutoire ;



Dit que la SAS Mesoudure devra libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, à défaut de quoi la bailleresse pourra avoir recours à la force publique, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 60 jours ;



Condamne la SAS Mesoudure à payer à la SCI Cord à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, du 20 mars 2023 et jusqu'à la libération des lieux ;



Condamne la SAS Mesoudure à payer à la SCI Cord la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la SAS Mesoudure de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SAS Mesadoure aux dépens de première instance et d'appel.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT











N. LE GALL F. EMILY